CODE OF GEORGIA ON SPATIAL PLANNING, ARCHITECTURAL AND CONSTRUCTION ACTIVITIES

Document structure

View explanations

Referenced documents

Document comments

Document Highlights

Consolidated publications

09/12/2025 15/10/2025 03/09/2025 26/06/2025 13/12/2024 05/09/2024 13/06/2024 07/03/2024 13/12/2023 13/12/2023 15/12/2023 13/12/2023 30/06/2023 31/05/2023 03/05/2023 04/04/2023 09/02/2023 22/12/2022 16/11/2022 07/10/2022 23/06/2022 26/04/2022 26/04/2022 12/04/2022 17/03/2022 02/11/2021 12/07/2021 05/01/2021 15/07/2020 24/06/2020 22/05/2020 17/03/2020 05/02/2020 20/12/2019 30/05/2019 13/08/2018
Return back

Consolidated versions (26/06/2025 - 03/09/2025)

 

საქართველოს კანონი

 

 
საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი

თავი I

ძირითადი დებულებანი

მუხლი 1. კოდექსის მოქმედების სფერო

1. ეს კოდექსი ადგენს:

ა) საქართველოს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სისტემას, მის ძირითად პრინციპებს, მიზნებსა და ამოცანებს, აგრეთვე სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების იერარქიასა და შემადგენლობას, მათი შემუშავებისა და დამტკიცების წესებს;

ბ) მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს და შენობა-ნაგებობის მიმართ ძირითად მოთხოვნებს;

გ) მშენებლობის ნებართვის გაცემის, მშენებლობის ზედამხედველობის, სამშენებლო სამართალდარღვევათა ცალკეულ სახეებს, პასუხისმგებლობის ზომებს, სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების წესებს.

2. მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი ობიექტების მშენებლობის, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის, სოციალური საცხოვრისის და სხვა, მსგავსი საკითხები განისაზღვრება საქართველოს შესაბამისი კანონმდებლობით. 

მუხლი 2. კოდექსის მიზანი და ამოცანები

1. ამ კოდექსის მიზანია საქართველოს ტერიტორიაზე სივრცის დაგეგმარების, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის სამართლებრივი მოწესრიგება.

2. ამ კოდექსის ამოცანებია:

ა) საქართველოს მთელი ტერიტორიისა და მისი ნაწილების გამოყენებისა და განვითარების მოწესრიგება საჯარო ინტერესებისა და კერძო ინტერესების შეჯერების საფუძველზე შემუშავებული და დამტკიცებული სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მეშვეობით;

ბ) ადამიანის ცხოვრებისა და საქმიანობისათვის ღირსეული გარემოს შექმნა, სივრცის დაგეგმარების, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვისა და მშენებლობის პროცესში ადამიანის ჯანმრთელობის, გარემოს, ბუნებრივი რესურსებისა და კულტურული მემკვიდრეობის დაცვა; 

გ) სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში საზოგადოების ეფექტიანი მონაწილეობის უზრუნველყოფა;

დ) სახელმწიფოს მიერ არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის ხარისხის ამაღლების ხელშეწყობა;

ე) სახელმწიფოს მიერ არქიტექტორის შემოქმედებითი თავისუფლების და არქიტექტურული განათლების განვითარების უზრუნველყოფა;

ვ) შენობა-ნაგებობის კონსტრუქციულ სიმტკიცესთან, მდგრადობასთან, საიმედოობასთან, სეისმომედეგობასთან, ცეცხლმედეგობასთან, ენერგოეფექტიანობასთან და ხმაურისაგან დაცვასთან დაკავშირებული ძირითადი მოთხოვნების დადგენა;

ზ) ადამიანის ჯანმრთელობისა და სიცოცხლისათვის უსაფრთხო ქალაქთმშენებლობის უზრუნველყოფა, სამშენებლო საქმიანობის საუკეთესო პრაქტიკის დამკვიდრება და მშენებლობის ხარისხის ამაღლება;

თ) მშენებლობის ნებართვის მიღებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების გამარტივებითა და მშენებლობის ზედამხედველობის ეფექტიანობის ამაღლებით სტაბილური საინვესტიციო გარემოს უზრუნველყოფა.

მუხლი 3. ტერმინთა განმარტება

ამ კოდექსის მიზნებისთვის მასში გამოყენებულ ტერმინებს აქვს შემდეგი მნიშვნელობა:

ა) აგლომერაცია − მონოცენტრული ან პოლიცენტრული კონფიგურაციის ისეთ დასახლებათა სივრცითი დაჯგუფება, რომლებიც დამოკიდებულია ერთმანეთზე ინტენსიური საქმიანი, საწარმოო, კულტურულ-საგანმანათლებლო, სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურული კავშირებით;

ბ) არქიტექტურული ესკიზი − არქიტექტურული შემოქმედების შედეგად შექმნილი არქიტექტურული კონცეფციის ამსახველი მონახაზი, რომელიც საქართველოს მთავრობის შესაბამისი დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს;

გ) არქიტექტურული პროექტი − არქიტექტურული შემოქმედებისა და პროფესიული საქმიანობის შედეგად შექმნილი არქიტექტურული კონცეფციის ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი, რომელიც საქართველოს მთავრობის შესაბამისი დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს;

დ) არქიტექტურული საქმიანობა − საქმიანობა, რომელიც გულისხმობს შენობის, ნაგებობის, ინტერიერის, ექსტერიერის დაპროექტებას, სივრცით-გეგმარებითი საკითხების გადაწყვეტას, პროექტის საინჟინრო-ტექნიკური, ტექნოლოგიური და სხვა ნაწილების დაპროექტებისათვის დავალებების განსაზღვრას;

ე) ახალი მშენებლობა − მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, სადაც არ დგას შენობა-ნაგებობა ან ხდება არსებული შენობა-ნაგებობის მთლიანად ჩანაცვლება; დროებითი შენობა-ნაგებობის მონტაჟი/განთავსება;

ვ) გამოყენების სახეობა − ტერიტორიის ფაქტობრივი ან ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტით განსაზღვრულისარგებლობის სახეობა. გამოყენების სახეობა ერთგვაროვანია (დომინირებული სახეობა), თუ ტერიტორიის არანაკლებ 75%-ისა იდენტური ფუნქციითაა გამოყენებული, ხოლო გამოყენების სახეობა შერეულია, თუ ტერიტორიის 25%-ზე მეტი განსხვავებული ფუნქციითაა გამოყენებული;

ზ) განაშენიანების გეგმა − ამ კოდექსის მე-40 მუხლის შესაბამისად განსაზღვრული გეგმა;

თ) განაშენიანების დეტალური გეგმა − ამ კოდექსის 41-ე მუხლის შესაბამისად განსაზღვრული გეგმა;

ი) განაშენიანების რეგულირების ხაზი (წითელი ხაზი) – მიწის ნაკვეთისათვის ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტით დადგენილი წარმოსახვითი მიჯნა, რომლის მიღმაც უნდა განთავსდეს შენობა-ნაგებობა. მიწის ნაკვეთისათვის შეიძლება დადგინდეს ერთი ან ერთზე მეტი წითელი ხაზი;

კ) განაშენიანების სავალდებულო ხაზი (ლურჯი ხაზი) – მიწის ნაკვეთისათვის ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტით დადგენილი წარმოსახვითი მიჯნა, რომელზედაც უნდა განთავსდეს შენობა-ნაგებობა. მიწის ნაკვეთისათვის შეიძლება დადგინდეს ერთი ან ერთზე მეტი ლურჯი ხაზი;

ლ) განაშენიანებული ტერიტორია − დასახლების ტერიტორიის ნაწილი, რომელიც შეიძლება მოიცავდეს ძირითადი დებულებებით განსაზღვრულ ნებისმიერ ზონას, გარდა გარემოს დამცავი ზონისა, ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონისა, სასოფლო-სამეურნეო ზონისა, სატრანსპორტო ზონა 2-ისა და სამხედრო დანიშნულების ზონა 2-ისა;

მ) განსაკუთრებული რეგულირების ზონა − მუნიციპალიტეტისათვის ან მისი ტერიტორიის ნაწილისათვის მაღალი მნიშვნელობის საზოგადოებრივი, ეკონომიკური, ეკოლოგიური, ჰუმანიტარული, თავდაცვითი, სპორტულ-გამაჯანსაღებელი და სარეკრეაციო, კულტურული ან/და სხვა ფაქტორიდან გამომდინარე მინიჭებული სტატუსი; 

ნ) განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორია − საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დასახლებისათვის მინიჭებული განსაკუთრებული რეგულირების (სარეკრეაციო, საკურორტო, თავდაცვითი ან საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით მინიჭებული სხვა) სტატუსის მქონე ტერიტორია;

ო) განსახლება − მოსახლეობის ეკონომიკური და სხვა სახის აქტივობის საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე განაწილება;

პ) გენერალური გეგმა − ამ კოდექსის 39-ე მუხლის შესაბამისად განსაზღვრული გეგმა;

ჟ) დასახლება − საქართველოს ორგანული კანონით „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი“ განსაზღვრული მოსახლეობის განსახლების ტერიტორიული ერთეული;

რ) დასახლების შიდა განვითარება − ქალაქთმშენებლობითი პროცესი, რომლის მიზანია ჩამოყალიბებული დასახლების პოტენციალის ამაღლება ცალკეულ ტერიტორიებზე განაშენიანების გამჭიდროებით (განაშენიანების ინტენსივობის გაზრდით), დეგრადირებული სივრცეების ხელახლა გამოყენებით და სხვა, მსგავსი ღონისძიებებით;

ს) დემონტაჟი − არსებული შენობა-ნაგებობის ან მისი ნაწილის ორგანიზებულად დანგრევა/დაშლა;

ტ) (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693);

უ) ინსოლაცია − ტერიტორიის ზედაპირის ან/და შენობის შიდა, სამყოფი ნაწილების მზის სხივებით განათება;

ფ) აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო − პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის მე-15 მუხლის „ვ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული ორგანო;

ქ) ინფრასტრუქტურა − საინჟინრო-ტექნიკური, სატრანსპორტო, ასევე საკომუნიკაციო ობიექტების, ნაგებობებისა და ქსელების ერთობლიობა;

ღ) ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონა − „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრული ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონა;

ყ) კონსერვაცია − შენობა-ნაგებობის არსებული მდგომარეობის შენარჩუნების, შენობა-ნაგებობის განადგურებისაგან ან შეუქცევი ცვლილებებისაგან დაცვის მიზნით საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით განხორციელებულ ღონისძიებათა ერთობლიობა;

შ) კონსტრუქციული პროექტი − მშენებლობის განხორციელებისთვის საჭირო კონსტრუქციული გაანგარიშებისა და გადაწყვეტის ამსახველი დეტალური (მუშა) დოკუმენტი, რომელიც საქართველოს მთავრობის შესაბამისი დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს;

ჩ) კონსტრუქციული სქემა − მშენებლობის განხორციელებისთვის საჭირო კონსტრუქციული გადაწყვეტისა და გაანგარიშების ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი, რომელიც საქართველოს მთავრობის შესაბამისი დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს;

ც) კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონა − „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრული კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონა;

ძ) სამეზობლო მიჯნის ზონა − მიწის ნაკვეთის ნაწილი, რომელიც მიწის ნაკვეთის სამეზობლო საზღვრებიდან 3 მეტრზე ნაკლები მანძილითაა დაშორებული;

წ) მშენებლობა − იმ მოქმედებათა ერთობლიობა, რომლებიც ხორციელდება სამშენებლო მოედნის მომზადების, შენობა-ნაგებობების ან მათი ნაწილების ახალი მშენებლობის, რეკონსტრუქციის, დემონტაჟის, კონსერვაციის ან/და შეკეთების დროს;

ჭ) მშენებლობის განმახორციელებელი პირი − მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ან პირი, რომელიც ახორციელებს უნებართვო მშენებლობას;

ხ) მშენებლობის ორგანიზების პროექტი − მშენებლობის პროექტის განუყოფელი ნაწილი, რომელშიც დეტალურადაა განსაზღვრული მშენებლობის განხორციელების პირობები, მათ შორის: სამშენებლო სამუშაოების დაწყების დღე, მშენებლობის ეტაპები და ხანგრძლივობა, მშენებლობის განხორციელების გრაფიკი მშენებლობის ეტაპების გათვალისწინებით, სამშენებლო მოედანზე სამშენებლო ტექნიკისა და საშენი მასალებისათვის განკუთვნილი ადგილი, დროებითი შენობა-ნაგებობის განთავსების ადგილი, უსაფრთხოების უზრუნველყოფის მეთოდები და ღონისძიებები, დაფარული სამუშაოების, დათვალიერებისა და გამოცდის აქტების ჩამონათვალი, ამა თუ იმ სამუშაოს განხორციელების ოპტიმალური ვადა და საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული სხვა საკითხები;

ჯ) მშენებლობის შეტყობინება − I-II კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის განხორციელების მიზნით მშენებლობის განმახორციელებელი პირის მიერ მშენებლობის ნებართვის გამცემი უფლებამოსილი ორგანოსათვისშეტყობინების (მარტივი შეტყობინება, დეტალური შეტყობინება) ვალდებულება;

ჰ) ნაგებობა – სამშენებლო მასალებისა და ნაკეთობებისაგან შექმნილი კონსტრუქციული სისტემა, რომელიც გრუნტთან უძრავადაა დაკავშირებული;

ჰ1) რეკონსტრუქცია − არსებული შენობა-ნაგებობის ან/და მისი ნაწილის არსობრივი შეცვლა მათი ფიზიკური, ხარისხობრივი და თვისებრივი განახლების მიზნით; 

ჰ2) საეტაპო ოქმი − მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების თაობაზე შედგენილი შესაბამისი დოკუმენტი;

ჰ3) საზოგადოებრივი მიჯნის ზონა − მიწის ნაკვეთის საზოგადოებრივი საზღვრიდან მომიჯნავე საზოგადოებრივი სივრცის შუა ხაზამდე არაუმეტეს 15 მეტრი სიგრძის (თუ განაშენიანების დეტალური გეგმით მეტი მანძილიარ არის დადგენილი) ზონა;

ჰ4) საზოგადოებრივი სივრცე − მიწის ნაკვეთის მომიჯნავე დარეგისტრირებული ან დაურეგისტრირებელი სივრცე, რომელიც საზოგადოებრივი დანიშნულებით გამოიყენება, კერძოდ, ქუჩა, გზა, მაგისტრალი, ჩიხი, ტროტუარი, გაზონი, ბაღი, სკვერი, წყლის სარკე, ლანდშაფტურ-სარეკრეაციო ზონა, საზოგადოებრივი გზა, სერვიტუტი და სხვა, მსგავსი სივრცე;

ჰ5) სააგენტო − სამინისტროს სისტემაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი − სივრცითი და ქალაქთმშენებლობითი განვითარების სააგენტო; 

ჰ6) სამშენებლო დოკუმენტაცია − საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად დამტკიცებული/შეთანხმებული სანებართვო დოკუმენტაცია, რომელიც მშენებლობის განხორციელების საფუძველია;

ჰ7) სამშენებლო მასალა − სამშენებლო მიზნისთვის წარმოებული პროდუქტი;

ჰ8) სამშენებლო მასალის ხარისხი − სამშენებლო მასალის ხარისხობრივი მახასიათებლების ერთობლიობა;

ჰ9) სამშენებლო მოედანი – მშენებლობის ორგანიზების პროექტით განსაზღვრული ტერიტორია, რომელიც აუცილებელია სამშენებლო სამუშაოების განხორციელებისა და მათი მომსახურებისათვის;

ჰ10) სამშენებლო სამუშაოები − ობიექტის მშენებლობის განხორციელების პროცესი;

ჰ11) სამშენებლო/სანებართვო პირობები − მშენებლობის პირობები, რომლებიც განსაზღვრულია მშენებლობის ნებართვით ან მშენებლობის შეტყობინებით და სამშენებლო დოკუმენტაციით;

ჰ12) სამშენებლო საქმიანობა − სანებართვო დოკუმენტაციის მომზადება, სამშენებლო მოედნის ორგანიზება, მშენებლობის წარმოებისა და სამშენებლო/სანებართვო პირობების შესრულება − თითოეული ეს საქმიანობა ცალ-ცალკე ან ერთობლივად;

ჰ13) სანებართვო დოკუმენტაცია − საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად შემუშავებული დოკუმენტები, რომლებიც მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს მშენებლობის ნებართვის მისაღებად წარედგინება. სანებართვო დოკუმენტაციის მიმართ მოთხოვნები განისაზღვრება ამ კოდექსის 106-ე მუხლის შესაბამისად;

ჰ14) სივრცის დაგეგმარება − საზოგადოების ეკონომიკური (მათ შორის, აგრარული, სამრეწველო, სატრანსპორტო და ა. შ.), სოციალური, კულტურული და ეკოლოგიური პოლიტიკის გეოგრაფიული ასახვა, რომელიც ვითარდება მრავალმხრივი და მრავალდისციპლინური მიდგომის ფარგლებში და უზრუნველყოფს საერთო სტრატეგიის შესაბამისად, დაბალანსებულ განვითარებას და სივრცის ფიზიკურ ორგანიზებას;

ჰ15) სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროება − სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის მიზნების, ამოცანებისა და ძირითადი პრინციპების საფუძველზე განსაზღვრული პრიორიტეტი და აუცილებლობა, რომლებსაც ადგენს შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანო;

ჰ16) სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასება − შესაბამის კვლევებზე დაფუძნებით, ამ კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული გეგმის განხორციელების შედეგად გარემოსა და ადამიანის ჯანმრთელობაზე შესაძლო ზემოქმედების შესწავლისა და ზოგადი პროგნოზირების საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი პროცედურა;

ჰ17) ტექნოლოგიური სქემა − მშენებლობის განხორციელებისთვის საჭირო ტექნოლოგიური მოწყობილობა-დანადგარების ან/და სისტემების მონტაჟისა და ფუნქციონირების ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი;

ჰ18) უნებართვო მშენებლობა − მშენებლობა, რომელიც ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი სამართლებრივი საფუძვლების გარეშე ან სამშენებლო დოკუმენტაციის ისეთი დარღვევით, რომლის დროსაც შენობა-ნაგებობის ფუნქცია იცვლება ან/და ხდება განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის გადამეტება;

ჰ19) ურბანული მემკვიდრეობა − ქალაქური ცხოვრების მატერიალურ და არამატერიალურ ფასეულობათა ჩამოყალიბებული ერთობლიობა;

ჰ20) ფუნქციური ზონა − რეგულირებული არეალი, რომელსაც აქვს ზოგადი მახასიათებლები, დანიშნულება, გამოყენება და კონკრეტული შეზღუდვების საგანია. ფუნქციური ზონა იყოფა სხვადასხვა დანიშნულების ქვეზონებად (კონკრეტული მახასიათებლების მქონე ზონებად);

ჰ21) ქალაქთმშენებლობითი გეგმა − გენერალური გეგმა, განაშენიანების გეგმა ან/და განაშენიანების დეტალური გეგმა, რომელიც არის ნორმატიული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი. ქალაქთმშენებლობითი გეგმა შეიძლება მომზადდეს ქალაქისთვის, დაბისთვის, სოფლისთვის;

ჰ22) ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა − მდგრადი განვითარების პრინციპებისა და კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის პრინციპების საფუძველზე ადამიანის ცხოვრების, საქმიანობისა და რეკრეაციისათვის ღირსეული, ჯანსაღი და უსაფრთხო გარემოს შექმნის მიზნით დასახლებებისა და სხვადასხვა ტიპის ტერიტორიებისთვის ქალაქთმშენებლობითი გეგმის შემუშავების პროცესი;

ჰ23) ქალაქთმშენებლობითი ზონირება − დასახლებული ტერიტორიის დაგეგმარება ფუნქციური ზონების განსაზღვრისა და განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების დადგენის მიზნით;

ჰ24) ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიება − ღონისძიებათა სისტემა ქალაქთმშენებლობაში, რომელიც ხორციელდება ტერიტორიის სატრანსპორტო და საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ან/და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციის პირობების გაუმჯობესების, მათ შორის, სანიტარიულ-ჰიგიენური პირობებისგაჯანსაღების, მიზნით;

ჰ25) შეკეთება − მშენებლობა, რომლის განხორციელების დროს დეფექტები შენობა-ნაგებობის იერსახისა და მზიდი კონსტრუქციების შეუცვლელად აღმოიფხვრება;

ჰ26) შენობა-ნაგებობა, რომელიც ქმნის გადახურულ სივრცეს და შემოსაზღვრულია კედლებით ან/და სხვა შემომზღუდავი კონსტრუქციებით;

ჰ27) შენობა-ნაგებობა − შენობა ან/და ნაგებობა;

ჰ28) ძირითადი დებულებები − „ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის დადგენილება;

ჰ29) წინასაპროექტო კვლევა − ტოპოგრაფიულ-გეოდეზიური კვლევა, საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევა, ეკოლოგიური მდგომარეობის კვლევა, შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის კვლევა, განაშენიანების კვლევა, დოკუმენტური კვლევა ან/და სხვა შესაბამისი კვლევა;

ჰ30) წინასაპროექტო კვლევის შედეგები − სანებართვო დოკუმენტაციის ნაწილი, რომელშიც საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ასახულია ტოპოგრაფიულ-გეოდეზიური, საინჟინრო-გეოლოგიური, ეკოლოგიური მდგომარეობის, შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის, განაშენიანების, დოკუმენტური ან/და სხვა შესაბამისი კვლევის შედეგები;

ჰ31) სამინისტრო − საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო;

ჰ32) გამწვანების პროექტი − სამშენებლო ტერიტორიაზე დაგეგმილი გამწვანების სივრცის მოწყობის პროექტი, რომელიც შესაძლებელია ითვალისწინებდეს შესაბამის ადგილზე არსებულ მწვანე ნარგავს/ნარგავებს, მათ შორის, მერქნიან მცენარეებს (ხე, ბუჩქი) და არამერქნიან მცენარეებს, მათი საკომპენსაციო რგვის განხორციელებას ან/და მწვანე ნარგავების გაშენებას საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

თავი II

 სივრცის დაგეგმარება და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა

 მუხლი 4. სივრცის დაგეგმარებისადა ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ამოცანები

1. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ამოცანებია: საქართველოს მთელი ტერიტორიის და მისი ნაწილების, დასახლებების მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა, განსხვავებული დარგობრივი ინტერესების შეჯერება და დაგეგმვის სხვადასხვა დონეს შორის შესაძლო წინააღმდეგობების დაძლევა, ადამიანის საარსებო გარემოს ჰარმონიული განვითარებისათვის პირობების შექმნა.

2. საქართველოს ტერიტორიის ცალკეული ნაწილების განვითარება უნდა შეესაბამებოდეს სივრცის დაგეგმარების ძირითად პრინციპებს, ხოლო საქართველოს მთელი ტერიტორიის სივრცის დაგეგმარებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს მისი ცალკეული ნაწილების განვითარების ძირითადი მოთხოვნები.

3. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების ძირითადი მიზნები ხელს უნდა უწყობდეს მის სრულფასოვან ინტეგრაციას ევროპული და საერთაშორისო განვითარების ძირითად მოთხოვნებთან.

მუხლი 5. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სისტემა, მათი იერარქია და თავსებადობა

1. საქართველოში მოქმედებს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემდეგი იერარქია:

ა) სივრცის დაგეგმარების გეგმები. მათ მიეკუთვნება:

ა.ა) საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა;

ა.ბ) ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმა;

ა.გ) მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმა;

ბ) ქალაქთმშენებლობითი გეგმები. მათ მიეკუთვნება:

ბ.ა) გენერალური გეგმა;

ბ.ბ) განაშენიანების გეგმა;

ბ.გ) განაშენიანების დეტალური გეგმა.

2. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს იერარქიულად ქვემდგომი გეგმების იერარქიულად ზემდგომ გეგმებთან თავსებადობა.

3. იერარქიულად ზემდგომი გეგმის ან გეგმის შემადგენლობის ცალკეული ნაწილების არარსებობა არ აფერხებს იერარქიულად ქვემდგომი გეგმის შემუშავებას. ამ შემთხვევაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის მე-4 მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი მოთხოვნები.

4. ცალკეულ შემთხვევებში შესაძლებელია შემუშავდეს დასახლებათა აგლომერაციის გეგმა. მის მიმართ გამოიყენება მულტიმუნიციპალური/ მუნიციპალიტეტისსივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავებისა და დამტკიცებისათვის დადგენილი წესები.

5. იერარქიულად ქვემდგომი გეგმით იერარქიულად ზემდგომი გეგმის მოთხოვნებისგან არსებითად განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ იერარქიულად ზემდგომ გეგმაში შესაბამისი ცვლილებისშეტანის შემდეგ ან მასთან ერთდროულად.

მუხლი 6. ინტეგრირებული გეგმები და დარგობრივი გეგმები

1. სივრცის დაგეგმარება და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხორციელდება ინტეგრირებული გეგმებისა და დარგობრივი გეგმების მეშვეობით.

2. ამ კოდექსის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული გეგმები არის ინტეგრირებული გეგმები.

3. ინტეგრირებული გეგმა აერთიანებს სივრცის დაგეგმარების ყველა ძირითად საკითხს და აყალიბებს სივრცითი განვითარების ძირითად მიმართულებებს შესაბამისი ტერიტორიისათვის, ამ კოდექსის მე-16 მუხლის მე-3 და მე-4 ნაწილების გათვალისწინებით.

4. ინტეგრირებული გეგმიდან შესაძლებელია გამოიყოს და დაზუსტდეს ცალკეული ასპექტები დამოუკიდებელი გეგმის (ლანდშაფტის დაცვის, ნარჩენების მართვის, სეისმური დარაიონების და სხვა) სახით. მის მიმართ უცვლელად მოქმედებს ამ კოდექსით სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის დადგენილი მოთხოვნები.

5. დარგობრივი გეგმა (გარემოს დაცვის, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის, ენერგეტიკის განვითარების, სოფლის მეურნეობის განვითარების, სატრანსპორტო სისტემის განვითარების და სხვა) არის შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს მიერ შემუშავებული და დამტკიცებული დოკუმენტი, რომლის შინაარსთან, შემუშავებასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით და რომელიც რელევანტურია სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის.

6. ტერიტორიის დარგობრივი განვითარების გეგმების ძირითადი ასპექტები შეტანილი და ჰარმონიზებული უნდა იქნეს საქართველოს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სისტემაში.

მუხლი 7. დარგობრივი გეგმის თავსებადობა ინტეგრირებულ გეგმებთან

1. დარგობრივი გეგმა უნდა შეესაბამებოდეს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მოთხოვნებს.

2. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს იერარქიულად ზემდგომ დარგობრივ გეგმას და უნდა ითვალისწინებდეს მის მოთხოვნებს.

3. ამ მუხლის მიზნებისთვის თავსებადობა უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს როგორც დაგეგმვის მიზნების ჩამოყალიბებისას და დაგეგმვის კონცეფციის შედგენისას, ისე გეგმების პროექტის შემუშავების, განხილვის, შეთანხმებისა და დამტკიცების პროცესში.

მუხლი 8. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპები და გეგმების ახალ გარემოებებთან შესაბამისობა

1. სივრცის დაგეგმარება და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ემყარება მდგრადი განვითარების პრინციპებს, რომლებიც უზრუნველყოფს შესაბამისი ტერიტორიის გამოყენებისა და განვითარების ეკონომიკური და სოციალური წინაპირობების ჰარმონიზაციას საგანგებო სიტუაციების რისკის შემცირების და გარემოსდაცვით მოთხოვნებთან. ამ მიზნით საქართველოს სივრცის დაგეგმარება და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხორციელდება შემდეგი პრინციპების დაცვით:

ა) როგორც დასახლებულ ტერიტორიაზე, ისე დაუსახლებელ ტერიტორიაზე ადამიანისათვის ღირსეული საარსებო პირობების შექმნა და შენარჩუნება; 

ბ) ქვეყნის ეკონომიკური, სოციალური და ეკოლოგიური განვითარებისათვის თანაბარი წინაპირობების შექმნა, განვითარების გრძელვადიანი პოტენციალის შენარჩუნება და სათანადო უზრუნველყოფა;

გ) დასახლებათა პოლიცენტრული სტრუქტურის განვითარება, ქალაქსა და სოფელს შორის კავშირის ურბანული საშუალებებით გაუმჯობესება;

დ) დაუსახლებელი ტერიტორიების ათვისებასთან შედარებით უპირატესობის მინიჭება დასახლებათა (მათ შორის, დეგრადირებული ან მიტოვებული დასახლების) ტერიტორიების განახლებისათვის ან/და ინტენსიფიკაციისათვის, მიწის მომჭირნედ და დაზოგვით გამოყენება, სივრცის გამოყენების სხვადასხვა შესაძლებლობის მომავლისათვის შენარჩუნება;

ე) დაუსახლებელი ტერიტორიების სისტემის დაცვა და ბუნებრივად ან/და კულტურულად ჩამოყალიბებული მრავალფეროვნების შენარჩუნება;

ვ) სუსტად განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე დასახლების დამოუკიდებელ (თვითკმარ) ფუნქციურ ერთეულად ჩამოყალიბება ქალაქებთან და განვითარების სხვა ცენტრებთან პარტნიორობის საფუძველზე;

ზ) მომსახურებისა და სატრანსპორტო/საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ეფექტიანი შესაბამისობა დასახლებული ტერიტორიებისა და დაუსახლებელი ტერიტორიების სისტემასთან, ქვეყნის მთელ ტერიტორიაზე კომუნიკაციების და ინფორმაციის მიღების ხელმისაწვდომობა, სოციალური ინფრასტრუქტურის განვითარება, შესაბამისი ტერიტორიული წინაპირობების შექმნით ეკონომიკური საქმიანობის წახალისება და ხელშეწყობა;

თ) დასახლებებში ინტეგრირებული სატრანსპორტო სისტემის ჩამოყალიბების ხელშეწყობა და საზოგადოებრივი ტრანსპორტისათვის უპირატესობის მინიჭება;

ი) სატრანსპორტო/საინჟინრო ინფრასტრუქტურის გარემოზე უარყოფითი ზემოქმედების მაქსიმალურად შემცირება, სხვა მოსალოდნელი უარყოფითი ზემოქმედების დაძლევა;

კ) ისტორიული და კულტურული კავშირების, კულტურული და ბუნებრივი ლანდშაფტების, მათი დამახასიათებელი ნიშნების, ისტორიული და ბუნებრივი ძეგლების დაცვა და შენარჩუნება;

ლ) დაცული ტერიტორიებისა და სარეკრეაციო ტერიტორიების შენარჩუნება და განვითარება, ნიადაგის, წყლის, ფლორის, ფაუნისა და კლიმატის შენარჩუნება, დაცვა და აღდგენა;

მ) დასახლებული და დაუსახლებელი ტერიტორიების ბუნებრივი, ტექნოგენური და სოციალური საფრთხეებისა და საგანგებო სიტუაციებისაგან (მათ შორის, ხანძრისაგან) დაცვა შესაბამისი გეგმარებითი გადაწყვეტის, საინჟინრო და სამეურნეო-ორგანიზაციული ღონისძიებების მეშვეობით;

ნ) განახლებადი ენერგიის განვითარებისათვის პერსპექტიული ადგილების შენარჩუნება, სათბურის გაზების ატმოსფერული ჰაერიდან შთანთქმის ხელშემწყობი სივრცით-ტერიტორიული წინაპირობების შექმნა;

ო) საქართველოს ტერიტორიული ზღვის (წყლების) და საქართველოს განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცის დაგეგმარებისას სამეცნიერო კვლევების შესაძლებლობის, სანაოსნო გზების უსაფრთხოებისა და ეფექტიანობის, შესაბამისი ბუნებრივი რესურსების მდგრადი გამოყენების უზრუნველყოფა;

პ) ბუნებრივი და კულტურული ლანდშაფტების შენარჩუნება და მდგრადი განვითარება, განსაკუთრებით − სოფლის მეურნეობის ტერიტორიებისა და მრავალფუნქციურ-კომპაქტურ დასახლებათა განვითარების ხელშეწყობით;

ჟ) სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში საქართველოში არსებული სეისმური მდგომარეობის გათვალისწინება.

2. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპების გათვალისწინება სავალდებულოა დაგეგმვის უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციული ორგანოსთვის.

3. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში ცალკეულ ტერიტორიებზე სივრცით კატეგორიასა და ფუნქციურ ზონას შორის შეუსაბამობის შემთხვევაში საკითხი ამ კოდექსის მე-9 მუხლით დადგენილ მოთხოვნათა შესაბამისად უნდა გადაწყდეს.

4. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროებისა და ახალწარმოქმნილი გარემოებების არსებობისას სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები უნდა განახლდეს.

5. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობით გეგმებში ცვლილება შეიტანება ახალი გეგმების შემუშავებისა და დამტკიცებისათვის დადგენილი წესით.

მუხლი 9. ინტერესთა შეჯერების პრინციპი

1. საჭიროების შემთხვევაში, ინტერესთა შეჯერების პროცესში წარმოდგენილი და გათვალისწინებული უნდა იქნეს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ალტერნატიული გადაწყვეტები.

2. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია უზრუნველყოს ყველა მნიშვნელოვანი საჯარო ინტერესისა და კერძო ინტერესის შეწონასწორება და დაბალანსება.

მუხლი 10. სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასება

სივრცის დაგეგმარების გეგმები (საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა, ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმა, მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმა) და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები (გენერალური გეგმა, განაშენიანების გეგმა) ექვემდებარება სტრატეგიულ გარემოსდაცვით შეფასებას გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსით დადგენილი წესით და დადგენილ შემთხვევებში. ამასთანავე, გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსის II დანართის 9.2 ან/და 11.2 ნაწილით გათვალისწინებული ის საქმიანობები, რომლებიც  განსაზღვრულია იმ ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით (გენერალური გეგმა, განაშენიანების გეგმა), რომლებზედაც ჩატარებულია გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსით გათვალისწინებული სტრატეგიული გარემოსდაცვითი შეფასების პროცედურა, აღარ ექვემდებარება გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსით დადგენილ გარემოზე ზემოქმედების შეფასების სკრინინგის პროცედურას.

მუხლი 11. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სტრუქტურა

1. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები შედგება ტექსტური ნაწილისა და გრაფიკული ნაწილისაგან. 

2. ტექსტური ნაწილი წერილობით აღწერს სივრცის დაგეგმარების და განსახორციელებელი ღონისძიებების არსებით ასპექტებს: არსებულ მდგომარეობას და მის შეფასებას, ძირითად მოთხოვნებს, ამოცანებს და დაგეგმილ ღონისძიებებს. 

3. ტექსტური ნაწილი უნდა შეიცავდეს დასაბუთებას, რომელშიც მიეთითება ყველა ის მნიშვნელოვანი გარემოება, რომლის საფუძველზედაც მოხდა დაგეგმვის პროცესში ინტერესთა შეჯერება.

4. გრაფიკული ნაწილი უნდა შეესაბამებოდეს კარტოგრაფიულ ნორმებს და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მასშტაბებს.

5. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით განისაზღვრება ამ გეგმების რევიზიის ვადა.

მუხლი 12. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სავალდებულოობა

სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება ნებისმიერი პირისთვის სავალდებულოა.

მუხლი 13. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების პროაქტიულობა

ინფორმაციის სრულფასოვანი და დროული ხელმისაწვდომობის მიზნით დაგეგმვის უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია უზრუნველყოს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შესაბამისი ორგანოს ოფიციალურ ვებგვერდზე გამოქვეყნება. ამ გეგმებში ცვლილების შეტანის შემთხვევაში ისინი უნდა განახლდეს.

მუხლი 14. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემა

1. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მიზანია სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის განხორციელებისათვის მაქსიმალურად სრული და ობიექტური საინფორმაციო მონაცემების შექმნა.

2. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემა იმართება სააგენტოს და მუნიციპალიტეტის/მუნიციპალიტეტების დონეებზე, რომელიც შეიძლება ემყარებოდეს ამ სფეროში არსებულ სხვადასხვა საინფორმაციო ბაზას. 

3. (ამოღებულია 26.04.2022, №1516). 

4. ადგილობრივ დონეზე დაგეგმვის უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ორგანიზება გაუწიოს სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მართვას თავისი სამოქმედო ტერიტორიის ფარგლებში და თავის ხელთ არსებული ყველა ინფორმაცია მიაწოდოს სააგენტოს.

5. სააგენტო ახორციელებს დაგეგმვის უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციული ორგანოს ან/და სხვა ორგანოს მიერ მიწოდებული მონაცემების ან/და საკუთარი ინიციატივით მოპოვებული ინფორმაციის სისტემატიზაციას ან/და დამუშავებას.

6. სააგენტო ვალდებულია უზრუნველყოს ამ მუხლის მე-5 ნაწილის შესაბამისად შექმნილი ინფორმაციის საჯაროობა საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

7. სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საინფორმაციო სისტემის მართვის წესს განსაზღვრავს საქართველოს მთავრობა. 

საქართველოს 2020 წლის 15 ივლისის კანონი №7011 – ვებგვერდი, 28.07.2020წ.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 141. სააგენტოს საქმიანობის მიზნები, მისი უფლებამოსილებები, მართვა და სტრუქტურა

1. სააგენტო არის ამ კოდექსით შექმნილი, სამინისტროს სისტემაში შემავალი საჯარო სამართლის იურიდიული პირი.

2. სააგენტოს სამართლებრივი სტატუსი, მისი საქმიანობის მიზნები და სააგენტოს უფლებამოსილებები განისაზღვრება ამ კოდექსით, საქართველოს  სხვა საკანონმდებლო და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტებითა და სააგენტოს დებულებით.

3. სააგენტოს საქმიანობის სამართლებრივი საფუძვლებია: საქართველოს კონსტიტუცია, საქართველოს საერთაშორისო ხელშეკრულებები, ეს კოდექსი, სააგენტოს დებულება და საქართველოს შესაბამისი კანონმდებლობა.

4. სააგენტოს სტრუქტურა და მისი სტრუქტურული ქვედანაყოფების ფუნქციები განისაზღვრება სააგენტოს დებულებით. სააგენტოს დებულებას ამტკიცებს სამინისტრო.

5. სააგენტოს ხელმძღვანელს თანამდებობაზე ნიშნავს და თანამდებობიდან ათავისუფლებს საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრი.

6. სააგენტოს ხელმძღვანელი უფლებამოსილია გამოსცეს ნორმატიული აქტები.

7. სააგენტოს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტები საჩივრდება სასამართლოში.

8. სააგენტოს სახელმწიფო კონტროლს ახორციელებს სამინისტრო.

9. სააგენტო უფლებამოსილია საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული მომსახურების გაწევისათვის მიიღოს სააგენტოს მიერ მომსახურების გაწევის საფასური, რომელიც სააგენტოს ანგარიშზე ირიცხება.

10. სააგენტოს მიერ მომსახურების გაწევის სახეები, შესაბამისი საფასურების განაკვეთები, საფასურების გადახდის, მათი გადახდისაგან გათავისუფლებისა და გადახდილი საფასურების დაბრუნების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით, შემდეგი პირობების დაცვით:

ა) სააგენტოს უფლებამოსილებების ფარგლებში სივრცის დაგეგმარების გეგმასთან/ქალაქთმშენებლობით გეგმასთან ან/და მათ შემადგენელ ნაწილებთან დაკავშირებული მომსახურების საფასურის განაკვეთი არ უნდა აღემატებოდეს ასეთი გეგმის შემუშავების ღირებულების 10%-ს;

ბ) ტრენინგების, კონსულტაციების, შესაბამისი ზონის სტატუსის მინიჭების, წინასწარი შეფასების დოკუმენტებისა და დასკვნების გაცემის მომსახურების საფასურის განაკვეთი არ უნდა აღემატებოდეს 50 000 ლარს.

11. სააგენტოს დაფინანსების წყაროებია: საქართველოს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან გამოყოფილი მიზნობრივი სახსრები, სააგენტოს მიერ მომსახურების გაწევის საფასური, საქართველოს კანონმდებლობით ნებადართული სხვა შემოსავლები.

12. საქმიანობის მიზნების მისაღწევად და საკუთარი ფუნქციების შესასრულებლად სააგენტოს აქვს ქონება. სააგენტოს ქონების შექმნის წესი განისაზღვრება საქართველოს კანონმდებლობით. 

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

თავი III

საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა

მუხლი 15. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის ამოცანები

1. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის ამოცანებია: ქვეყნის მთელი ტერიტორიის სივრცითი მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა, აგრეთვე ქვედა დონეზე კოორდინირებული სივრცის დაგეგმარების განხორციელების წინაპირობების შექმნა.

2. სივრცის დაგეგმარების სპეციალური ამოცანების გადასაწყვეტად შესაძლებელია საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით განისაზღვროს ისტორიულ-კულტურული ნიშნით ან/და ეკონომიკური ნიშნით იდენტიფიცირებული გეგმარებითი ერთეული.

3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული გეგმარებითი ერთეულისთვის საქართველოს მთავრობა ამტკიცებს შესაბამის სივრცის დაგეგმარების გეგმას, რომლის შემუშავებისთვის მოქმედებს ამ კოდექსით დადგენილი მოთხოვნები.

მუხლი 16. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემადგენლობა

1. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა უნდა მოიცავდეს შემდეგ საკითხებს:

ა) განსახლების (დასახლებული და დაუსახლებელი ტერიტორიების) არსებულ და პერსპექტიულ სტრუქტურას, განსახლების სხვადასხვა დონის ცენტრების იერარქიას, დემოგრაფიის, ურბანიზაციისა და დეცენტრალიზაციის ასპექტებს;

ბ) სივრცით კატეგორიებს (დასახლებული ტერიტორია, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ტერიტორია, ბუნებრივი ლანდშაფტი, სხვა ტერიტორია);

გ) განვითარების ცენტრების სისტემას;

დ) დასაქმების ადგილებს, საცხოვრებლის ინტენსიური განვითარების ადგილებს, სუსტად განვითარებული სტრუქტურის მქონე ტერიტორიებს;

ე) დაუსახლებელი ტერიტორიების დაცვის, მათი ფუნქციების შენარჩუნებისა და განვითარების ღონისძიებებს;

ვ) დაუსახლებელ ტერიტორიებზე წიაღისეულის მოპოვების ადგილებს;

ზ) წყლის ობიექტებს და წყალშემკრებ ტერიტორიებს;

თ) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ტერიტორიებს;

ი) ტყის მასივის დაცვისა და განვითარების ტერიტორიებს;

კ) დაცული ტერიტორიების სისტემას;

ლ) სარეკრეაციო ტერიტორიებსა და საკურორტო ტერიტორიებს;

მ) კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ტერიტორიებს; 

ნ) ძირითად საინჟინრო და სატრანსპორტო კომუნიკაციებს;

ო) ინფრასტრუქტურისა და სივრცით-ტერიტორიული განვითარების ძირითად გეგმარებით ღერძებს;

პ) ენერგეტიკულ ობიექტებს;

ჟ) საწარმოო პოტენციალის მქონე ტერიტორიებს;

რ) ქვეყნის ცალკეულ ნაწილებში არსებული ეკოლოგიური მდგომარეობის გაუმჯობესებისათვის მისაღებ ძირითად ზომებს, ბუნებრივი და ისტორიულ-კულტურული მემკვიდრეობის ტერიტორიების შენარჩუნებას;

ს) თავდაცვის მიზნებისათვის განკუთვნილ ტერიტორიებს.

2. სივრცის დაგეგმარების საჭიროებიდან გამომდინარე, საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა შეიძლება მოიცავდეს აგრეთვე სხვა მიზნებისთვის გამოსაყენებელ განსაკუთრებულ ტერიტორიებს, მათ შორის, თავისუფალ ინდუსტრიულ, ეკონომიკურ და ტურისტულ ზონებს.

3. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა უნდა მოიცავდეს აგრეთვე ლანდშაფტის დაცვის, გაუმჯობესებისა და განვითარების ღონისძიებებს.

4. თუ ამ მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული მოთხოვნები გეგმაში დამოუკიდებლადაა განსაზღვრული, მოქმედებს ამ კოდექსის მე-6 და მე-7 მუხლებით დადგენილი წესები.

მუხლი 17. სპეციალური მოთხოვნები საქართველოს ტერიტორიული ზღვის (წყლების) და საქართველოს განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცის დაგეგმარების გეგმებისათვის

1. ამ კოდექსის მიზნებისთვის საქართველოს ტერიტორიული ზღვა (წყლები) და საქართველოს განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონა განიმარტება „საქართველოს საზღვაო სივრცის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

2. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმა შესაძლებელია მოიცავდეს საქართველოს ტერიტორიული ზღვის (წყლების) და საქართველოს განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცის დაგეგმარების გეგმებს. ეს გეგმები შეიძლება მოიცავდეს აღნიშნული ზონების ფარგლებში ზღვის ცოცხალი და არაცოცხალი ბუნებრივი რესურსების მოპოვებისა და გამოყენების ადგილებს, ხელოვნური გარემოს ჩამოყალიბების, გარემოს დაცვის სპეციალური რეჟიმის, აკვაკულტურის, ტურისტული განვითარებისა და სამეცნიერო კვლევების განხორციელებისთვის განკუთვნილ ტერიტორიებს.

3. საქართველოს ტერიტორიული ზღვის (წყლების) და საქართველოს განსაკუთრებული ეკონომიკური ზონის სივრცის დაგეგმარების გეგმების შემუშავება და დამტკიცება ხდება საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმისათვის დადგენილი წესით.

მუხლი 18. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავების უფლებამოსილება

1. სივრცის დაგეგმარების საჭიროებიდან გამომდინარე, საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავებას უზრუნველყოფს სააგენტო, ხოლო ამ გეგმას დასამტკიცებლად საქართველოს მთავრობას წარუდგენს სამინისტრო.

2. სააგენტო უფლებამოსილია საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის ან მისი ნაწილის შემუშავება ან/და მასთან დაკავშირებული სხვა დოკუმენტების მომზადება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად დაუკვეთოს კერძო სამართლის სუბიექტს. 

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 19. ადმინისტრაციული წარმოება საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის პროექტის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებით

1. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვა და დამტკიცება ხორციელდება ურთიერთდამოკიდებულ, მაგრამ ადმინისტრაციული წარმოების თვალსაზრისით დამოუკიდებელ ორ სტადიად:

ა) I სტადია − საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის განხილვა და დამტკიცება;

ბ) II სტადია − საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვა და დამტკიცება.

2. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფცია უნდა მოიცავდეს ქვეყნის სივრცის დაგეგმარების ძირითად მიზნებსა და ამოცანებს, მათი მიღწევისა და გადაწყვეტის გზებს.

3. სააგენტოს მიერ შემუშავებულ საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციას და ამ კონცეფციის საექსპერტო დასკვნას სამინისტრო წარუდგენს საქართველოს მთავრობას. 

4. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციას ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა.

5. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავება ხდება საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის დამტკიცებული კონცეფციის საფუძველზე.

6. სააგენტოს მიერ წარმოდგენილ საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის საექსპერტო დასკვნას სამინისტრო წარუდგენს საქართველოს მთავრობას. 

7. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმას სამინისტროს წარდგინებით ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 20. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების კონცეფციაში ან/და საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმაში ცვლილების შეტანა

საქართველოს სივრცის დაგეგმარების კონცეფციაში ან/და საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმაში ცვლილება შეიტანება მისი დამტკიცებისათვის დადგენილი წესით. 

მუხლი 21. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის სავალდებულოობა, მისი მიმართება იერარქიულად ქვემდგომ სივრცის დაგეგმარების გეგმებთან და გამონაკლისის დაშვების შესაძლებლობა

1. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება სავალდებულოა იერარქიულად ქვემდგომი სივრცის დაგეგმარების გეგმებისათვის.

2. საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემადგენლობა შესაძლებელია წარმოდგენილ იქნეს როგორც სავალდებულო მოთხოვნების, ისე ალტერნატივათა დაშვების შესაძლებლობის სახით.

3. იერარქიულად ქვემდგომი გეგმებით შეიძლება დადგინდეს განსხვავებული მოთხოვნები, თუ ასეთი შესაძლებლობა გათვალისწინებულია საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმით ან/და თუ განსხვავებული მოთხოვნების დადგენით არ იცვლება მისი ძირითადი არსი, რაც შეთანხმებული უნდა იქნეს სააგენტოსთან. 

4. იერარქიულად ქვემდგომი გეგმებით არსებითად განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმაში შესაბამისი ცვლილების შეტანის შემდეგ.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 22. საქართველოს სივრცის დაგეგმარებაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული ან/და სხვა, მსგავსი სამშენებლო პროექტების წინასწარი შეფასება

1. საქართველოს სივრცის დაგეგმარებაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული ან/და სხვა, მსგავსი სამშენებლო პროექტების წინასაპროექტო კვლევის პერიოდში დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, სააგენტოს მიმართოს განცხადებით ამ პროექტების სივრცის დაგეგმარების გეგმებთან, პრინციპებსა და ამოცანებთან, აგრეთვე დამტკიცებულ ინფრასტრუქტურულ პროექტებთან კონცეპტუალური შესაბამისობის დადგენის მოთხოვნით.

2. საქართველოს სივრცის დაგეგმარებაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული ან/და სხვა, მსგავსი სამშენებლო პროექტების კონცეპტუალური შესაბამისობის დადგენის მიზნით დაინტერესებული პირის მიერ წარდგენილი ინფორმაცია უნდა იძლეოდეს შესაბამის საკითხზე გადაწყვეტილების მიღების შესაძლებლობას. სააგენტო უფლებამოსილია დაინტერესებულ პირს დამატებით მოსთხოვოს აღნიშნულ საკითხზე გადაწყვეტილების მისაღებად საჭირო სხვა ინფორმაციისა და დოკუმენტების მიწოდება.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ საკითხზე გადაწყვეტილებას იღებს სააგენტო. 

4. ამ მუხლით განსაზღვრული გადაწყვეტილება პირს მომავალში არ ათავისუფლებს საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული იმ ვალდებულებებისაგან, რომელთა შესრულებაც აუცილებელია ინფრასტრუქტურულ ან/და სხვა სამშენებლო პროექტებთან დაკავშირებით საბოლოო გადაწყვეტილების მისაღებად.

5. საქართველოს სივრცის დაგეგმარებაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული ან/და სხვა, მსგავსი სამშენებლო პროექტების კონცეპტუალური შესაბამისობის დადგენის წესსა და პირობებს განსაზღვრავს საქართველოს მთავრობა.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 23. იერარქიულად ქვემდგომი სივრცის დაგეგმარების ან ქალაქთმშენებლობითი გეგმების ან/და სივრცით-ტერიტორიული თვალსაზრისით მნიშვნელოვანი ღონისძიებების შესაბამისობის უზრუნველყოფის ან/და გაუქმების შესახებ წინადადების წარდგენა

სააგენტო უფლებამოსილია ამ კოდექსის 21-ე მუხლის მე-3 ნაწილით ან/და მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული მოთხოვნების დარღვევის შემთხვევაში იერარქიულად ქვემდგომი სივრცის დაგეგმარების ან ქალაქთმშენებლობითი გეგმების ან/და სივრცით-ტერიტორიული თვალსაზრისით მნიშვნელოვანი ღონისძიებების შესაბამისობის უზრუნველყოფის ან/და გაუქმების შესახებ წინადადება წარუდგინოს უფლებამოსილ ორგანოს. 

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

თავი IV

ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმა

 მუხლი 24. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმის ამოცანები, მისი შემუშავება და შემადგენლობა

1. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმა აკონკრეტებს საქართველოს სივრცის დაგეგმარების გეგმას შესაბამისი ავტონომიური რესპუბლიკის ადმინისტრაციული საზღვრების ფარგლებში. 

2. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმის ამოცანებია: შესაბამისი ავტონომიური რესპუბლიკის მთელი ტერიტორიის ფიზიკური გარემოს და ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა, აგრეთვე ქვედა დონეზე სივრცის დაგეგმარების კოორდინირებულად განხორციელებისათვის აუცილებელი წინაპირობების შექმნა.

3. მუნიციპალიტეტის ჰარმონიზებული განვითარების უზრუნველსაყოფად ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმაში შეძლებისდაგვარად გათვალისწინებული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტების სივრცით განვითარებასთან დაკავშირებული ინტერესები ან/და მოქმედი სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების მოთხოვნები.

4. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმა, სივრცის დაგეგმვის საჭიროების შესაბამისად, განსაზღვრავს ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების ძირითად ასპექტებს, რომლებიც გათვალისწინებულია ამ კოდექსის მე-16 მუხლით.

საქართველოს 2020 წლის 15 ივლისის კანონი №7011 – ვებგვერდი, 28.07.2020წ.

მუხლი 25. საჯარო ადმინისტრაციული წარმოება ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებით

1. ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვა და დამტკიცება ხორციელდება ურთიერთდამოკიდებულ, მაგრამ ადმინისტრაციული წარმოების თვალსაზრისით დამოუკიდებელ ორ სტადიად:

ა) I სტადია − ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის განხილვა და დამტკიცება;

ბ) II სტადია − ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვა და დამტკიცება.

2. ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფცია უნდა მოიცავდეს სივრცის დაგეგმარების ძირითად მიზნებს, ამოცანებს და მათი მიღწევისა და გადაწყვეტის გზებს.

3. I სტადია მოიცავს ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის პროექტის განხილვასა და დამტკიცებას. ავტონომიური რესპუბლიკის მთავრობა საქართველოს მთავრობას წარუდგენს ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის საექსპერტო დასკვნას. ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციას საქართველოს მთავრობასთან შეთანხმებით ამტკიცებს ავტონომიური რესპუბლიკის მთავრობა.

4. II სტადია იწყება ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის დამტკიცებული კონცეფციის საფუძველზე ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის პროექტის შემუშავების შემდეგ, მისი განხილვისა და დამტკიცების მიზნით.

5. ავტონომიური რესპუბლიკის მთავრობა საქართველოს მთავრობას წარუდგენს ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმის საექსპერტო დასკვნას. ავტონომიური რესპუბლიკის სივრცის დაგეგმარების გეგმას საქართველოს მთავრობასთან შეთანხმებით ამტკიცებს ავტონომიური რესპუბლიკის მთავრობა.

6. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავების წესი და ამ გეგმის შინაარსი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

მუხლი 26. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმის სავალდებულოობა იერარქიულად ქვემდგომი გეგმებისათვის და გამონაკლისის დაშვების შესაძლებლობა

1. ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება სავალდებულოა ავტონომიური რესპუბლიკების ადმინისტრაციულ საზღვრებში შემავალი მუნიციპალიტეტების სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის.

2. იერარქიულად ქვემდგომ გეგმებში ავტონომიური რესპუბლიკების სივრცის დაგეგმარების გეგმის მოთხოვნებისგან განსხვავებული მოთხოვნების დადგენასთან დაკავშირებით მოქმედებს ამ კოდექსის 21-ე მუხლის მე-3 და მე-4 ნაწილებით დადგენილი წესები. აღნიშნულ შემთხვევაში განსხვავებული მოთხოვნების შეთანხმების უფლებამოსილება აქვთ ავტონომიური რესპუბლიკების შესაბამის ორგანოებს.

მუხლი 27. იერარქიულად ქვემდგომი გეგმების შესაბამისობა

ავტონომიური რესპუბლიკების შესაბამისი უწყებები უფლებამოსილი არიან ამ კოდექსის 26-ე მუხლით დადგენილი მოთხოვნების დარღვევის შემთხვევაში იერარქიულად ქვემდგომი სივრცის დაგეგმარების გეგმების შესაბამისობაში მოყვანის ან/და გაუქმების თაობაზე წინადადებით მიმართონ ამ აქტების გაუქმების უფლებამოსილების მქონე ორგანოს.  

თავი V

მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმა

მუხლი 28. მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავების საფუძველი და ამ გეგმის ამოცანები

1. მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკუთარ უფლებამოსილებას განეკუთვნება.

2. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის ამოცანებია: შესაბამისი მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ტერიტორიების ფიზიკური გარემოს და ინფრასტრუქტურის მოწესრიგება, განვითარება და სათანადო უზრუნველყოფა.

3. მუნიციპალიტეტების შეთანხმების საფუძველზე შესაძლებელია შემუშავდეს მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმა. ამ შემთხვევაში მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმის საბოლოო პროექტი სამართლებრივი კონსულტაციისთვის წარედგინება სამართლებრივი ზედამხედველობის ორგანოს საქართველოს ორგანული კანონის „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი“ 137-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად.

მუხლი 29. მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემადგენლობა

სივრცის დაგეგმარების საჭიროებიდან გამომდინარე, მულტიმუნიციპალური/ მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმა უნდა მოიცავდეს ამ კოდექსის მე-16 მუხლით გათვალისწინებულ ასპექტებს.

მუხლი 30. საჯარო ადმინისტრაციული წარმოება მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავებასთან დაკავშირებით

1. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავება იწყება ამ კოდექსის 28-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული შეთანხმების საფუძველზე.

2. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმის პროექტის შემუშავების უზრუნველსაყოფად შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერის წარდგინებით მუნიციპალიტეტის საკრებულო ამტკიცებს ერთობლივი საბჭოს შემადგენლობასა და დებულებას. ერთობლივი საბჭო საქმიანობის განხორციელებისას ხელმძღვანელობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VII თავითა და ერთობლივი საბჭოს დებულებით დადგენილი წესებით.

3. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმა ერთობლივი საბჭოს წარდგინებით მტკიცდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტების საკრებულოების ერთობლივი ნორმატიული აქტით.

4. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავების წესი და ამ გეგმის შინაარსი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

მუხლი 31. საჯარო ადმინისტრაციული წარმოება მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებით 

1. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვა და დამტკიცება ხორციელდება ურთიერთდამოკიდებულ, მაგრამ ადმინისტრაციული წარმოების თვალსაზრისით დამოუკიდებელ ორ სტადიად:

ა) I სტადია − მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის განხილვა და დამტკიცება;

ბ) II სტადია − მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვა და დამტკიცება.

2. I სტადია იწყება მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის შემუშავების შემდეგ, რომლის დროსაც წინასაპროექტო კვლევების საფუძველზე უნდა განხორციელდეს მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციის განხილვა და დამტკიცება. კონცეფცია უნდა მოიცავდეს მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების ძირითად მიზნებსა და ამოცანებს, მათი მიღწევისა და გადაწყვეტის გზებს.

3. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფცია შესაბამისმა მუნიციპალიტეტმა საექსპერტო დასკვნის მისაღებად უნდა წარუდგინოს სააგენტოს. სააგენტო უზრუნველყოფს სხვა, დაინტერესებული სამინისტროების/უწყებების მონაწილეობას და საკუთარი შენიშვნებისა და მოსაზრებების საფუძველზე შესაბამისი საექსპერტო დასკვნის მუნიციპალიტეტისათვის წარდგენას. 

4. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის კონცეფციას ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო.

5. II სტადია იწყება მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის დამტკიცებული კონცეფციის საფუძველზე მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის პროექტის შემუშავების შემდეგ, მისი განხილვისა და დამტკიცების მიზნით.

6. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის საბოლოო პროექტი და ამ პროექტის საექსპერტო დასკვნა სამართლებრივი კონსულტაციისთვის წარედგინება სამართლებრივი ზედამხედველობის ორგანოს საქართველოს ორგანული კანონის „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი“ 137-ე მუხლით დადგენილი წესით.

7. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმას ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო.

8. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმაში ცვლილების შეტანა ხდება მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით, ნებისმიერი პირის განცხადების საფუძველზე, მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის განხილვისა და დამტკიცებისათვის დადგენილი წესების შესაბამისად.

9. მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავების წესი და ამ გეგმის შინაარსი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 32. მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმაში მომიჯნავე მუნიციპალიტეტების ინტერესების გათვალისწინება

1. ჰარმონიზებული განვითარების უზრუნველსაყოფად მულტიმუნიციპალური/ მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს სხვა, მომიჯნავე მუნიციპალიტეტების ინტერესები ან მოქმედი გეგმების მოთხოვნები. 

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის მიზნებისთვის, მულტიმუნიციპალური/ მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავების დაწყებისთანავე შესაბამისი მუნიციპალიტეტი უზრუნველყოფს ამ გეგმის შემუშავებასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებულ საჯარო ადმინისტრაციულ წარმოებაში მომიჯნავე მუნიციპალიტეტების ჩართვას.

მუხლი 33. მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის სავალდებულოობა იერარქიულად ქვემდგომი გეგმებისათვის და გამონაკლისის დაშვების შესაძლებლობა

1. მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება სავალდებულოა იერარქიულად ქვემდგომი ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის.

2. იერარქიულად ქვემდგომი ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით შეიძლება დადგინდეს განსხვავებული მოთხოვნები, თუ ასეთი შესაძლებლობა გათვალისწინებულია მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმით ან თუ განსხვავებული მოთხოვნების დადგენით არ იცვლება მისი ძირითადი არსი.

3. იერარქიულად ქვემდგომი ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის მოთხოვნებისგან არსებითად განსხვავებული მოთხოვნების დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ ამ მულტიმუნიციპალური/მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმაში შესაბამისი ცვლილების შეტანის შემდეგ.

მუხლი 34. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმაში ცვლილების შეტანა

1. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმაში ცვლილების შეტანა შესაძლებელია დაინტერესებული მუნიციპალიტეტის გადაწყვეტილებით, თუ ეს ცვლილება არ ეხება საერთო ინტერესებს. ამ შემთხვევაში მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმაში ცვლილების შეტანასთანდაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩართული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტი.

2. თუ მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმაში შესატანი ცვლილება ეხება საერთო ინტერესებს, დაინტერესებული მუნიციპალიტეტის მოთხოვნის საფუძველზე ამ გეგმაში აღნიშნული ცვლილება შეიტანება ყველა შესაბამისი მუნიციპალიტეტის თანხმობის საფუძველზე.

3. მულტიმუნიციპალური სივრცის დაგეგმარების გეგმის ძალადაკარგულად გამოცხადება ხდება ამ მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილი წესის შესაბამისად. 

თავი VI

 ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა და მისი განხორციელების ძირითადი ინსტრუმენტები

 მუხლი 35. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა

მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის განხორციელება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკუთარ უფლებამოსილებას განეკუთვნება, გარდა ამ კოდექსის 36-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევისა.

მუხლი 36. განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორია, განსაკუთრებული რეგულირების ზონა

1. საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დასახლებას შეიძლება მიენიჭოს განსაკუთრებული რეგულირების (სარეკრეაციო, საკურორტო, თავდაცვითი და სხვა) ტერიტორიის სტატუსი, ხოლო მუნიციპალიტეტს ან მისი ტერიტორიის ნაწილს, მაღალი მნიშვნელობის საზოგადოებრივი, ეკონომიკური, ეკოლოგიური, ჰუმანიტარული, თავდაცვითი, სპორტულ-გამაჯანსაღებელი და სარეკრეაციო, კულტურულიან/და სხვა ფაქტორიდან გამომდინარე, − განსაკუთრებული რეგულირების ზონის სტატუსი. სპორტულ-გამაჯანსაღებელ და სარეკრეაციო ზონებთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება სპეციალური კანონმდებლობით.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ტერიტორიისათვის საქართველოს მთავრობა ამტკიცებს გენერალურ გეგმას, ხოლო სააგენტო − განაშენიანების გეგმას/განაშენიანების დეტალურ გეგმას. მათი შემუშავებისას მოქმედებს ამ კოდექსით ქალაქთმშენებლობითი გეგმის შემუშავებისათვის დადგენილი მოთხოვნები.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ზონისათვის სააგენტო ამტკიცებს შესაბამის რეჟიმს ან/და განაშენიანების გეგმას ან/და განაშენიანების დეტალურ გეგმას. 

4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე/ზონაში მშენებლობის ნებართვა გაიცემა საქართველოს მთავრობის დადგენილებით გათვალისწინებული მოთხოვნების დაცვით.

5. მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისას მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები განისაზღვრება ამ მუხლის შესაბამისად დამტკიცებული ქალაქთმშენებლობითი გეგმის ან ზონის განმსაზღვრელი დოკუმენტით დადგენილი რეჟიმის საფუძველზე.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 37. ქალაქთმშენებლობითი გეგმების სახეები და გეგმების ძირითადი ამოცანები

1. მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ხორციელდება ორსაფეხურიანი სისტემით, რომელიც გულისხმობს:

ა) მიწათსარგებლობის რეგულირებას, რომელიც ხორციელდება გენერალური გეგმის მეშვეობით;

ბ) განაშენიანების რეგულირებას, რომელიც ხორციელდება განაშენიანების გეგმის ან/და განაშენიანების დეტალური გეგმის მეშვეობით.

2. გენერალური გეგმის ამოცანებია: დასახლების მთელი ტერიტორიის განვითარება, მისი გამოყენებისა და განაშენიანების ზოგადი რეგულირება და სათანადო უზრუნველყოფა.

3. განაშენიანების გეგმის ამოცანებია: დასახლების ტერიტორიის ნაწილების განვითარება, მათი გამოყენებისა და განაშენიანების კონკრეტული რეგულირება და სათანადო უზრუნველყოფა. 

4. საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების გეგმა შეიძლება მოიცავდეს დასახლების მთელ ტერიტორიას, თუ ამ გეგმის ამოცანაა დასახლების მთელი ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების ზოგადი რეგულირება.

5. ქალაქთმშენებლობითი გეგმის შინაარსი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

6. თუ განაშენიანების გეგმა მოიცავს ამ კოდექსის 41-ე მუხლით გათვალისწინებულ ყველა პირობას, დეტალური გეგმის შემუშავება სავალდებულო არ არის.

მუხლი 38. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ძირითადი პრინციპები

1. ქალაქთმშენებლობითი გეგმა ისე უნდა იქნეს შემუშავებული და განხორციელებული, რომ ხელი შეუწყოს დასახლების მდგრად განვითარებას, საზოგადოების კეთილდღეობას, სოციალურად სამართლიან მიწათსარგებლობას, ღირსეული და უსაფრთხო გარემოს შექმნასა და განვითარებას, არქიტექტურული, ქალაქთმშენებლობითი და ლანდშაფტური სახის ესთეტიკური ხარისხის შენარჩუნებასა და ამაღლებას.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი მოთხოვნების გარდა, ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს სივრცის დაგეგმარების სფეროში საჯარო ინტერესებისა და კერძო ინტერესების შეჯერება, მათ შორის:

ა) ჯანმრთელობისათვის უვნებელი საცხოვრებელი გარემოს და უსაფრთხო შრომის პირობების შექმნა და შენარჩუნება;

ბ) სტაბილური სოციალური ინფრასტრუქტურის შექმნა და შენარჩუნება;

გ) სოციალური და კულტურული განვითარების სფეროში მოსახლეობის (განსაკუთრებით − ოჯახების, ბავშვების, ახალგაზრდების, ხანდაზმულებისა და შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირების) მოთხოვნილებათა დაკმაყოფილება;

დ) განათლებისათვის, სპორტისა და დასვენებისათვის ხელსაყრელი სივრცით-ტერიტორიული პირობების შექმნა;

ე) დასახლებათა სოციალური და ტექნიკური ინფრასტრუქტურის შენარჩუნება, განახლება და განვითარება;

ვ) დასახლებათა კულტურული, ისტორიული, არქიტექტურული, ურბანული მემკვიდრეობისა და ესთეტიკური ღირებულების მქონე გეგმარებითი ელემენტების (ქუჩების, მოედნების, შენობა-ნაგებობების, გამწვანებული ტერიტორიების) შენარჩუნება, მართვა და განვითარება;

ზ) გარემოსა და რეკრეაციული ტერიტორიების დაცვა (ბიომრავალფეროვნებაზე, მიწაზე, წყალსა და ატმოსფერულ ჰაერზე უარყოფითი ზემოქმედების შემცირება, კლიმატისა და ლანდშაფტის დაცვა, ემისიების შემცირებისა და განახლებადი ენერგიის განვითარების ხელშეწყობა და სხვა), სხვადასხვა დარგობრივი გარემოსდაცვითი გეგმით დადგენილი მოთხოვნების შესრულება;

თ) ეკონომიკის დარგების განვითარების უზრუნველყოფა;

ი) მიმზიდველი და უსაფრთხო საინვესტიციო გარემოს შექმნა;

კ) კავშირგაბმულობის სისტემებით უზრუნველყოფა;

ლ) ინტეგრირებული სატრანსპორტო სისტემის განვითარებით მოსახლეობის მობილურობის უზრუნველყოფა, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გამოყენებისათვის ხელსაყრელი პირობების შექმნა;

მ) გარემოზე ტრანსპორტის უარყოფითი ზემოქმედების მაქსიმალურად შემცირება;

ნ) დასახლებათა ბუნებრივი და ტექნოგენური საგანგებო სიტუაციებისაგან (მათ შორის, ხანძრისაგან) დაცვა;

ო) სამხედრო თავდაცვისუნარიანობისა და სამოქალაქო უსაფრთხოების კომპლექსური განვითარება.

3. ქალაქთმშენებლობით გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს მიწის რაციონალური გამოყენების პრინციპი.

4. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა ეფუძნება ზონირების პრინციპს.

5. თუ მიწის ნაკვეთი იმავდროულად შედის კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან მასზე ვრცელდება სხვა დარგობრივი გეგმით დადგენილი რეჟიმი, მისი სამშენებლოდ გამოყენების პირობები უნდა ითვალისწინებდეს ამ ზონისთვის ან/და რეჟიმისთვის შესაბამისი კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებსაც.

6. ჰარმონიზებული და კოორდინირებული განვითარების უზრუნველსაყოფად გენერალურ გეგმასა და განაშენიანების გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს მომიჯნავე მუნიციპალიტეტის ინტერესები.

მუხლი 39. გენერალური გეგმის შემადგენლობა

სივრცის დაგეგმვის საჭიროებიდან გამომდინარე, გენერალური გეგმა, ამ კოდექსის მე-16 მუხლით გათვალისწინებული ასპექტების გარდა, უნდა მოიცავდეს:

 ა) ფუნქციურ ზონებს, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − ქვეზონებს;

 ბ) სოციალური ინფრასტრუქტურისათვის, განსაკუთრებით − სკოლისათვის, საბავშვო ბაღისათვის, ჯანმრთელობის დაცვის, კულტურის, სპორტისა და სხვა სოციალური დაწესებულებებისათვის განკუთვნილ ტერიტორიებს;

გ) ტექნიკური ინფრასტრუქტურისათვის, ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი აირით მომარაგების, წყალმომარაგების, წყალარინების, სანიაღვრე,კავშირგაბმულობის და ნარჩენების გადამუშავების სისტემებისათვის განკუთვნილ ტერიტორიებს;

დ) სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურისათვის განკუთვნილ ტერიტორიებს; კომპლექსური სატრანსპორტო სქემის შემუშავების საკითხებს;

ე) მოსალოდნელი წყალდიდობების, ღვარცოფების და სხვა ბუნებრივი მოვლენების ზემოქმედების კუთხით საშიშ ტერიტორიებს;

ვ) არასამშენებლო ტერიტორიებს (სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ტერიტორიებს, გამწვანებული ტერიტორიების სისტემებს, პლაჟებს, სასაფლაოებს და სხვა);

ზ) კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონებს და სხვა დარგობრივი გეგმების (არსებობის შემთხვევაში) მონაცემებს;

თ) სარეზერვო ტერიტორიებს.

მუხლი 40. განაშენიანების გეგმის შემადგენლობა

1. განაშენიანების გეგმა შედგება ტექსტური ნაწილისა და გრაფიკული ნაწილისაგან.

2. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროების გათვალისწინებით, განაშენიანების გეგმა შეიძლება ადგენდეს კონკრეტულ ქალაქთმშენებლობით პირობებს, მათ შორის:

ა) ფუნქციურ ქვეზონებს;

ბ) ფუნქციურ ქვეზონებში ტერიტორიის გამოყენების სახეობებს;

გ) განაშენიანების რეგულირების პარამეტრებს;

დ) განაშენიანების სახეობას (პერიმეტრული, ჯგუფური, თავისუფალი, კომბინირებული და სხვა);

ე) სხვა ასპექტებს, რომლებიც დადგენილია გენერალური გეგმისათვის, თუ ის გამომდინარეობს ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროებიდან.

3. განაშენიანების გეგმა შეიძლება მოიცავდეს აგრეთვე ამ კოდექსის 41-ე მუხლით დადგენილ ქალაქთმშენებლობით პირობებს.

მუხლი 41. განაშენიანების დეტალური გეგმის შემადგენლობა

1. განაშენიანების დეტალური გეგმა შედგება ტექსტური ნაწილისა და გრაფიკული ნაწილისაგან.

2. განაშენიანების დეტალური გეგმა მიწის ნაკვეთის ფუნქციური ზონირების თვალსაზრისით უნდა ადგენდეს:

ა) ფუნქციურ ქვეზონებს, ამ ქვეზონებში განაშენიანების რეგულირების შემდეგ პარამეტრებს:

ა.ა) განაშენიანების მაქსიმალურ კოეფიციენტს;

ა.ბ) განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალურ კოეფიციენტს ან ერთდროულად განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალურ და მინიმალურ კოეფიციენტებს;

ა.გ) გამწვანების მინიმალურ კოეფიციენტს;

ა.დ) განაშენიანების სართულიანობის ან/და სიმაღლის მაქსიმალურ მაჩვენებელს;

ბ) განაშენიანების სახეობას;

გ) მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის გამოყენების ნებადართულ სახეობებს;

დ) მიწის ნაკვეთის ფართობის პარამეტრებს (მინიმალურ მაჩვენებელს ან/და მაქსიმალურ მაჩვენებელს ან/და გაბარიტულ ზომებს);

ე) განაშენიანების რეგულირების ხაზებს (წითელ ხაზებს);

ვ) განაშენიანების სავალდებულო ხაზებს (ლურჯ ხაზებს);

ზ) სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურისა და საინჟინრო-კომუნალურ ქსელებს;

თ) ავტომანქანების სადგომი ადგილების რაოდენობას;

ი) გამწვანების პროექტს, გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლებისა და იმ ფუნქციური ზონისა, რომელშიც გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი განსაზღვრული არ არის, აგრეთვე მიწის ნაკვეთზე არსებული მწვანე ნარგავის/ნარგავების დეტალურ აღწერასა და ხარისხობრივ შეფასებას. 

3. ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების დეტალური გეგმა შეიძლება მოიცავდეს აგრეთვე:

ა) საზოგადოებრივი სივრცისათვის განკუთვნილ (სათამაშო, დასასვენებელ, სპორტული მიზნებისთვის განკუთვნილ, პარკირების და სხვა) ადგილებს;

ბ) განსაკუთრებული მიზნებისთვის განკუთვნილ (სასაწყობო, საზოგადოებრივი საქმიანობისთვის, ტურიზმის განვითარებისთვის განკუთვნილ, ნავსადგურების და სხვა) ტერიტორიებს;

გ) იმ ტერიტორიების გამოყენების პირობებს, რომლებიც არ უნდა იქნეს განაშენიანებული;

დ) ელექტროენერგიით და ბუნებრივი აირით მომარაგების, წყალმომარაგების, წყალარინების, ტელეკომუნიკაციის და სხვა სისტემებს.

4. განაშენიანების დეტალურ გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის 85-ე მუხლით დადგენილი მოთხოვნები შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის საზოგადოებრივი სივრცის გამოყენების შესაძლებლობის უზრუნველყოფასთან დაკავშირებით.

5. ძირითადი დებულებებით დადგენილი განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი ან/და განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტიშეიძლება გადამეტებულ იქნეს განაშენიანების დეტალური გეგმის საფუძველზე, თუ ეს კომპენსირდება სხვა ღონისძიებებით, ამას მოითხოვს ქალაქთმშენებლობითი განვითარების განსაკუთრებული მიზეზები (მაგალითად, ურბანული ღირებულების დაცვა და განვითარება), ამას არ დაუპირისპირდება საზოგადოებრივი ინტერესები და არ გამოიწვევს ადამიანთა საცხოვრებელი გარემოს და სამუშაო გარემოს სანიტარიულ-ჰიგიენური მდგომარეობის გაუარესებას.

საქართველოს 2023 წლის 5 აპრილის კანონი №2738 – ვებგვერდი, 18.04.2023წ.

მუხლი 42. საჯარო ადმინისტრაციული წარმოება გენერალური გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებით

1. მუნიციპალიტეტი უფლებამოსილია გენერალური გეგმის ან მისი ნაწილის ან/და მასთან დაკავშირებული სხვა დოკუმენტების შემუშავება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად დაუკვეთოს კერძო სამართლის სუბიექტს.

2. გენერალური გეგმის განხილვა და დამტკიცება ხორციელდება ურთიერთდამოკიდებულ, მაგრამ ადმინისტრაციული წარმოების თვალსაზრისით დამოუკიდებელ ორ სტადიად:

ა) I სტადია − გენერალური გეგმის კონცეფციის განხილვა და დამტკიცება;

ბ) II სტადია − გენერალურიგეგმის განხილვა და დამტკიცება.

3. I სტადია იწყება გენერალური გეგმის კონცეფციის შემუშავების შემდეგ, რომლის დროსაც წინასაპროექტო კვლევების საფუძველზე უნდა განხორციელდეს გენერალური გეგმის კონცეფციის განხილვა და დამტკიცება. გენერალური გეგმის კონცეფციაში ასახული უნდა იყოს ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის ძირითადი მიზნები და ამოცანები, მათი მიღწევისა და გადაწყვეტის გზები.

31. გენერალური გეგმის კონცეფცია შესაბამისმა მუნიციპალიტეტმა დასკვნის მისაღებად უნდა წარუდგინოს სააგენტოს. სააგენტო უზრუნველყოფს სხვა, დაინტერესებული სამინისტროების/უწყებების მონაწილეობას და მათ მიერ საკუთარი შენიშვნებისა და მოსაზრებების საფუძველზე შესაბამისი დასკვნის მუნიციპალიტეტისათვის წარდგენას. 

4. მუნიციპალიტეტის გენერალური გეგმის კონცეფციას ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო.

5. II სტადია იწყება გენერალური გეგმის დამტკიცებული კონცეფციის საფუძველზე მუნიციპალიტეტის გენერალური გეგმის პროექტის შემუშავების შემდეგ, მისი განხილვისა და დამტკიცების მიზნით.

6. მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო გენერალური გეგმის პროექტს წარუდგენს უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოებს. ეს ორგანოები ამზადებენ შესაბამის რეკომენდაციებს.

7. გენერალური გეგმის საბოლოო პროექტი სამართლებრივი კონსულტაციისთვის წარედგინება სამართლებრივი ზედამხედველობის ორგანოს საქართველოს ორგანული კანონის „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი“ 137-ე მუხლით დადგენილი წესით.

8. გენერალურ გეგმას ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო.

9. გენერალურ გეგმაში ცვლილების შეტანა ხდება მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით, მუნიციპალიტეტის საკრებულოს ინიციატივით ან ნებისმიერი პირის მიმართვის საფუძველზე.

10. გენერალურ გეგმაში არაარსებითი ცვლილების შეტანის შემთხვევაში ამ მუხლით განსაზღვრული I სტადია არ ხორციელდება.

11. გენერალური გეგმის კონცეფციის შემუშავების დაწყების თაობაზე ინფორმაცია (მათ შორის, გეგმარებითი არეალის ზუსტი საზღვრების შესახებ ინფორმაცია) უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ უნდა გამოაქვეყნოს ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე არაუგვიანეს 3 თვისა. 

12. გენერალური გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 43. საჯარო ადმინისტრაციული წარმოება განაშენიანების გეგმის/ განაშენიანების დეტალური გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებით

1. განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება ხორციელდება ამ კოდექსის 42-ე მუხლით (გარდა 42-ე მუხლის მე-7 ნაწილისა) დადგენილი წესით, ხოლო იმ დასახლების განაშენიანების დეტალური გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაზე, სადაც მოქმედებს იერარქიულად ზემდგომი ქალაქთმშენებლობითი გეგმა, არ ვრცელდება აგრეთვე ამ კოდექსის 42-ე მუხლის 31 ნაწილი.

11. ამ კოდექსის 36-ე მუხლით გათვალისწინებული ტერიტორიისათვის/ზონისათვის განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებას სააგენტო ახორციელებს ამ კოდექსის 42-ე მუხლით (გარდა 42-ე მუხლის 31 და მე-7 ნაწილებისა) დადგენილი წესით. 

2. თუ განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის მიზანია დასახლებული ტერიტორიის ინტენსიური განვითარება, მის განხილვასა და დამტკიცებასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება შემოიფარგლება განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის პროექტის განხილვითა და დამტკიცებით.

3. თუ ტერიტორიისთვის გენერალური გეგმა არ არსებობს, განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავების თაობაზე შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს გადაწყვეტილება უნდა შეთანხმდეს იმავე მუნიციპალიტეტის საკრებულოსთან.

4. განაშენიანების გეგმასთან/განაშენიანების დეტალურ გეგმასთან დაკავშირებული საჯარო ადმინისტრაციული წარმოების თითოეულ სტადიაზე საზოგადოებისათვის თვალსაჩინო ადგილას დამატებით უნდა განთავსდეს საინფორმაციო დაფა, რომელზედაც, სულ მცირე, უნდა განთავსდეს ინფორმაცია დასაგეგმარებელი ტერიტორიის საზღვრების, დაინტერესებული პირებისაგან მოსაზრებებისა და შეფასებების მიღების პერიოდისა და გეგმის დამტკიცების სავარაუდო ვადების შესახებ.

5. განაშენიანების გეგმის შემუშავების დაწყების თაობაზე ინფორმაცია (მათ შორის, გეგმარებითი არეალის ზუსტი საზღვრების შესახებ ინფორმაცია) უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ უნდა გამოაქვეყნოს ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე არაუგვიანეს 3 თვისა. განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავების დაწყების თაობაზე ინფორმაცია საინფორმაციო დაფაზე პირმა უნდა განათავსოს საპროექტო ტერიტორიის მიმდებარედ, საზოგადოებისათვის თვალსაჩინო ადგილას, ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე არაუგვიანეს 2 კვირისა.

6. განაშენიანების გეგმაში/განაშენიანების დეტალურ გეგმაში ცვლილების შეტანა ხდება მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით, მუნიციპალიტეტის საკრებულოს ინიციატივით ან ნებისმიერი პირის მიმართვის საფუძველზე.

7. განაშენიანების გეგმის შემუშავების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

მუხლი 44. გენერალური გეგმის სავალდებულოობა

გენერალური გეგმის არსებობის შემთხვევაში განაშენიანების გეგმა/განაშენიანების დეტალური გეგმა უნდა ითვალისწინებდეს გენერალური გეგმით დადგენილ მოთხოვნებს.

მუხლი 45. ფუნქციური ზონირების პრინციპი

1. ფუნქციური ზონირება არის ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციით ტერიტორიის ფუნქციურ ზონებად დაყოფა. ფუნქციური ზონირებით განისაზღვრება სამშენებლო ტერიტორიები, არასამშენებლო ტერიტორიები და მათი გამოყენებისა და განვითარების პირობები.

2. ფუნქციური ზონირება ისე უნდა განხორციელდეს, რომ ხელი შეუწყოს დასახლებულ ტერიტორიაზე შერეული გამოყენების სახეობათა განვითარებას.

3. მიწის ნაკვეთისათვის იმ ფუნქციური ზონის შეცვლა, რომელიც განსაზღვრულია მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი გეგმით, ხდება იმავე გეგმაში ცვლილების შეტანის საფუძველზე.

4. იმ მიწის ნაკვეთისათვის, რომელიც არ არის მოქცეული ქალაქთმშენებლობითი გეგმის მოქმედების არეალში, სამშენებლო მიზნებისთვის განსაზღვრული ფუნქცია შეიძლება დადგინდეს მხოლოდ ამ კოდექსის 67-ე, 68-ე და 103-ე მუხლებით გათვალისწინებული წესების საფუძველზე. 

მუხლი 46. ძირითადი დებულებები

1. ტერიტორიების გამოყენება და განაშენიანება ეფუძნება ფუნქციური ზონირების პრინციპს, რომელიც განმარტებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის 45-ე მუხლის შესაბამისად.

2. ძირითადი დებულებების ამოცანაა ქალაქთმშენებლობითი გეგმებისათვის სამართლებრივი საფუძვლების შექმნა და ამ გეგმებთან ერთად მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენა.

3. ძირითადი დებულებები ადგენს:

ა) მოთხოვნებს სამშენებლო ტერიტორიების, ფუნქციური ზონებისა და ფუნქციური ქვეზონების მიმართ;

ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების პარამეტრებს ფუნქციური ზონებისა და ფუნქციური ქვეზონების შესაბამისად და მათი ანგარიშის წესებს;

გ) განაშენიანების სახეობებს, მიწის ნაკვეთზე განაშენიანებისთვის განსაზღვრული არეალების დადგენის წესს;

დ) მიჯნის ზონების რეგულაციებს და ანგარიშის წესებს;

ე) ფუნქციურ ქვეზონებში ნებადართული გამოყენების სახეობების ჩამონათვალს;

ვ) არასამშენებლო ტერიტორიებს და ამ ტერიტორიებზე დასაშვები შენობა-ნაგებობის სახეობების ჩამონათვალს.

4. სააგენტოს მიერ შემუშავებულ ძირითადი დებულებების პროექტს სამინისტრო დასამტკიცებლად წარუდგენს საქართველოს მთავრობას. 

საქართველოს 2022 წლის 26 აპრილის კანონი №1516 – ვებგვერდი, 13.05.2022წ.

მუხლი 47. ადმინისტრაციული ხელშეკრულება ქალაქთმშენებლობით საკითხებთან დაკავშირებით

1. დაგეგმვის უფლებამოსილების მქონე ორგანოს შეუძლია საკუთარი უფლებამოსილების განხორციელების მიზნით კერძო სამართლის სუბიექტთან დადოს ადმინისტრაციული ხელშეკრულება (მაგალითად, ხელშეკრულება ქალაქთმშენებლობითი გეგმის შემუშავების, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელების, ინფრასტრუქტურის მშენებლობის ან/და მისი მოწესრიგების თაობაზე). 

2. ფიზიკური პირების და კერძო სამართლის იურიდიული პირებისმიერ შესაძლებელია ინიციირებულ იქნეს ცალკეული ტერიტორიის განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავება და მისი განხორციელება კერძო დაფინანსებით. უფლებამოსილი ორგანოს მიერ დადებითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში ამ ორგანოსა და ინიციატორს შორის იდება შესაბამისი ხელშეკრულება. 

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ხელშეკრულების დადებისას სახელმწიფო შესყიდვებთან და კონკურსთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით.

[ 3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ხელშეკრულების დადებისას საჯარო შესყიდვასა და კონკურსთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით.  (ამოქმედდეს 2027 წლის 1 იანვრიდან)]

4. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ხელშეკრულების დადებისას განისაზღვრება შესაბამისი დავალების განხორციელების ვადა. ეს ვადა განაშენიანების დეტალური გეგმის შემთხვევაში 6 თვეს არ უნდა აღემატებოდეს. დასაბუთებული შუამდგომლობის შემთხვევაში ეს ვადა შეიძლება გაგრძელდეს 2 თვით.

საქართველოს 2023 წლის 9 თებერვლის კანონი №2577 – ვებგვერდი, 27.02.2023წ.

საქართველოს 2024 წლის 5 სექტემბრის კანონი №4426 - ვებგვერდი, 23.09.2024წ.

მუხლი 48. ქალაქთმშენებლობითი გეგმის შემუშავების პროცესში მშენებლობის ნებართვის გაცემის დროებითი შეზღუდვა

1. თუ ქალაქთმშენებლობითი გეგმა შემუშავების პროცესშია, მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოს შეუძლია დასაბუთებული უარის საფუძველზე შეაჩეროს მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება. აღნიშნული შეზღუდვის ვადა 12 თვეს არ უნდა აღემატებოდეს. თუ ქალაქთმშენებლობითი გეგმა ამ ვადის გასვლამდე დამტკიცდა, ადმინისტრაციული წარმოება განახლდება გეგმის დამტკიცების თარიღიდან.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი შეზღუდვის ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 3 თვით. 

3. თუ ამ მუხლის პირველი ნაწილით ან/და მე-2 ნაწილით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ არ განახლდა მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცედურა, ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს, მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება. ზიანის ოდენობა განისაზღვრება ამ კოდექსის 49-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად.

4. შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს საქართველოს მთავრობასთან შეთანხმებით ან საქართველოს მთავრობას უფლება აქვს, ამ კოდექსის 36-ე მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მიზნების მისაღწევად გონივრული ვადით გამოაცხადოს ტერიტორიების განვითარების შეზღუდვა.

მუხლი 49. ქალაქთმშენებლობით გეგმაში ცვლილების შეტანით ან/და ამ გეგმის გაუქმებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება

1. უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ან მის კანონიერ მოსარგებლეს უფლება აქვს, მოითხოვოს იმ პირდაპირი ზიანის ანაზღაურება, რომელიც მას მიადგა უფლებამოსილი ორგანოს მიერ განაშენიანების დეტალურ გეგმაში ცვლილების შეტანის ან ამ გეგმის გაუქმების გამო. ამ შემთხვევაში ზიანის ოდენობა გამოითვლება იმ ფინანსური დანახარჯის მიხედვით, რომელიც გასწია უძრავი ნივთის მესაკუთრემ ან მისმა კანონიერმა მოსარგებლემ სამშენებლო საქმიანობის/საპროექტო საქმიანობის განხორციელებისას და რომელიც უშუალოდ გამომდინარეობდა აღნიშნული გეგმიდან. ზიანის ოდენობა შესაძლებელია დადგინდეს უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ან/და მის კანონიერ მოსარგებლესა და უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს შორის მიღწეული შეთანხმების საფუძველზე. შეუთანხმებლობის შემთხვევაში უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ან მის კანონიერ მოსარგებლეს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნის უფლება აღარ არსებობს, თუ განაშენიანების დეტალურ გეგმაში ცვლილების შეტანიდან ან ამ გეგმის გაუქმებიდან 5 წელია გასული.

მუხლი 50. სახელმწიფოს და მუნიციპალიტეტის აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის უპირატესი შესყიდვის უფლება

1. სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტს აქვს მიწის ნაკვეთისა და მასთან მყარად დაკავშირებული შენობა-ნაგებობის აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის უპირატესი შესყიდვის უფლება მესაკუთრის მიერ მისი გასხვისების შემთხვევაში, თუ მიწის ნაკვეთი მოქცეულია:

ა) ქალაქთმშენებლობითი გეგმის მოქმედების არეალში და, ამ გეგმის მიხედვით, მიწის ნაკვეთი გამოყენებული უნდა იქნეს საზოგადოებრივი დანიშნულების ან თავდაცვითი ობიექტების მშენებლობისათვის, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებისათვის ან დასახლების განვითარებისათვის;

ბ) ისტორიული განაშენიანების დაცვის ზონაში და თუ აღნიშნულ არეალში განთავსებული შენობა-ნაგებობები ამ ზონისათვის დადგენილ მოთხოვნებს არ შეესაბამება.

2. სახელმწიფოს და მუნიციპალიტეტის უპირატესი შესყიდვის უფლება ექვემდებარება „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი წესის შესაბამისად უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრაციას. 

3. უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოსაყენებლად უნდა გამოსცეს დასაბუთებული სამართლებრივი აქტი. ეს აქტი უპირატესი შესყიდვის უფლების რეგისტრაციისთვის წარედგინება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს.

4. ამ კოდექსის მიზნებისთვის უპირატესი შესყიდვის უფლება ნიშნავს სახელმწიფოს, მუნიციპალიტეტის უფლებას, შეიძინოს ქონება მესაკუთრისგან იმ ფასად და იმავე პირობებით, რომლებითაც მესაკუთრე ამ ქონების მესამე პირისათვის მიყიდვას აპირებს. 

5. მესაკუთრე ვალდებულია თავისი საკუთრება სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტს შესთავაზოს იმ ფასად და იმავე პირობებით, რომლებითაც ის ამ საკუთრების მესამე პირისათვის მიყიდვას აპირებს. მესამე პირთან შეთანხმებული ფასის ან/და პირობების ცვლილების შემთხვევაში მესაკუთრე ვალდებულია სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტს შესთავაზოს უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოყენებით საკუთრების შეცვლილი ფასით ან/და პირობებით შეძენა.

6. სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტი ვალდებულია 10 დღის ვადაში წერილობით აცნობოს მესაკუთრეს უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოყენების შესახებ გადაწყვეტილება. ამ ვადაში პასუხის გაუცემლობა ჩაითვლება უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოყენებაზე უარის თქმად.

7. მესაკუთრესა და სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტს შორის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტის მიერ პასუხის გაცემიდან 5 სამუშაო დღის ვადაში.

მუხლი 51. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა

1. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის საჭიროება შეიძლება გამომდინარეობდეს განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის განხორციელებისათვის საჭირო შემდეგი ღონისძიებებიდან:

ა) შიდა სატრანსპორტო გზების ან/და საინჟინრო-საკომუნიკაციო ქსელის მოწყობა ან გაფართოება;

ბ) სხვა ინფრასტრუქტურული ობიექტის მშენებლობა;

გ) მიწის ნაკვეთების კონფიგურაციის რაციონალური შეცვლა.

2. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა გულისხმობს მუნიციპალიტეტის მიერ ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ღონისძიებების განხორციელებისათვის საჭირო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მოპოვებას მესაკუთრისათვის სანაცვლო, ტოლფასი ღირებულების მიწის ნაკვეთის საკუთრებაში გადაცემის ან არატოლფასი ღირებულების მიწის ნაკვეთის მონაცვლეობის შემთხვევაში, აგრეთვე შესაბამისი ფულადი კომპენსაციის გაცემით ან სხვა ქონების გადაცემით. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობისას აუცილებელია მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა.

3. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის შედეგად მესაკუთრისათვის გადასაცემი მიწის ნაკვეთის ღირებულება, როგორც წესი, არ უნდა იყოს მის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის ღირებულებაზე ნაკლები. მიწის ნაკვეთის ღირებულება დგინდება აუდიტორული (საექსპერტო) დასკვნის საფუძველზე. ამ დასკვნის, აგრეთვე მიწის ნაკვეთის საკადასტრო რუკის/რუკების მომზადებასთან დაკავშირებულ ხარჯებს ანაზღაურებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერია.

4. თუ კერძო მესაკუთრისათვის გადასაცემი ქონების ღირებულება მის საკუთრებაში არსებული ქონების ღირებულებაზე ნაკლებია, შესაბამისმა მუნიციპალიტეტმა მესაკუთრეს უნდა აუნაზღაუროს ქონების ღირებულებებს შორის არსებული სხვაობა ფულადი თანხის ან/და სხვა ქონების გადაცემით.

5. თუ მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის ინიციატორი კერძო მესაკუთრეა და მისთვის გადასაცემი ქონების ღირებულება აღემატება მუნიციპალიტეტისათვის გადასაცემი ქონების ღირებულებას, მუნიციპალიტეტს უნდა აუნაზღაურდეს ქონების ღირებულებებს შორის არსებული სხვაობა ფულადი თანხის ან/და სხვა ქონების გადაცემით.

6. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობა შესაძლებელია განხორციელდეს ქალაქთმშენებლობით ღონისძიებებთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოების პარალელურად მიმდინარე ადმინისტრაციული წარმოების მეშვეობით, თუ არსებობს ამ კოდექსის 63-ე მუხლის საფუძველზე შემუშავებული განაშენიანების გეგმის პროექტი.

მუხლი 52. ადმინისტრაციული წარმოება მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობასთან დაკავშირებით

1. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის საჭიროების თაობაზე ადმინისტრაციული წარმოება შეიძლება დაიწყოს მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს ინიციატივით ან მონაცვლეობის ინიციატორი კერძო მესაკუთრის განცხადების საფუძველზე. 

2. მიწის ნაკვეთის მონაცვლეობის საჭიროების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერია იმავე მუნიციპალიტეტის საკრებულოს თანხმობის საფუძველზე. 

3. საჭიროების შემთხვევაში, ამ მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული გადაწყვეტილება შეიძლება მიღებულ იქნეს მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის გეგმის საფუძველზე. ეს გეგმა უნდა მოიცავდეს მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის არეალს, მონაცვლეობისადმი დაქვემდებარებული მიწის ნაკვეთების საზღვრებს, მიწის ნაკვეთების ღირებულებას, ახალ საკადასტრო რუკას და ინფორმაციას მესაკუთრეთა და ფულადი კომპენსაციის თაობაზე.

4. მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის საჭიროების შესახებ შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღებიდან 2 თვის ვადაში მუნიციპალიტეტსა და მესაკუთრეს შორის იდება მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის თაობაზე ადმინისტრაციული ხელშეკრულება.

5. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის ინიციატივით შესაძლებელია, მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის განხორციელების ნაცვლად, გამოყენებულ იქნეს საქართველოს ორგანული კანონით „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი“ გათვალისწინებული ქონების გაცვლის პროცედურა.

მუხლი 53. დასახლებათა ტერიტორიების საერთო სარგებლობის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა

1. ქალაქთმშენებლობითი გეგმებით დადგენილი მოთხოვნების შესასრულებლად დასახლებათა ტერიტორიების საერთო სარგებლობის სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურითა და სანიაღვრე ქსელებით უზრუნველყოფისათვის პასუხისმგებელია მუნიციპალიტეტი, საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული კომპეტენციის ფარგლებში.

2. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს/მოსარგებლეს უფლება აქვს, მუნიციპალიტეტის მერიას მიმართოს ინიციატივით დასახლებათა ლოკალური მნიშვნელობის საერთო სარგებლობის სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურითა და სანიაღვრე ქსელებით საკუთარი დაფინანსებით უზრუნველყოფის თაობაზე. მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ დადებითი გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში დაინტერესებულ პირთან იდება ადმინისტრაციული ხელშეკრულება.

3. ქალაქთმშენებლობითი გეგმების საფუძველზე განსაზღვრული სიმჭიდროვეების გათვალისწინებით, დასახლებათა ტერიტორიების საერთო სარგებლობის სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურითა და სანიაღვრე ქსელებით უზრუნველყოფის სფეროში უფლებამოსილი პირები ვალდებული არიან მოახდინონ შესაბამისი გამტარუნარიანობის ქსელების დაგეგმვა და ამ გეგმების თანამიმდევრული განხორციელება.

თავი VII

ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები

 მუხლი 54. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელება დასახლებულ უბანში და კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში

1. დასახლებულ უბანში ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება ამ თავით დადგენილი წესების შესაბამისად. 

2. კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონისა და კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის შემთხვევაში, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებისთვის ამ თავით დადგენილი მოთხოვნების გარდა, მოქმედებს შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები.

მუხლი 55. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების მიზანი

1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებები უნდა ემსახურებოდეს საზოგადოებრივ ინტერესებს და უნდა ქმნიდეს ქვეყნის ცალკეული ნაწილების გარემოსდაცვითი, სოციალური, კულტურული, ეკონომიკური და ჰიგიენური მდგომარეობის გაუმჯობესებით განვითარების შესაძლებლობას.

2. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელების აუცილებლობა განისაზღვრება არსებული განაშენიანების დეგრადირების ხარისხის, მოსახლეობის საცხოვრებელი და შრომის პირობებისა და დასახლებათა ფუნქციური უნარის დაქვეითების დონის შესაბამისად.

მუხლი 56. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განხორციელების წესი

1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განხორციელების უფლება აქვს მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელ ორგანოს, მუნიციპალიტეტის მიერ დაფუძნებულ იურიდიულ პირს ან შესაბამისი ნებართვის მქონე პირს.

2. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე მრავალბინიანი სახლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ან ინდივიდუალური სახლის მესაკუთრის თანხმობა აღნიშნული ღონისძიების ფარგლებში სამუშაოების ჩასატარებლად საჭირო არ არის, თუ ეს არის მცირე სარეკონსტრუქციო სამუშაოები (ფასადის ცვლილება, სახურავის შეკეთება, აივნის გამაგრება და სხვა) და მათი ჩატარების დროს არ იცვლება შენობა-ნაგებობის ან/და კერძო საკუთრებაში არსებული ფართის ძირითადი პარამეტრები. 

3. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის მიერ ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე მრავალბინიანი სახლის განვითარება ან/და რეაბილიტაცია ხორციელდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის იმ წევრის/წევრთა თანხმობით, რომლის/რომელთა ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ქონების ფართობი აღემატება ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ქონების საერთო ფართობის ნახევარს, ხოლო ინდივიდუალური სახლის განვითარება ან/და რეაბილიტაცია ხორციელდება ინდივიდუალური სახლის მესაკუთრის თანხმობით. აღნიშნული თანხმობა შესაძლებელია გამოხატულ იქნეს მესაკუთრესა და ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელ პირს შორის დადებული ხელშეკრულებით.

4. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე უძრავი ქონების გაუმჯობესება შესაძლებელია დაფინანსდეს საქართველოს სახელმწიფო ბიუჯეტის, მუნიციპალიტეტის ბიუჯეტის, ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის, უძრავი ქონების მესაკუთრის ან/და მესამე პირის სახსრებით.

5. თუ ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების შედეგად შენობის საერთო ფართობი 5 პროცენტით ან 5 პროცენტზე მეტით იზრდება, გაზრდილი ფართობი იზოლირებულია და შესაძლებელია მისი დამოუკიდებლად ფუნქციონირება, გაზრდილი ფართობი საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის ან/და უძრავი ქონების მესაკუთრის საკუთრებად, ფართობის გაზრდის დაფინანსებისთვის მესაკუთრის მიერ გაწეული ხარჯების პროპორციულად. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ან/და მესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე.

6. თუ მრავალბინიან სახლში გაზრდილი ფართობი შენობის საერთო ფართობის 5 პროცენტზე ნაკლებია ან/და გაზრდილი ფართობი იზოლირებული არ არის და მისი დამოუკიდებლად ფუნქციონირება შეუძლებელია, დამატებული ფართობი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საკუთრებაა, ხოლო ინდივიდუალური სახლის შემთხვევაში დამატებული ფართობი ინდივიდუალური სახლის მესაკუთრის საკუთრებაა. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე უძრავი ქონების განვითარებისას შენობის ფართობი, სულ მცირე, განვითარებამდე არსებული შენობის ფართობის ტოლი უნდა იყოს, ხოლო შენობის ღირებულება  განვითარებამდე არსებული შენობის ღირებულებას უნდა აღემატებოდეს. ამის უზრუნველსაყოფად ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირი ვალდებულია ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე უძრავი ქონების განვითარებამდე შეაფასოს შენობის ფართობი და ღირებულება და მესაკუთრეს წარუდგინოს შესაბამისი დასკვნა, აგრეთვე ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების დასრულების შემდეგ  შეაფასოს შენობის ფართობი და ღირებულება და მესაკუთრეს წარუდგინოს შესაბამისი დასკვნა.

7. თუ ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე უძრავი ქონება ავარიულია და გამაგრებას არ ექვემდებარება, რაც დადასტურებულია შესაბამისი საექსპერტო დასკვნით, რომლის თანახმად, მისი არსებობა საფრთხეს უქმნის ადამიანის ჯანმრთელობას ან/და სიცოცხლეს, ასეთი შენობის დემონტაჟი ხორციელდება შენობის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე. ამ შემთხვევაში ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირი ვალდებულია მესაკუთრეს შენობის დემონტაჟის განხორციელებამდე სანაცვლოდ გადასცეს, სულ მცირე, მისი ტოლფასი ქონება ან სამართლიანი და სრული კომპენსაციის თანხა, ან, თუ იმავე ადგილას იმავე ფუნქციის ახალი შენობა აშენდა, − ახალ შენობაში გადასცეს, სულ მცირე, იმ ფართობის ტოლი ფართობი, რომელიც მის საკუთრებაში იყო ძველ შენობაში. თუ ახალი შენობის აშენებისას შენობის საერთო ფართობი 5 პროცენტზე მეტით იზრდება, ისე, რომ გაზრდილი ფართობი იზოლირებულია და შესაძლებელია მისი დამოუკიდებლად ფუნქციონირება, დამატებული ფართობი საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის ან/და უძრავი ქონების მესაკუთრის საკუთრებად და მას საკუთრებაში გადაეცემა ფართობის გაზრდის დაფინანსებისთვის მის მიერ გაწეული ხარჯების პროპორციულად. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირის საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ან/და მესაკუთრეთა თანხმობის გარეშე.

8. ამ მუხლის შესაბამისად განხორციელებული ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების შედეგად მესაკუთრისთვის მიყენებულ ზიანს ანაზღაურებს ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირი.

9.  ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების განმახორციელებელი პირი უფლებამოსილია მიიღოს მშენებლობის ნებართვა ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების არეალში მდებარე ნებისმიერ უძრავ ქონებაზე.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 57. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების თაობაზე დაინტერესებული პირის ინფორმირება

1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიების თაობაზე ინფორმაცია წინასწარ, ამ ღონისძიების განხორციელებამდე არაუგვიანეს 2 კვირისა, უნდა მიეწოდოს ყველა დაინტერესებულ მესაკუთრეს ან/და უძრავი ქონების მოსარგებლეს. დაინტერესებული პირის ინფორმირება ხდება საპროექტო ტერიტორიის მიმდებარედ, საზოგადოებისათვის თვალსაჩინო ადგილას საინფორმაციო დაფის განთავსებით, აგრეთვე შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერიის ოფიციალური ვებგვერდით, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე მასობრივი ინფორმაციის საშუალებებით.

2. ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს აქვს უფლება, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 118-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად წარადგინოს თავისი მოსაზრება შესაბამის მუნიციპალიტეტში ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების თაობაზე.

მუხლი 58. მოსამზადებელი კვლევები 

1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების თაობაზე გადაწყვეტილების მიღებამდე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო ატარებს მოსამზადებელ კვლევებს, რომელთა საფუძველზედაც განისაზღვრება ამ ღონისძიებების განხორციელების საჭიროება, აგრეთვე მათი სოციალური, ეკონომიკური და გარემოსდაცვითი ასპექტები.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული მოსამზადებელი კვლევები არ ტარდება, თუ ამ ტერიტორიაზე უკვე არსებობს მიმდინარე პერიოდისთვის შესაბამისი ინფორმაცია.

მუხლი 59. გადაწყვეტილება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების თაობაზე

ამ კოდექსის 55-ე, 57-ე და 58-ე მუხლებით დადგენილი მოთხოვნების დაცვით შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო იმავე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანოს წარდგინებით ამტკიცებს ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების გეგმას. ეს გეგმა უნდა ადგენდეს აღნიშნული ღონისძიებების მიზნებსა და არეალს, აგრეთვე შეიძლება მოიცავდეს მოსალოდნელი უარყოფითი შედეგების შემცირებისა და აღმოფხვრისკენ მიმართულ სოციალურ, ეკონომიკურ, გარემოსდაცვით, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის, სამშენებლო, ინფრასტრუქტურულ და სხვა, მსგავს ასპექტებს.

მუხლი 60. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალში მშენებლობის ნებართვის გაცემის დროებითი შეზღუდვა

1. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების მიმდინარეობის პერიოდში ამ ღონისძიებების არეალში მშენებლობის ნებართვის გაცემის უფლებამოსილების მქონე ორგანოს შეუძლია დასაბუთებული უარის საფუძველზე შეაჩეროს მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე დაწყებული ადმინისტრაციული წარმოება. აღნიშნული შეზღუდვის ვადა 12 თვეს არ უნდა აღემატებოდეს.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი შეზღუდვის ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 3 თვით. 

3. თუ ამ მუხლის პირველი ნაწილით ან/და მე-2 ნაწილით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ არ განახლდა მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცედურა, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელს უფლება აქვს, მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება.

4. ზიანის ოდენობა გამოითვლება იმ ფინანსური დანახარჯის მიხედვით, რომელიც გასწია მშენებლობის ნებართვის მაძიებელმა სამშენებლო საქმიანობის/საპროექტო საქმიანობის განხორციელებისას და რომელიც უშუალოდ გამომდინარეობდა შესაბამისი განაშენიანების გეგმიდან/განაშენიანების დეტალური გეგმიდან.

5. ზიანის ოდენობა შესაძლებელია დადგინდეს უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოსა და მშენებლობის ნებართვის მაძიებელს შორის მიღწეული შეთანხმების საფუძველზე, ან მათ მიერ ერთობლივად შერჩეული დამოუკიდებელი ექსპერტის/აუდიტორის მიერ. აღნიშნული ექსპერტის/აუდიტორის ხარჯებს ანაზღაურებს მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი. 

მუხლი 61. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალისთვის განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავება

საჭიროების შემთხვევაში, ამ კოდექსის 59-ე მუხლის შესაბამისად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო უზრუნველყოფს განაშენიანების დეტალური გეგმის პროექტის შემუშავებას.

მუხლი 62. განაშენიანების დეტალური გეგმის განხორციელებისთვის პასუხისმგებელი პირი

ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალისთვის შემუშავებული განაშენიანების დეტალური გეგმით დადგენილი მოთხოვნების შესრულებისთვის პასუხისმგებელია შესაბამისი მუნიციპალიტეტი.

მუხლი 63. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების არეალისთვის განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავების წესი

ამ კოდექსის 61-ე მუხლით განსაზღვრული განაშენიანების დეტალური გეგმის შემუშავებაში დაინტერესებული საზოგადოებისა და ადმინისტრაციული ორგანოების მონაწილეობასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება ამ კოდექსის 43-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად. 

თავი VIII

მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირება

მუხლი 64. ამ თავის მიზნები

1. ამ თავის მიზნებია:

ა) მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისა და განაშენიანებისთვის ძირითადი პირობების დადგენა და სამშენებლო საქმიანობის საუკეთესო პრაქტიკის დამკვიდრებისთვის ხელის შეწყობა;

ბ) არასამშენებლო ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთის საგამონაკლისო წესით განაშენიანების პირობების დადგენა.

2. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისას და განაშენიანებისას დაცული უნდა იქნეს ადამიანის სიცოცხლე, ჯანმრთელობა, საზოგადოებრივი უსაფრთხოება და წესრიგი.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 65. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების რეგულირების ძირითადი საფუძველი 

1. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების რეგულირების ძირითადი საფუძველია განაშენიანების დეტალური გეგმა, ამ კოდექსის 66-ე მუხლის შესაბამისად.

2. სხვა შემთხვევები, რომლებსაც არ მოიცავს ამ მუხლის პირველი ნაწილი, რეგულირდება ამ კოდექსის 67-ე და 68-ე მუხლებისა და ძირითადი დებულებების შესაბამისად.

3. თუ განაშენიანების გეგმით/განაშენიანების დეტალური გეგმით დადგენილია ფუნქციური ზონის ცვლილება, რომლის საფუძველზეც შესაძლებელია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთად, დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, შესაბამის უფლებამოსილ ორგანოს მიმართოს მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების რეგისტრაციის თაობაზე.

4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული განაშენიანების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის დამტკიცების შედეგად დაინტერესებული პირის მიერ შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოსთვის წარდგენილი მიმართვა მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების ცვლილების თაობაზე არის საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მიწის ნაკვეთის მიზნობრივი დანიშნულების შეცვლის საფუძველი.

მუხლი 66. განაშენიანების დეტალური გეგმის მოქმედების არეალში მდებარე მიწის ნაკვეთი

1. იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც განაშენიანების დეტალური გეგმის მოქმედების არეალში მდებარეობს, მშენებლობა ნებადართულია ამ გეგმის შესაბამისად. 

2. განაშენიანების დეტალური გეგმა არის მშენებლობის ნებართვის გაცემის ძირითადი საფუძველი.

მუხლი 67. განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში მდებარე მიწის ნაკვეთი

1. იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში მდებარეობს და რომელზეც არ ვრცელდება განაშენიანების დეტალური გეგმა, მშენებლობის ნებართვა შეიძლება გაიცეს მოქმედი ქალაქთმშენებლობითი გეგმის (არსებობის შემთხვევაში) და ძირითადი დებულებების მოთხოვნათა საფუძველზე, თუ ის გამოყენების სახეობის, განაშენიანების პარამეტრების, განაშენიანების სახეობის და მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის განთავსების თვალსაზრისით შეესაბამება განაშენიანების არსებულ გარემოს და არ ეწინააღმდეგება სამეზობლო ინტერესებს.

2. განაშენიანების ჩამოყალიბებულ სისტემაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები დგინდება ამ კოდექსის 103-ე და 104-ე მუხლებითა და ძირითადი დებულებებით დადგენილი წესების შესაბამისად.

3. კერძო საკუთრებაში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე დასაშვებია ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა ფუნქციური ზონის/ფუნქციური ქვეზონის ან/და განაშენიანების არსებული გარემოს შესაბამისად. ასეთ მიწის ნაკვეთზე მშენებლობა ასევე ნებადართულია ამ კოდექსის 68-ე მუხლის შესაბამისად.

მუხლი 68. განაშენიანების ჩამოყალიბებული სისტემის გარეთ მდებარე მიწის ნაკვეთი

იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც განაშენიანების ჩამოყალიბებული სისტემის გარეთ მდებარეობს და რომელზედაც არ ვრცელდება განაშენიანების დეტალური გეგმა, მშენებლობის ნებართვა შეიძლება გაიცეს მხოლოდ შესაბამისი ტერიტორიის ფუნქციით განპირობებული შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის (გარდა საცხოვრებელი ფუნქციის შემცველი ან ძირითადი დებულებებით განსაზღვრული შენობა-ნაგებობის მშენებლობისა), მოქმედი სივრცის დაგეგმარების, ქალაქთმშენებლობითი გეგმის (არსებობის შემთხვევაში) და ძირითადი დებულებების მოთხოვნათა საფუძველზე, თუ ეს არ ეწინააღმდეგება საზოგადოებრივ ინტერესებს.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 69. სამშენებლო განვითარების მიზნებისთვის შეუსაბამო მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის დადგენა

1. სამშენებლო განვითარების მიზნებისთვის შეუსაბამოა ის მიწის ნაკვეთი ან/და შენობა-ნაგებობა, რომელიც არ შეესაბამება განაშენიანების გეგმით ან/და ძირითადი დებულებებით ნებადართულ გამოყენების სახეობას, განაშენიანების პარამეტრებს, მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის განთავსების წესებს, მიწის ნაკვეთის ფართობის პარამეტრებს ან არასამშენებლო ტერიტორიაზე მდებარეობს. შეუსაბამობა დგინდება ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, სამშენებლო განვითარების კონკრეტული მიზნის მიმართ.

2. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, უფლებამოსილ ორგანოს მიმართოს განცხადებით მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის შემდგომი სამშენებლო განვითარების მიზნებისთვის შესაბამისობის/შეუსაბამობის დადგენის თაობაზე. უფლებამოსილი ორგანო ვალდებულია 5 სამუშაო დღის ვადაში მიაწოდოს განმცხადებელს ინფორმაცია აღნიშნულ საკითხზე.

3. თუ ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ინფორმაცია არ არის გაცემული მშენებლობის შეტყობინების თაობაზე განცხადების შეტანამდე, მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის შესაბამისობა/შეუსაბამობა დგინდება მშენებლობის შეტყობინების თაობაზე განცხადების განხილვის ეტაპზე ან მშენებლობის ნებართვის გაცემის I სტადიაზე, ხოლო ამ კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში − განაშენიანების დეტალური გეგმის განხილვის სტადიაზე.

4. შეუსაბამო მიწის ნაკვეთის და შენობა-ნაგებობის შემდგომი განვითარება (ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია, რომელიც იწვევს ნაგებობის პარამეტრების შეცვლას, ადაპტაცია, მიწის ნაკვეთის დაყოფა/მიწის ნაკვეთების გაერთიანება) ხდება შეუსაბამობის შემცირების ან აღმოფხვრის პირობით.

5. თუ მიწის ნაკვეთი ან/და შენობა-ნაგებობა იმავდროულად შედის კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში, დაცული ტერიტორიების, ტყის, წყლის ფონდის ან წიაღის ფონდის მიწების არეალში ან მასზე ვრცელდება სხვა რეჟიმი, მისი სამშენებლოდ გამოყენების პირობები ამ ზონისთვის ან/და რეჟიმისთვის დადგენილ მოთხოვნებსაც უნდა ითვალისწინებდეს.

6. კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში განაშენიანების დეტალური გეგმით შეიძლება ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული ასპექტებისთვის ინდივიდუალური მაჩვენებლები დადგინდეს.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

საქართველოს 2020 წლის 22 მაისის კანონი №5967 – ვებგვერდი, 28.05.2020წ.

მუხლი 70. სამშენებლო მიწის ნაკვეთის დაყოფა ან/და სამშენებლო მიწის ნაკვეთების გაერთიანება

იმ სამშენებლო მიწის ნაკვეთის დაყოფის/სამშენებლო მიწის ნაკვეთების გაერთიანების შემთხვევაში, რომელზედაც/რომლებზედაც განთავსებულია შენობა-ნაგებობა, გათვალისწინებული უნდა იქნეს აგრეთვე ამ კოდექსის 66-ე−69-ე და 72-ე მუხლებით დადგენილი მოთხოვნები.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 71. მიწის ნაკვეთზე აუცილებელი გზისა და სერვიტუტის დადგენა

1. სახელმწიფოს ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე შესაძლებელია უფლებამოსილი ორგანოს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის საფუძველზე დადგინდეს აუცილებელი გზა ან/და სერვიტუტი, თუ ეს განპირობებულია სახელმწიფო, საზოგადოებრივი ან კერძო ინტერესებით. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ამ მიწის ნაკვეთზე სერვიტუტს არეგისტრირებს ზემოაღნიშნული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის საფუძველზე.

2. კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე აუცილებელი გზისა და სერვიტუტის დადგენასთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად.

3. თუ აღმოიფხვრა ფაქტობრივი გარემოებები, რომელთა საფუძველზედაც დადგინდა ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული უფლებები, შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო აუქმებს ამ მუხლის პირველ ნაწილში აღნიშნულ აქტს.

მუხლი 72. მიწის ნაკვეთის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა

1. ქალაქში, გარდა კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონისა, მიწის ნაკვეთზე ახალი მშენებლობა ან/და მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის ისეთი რეკონსტრუქცია, რომელიც ზრდის შენობა-ნაგებობის არსებულ პარამეტრებს, ნებადართულია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის სათანადოდ არის/იქნება უზრუნველყოფილი მისასვლელი საავტომობილო გზით, მათ შორის, სერვიტუტის გამოყენებით.

2. კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში მიწის ნაკვეთის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა ხორციელდება შესაბამისი კანონმდებლობით დადგენილი წესის შესაბამისად.

3. შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიის, ბუნებრივი აირის, წყალმომარაგების, წყალარინებისა და სანიაღვრე ქსელებით, კავშირგაბმულობის ხაზებით და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

4. მშენებლობის ნებართვის გაცემის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო ამ კოდექსის 103-ე მუხლის მე-3 ნაწილის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრულ ინფორმაციას 10 სამუშაო დღის ვადაში უგზავნის ელექტროენერგიის გამანაწილებელი ქსელის, ბუნებრივი აირის გამანაწილებელი ქსელის, წყალმომარაგების გამანაწილებელი ქსელის (მათი არსებობის შემთხვევაში) მფლობელ კომპანიებს და სანიაღვრე ქსელის მფლობელს (იმ შემთხვევაში, თუ მშენებლობის ნებართვის გამცემი და სანიაღვრე ქსელის მფლობელი სხვადასხვა პირია). ეს ნაწილი არ ვრცელდება იმ მუნიციპალიტეტზე, სადაც მშენებლობის ნებართვის ელექტრონული ფორმით გაცემის წესია დადგენილი.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 73. მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიით, ბუნებრივი აირით, წყლით და წყალარინებით უზრუნველყოფის რეგულირება

დაინტერესებული პირის მოთხოვნის შემთხვევაში მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიით, ბუნებრივი აირით, წყლით და წყალარინებით უზრუნველყოფა უნდა მოხდეს შესაბამისი ქსელის მფლობელის მიერ „ელექტროენერგიის (სიმძლავრის) მიწოდებისა და მოხმარების წესების დამტკიცების შესახებ“, „ბუნებრივი გაზის მიწოდებისა და მოხმარების წესების დამტკიცების შესახებ“ და „სასმელი წყლის მიწოდებისა და მოხმარების წესების დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს ენერგეტიკისა და წყალმომარაგების მარეგულირებელი ეროვნული კომისიის დადგენილებებით განსაზღვრული წესების შესაბამისად.

მუხლი 74. მიწის ნაკვეთზე მიჯნის ზონის რეგულირება

1. მიწის ნაკვეთზე მიჯნის ზონის რეგულირების მიზანია ინსოლაციის, ბუნებრივი განათებულობის, განიავების, სახანძრო უსაფრთხოების, ევაკუაციისა და ტერიტორიის გამწვანების მიმართ მოთხოვნათა დაცვა.

2. მიჯნის ზონა არის ორი სახის:

ა) საზოგადოებრივი მიჯნის ზონა;

ბ) სამეზობლო მიჯნის ზონა.

3. სამეზობლო მიჯნის ზონის დაცვა აუცილებელი არ არის, თუ განაშენიანების გეგმით ან/და განაშენიანების დეტალური გეგმით, აგრეთვე საქართველოს კანონმდებლობის საფუძველზე სავალდებულოა ან ნებადართულია შენობა-ნაგებობის მიწის ნაკვეთის საზღვარზე განთავსება.

4. მიჯნის ზონების რეგულირება ხდება ძირითადი დებულებებით. ძირითადი დებულებები უნდა მოიცავდეს:

ა) მიჯნის ზონების ერთმანეთთან მიმართებას და შენობა-ნაგებობის დაშორების ანგარიშის წესს;

ბ) მიჯნის ზონის მიმართ შენობა-ნაგებობის პარამეტრების (მათ შორის, სიმაღლის) განსაზღვრის წესს;

გ) მიჯნის ზონაში შენობა-ნაგებობის ნაწილების შეჭრის წესს;

დ) მიჯნის ზონაში დამხმარე შენობა-ნაგებობის განთავსების წესს.

მუხლი 75. მიწის ნაკვეთზე წყალგამტარიანობისთვის აუცილებელი ადგილების შენარჩუნება

1. მუნიციპალიტეტი მშენებლობის ნებართვის გაცემის დროს ვალდებულია დაადგინოს მოთხოვნები, რომლებიც უზრუნველყოფს მიწის ნაკვეთზე ნიადაგში წყალგამტარიანობისთვის აუცილებელი თავისუფალი ადგილების შენარჩუნებას, გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტით დადგენილი ფართობის გათვალისწინებით.

2. მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტით განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის ტერიტორიის ფართობის მინიმალური წილი, რომელიც არ უნდა იყოს დაფარული ან გადაფარული წყალგაუმტარი მასალით, რომლის ქვეშაც არ უნდა არსებობდეს შენობა-ნაგებობა ან/და მისი ნაწილები და რომელიც განკუთვნილია წყალგამტარიანობისა და გამწვანებისთვის.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული თავისუფალი ადგილების შენარჩუნება გულისხმობს აგრეთვე მიწის ზედაპირის ისე მოპირკეთებას, რომ შესაძლებელი იყოს ნიადაგის მიერ წყლის გატარება (წყალგამტარიანობა).

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 76. მიწის ნაკვეთზე ავტოსადგომის მოწყობა

მიწის ნაკვეთზე ავტოსადგომის მოწყობასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება ძირითადი დებულებების შესაბამისად. გამონაკლისები ან/და დამატებითი პირობები დგინდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სამართლებრივი აქტით.

მუხლი 77. მიწის ნაკვეთის შემოღობვის ზოგადი წესი

1. მიწის ნაკვეთი ისე უნდა იქნეს შემოღობილი (გარდა სამშენებლო მოედნის დროებითი ღობით შემოღობვისა), რომ უზრუნველყოფილ იქნეს განათებულობის, განიავების, დასახლების იერსახის ესთეტიკურობის შენარჩუნება და სხვა საჯარო ინტერესების დაცვა.

2. ძირითადი დებულებებით დადგენილი მიწის ნაკვეთის შემოღობვის პირობები ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ პრინციპებს უნდა ეფუძნებოდეს.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

თავი IX

ძირითადი მოთხოვნები შენობა-ნაგებობის მიმართ

მუხლი 78. შენობა-ნაგებობის მიმართ ძირითად მოთხოვნებთან დაკავშირებული ტექნიკური რეგლამენტები და სტანდარტები

1. შენობა-ნაგებობის მიმართ ძირითადი მოთხოვნები დგინდება ამ კოდექსით, ტექნიკური რეგლამენტებითა და სტანდარტებით.

2. საქართველოს მთავრობის მიერ ამ თავით დადგენილ მოთხოვნებთან დაკავშირებული შესაბამისი ტექნიკური რეგლამენტის შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს შენობა-ნაგებობის დაპროექტების, მშენებლობისა და ექსპლუატაციის თაობაზე სტანდარტიზაციის ევროპული კომიტეტის (CEN) მიერ შემუშავებული ევროპული სტანდარტები − ევროკოდები, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე სხვა საერთაშორისო სამშენებლო რეგლამენტები და სტანდარტები.

3. ამ მუხლით განსაზღვრული რეგლამენტებისა და სტანდარტების შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს აგრეთვე საუკეთესო საერთაშორისო პრაქტიკა.

4. კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის შემთხვევაში ამ მუხლით განსაზღვრული რეგლამენტებისა და სტანდარტების შემუშავებისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს აგრეთვე შესაბამისი სფეროს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები.

მუხლი 79. ზოგადი მოთხოვნები შენობა-ნაგებობის მიმართ

1. შენობა-ნაგებობა მისი ექსპლუატაციის პერიოდში უნდა შეესაბამებოდეს მისთვის სამშენებლო დოკუმენტით (ასეთი დოკუმენტის არსებობის შემთხვევაში) განსაზღვრულ ფუნქციას, აგრეთვე ადამიანის ჯანმრთელობის დაცვის, გარემოს უვნებლობის, უსაფრთხოებისა და კეთილმოწყობის მოთხოვნებს.

2. შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომუზრუნველყოფილ იქნეს მისი მაქსიმალური ხანმედეგობა.

3. 2019 წლის 3 ივნისამდე აშენებული შენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქციისას მაქსიმალურად უნდა იქნეს დაცული ამ თავით დადგენილი მოთხოვნები.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 80. შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული პარამეტრებისა და ესთეტიკური მახასიათებლების რეგულირება

1. შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული პარამეტრები და ესთეტიკური მახასიათებლები დგინდება ქალაქთმშენებლობითი გეგმით ან/და მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სამართლებრივი აქტით, რომლის მიზანია მაღალი ესთეტიკური ღირებულების განაშენიანების ჩამოყალიბება/შენარჩუნება და ცხოვრების ხარისხის ამაღლება.

2. შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული პარამეტრები და ესთეტიკური მახასიათებლები შეიძლება დადგინდეს როგორც მუნიციპალიტეტის მთელი ტერიტორიისთვის, ისე მისი ნაწილებისთვის.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ პარამეტრებთან და მახასიათებლებთან შეუსაბამობა შეიძლება გახდეს მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის საფუძველი იმ შემთხვევაში, თუ ეს პარამეტრები და მახასიათებლები მშენებლობის ნებართვის მისაღებად სანებართვო განაცხადის წარდგენამდე დადგინდა. 

4. მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით განსაზღვრულ ცალკეულ არეალებში ან/და ცალკეული შენობა-ნაგებობის მიმართ, რომელსაც აქვს მაღალი ურბანული ღირებულება ან/და რომლის არქიტექტურულ-ესთეტიკური გადაწყვეტის მიმართ მაღალი საზოგადოებრივი ინტერესი არსებობს, ახალი მშენებლობის ან შენობა-ნაგებობის არსებითი რეკონსტრუქციის არქიტექტურული ესკიზი/არქიტექტურული პროექტი შერჩეული უნდა იქნეს ღია კონკურსის წესით.

5. თუ ახალი მშენებლობის ან შენობა-ნაგებობის არსებითი რეკონსტრუქციის არქიტექტურულ ესკიზზე/არქიტექტურულ პროექტზე ღია კონკურსი ცხადდება, კონკურსის გამომცხადებელს შეუძლია ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული პარამეტრებისა და მახასიათებლების მიმართ ახალი ან/და დეტალური მოთხოვნები დაადგინოს.

6. ღია კონკურსის წესით შერჩეული (გამარჯვებული) პროექტი წარმოადგენს მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე წინასწარ გადაწყვეტილებას. მშენებლობის ნებართვის გაცემის ან/და სამშენებლო სამუშაოების განხორციელების პროცესში ამ პროექტში შეიძლება მხოლოდ არაარსებითი ცვლილების შეტანა.

7. ამ მუხლით განსაზღვრული კონკურსის ჩატარების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

8. შენობა-ნაგებობის ესთეტიკური მხარე არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ჩამოყალიბებული, ღირებული განაშენიანებით დამკვიდრებულ პრინციპებს და ამავდროულად უნდა პასუხობდეს თანამედროვე მოთხოვნებს. მაღალი ურბანული ღირებულების არეალები და სათანადო ესთეტიკური პარამეტრები რეგულირდება მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სამართლებრივი აქტის საფუძველზე.

9. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

10. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 81. შენობა-ნაგებობის კონსტრუქციული სიმტკიცე, მდგრადობა და საიმედოობა

შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი ექსპლუატაციის პერიოდში ზღვრული საანგარიშო დატვირთვისას:

ა) ნაგებობის ცალკეულმა ნაწილებმა, მათი შეერთების კვანძებმა, შენობა-ნაგებობის საძირკველმა არ განიცადოს რღვევა და სიმტკიცე შეინარჩუნოს;

ბ) შენობა-ნაგებობამ შეინარჩუნოს მდგრადობა/წონასწორობა, ხოლო მისი დეფორმაცია დასაშვებ ზღვარს არ აღემატებოდეს;

გ) შენობა-ნაგებობის მზიდი კონსტრუქციები და საინჟინრო სისტემები იყოს საიმედო და მისი ექსპლუატაციის მთელ პერიოდში, განსაკუთრებით − სეისმური ზემოქმედებისას, აკმაყოფილებდეს შესაბამისი ტექნიკური რეგლამენტებით დადგენილ მოთხოვნებს.

მუხლი 82. სახანძრო უსაფრთხოების დაცვა

შენობა-ნაგებობა საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ ხანძრის დროს:

ა) შენობა-ნაგებობამ შეინარჩუნოს სიმტკიცე და მდგრადობა;

ბ) ცეცხლის ან/და კვამლის შენობა-ნაგებობის ნაწილიდან სხვა ნაწილებში გავრცელება მინიმუმამდე იქნეს დაყვანილი;

გ) ცეცხლის მომიჯნავე შენობა-ნაგებობაზე გავრცელება მინიმუმამდე იქნეს დაყვანილი;

დ) შესაძლებელი იყოს ადამიანების უსაფრთხო ევაკუაცია, აგრეთვე სახანძრო-სამაშველო დანაყოფების მიერ ხანძრის ჩაქრობა, ადამიანებისა და ქონების გადარჩენა.

მუხლი 83. ჰიგიენის, ჯანმრთელობისა და გარემოს დაცვა

შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი ექსპლუატაციის პერიოდში დაცულ იქნეს შენობა-ნაგებობის ინსოლაციის მიმართ მოთხოვნები (არსებობის შემთხვევაში) და შენობა-ნაგებობაში მცხოვრებთა, მეზობლებისა და დასაქმებულ პირთა ინტერესები მათი ჯანმრთელობის დაცვის და ბუნებრივი განათებულობის უზრუნველსაყოფად.

მუხლი 84. შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციის პერიოდში უსაფრთხოების დაცვა

1. შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ მისი ექსპლუატაციის პერიოდში საფრთხე არ შეუქმნას ადამიანის სიცოცხლესა და ჯანმრთელობას. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ელექტროგაყვანილობის დაზიანების, სამშენებლო მასალებისა და ნაკეთობების ჩამოცვენის, დაჯახების, აფეთქების, წაქცევის და სხვა საკითხებს.

2. შენობა-ნაგებობის დაპროექტებისას და მშენებლობისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს აგრეთვე სამოქალაქო უსაფრთხოების საინჟინრო-ტექნიკური ღონისძიებები, რომელთა მიზანია მოსახლეობის საგანგებო სიტუაციებისაგან დაცვის, მოსალოდნელი დანაკარგებისა და ნგრევის შემცირება, სამაშველო და სხვა გადაუდებელი სამუშაოების ხელშეწყობისათვის აუცილებელი პირობების შექმნა.

მუხლი 85. შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის შენობა-ნაგებობისა და საზოგადოებრივი სივრცის გამოყენების შესაძლებლობის უზრუნველყოფა

1. შენობა-ნაგებობა (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებლისა) ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ დაცული იყოს შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი პირობები. 

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი მოთხოვნა ვრცელდება აგრეთვე იმავე ნაწილით განსაზღვრული შენობა-ნაგებობისთვის მიკუთვნებულ მიწის ნაკვეთზე, ასევე საზოგადოებრივ სივრცეზე (პარკი, ბაღი, ბულვარი, სკვერი, ქუჩა, ტროტუარი და სხვა).

მუხლი 86. ხმაურისგან დაცვის უზრუნველყოფა

შენობა-ნაგებობა ისე უნდა იქნეს დაპროექტებული და აშენებული, რომ დაცული იყოს ხმის იზოლაციის ნორმები (არსებობის შემთხვევაში) და საქართველოში მოქმედი ხმაურის ნორმების შესაბამისად უზრუნველყოფილ იქნეს მისი მომხმარებლების ან/და მასთან ახლოს მყოფი პირების მიერ საკუთრების დანიშნულებისამებრ გამოყენება, მათი დასვენებისა და შრომის შესაბამისი პირობები.

მუხლი 87. შენობის ენერგოეფექტიანობა

შენობის მაქსიმალური ენერგოეფექტიანობა უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს განაშენიანებაში მისი რაციონალური განლაგებით, ჰორიზონტის მხარეების მიმართ სწორი ორიენტაციით, შემომზღუდავი კონსტრუქციებისა და პარამეტრების თბოტექნიკურ გათვლებზე დაყრდნობით შერჩევით, შემომზღუდავი კონსტრუქციების სათანადო თბოიზოლაციით, ინსოლაციის გაანგარიშებაზე დაყრდნობით მზისგან დამცავი ელემენტების გათვალისწინებით, გათბობის, კონდიცირების, განათების, ვენტილაციის ან/და სხვა თანამედროვე ენერგოდამზოგავი აღჭურვილობა-დანადგარების გამოყენებით.

მუხლი 88. შენობა-ნაგებობაში განახლებადი ენერგიის გამოყენება

1. შენობა-ნაგებობის დაპროექტებისას და მშენებლობისას გათვალისწინებული უნდა იქნეს განახლებადი ენერგიის გამოყენების შესაძლებლობა.

2. შენობა-ნაგებობაში განახლებადი ენერგიის გამოყენება შეიძლება მოიცავდეს შემდეგ ტექნიკურ საშუალებებს:

ა) მზის ენერგიის პასიურ გამოყენებას;

ბ) მზის ენერგიის აქტიურ გამოყენებას (მზის ენერგიით მომუშავე წყლის გამათბობელ დანადგარებს, ცხელი წყლით მომარაგების კომბინირებულ სისტემებს, მზის ფოტოელემენტებს);

გ) ქარის ენერგიის გამოყენებას;

დ) გეოთერმული გათბობის/გაგრილების და ცხელი წყლით მომარაგების სისტემებს;

ე) სხვა სისტემებს, რომლებიც იძლევა განახლებადი ენერგიის ეფექტიანი გამოყენების შესაძლებლობას. 

თავი X

 ძირითადი მოთხოვნები სამშენებლო მასალის ხარისხის მიმართ

მუხლი 89. მოთხოვნები სამშენებლო მასალის მიმართ

1. სამშენებლო მასალა გონივრული გამოყენებისა და ვარგისობის ვადის დაცვის შემთხვევაში საფრთხეს არ უნდა უქმნიდეს ადამიანის უსაფრთხოებასა და ჯანმრთელობას.

2. სამშენებლო მასალის მიმართ ძირითადი მოთხოვნები დგინდება ტექნიკური რეგლამენტით. მისი შემუშავებისას მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული ამ თავით დადგენილი მოთხოვნები, აგრეთვე შენობა-ნაგებობათა კლასების განმსაზღვრელი მახასიათებლები.

3. სამშენებლო მასალის ბაზარზე განთავსება ხორციელდება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად.

მუხლი 90. სამშენებლო მასალის შესაბამისობის შეფასება

სამშენებლო მასალის შესაბამისობის შეფასება ხორციელდება პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის VIII თავის შესაბამისად.

მუხლი 91. ინფორმაცია სამშენებლო მასალის ხარისხის შესახებ

სამშენებლო მასალის ხარისხის შესახებ ინფორმაციის მომხმარებლისთვის მიწოდება ხორციელდება პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის მე-12 მუხლის შესაბამისად. 

თავი XI

მშენებლობის ნებართვის გაცემის პირობები და საფუძველი

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 92. სამშენებლოდ განკუთვნილ ფუნქციურ ქვეზონაში შენობა-ნაგებობის განთავსება 

1. სამშენებლოდ განკუთვნილ ფუნქციურ ქვეზონაში დასაშვებია ისეთი შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, რომელიც შეესაბამება ამ ქვეზონაში ნებადართულ გამოყენების სახეობას.

2. ძირითადი დებულებებით ფუნქციურ ქვეზონაში დაშვებული გამოყენების სახეობის შესაბამისი შენობა-ნაგებობის მშენებლობა შესაძლებელია არ იქნეს ნებადართული, თუ ეს შენობა-ნაგებობა მდებარეობით, მოცულობითა და ფუნქციური დანიშნულებით ეწინააღმდეგება ამ ქვეზონის თავისებურებას ან/და სამეზობლო ინტერესების დაცვის პრინციპს.

3. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ან/და მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი შეიძლება გადამეტებულიქნეს მხოლოდ ამ კოდექსის 41-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.

4. მსხვილი ინფრასტრუქტურული პროექტის განხორციელებისას არ მოქმედებს ამ კოდექსის 66-ე−69-ე მუხლებით დადგენილი მოთხოვნები. ამ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გაცემის პროცესში უზრუნველყოფილი უნდა იქნეს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მონაწილეობა, აგრეთვე გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები (არსებობის შემთხვევაში) ინტერესთა შეჯერების პრინციპის დაცვით.

მუხლი 93. შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძვლები

1. შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების სამართლებრივი საფუძველია მშენებლობის შეტყობინება ან მშენებლობის ნებართვა, გარდა ამ მუხლის მე-3 და მე-6 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა. 

2. იმ სამშენებლო სამუშაოების განხორციელებისას, რომლებიც არ ექვემდებარება მშენებლობის შეტყობინების ან მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულებას, დაცული უნდა იქნეს შესაბამისი კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნები.

3. შენობა-ნაგებობაში ან/და საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ სამშენებლო დოკუმენტაციაში უმნიშვნელო ცვლილების შეტანა არ საჭიროებს მშენებლობის შეტყობინებას ან მშენებლობის ნებართვას. შენობა-ნაგებობაში ან/და საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ სამშენებლო დოკუმენტაციაში ისეთი ცვლილების შეტანა, რომელიც აღემატება უმნიშვნელო ცვლილებით დასაშვებ ფარგლებს, საჭიროებს ამ მუხლით განსაზღვრული სამართლებრივი საფუძვლების თავიდან მოპოვებას. იმ უმნიშვნელო ცვლილების მახასიათებლები და პარამეტრები, რომლის შეტანა არ საჭიროებს მშენებლობის ნებართვას ან მშენებლობის შეტყობინებას, განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

4. მშენებლობა, რომელიც ექვემდებარება შეტყობინებას, მაგრამ მის გარეშე დაიწყო, უნებართვო მშენებლობაა. უნებართვო მშენებლობად მიიჩნევა აგრეთვე მშენებლობის შეტყობინების დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა, რომელიც სცდება შეტყობინების ვალდებულებისთვის განსაზღვრული კლასის შენობა-ნაგებობის მახასიათებლებს.

5. უკიდურესი აუცილებლობის (ბუნებრივი, ტექნოგენური ან/და სხვა ფორსმაჟორული სიტუაციის) შემთხვევაში უფლებამოსილ სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის ორგანოს შეუძლია სამშენებლო საქმიანობა განახორციელოს მშენებლობის ნებართვის მიღებამდე. ამ შემთხვევაში აღნიშნული ორგანო სამშენებლო საქმიანობის განხორციელებისას ან მისი დამთავრების შემდეგ მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს მიმართავს დასაბუთებული შუამდგომლობით მშენებლობის ნებართვის გაცემის თაობაზე. მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებული გამარტივებული წესით წარმოების საკითხი წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

6. სამშენებლო სამართალდარღვევის გამოსწორების მიზნით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანოს მითითების/დავალების ან სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე შესასრულებელ სამუშაოებს არ ესაჭიროება მშენებლობის შეტყობინება ან მშენებლობის ნებართვა. ამ შემთხვევაში დაცული უნდა იქნეს ტექნიკური რეგლამენტებით დადგენილი მოთხოვნები.

7. თავისუფალ ინდუსტრიულ, ეკონომიკურდატურისტულ ზონებში მშენებლობის ნებართვის გამარტივებული წესით გაცემის საკითხი წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 94. მშენებლობის შეტყობინების ან მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულებისადმი დაქვემდებარებული შენობა-ნაგებობის მშენებლობა

1. I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, ამ კოდექსით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, ექვემდებარება მშენებლობის მარტივ შეტყობინებას.

2. II−IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, ამ კოდექსით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, ექვემდებარება მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულებას.

3. მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ან მის ნაწილში II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ამ მუნიციპალიტეტის საკრებულოს უფლება აქვს, მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულების ნაცვლად, დაადგინოს მშენებლობის დეტალური შეტყობინების ვალდებულება.

4. მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ან მის ნაწილში I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ამ მუნიციპალიტეტის საკრებულოს უფლება აქვს, მშენებლობის მარტივი შეტყობინების ვალდებულების ნაცვლად, დაადგინოს მშენებლობის დეტალური შეტყობინების ან მშენებლობის ნებართვის მიღების ვალდებულება.

მუხლი 95. მშენებლობის შეტყობინების ზოგადი წესი

1. მშენებლობის მარტივი შეტყობინებისა და მშენებლობის დეტალური შეტყობინებისთვის თანდართული დოკუმენტაციის ნუსხა, მისი შინაარსი და მშენებლობის შეთანხმების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

2. თუ მშენებლობის შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა არ შეესაბამება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია მიიღოს უარყოფითი გადაწყვეტილება.

3. მშენებლობის შეტყობინების თაობაზე პასუხის დადგენილ ვადაში გაუცემლობის შემთხვევაში განმცხადებელი უფლებამოსილია დაიწყოს მშენებლობის შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა. დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ, მშენებლობის ნებართვის მაძიებლის მოთხოვნის შემთხვევაში შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია გასცეს წერილობითი თანხმობა მოთხოვნიდან 3 სამუშაო დღის ვადაში. 

4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ შემთხვევაში მშენებლობის შეტყობინებით გათვალისწინებული მშენებლობა უნდა წარიმართოს წარდგენილი დოკუმენტაციისა და მოქმედი ტექნიკური რეგლამენტების შესაბამისად. წარდგენილი დოკუმენტაცია უნდა შეესაბამებოდეს საქართველოს კანონმდებლობას.

5. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია, მშენებლობის მარტივი შეტყობინების ან მშენებლობის დეტალური შეტყობინების ნაცვლად, მოითხოვოს მშენებლობის ნებართვის მიღება. ამ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია შესაბამის ადმინისტრაციულ ორგანოს წარუდგინოს ამ კოდექსის 106-ე მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტაცია.

6. მშენებლობის შეტყობინების მოქმედების ვადაა ამ შეტყობინების ჩაბარებიდან 1 წელი.

მუხლი 96. შენობა-ნაგებობათა კლასები 

1. შენობა-ნაგებობები ადამიანის ჯანმრთელობის დაცვის, გარემოს დაცვის, აგრეთვე მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და ექსპლუატაციაში მიღების თვალსაზრისით იყოფა 5 კლასად: 

ა) I კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება უმნიშვნელო რისკით; 

ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდებადაბალი რისკით; 

გ) III კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება საშუალო რისკით; 

დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობა − შენობა-ნაგებობა, რომელიც ხასიათდება მაღალი რისკით;

ე) V კლასის შენობა-ნაგებობა − მომეტებული ტექნიკური საფრთხის შემცველი შენობა-ნაგებობა.

2. შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხდება ასაშენებელი ან სადემონტაჟო შენობა-ნაგებობის ფუნქციური დანიშნულების და პარამეტრების მიხედვით. 

3. რეკონსტრუქციის განხორციელებისას, თუ შენობა-ნაგებობის კლასი იზრდება ან მცირდება, შენობა-ნაგებობის კლასისადმი მიკუთვნება ხდება სანებართვო დოკუმენტაციით გათვალისწინებული საბოლოო მახასიათებლებისა და პარამეტრების მიხედვით.

4. თუ შენობა-ნაგებობას ან შენობა-ნაგებობათა ერთობლიობას აქვს სხვადასხვა კლასის განმსაზღვრელი მახასიათებლები და პარამეტრები, ამ შენობა-ნაგებობის ან შენობა-ნაგებობათა ერთობლიობის კლასისადმი მიკუთვნება ხდება ყველაზე მაღალი მახასიათებლებისა და პარამეტრების მიხედვით.

5. ამ მუხლის მე-4 ნაწილის მიზნებისთვის, შენობა-ნაგებობათა ერთობლიობა გულისხმობს შენობა-ნაგებობებს, რომელთა მშენებლობისთვის სანებართვო პირობები განისაზღვრება მშენებლობის ნებართვის ერთი აქტით.

6. შენობა-ნაგებობების კლასების განმსაზღვრელი მახასიათებლები და მშენებლობის სახეები განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 97. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი და მშენებლობის ნებართვის მფლობელი 

1. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი არის პირი, რომელსაც დაგეგმილი აქვს I−IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობა და სურს განახორციელოს მშენებლობის შეტყობინება ან მიიღოს მშენებლობის ნებართვა.

2. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი არის პირი, რომელიც ფლობს I−IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელების უფლებას. მშენებლობის ნებართვის მფლობელის შეცვლის შემთხვევაში ამის თაობაზე ინფორმაცია მიეწოდება მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს. ამ შემთხვევაში შესაბამისი ცვლილება შეიტანება მშენებლობის ნებართვაში.

3. მშენებლობის ნებართვის გაცემის ბოლო სტადიაზე მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი/მშენებლობის ნებართვის მფლობელი შეიძლება იყოს მიწის ნაკვეთის ან მასზე განთავსებული ან ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის ან მისი ნაწილის მესაკუთრე, მოსარგებლე ან მის/მათ მიერ უფლებამოსილი პირი, რომელსაც აქვს ობიექტის სამშენებლო განვითარების ინტერესი.

4. თუ მშენებლობა დაგეგმილია სხვა პირის კერძო საკუთრებაში ან საერთო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე ან შენობა-ნაგებობაზე, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელმა დამატებით უნდა წარადგინოს შესაბამისი მესაკუთრის/თანამესაკუთრის თანხმობა.

5. საზოგადოებრივ სივრცეში დაგეგმილი მშენებლობის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი შეიძლება იყოს დაინტერესებული პირი, თუ არსებობს საზოგადოებრივი სივრცის დაგეგმარების/განკარგვის უფლების მქონე ადმინისტრაციული ორგანოს თანხმობა მშენებლობის განხორციელებაზე.

6. ქუჩაზე, მოედანზე, ხიდზე, ტროტუარზე, გვირაბში და მიწის ნაკვეთებს შორის გასასვლელში დაუშვებელია შენობა-ნაგებობის (გარდა განსაკუთრებული სახელმწიფოებრივი მნიშვნელობის შენობა-ნაგებობისა) მშენებლობა, ხოლო პარკში, ბაღში, სკვერში და სხვა, მსგავს სივრცეში დაუშვებელია ისეთი შენობა-ნაგებობის მშენებლობა, რომელსაც არ აქვს საერთო სარგებლობის საზოგადოებრივი ან სახელმწიფოებრივი მნიშვნელობა.

7. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენასთან ან არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებით მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი შეიძლება იყოს ნებისმიერი დაინტერესებული პირი. მიწის ნაკვეთზე არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება არ გამორიცხავს იმავე მიწის ნაკვეთზე სხვა არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებას. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენასთან და არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

8. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია შენობა-ნაგებობის დაპროექტება დაუკვეთოს სამშენებლო საქმიანობის მონაწილე შესაბამისი კვალიფიკაციის მქონე პირს, თუ საქართველოს კანონმდებლობით ზუსტად არის განსაზღვრული ასეთი კვალიფიკაციის კრიტერიუმები.

9. მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ვალდებულია შენობა-ნაგებობის მშენებლობის განხორციელება უზრუნველყოს სამშენებლო საქმიანობის მონაწილე შესაბამისი კვალიფიკაციის მქონე პირის მიერ, თუ საქართველოს კანონმდებლობით ზუსტად არის განსაზღვრული ასეთი კვალიფიკაციის კრიტერიუმები.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 98. სანებართვო დოკუმენტაციის შედგენის უფლებამოსილების მქონე პირი

1. I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის შეტყობინებისთვის თანდართული დოკუმენტაციის მომზადების უფლება აქვს ნებისმიერ პირს. ეს პირი ვალდებულია უზრუნველყოს მშენებლობის შეტყობინებისთვის თანდართული დოკუმენტაციის საქართველოს კანონმდებლობის მოთხოვნათა შესაბამისად მომზადება.

2. II, III, IV კლასის შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული ესკიზის/არქიტექტურული პროექტის, კონსტრუქციული ან/და ტექნოლოგიური სქემის ან/და მისი ნაწილის შემუშავების უფლება აქვს, შესაბამისად, არქიტექტორსა და ინჟინერ-კონსტრუქტორს. 

3. სანებართვო დოკუმენტაციის შედგენის უფლებამოსილების მქონე პირი პასუხისმგებელია მის მიერ შედგენილი დოკუმენტის ტექნიკურ რეგლამენტებთან შესაბამისობაზე.

4. არქიტექტურულ და კონსტრუქციულ პროექტებზე საავტორო და მომიჯნავე უფლებებთან დაკავშირებული ურთიერთობები წესრიგდება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად.

მუხლი 99. სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასების უფლებამოსილების მქონე პირი

1. სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასებას ახორციელებს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტი საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ შემთხვევებში და დადგენილი წესით.

2. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო, სერტიფიცირებული ექსპერტი არის შესაბამისი დაზღვევის მქონე პირი, რომლის კომპეტენცია დადასტურებულია შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს მიერ. 

3. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტი გასცემს შესაბამის საექსპერტო დასკვნას, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − რეკომენდაციას, რომელიც აუცილებელია სამშენებლო საქმიანობასთან/საპროექტო საქმიანობასთან დაკავშირებული რისკების მინიმუმამდე შემცირებისთვის.

4. აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს, სერტიფიცირებულ ექსპერტს საექსპერტო საქმიანობის უფლებამოსილება ენიჭება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესის შესაბამისად.

5. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო, სერტიფიცირებული ექსპერტი პასუხისმგებელია მის მიერ გაცემული დასკვნების კომპეტენტურობასა და სისწორეზე.

6. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი ვალდებულია აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს, სერტიფიცირებულ ექსპერტს აუნაზღაუროს საექსპერტო მომსახურებისთვის განსაზღვრული თანხა იმ შემთხვევაშიც, როცა საექსპერტო დასკვნა უარყოფითია. 

თავი XII

მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი

მუხლი 100. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო

მშენებლობის შეტყობინების შეთანხმების ან მშენებლობის ნებართვის გაცემის უფლებამოსილების მქონე ადმინისტრაციული ორგანო არის შესაბამისი მუნიციპალიტეტის აღმასრულებელი ორგანო ან მუნიციპალიტეტის მიერ დაფუძნებული საჯარო სამართლის იურიდიული პირი.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 101. მშენებლობის ნებართვის გაცემის სტადიები

1. მშენებლობის ნებართვა გაიცემა ორ სტადიად, გარდა ამ კოდექსის 108-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევისა (სამსტადიიანი წარმოება):

ა) I სტადია − მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცება;

ბ) II სტადია – მშენებლობის ნებართვის გაცემა.

2. მშენებლობის ნებართვის გაცემის თითოეულ სტადიაზე მიმდინარეობს დამოუკიდებელი ადმინისტრაციული წარმოება. 

3. თუ ამ კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული წინაპირობა არ არსებობს, მხოლოდ მშენებლობის ნებართვის გაცემის I სტადიაზე გამოცემული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით განსაზღვრული პირობების ფარგლებში შეუძლია მშენებლობის ნებართვის მაძიებელს, მოითხოვოს შემდგომი სტადიისათვის დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოების დაწყება.

მუხლი 102. მშენებლობის ნებართვის გაცემის განსაკუთრებული წესი

1. იმ მიწის ნაკვეთისთვის, რომელზედაც ვრცელდება განაშენიანების დეტალური გეგმა, ამ კოდექსით განსაზღვრული მშენებლობის ნებართვის გაცემის I სტადიის გავლა საჭირო არ არის. ამ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს განსაზღვრავს განაშენიანების დეტალური გეგმა. 

2. თუ ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული განაშენიანების დეტალური გეგმა არ არსებობს, ხორციელდება მშენებლობის ნებართვის გაცემის I სტადიისათვის დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოება.

3. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი უფლებამოსილია მშენებლობის ნებართვის გაცემამდე მოითხოვოს არქიტექტურული პროექტის ამ კოდექსის 108-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად შეთანხმება (სამსტადიიანი წარმოება). 

4. II, III, IV კლასის შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული პროექტების სხვა ტერიტორიაზე (გარდა კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონის ტერიტორიისა) გამოყენებისას იმ შემთხვევაში, თუ იგი არ ეწინააღმდეგება ჩამოყალიბებული განაშენიანების ხასიათს, მშენებლობის ნებართვა შეიძლება გაიცეს მარტივი ადმინისტრაციული წარმოების წესით, მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების საფუძველზე, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 10 სამუშაო დღეს. დამატებითი გეოლოგიური დასკვნისა და ფუძე-საძირკვლის პროექტის საფუძველზე, საჭიროების შემთხვევაში, შესაბამისი ცვლილება შეიტანება სამშენებლო დოკუმენტაციაში.

მუხლი 103. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების გაცემის საფუძველი და მათი ძირითადი შინაარსი

1. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები გაიცემა ამ კოდექსის 67-ე და 68-ე მუხლებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.

2. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებში უნდა აისახოს საქართველოს კანონმდებლობით სანებართვო დოკუმენტაციის შემუშავებისთვის დადგენილი მოთხოვნები. 

3. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები უნდა მოიცავდეს: 

ა) მიწის ნაკვეთის შესახებ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერს და საკადასტრო მონაცემებს;

ბ) მიწის ნაკვეთის ან/და შენობა-ნაგებობის სამშენებლო განვითარების მიმართ ძირითად მოთხოვნებს:

ბ.ა) გამოყენების სახეობას; 

ბ.ბ) განაშენიანების ძირითად პარამეტრებს; 

ბ.გ) განაშენიანების სახეობას;

ბ.დ) მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის განთავსების (მათ შორის, განაშენიანების საზღვრებს ან/და განაშენიანების სავალდებულო ხაზებს) და მაქსიმალური სიმაღლის განსაზღვრის პირობებს, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე სართულიანობას;

ბ.ე) ფუნქციურ დანიშნულებას; 

ბ.ვ) ინფორმაციას დაგეგმილი გამწვანების შესახებ, რომელშიც აღწერილია სავარაუდო გამწვანების პროექტი (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლებისა);

ბ.ზ) ექსპერტის დასკვნას მიწის ნაკვეთზე არსებული მწვანე ნარგავის/ნარგავების აღწერისა და ხარისხობრივი შეფასების შესახებ და ტოპოგრაფიულ გეგმას, რომელზედაც აღნიშნულია მწვანე ნარგავები ექსპერტის დასკვნით მინიჭებული ნომრების მიხედვით (გარდა იმ ფუნქციური ზონისა, რომელშიც გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი განსაზღვრული არ არის); 

გ) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ სხვა მოთხოვნებს.

4. ამ მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრული საკითხები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

5. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებით შეიძლება მოთხოვნილი იყოს არსებული ძირითადი ინფრასტრუქტურული ქსელებისა და სატრანსპორტო ხაზების შეკეთება/რეკონსტრუქცია, თუ დაგეგმილი მშენებლობა იწვევს მათ გაფართოებას ან/და დაზიანებას.

6. ამ მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრული მოთხოვნა უნდა აისახოს მშენებლობის სანებართვო პირობებში, რომელთა განხორციელებასთან დაკავშირებით მოქმედებს ამ კოდექსის 72-ე და 73-ე მუხლებით დადგენილი წესები.

მუხლი 104. ადმინისტრაციული წარმოება მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებასთან დაკავშირებით

1. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი ადმინისტრაციული წარმოების წესით. 

2. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ გადაწყვეტილება, ამ კოდექსის 109-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევის გარდა, მიღებული უნდა იქნეს განცხადების მიღებიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში.

3. მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს წარუდგენს განცხადებას. ეს განცხადება უნდა აკმაყოფილებდეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 78-ე მუხლით დადგენილ მოთხოვნებს. 

4. წარდგენილ განცხადებას უნდა დაერთოს საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული ყველა აუცილებელი დოკუმენტი.

5. წარდგენილი განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტაციის საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ნუსხასთან შესაბამისობისა და ხარვეზის დადგენისთვის გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 83-ე მუხლით გათვალისწინებული წესები.

6. თუ საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასადგენად აუცილებელია ამ მუხლის მე-2 ნაწილით ადმინისტრაციული წარმოებისთვის განსაზღვრულზე მეტი ვადა, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია ამ ვადის გასვლამდე მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული წარმოების ვადის არაუმეტეს 3 თვით გაგრძელების თაობაზე.

7. თუ გადაწყვეტილება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში არ იქნა მიღებული, განცხადებით მოთხოვნილი მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები დამტკიცებულად ჩაითვლება შესაბამისი ობიექტისათვის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი ნორმების გათვალისწინებით. დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ, ნებართვის მაძიებლის მოთხოვნის შემთხვევაში ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია გასცეს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები მოთხოვნისთანავე, მაგრამ არაუგვიანეს 3 სამუშაო დღისა, თუ იგი აკმაყოფილებს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 105. მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების მოქმედების ვადა

მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების მოქმედების ვადაა მათი დამტკიცებიდან 3 წელი სანებართვო წარმოების II სტადიის დაწყებამდე. 

მუხლი 106. მშენებლობის ნებართვის მისაღებად წარდგენილი სანებართვო განაცხადისთვის თანდართული დოკუმენტები

1. სანებართვო განაცხადი უნდა მოიცავდეს:

ა) ინფორმაციას მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის (არსებობის შემთხვევაში) საკუთრების შესახებ;

ბ) მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცების შესახებ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ აქტს ან ინფორმაციას განაშენიანების დეტალური გეგმის შესახებ;

გ) წინასაპროექტო კვლევის შედეგებს;

დ) არქიტექტურულ პროექტს;

ე) მშენებლობის ორგანიზების პროექტს;

ვ) წინასწარ გადაწყვეტილებას (არსებობის შემთხვევაში);

ზ) საინჟინრო-გეოლოგიურ კვლევას, კონსტრუქციულ სქემას/პროექტს, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე ტექნოლოგიურ სქემას/პროექტს;

თ) საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ შემთხვევებში − არქიტექტურული პროექტის, საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევის, კონსტრუქციული სქემის/პროექტის, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე ტექნოლოგიური სქემის/პროექტის თაობაზე აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტის დასკვნას;

ი) სანებართვო მოსაკრებლის გადახდის დამადასტურებელ დოკუმენტს;

კ) საინფორმაციო დაფის ამსახველ ფოტოსურათებს;

ლ) გამწვანების პროექტს (განაშენიანების დეტალური გეგმის არსებობის შემთხვევაში − ამ გეგმის ფარგლებში შეთანხმებულ გამწვანების პროექტს), რომელშიც აუცილებლად უნდა იყოს აღნიშნული გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტით განსაზღვრული ფართობი, გასაშენებელი მწვანე ნარგავების სახეობა და დახასიათება (მათ შორის, ხნოვანება, გარშემოწერილობა, სიმაღლე), გამწვანების პროექტის დასრულების თარიღი, გაშენებული მწვანე ნარგავების მოვლა-პატრონობისთვის პასუხისმგებელი პირი, აგრეთვე ფოტომონტაჟის სახით მოცემული უნდა იყოს გამწვანების პროექტის გამოსახულება (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლებისა და იმ შენობა-ნაგებობების არქიტექტურული პროექტებისა, რომელთა შეთანხმებაც მოთხოვნილია მიწის ნაკვეთის იმ ფუნქციურ ზონაში, რომელშიც გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი განსაზღვრული არ არის);

მ) დამატებითი საინფორმაციო დაფის ამსახველ ფოტოსურათებს, რომელზედაც მითითებულია ინფორმაცია სამშენებლო ობიექტზე გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტით განსაზღვრული ფართობის ათვისების, გამწვანების პროექტის ძირითადი ასპექტებისა და პარამეტრების შესახებ. 

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტების მიმართ მოთხოვნები განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული დოკუმენტები არ მოითხოვება, თუ დაგეგმილი მშენებლობა არ იწვევს არსებული შენობა-ნაგებობის განაშენიანების ძირითადი პარამეტრების და გამოყენების სახეობის ცვლილებას. ამ შემთხვევაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის 85-ე მუხლით დადგენილი მოთხოვნები.

4. სამსტადიიანი წარმოების შემთხვევაში, ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტების გარდა, დამატებით წარდგენილი უნდა იქნეს ამ კოდექსის 108-ე მუხლის საფუძველზე მიღებული ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების შესახებ. აღნიშნულ შემთხვევაში ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“, „გ“, „ვ“ და „თ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული დოკუმენტები არ მოითხოვება.

5. თუ მშენებლობის ნებართვის მიღება დაკავშირებულია ისეთ მშენებლობასთან, რომლით გათვალისწინებული საქმიანობაც ექვემდებარება გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსით განსაზღვრული პროცედურების განხორციელებას, მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღების მიზნით მიმართავს საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტროს სისტემაში შემავალ საჯარო სამართლის იურიდიულ პირს − გარემოს ეროვნულ სააგენტოს. ამ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მაძიებელმა მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს, ამ მუხლით განსაზღვრული სანებართვო დოკუმენტაციის გარდა, აღნიშნული გადაწყვეტილებაც უნდა წარუდგინოს.

6. სანებართვო განაცხადში უნდა მიეთითოს აგრეთვე იმის შესახებ ინფორმაცია, თუ რომელი ტექნიკური რეგლამენტი ან/და სტანდარტი იქნა გამოყენებული სანებართვო დოკუმენტაციის შედგენისას.

7. II−IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ნებართვის მისაღებად წარსადგენი დოკუმენტაციის დეტალური ჩამონათვალი და შინაარსი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

8. მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით, სანებართვო დოკუმენტაცია ან მისი ნაწილი შეიძლება წარდგენილ იქნეს ელექტრონული ფორმით.

მუხლი 107. ადმინისტრაციული წარმოება მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით 

1. მშენებლობის ნებართვა გაიცემა საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებით. 

2. წარდგენილი განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტაციის საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ნუსხასთან შესაბამისობისა და ხარვეზის დადგენისთვის გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 83-ე მუხლით გათვალისწინებული წესები.

3. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია, ამ კოდექსის 109-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევის გარდა, მშენებლობის ნებართვის გაცემის ან მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილება მიიღოს 20 სამუშაო დღის ვადაში. სამსტადიიანი წარმოების შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გაცემის ან მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილება მიღებული უნდა იქნეს 5 სამუშაო დღის ვადაში.

4. თუ საქმისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა დასადგენად აუცილებელია ამ მუხლის მე-3 ნაწილით ადმინისტრაციული წარმოებისთვის განსაზღვრულზე მეტი ვადა, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია ამ ვადის გასვლამდე მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული წარმოების ვადის არაუმეტეს 20 სამუშაო დღით, ხოლო კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონის შემთხვევაში − არაუმეტეს 30 სამუშაო დღით გაგრძელების თაობაზე.

5. საექსპერტო  დასკვნა  უნდა  შეიცავდეს  ექსპერტიზის  ჩატარების მეთოდსა და  შენიშვნებს, აგრეთვე დადებითი საექსპერტო დასკვნის შემთხვევაში − მის დასაბუთებას. საბოლოო საექსპერტო დასკვნა უნდა იყოს ერთმნიშვნელოვნად დადებითი ან უარყოფითი.  უარყოფითი საექსპერტო დასკვნის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია მიიღოს გადაწყვეტილება მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე უარის თქმის შესახებ.

6. დადებითი საექსპერტო დასკვნის მიმართ საფუძვლიანი ეჭვის გაჩენის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია განმარტებისთვის მიმართოს ექსპერტიზის განმახორციელებელ ორგანოს/პირს ან ალტერნატიულ ორგანოს/პირს. არასწორი საექსპერტო დასკვნის შემთხვევაში დგება ექსპერტის პასუხისმგებლობის საკითხი სათანადო ხელშეკრულებისა და საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად.

7. თუ საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ ვადაში არ იქნა მიღებული დადებითი ან უარყოფითი გადაწყვეტილება მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით, მშენებლობის ნებართვა გაცემულად ჩაითვლება.

8. მუნიციპალიტეტის საკრებულო უფლებამოსილია დაადგინოს მშენებლობის ნებართვის დაჩქარებულად გაცემის მომსახურების წესი და საფასურის ოდენობა.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 108. ადმინისტრაციული წარმოება არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებით

1. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის VI თავით დადგენილი მარტივი ადმინისტრაციული წარმოებით.

2. არქიტექტურული პროექტის შესათანხმებლად მშენებლობის ნებართვის მაძიებელი მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს წარუდგენს განცხადებას. ეს განცხადება უნდა აკმაყოფილებდეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 78-ე მუხლით დადგენილ მოთხოვნებს. ამ განცხადებას უნდა დაერთოს:

ა) არქიტექტურული პროექტი;

ბ) ამ კოდექსის 106-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“, „გ“, „ვ“, „თ“, „ლ“ და „მ“  ქვეპუნქტებითა და მე-5 ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტები.

3. არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების შესახებ გადაწყვეტილება, ამ კოდექსის 109-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევის გარდა, მიღებული უნდა იქნეს 17 სამუშაო დღის ვადაში.

4. წარდგენილი განცხადებისა და თანდართული დოკუმენტაციის საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ნუსხასთან შესაბამისობისა და ხარვეზის დადგენისთვის გამოიყენება საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 83-ე მუხლით გათვალისწინებული წესები.

5. თუ ამ მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილ ვადაში არ იქნა მიღებული გადაწყვეტილება არქიტექტურული პროექტის შეთანხმების შესახებ, არქიტექტურული პროექტი შეთანხმებულად ჩაითვლება.

6. შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის მოქმედების ვადა სანებართვო წარმოების III სტადიის დაწყებამდე მისი დამტკიცებიდან 5 წელია.

საქართველოს 2023 წლის 5 აპრილის კანონი №2738 – ვებგვერდი, 18.04.2023წ.

მუხლი 109. მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციულ წარმოებაში სხვა ადმინისტრაციული ორგანოს მონაწილეობა

1. საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 84-ე მუხლით დადგენილ ვადაში მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებასთან ან/და არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასთან დაკავშირებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაში (მათ შორის, ორსტადიიან წარმოებაში) მშენებლობის ნებართვის გამცემმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ საჭიროების შემთხვევაში შესაძლებელია ჩართოს სხვა ადმინისტრაციული ორგანო.

2. სხვა ადმინისტრაციული ორგანო მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დამტკიცებასთან დაკავშირებით დასმულ საკითხზე გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი განცხადების წარდგენიდან არაუგვიანეს 20 სამუშაო დღისა და ამ გადაწყვეტილებას წარუდგენს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს. ამ მუხლით განსაზღვრული ვადა არ შედის ამ კოდექსის 104-ე მუხლის მე-2 ნაწილით დადგენილ ვადაში.

3. სხვა ადმინისტრაციული ორგანო 10 სამუშაო დღის ვადაში შეისწავლის არქიტექტურული პროექტის მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებთან შესაბამისობას და ამზადებს შესაბამის დასკვნას, რომელიც წარედგინება მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს. ეს ვადა არ შედის ამ კოდექსის 107-ე მუხლის მე-3 ნაწილით და 108-ე მუხლის მე-3 ნაწილით განსაზღვრულ ვადებში.

მუხლი 110. მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებით ადმინისტრაციულ წარმოებაში დაინტერესებული პირის მონაწილეობა

1. დაინტერესებული პირისთვის მშენებლობის ნებართვის გაცემის ცალკეული სტადიების დაწყების თაობაზე ინფორმაციის დროულად მიწოდების მიზნით საინფორმაციო დაფა ადმინისტრაციული წარმოების დაწყებამდე 3 კალენდარული დღით ადრე უნდა განთავსდეს სამშენებლო ტერიტორიის საზოგადოებრივი მიჯნის ზონის მხარეს.

11. ნებართვის მფლობელმა ნებართვის დადგენილი წესით გაცემიდან 10 დღის ვადაში არსებული საინფორმაციო დაფის გვერდით უნდა განათავსოს სხვა, დამატებითი საინფორმაციო დაფა, რომელზედაც უნდა მიეთითოს ინფორმაცია სამშენებლო ობიექტზე გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტით განსაზღვრული ფართობის ათვისების, გამწვანების პროექტის ძირითადი ასპექტებისა და პარამეტრების შესახებ (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლებისა და იმ შენობა-ნაგებობების არქიტექტურული პროექტებისა, რომელთა შეთანხმებაც მოთხოვნილია მიწის ნაკვეთის იმ ფუნქციურ ზონაში, რომელშიც გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტი განსაზღვრული არ არის), კერძოდ:

ა) გამწვანების მინიმალური კოეფიციენტით განსაზღვრული ფართობი;

ბ) გამწვანების პროექტის შეთანხმების თარიღი;

გ) გასაშენებელი მწვანე ნარგავების სახეობა და დახასიათება (მათ შორის, ხნოვანება, გარშემოწერილობა, სიმაღლე);

დ) გამწვანების პროექტის დასრულების თარიღი;

ე) ინფორმაცია გაშენებული მწვანე ნარგავების მოვლა-პატრონობისთვის პასუხისმგებელი პირის შესახებ;

ვ) გაშენებული მწვანე ნარგავების მოვლის ხანგრძლივობა;

ზ) შეთანხმებული გამწვანების პროექტის მაკეტი ან/და გამოსახულება ფოტომონტაჟის სახით.

2. დაინტერესებული პირი, რომლის კანონიერ ინტერესზე პირდაპირ და უშუალო გავლენას ახდენს დაგეგმილი მშენებლობა, ადმინისტრაციულ წარმოებაში ჩაბმული უნდა იქნეს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 95-ე მუხლით დადგენილი წესის შესაბამისად.

3. ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია დაინტერესებულ პირს მისცეს შესაძლებლობა, გონივრულ ვადაში გაეცნოს მშენებლობის ნებართვის მისაღებად წარდგენილ სანებართვო განაცხადს და მისთვის თანდართულ დოკუმენტაციას.

4. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 98-ე მუხლით დადგენილ მოთხოვნათა შესაბამისად წარადგინოს მტკიცებულებები, აგრეთვე შუამდგომლობები საქმის გარემოებათა გამოკვლევის თხოვნით.

საქართველოს 2023 წლის 5 აპრილის კანონი №2738 – ვებგვერდი, 18.04.2023წ.

მუხლი 111. მშენებლობის ნებართვის ძალაში შესვლა და მოქმედების ვადა 

1. მშენებლობის ნებართვა გაიცემა მშენებლობის ორგანიზების პროექტით განსაზღვრული გონივრული ვადით.

2. მშენებლობის ნებართვა ძალაში შედის განმცხადებლისათვის მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ შეტყობინების ჩაბარების მომენტიდან/გაცნობიდან.

3. მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ შეტყობინება იგზავნება დაზღვეული წერილით, ოფიციალური ვებგვერდით ან ტექნიკური საშუალებით (ტელეფონი ან/და ელექტრონული ფოსტა).

4. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო თავად იღებს გადაწყვეტილებას, თუ რომელი საშუალებით გაუგზავნოს განმცხადებელს მშენებლობის ნებართვის გაცემის შესახებ შეტყობინება.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 112. მშენებლობის ახალი ნებართვა, მშენებლობის ნებართვის გაცემა უნებართვო მშენებლობის შემთხვევაში, მშენებლობის ნებართვაში ცვლილების შეტანა

1. თუ გავიდა მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადა და მშენებლობა არ არის დამთავრებული ან/და დარღვეულია სამშენებლო დოკუმენტაციის მოთხოვნები, მშენებლობის ნებართვის მფლობელმა მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს მშენებლობის ახალი ნებართვის გაცემის შესახებ განცხადებით უნდა მიმართოს.

2. თუ წარმოებულია უნებართვო მშენებლობა, რომელიც შეესაბამება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია დაინტერესებული პირის განცხადების საფუძველზე განიხილოს მშენებლობის ნებართვის გაცემის საკითხი.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ განცხადებას უნდა დაერთოს დარჩენილი სამუშაოების განსახორციელებლად საჭირო მშენებლობის გრაფიკი, ინფორმაცია მშენებლობის დასამთავრებლად მოთხოვნილი გონივრული ვადის შესახებ, სამშენებლო დოკუმენტაციის მოთხოვნების დარღვევის შემთხვევაში − შესაბამისი ჯარიმის გადახდის დამადასტურებელი ქვითარი, მშენებლობის ნებართვის მისაღებად გადახდილი მოსაკრებლის გადახდის დამადასტურებელი ახალი დოკუმენტი (ქვითარი), არქიტექტურულ პროექტში ცვლილების შეტანის საჭიროების შემთხვევაში − აგრეთვე კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი. ამ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანო ამ კოდექსით დადგენილი წესით გასცემს მშენებლობის ნებართვას.

4. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში განმცხადებელმა უნდა წარადგინოს შესაბამისი ჯარიმის გადახდის დამადასტურებელი ქვითარი, საექსპერტო დასკვნა განხორციელებული მშენებლობის ტექნიკურ რეგლამენტებთან შესაბამისობის თაობაზე და არსებული შენობის აზომვითი ნახაზები ან არქიტექტურული პროექტი. 

5. მშენებლობის ნებართვაში ცვლილების შეტანა შესაძლებელია, თუ პირი ითხოვს მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელებას და სამშენებლო ობიექტზე არ განხორციელებულა ისეთი სამშენებლო სამუშაოები, რომლებიც საჭიროებს მშენებლობის ახალ ნებართვას. 

6. ამ მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გასვლამდე წარუდგენს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს მიმართვას მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადის გაგრძელების შესახებ. ამ მიმართვას უნდა დაერთოს დარჩენილი სამუშაოების განსახორციელებლად საჭირო მშენებლობის გრაფიკი და ინფორმაცია ამ გრაფიკის შესაბამისად მშენებლობის დასამთავრებლად მოთხოვნილი გონივრული ვადის შესახებ. ამ შემთხვევაში შესაბამისი ცვლილება შეიტანება მშენებლობის ნებართვაში.

7. სამშენებლო დოკუმენტაციაში ისეთი ცვლილების შეტანის საკითხი, რომელიც არ საჭიროებს მშენებლობის ახალ ნებართვას, აგრეთვე მშენებლობის ნებართვის გაცემასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით.

შენიშვნა:

1. თუ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებულ კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში მშენებლობის განხორციელების ან კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სამუშაოების/რეაბილიტაციის განხორციელების შემთხვევაში გავიდა მშენებლობის ნებართვის/კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სამუშაოების/რეაბილიტაციის ნებართვის მოქმედების ვადა და მშენებლობა/რეაბილიტაცია დამთავრებული არ არის ან/და დარღვეულია სამშენებლო დოკუმენტაციის მოთხოვნები ან განხორციელებულია უნებართვო მშენებლობა, რომელიც შეესაბამება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნებს, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების დაწყებამდე დამრღვევს განუსაზღვრავს 90-დღიან ვადას სათანადო თანხმობის/ნებართვის მისაღებად ან ამ დარღვევის გამოსასწორებლად. ეს ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 1 თვით, თუ დამრღვევმა ამ ვადის განმავლობაში მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს წარუდგინა შესაბამისი განცხადება და აღნიშნულ ორგანოს გადაწყვეტილება არ მიუღია.

2. ამ შენიშვნის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოსთვის სათანადო თანხმობის/ნებართვის თაობაზე განცხადების წარდგენისას არ მოითხოვება ამ მუხლის მე-3 და მე-4 ნაწილებით განსაზღვრული შესაბამისი ჯარიმის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი (ქვითარი).

3. ახალი შენობა-ნაგებობის მშენებლობაზე ან არსებული შენობა-ნაგებობის გაბარიტის გაზრდის მიზნით განხორციელებულ მშენებლობაზე ამ შენიშვნის პირველი და მე-2 ნაწილების მოქმედება გავრცელდება იმ შემთხვევაში, თუ ახალი შენობა-ნაგებობის გაზრდილი ფართობი ან არსებული შენობა-ნაგებობის გაბარიტის გაზრდის მიზნით მშენებლობის განხორციელებისას გაზრდილი ფართობი 10 კვადრატულ მეტრს არ აღემატება.

საქართველოს 2024 წლის 13 ივნისის კანონი №4279 – ვებგვერდი, 27.06.2024წ.

მუხლი 113. წინასწარი გადაწყვეტილება

1. წინასწარი გადაწყვეტილება არის მშენებლობის ნებართვის გამცემი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის საფუძველზე დაგეგმილი შენობის მშენებლობასთან ან მის ნაწილთან დაკავშირებით მომზადებული არქიტექტურული ესკიზის (მშენებლობის კონცეფცია) შეთანხმება.

2. წინასწარი გადაწყვეტილების მიმართ პირს აქვს კანონიერი ნდობა, თუ არ არსებობს საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-9 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული საფუძვლები.

მუხლი 114. წინასწარი გადაწყვეტილების თაობაზე განცხადების წარდგენა

1. წინასწარი გადაწყვეტილების მოთხოვნის უფლება აქვს ნებისმიერ პირს.

2. წინასწარი გადაწყვეტილების თაობაზე განცხადება და თანდართული დოკუმენტაცია იმდენად დეტალური უნდა იყოს, რომ უნდა ქმნიდეს გადაწყვეტილების მიღების ფაქტობრივ შესაძლებლობას. აღნიშნული დოკუმენტაციის ნუსხა განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

მუხლი 115. წინასწარი გადაწყვეტილების მოქმედების ვადა, წინასწარი გადაწყვეტილების მიღების წესი

1. წინასწარი გადაწყვეტილების მოქმედების ვადაა ამ გადაწყვეტილების მიღებიდან 5 წელი.

2. წინასწარი გადაწყვეტილების მიღების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

3. წინასწარი გადაწყვეტილება არ გაიცემა, თუ არ არსებობს მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები ან განაშენიანების დეტალური გეგმა.

მუხლი 116. მშენებლობის ნებართვის მოქმედების შეჩერების დაუშვებლობა და საგამონაკლისო წესი

1. მშენებლობის ნებართვის ან მშენებლობის შეტყობინების საფუძველზე მოპოვებული მშენებლობის განხორციელების უფლების (ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის) მოქმედება არ ჩერდება ადმინისტრაციული საჩივრის წარდგენის ან სასამართლოში გასაჩივრების გამო. 

2. უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს ან სასამართლოს შეუძლია დაინტერესებული მხარის მოთხოვნით შეაჩეროს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ან მისი ნაწილის მოქმედება, თუ არსებობს დასაბუთებული ეჭვი გასაჩივრებული აქტის კანონიერების თაობაზე ან თუ ამ აქტის გადაუდებელი აღსრულება არსებით ზიანს აყენებს დაინტერესებულ მხარეს ან შეუძლებელს გახდის აღნიშნული მხარის კანონიერი უფლების ან ინტერესის დაცვას. 

3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში გადაწყვეტილების მიმღები ორგანო განსაზღვრავს გასაჩივრებული აქტის მოქმედების შეჩერების გონივრულ ვადას. 

თავი XIII

მშენებლობის ზედამხედველობა

მუხლი 117. მშენებლობის ზედამხედველობის სახეები

1. მშენებლობის ზედამხედველობის სახეებია:

ა) მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა;

ბ) მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა;

გ) მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა.

2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობას ახორციელებს მუნიციპალიტეტი. მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას ახორციელებს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტი (ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მიერ განხორციელებულ პროექტებზე − აგრეთვე ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მიერ დაფუძნებული იურიდიული პირი), ხოლო მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობას ახორციელებს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი, შესაბამისი კომპეტენციის მქონე პირი.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 118. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა 

1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობა არის სამშენებლო/სანებართვო პირობების შესრულების, მშენებლობის უსაფრთხოების, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისა და საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი სხვა მოთხოვნების შესრულების ზედამხედველობა, აგრეთვე უნებართვო მშენებლობის ან საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით განხორციელებული მშენებლობის გამოვლენა და სათანადო რეაგირება. 

2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანოა მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლობითი ორგანოს მიერ განსაზღვრული პირი.

3. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობის განმახორციელებლის მიერ მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელებისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობას ახორციელებს:

ა) შერჩევითობის წესით;

ბ) რისკის ანალიზზე დაყრდნობით;

გ) დაინტერესებული პირის საჩივრის ან/და აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს/სერტიფიცირებული ექსპერტის მიმართვის საფუძველზე.

4. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო ვალდებულია ყოველწლიურად განახორციელოს იმ III და IV კლასების შენობა-ნაგებობების საერთო რაოდენობის არანაკლებ 10%-ის საჯარო ზედამხედველობა, რომელთა მშენებლობისთვის წინა წელს გაიცა მშენებლობის ნებართვები.

5. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია დაუბრკოლებლად შევიდეს სამშენებლო ობიექტზე და შეამოწმოს ის, აგრეთვე მშენებლობისთვის პასუხისმგებელ პირებს მოსთხოვოს სამშენებლო ობიექტთან დაკავშირებული შესაბამისი დოკუმენტაცია, მათ შორის, ტექნიკური რეგლამენტებით დადგენილ მოთხოვნებთან შესაბამისობის დამადასტურებელი დოკუმენტები.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 119. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობა

1. მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას ახორციელებს აკრედიტებულიინსპექტირების ორგანო ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტი. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოა პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსით განსაზღვრული პირი, რომელიც ახორციელებს მშენებლობის ზედამხედველობას ამ კოდექსითა და საქართველოს სხვა საკანონმდებლო და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტებით დადგენილი წესით. სერტიფიცირებული ექსპერტი არის საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრული პირი, რომელიც შესაბამისი სერტიფიკატის საფუძველზე ახორციელებს მშენებლობის ზედამხედველობას ამ კოდექსითა და საქართველოს სხვა საკანონმდებლო და კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტებით დადგენილი წესით.

11. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მიერ განხორციელებულ პროექტებზე მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველობას ახორციელებს აგრეთვე ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მიერ დაფუძნებული იურიდიული პირი.

2. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო, სერტიფიცირებული ექსპერტი უფლებამოსილია ტექნიკური ზედამხედველობა განახორციელოს მხოლოდ ისეთ საქმიანობაზე, რომლისთვისაც ის არის აკრედიტებული ან სერტიფიცირებული.

3. ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელება გულისხმობს მშენებლობის ნებართვის მფლობელის მიერ მშენებლობის პროცესში სამშენებლო დოკუმენტაციით დადგენილი მოთხოვნების შესრულების კონტროლს.

4. I და II კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის ნებართვების მფლობელი უფლებამოსილია, ხოლო III და IV კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის ნებართვების მფლობელი ვალდებულია სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების განხორციელება დაუკვეთოს აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოს ან/და სერტიფიცირებულ ექსპერტს შესაბამისი ხელშეკრულების საფუძველზე. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო, სერტიფიცირებული ექსპერტი ვალდებულია ამის შესახებ შეატყობინოს მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს.

5. თუ I ან/და II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი არ ნიშნავს მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველს, ის თვითონ არის პასუხისმგებელი მშენებლობის პროცესში სამშენებლო დოკუმენტაციით დადგენილი მოთხოვნების შესრულებაზე.

6. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობის განმახორციელებელი პასუხისმგებელია მის მიერ განხორციელებული სამუშაოს სისწორეზე და მის მიერ ასახული ინფორმაციის ნამდვილობაზე. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობის განმახორციელებელი ვალდებულია აწარმოოს მშენებლობის პროცესის ამსახველი დოკუმენტაცია. ამ დოკუმენტაციის წარმოების წესი განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

7. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანო, სერტიფიცირებული ექსპერტი ვალდებულია: 

ა) სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების განხორციელების უფლებამოსილების მისაღებად ჰქონდეს შესაბამისი პროფესიული პასუხისმგებლობის დაზღვევა;

ბ) მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების შესახებ შესაბამისი დოკუმენტაცია წარუდგინოს მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამის ორგანოს;

გ) სრულად აგოს პასუხი მისი ბრალეულობით მშენებლობის ნებართვის მფლობელისთვის მიყენებული ზიანისათვის;

დ) საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით აგოს პასუხიმის მიერ შედგენილი დოკუმენტაციის სისწორისთვის.

8. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს და სერტიფიცირებული ექსპერტის მიერ სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირებისა და მათი პასუხისმგებლობის დაზღვევის საკითხები წესრიგდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

შენიშვნა: ამ მუხლის მე-7 ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საეტაპო ოქმის წარდგენის ვალდებულება არ ვრცელდება ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობაზე.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

საქართველოს 2021 წლის 2 ნოემბრის კანონი №964 – ვებგვერდი, 05.11.2021წ.

მუხლი 120. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოსათვის წარდგენილი დოკუმენტაციის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის შემოწმება

1. აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტის მიერ მშენებლობის ცალკეული ეტაპების დამთავრების შესახებ დადებითი დასკვნის წარდგენიდან 15 სამუშაო დღის ვადაში (გარდა ხაზობრივი ნაგებობისა, ხოლო ხაზობრივი ნაგებობის შემთხვევაში − 5 სამუშაო დღის ვადაში) მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ადგილზე გადაამოწმოს მშენებლობის შესაბამისი ეტაპის ამსახველი დოკუმენტაციის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობა. ამ ვადის გასვლის შემდეგ მშენებლობის აღნიშნული ეტაპი ჩაბარებულად ითვლება.

2. თუ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო აღმოაჩენს წარდგენილ დასკვნაში ხარვეზს ან მშენებლობის ეტაპის ამსახველი დოკუმენტაციის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შეუსაბამობას, ეს ეტაპი ჩაბარებულად არ ითვლება. მშენებლობის ეტაპის ჩაუბარებლობის მიზეზი/მიზეზები მშენებლობის ნებართვის მფლობელს წერილობით, ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ ვადაში ეცნობება. ამ შემთხვევაში მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ხარვეზის აღმოფხვრის ან მშენებლობის ეტაპის ამსახველი დოკუმენტაციის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის მიზნით, მშენებლობის ნებართვის მფლობელს განუსაზღვრავს გონივრულ ვადას. ამ ვადაში ხარვეზის აღმოუფხვრელობა სანებართვო პირობების დარღვევად ჩაითვლება.

3. მშენებლობის ბოლო ეტაპზე ამ ეტაპის ჩაბარება და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება შესაძლებელია 1 განცხადების საფუძველზე, მშენებლობის ნებართვის მფლობელის მოთხოვნიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში, თუ საქართველოს კანონმდებლობით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

4. II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი უფლებამოსილია, ხოლო III და IV კლასების ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი ვალდებულია შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებისთვის ვარგისად აღიარების მიზნით უფლებამოსილ ორგანოს წარუდგინოს აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს ან/და სერტიფიცირებული ექსპერტის შეფასება განხორციელებული სამშენებლო სამუშაოების სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის თაობაზე. თუ II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვის მფლობელი არ ნიშნავს მშენებლობის ტექნიკურ ზედამხედველს, იგი თვითონ არის პასუხისმგებელი II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციაში მიღებისთვის ვარგისად აღიარების მიზნით უფლებამოსილი ორგანოსთვის განხორციელებული სამშენებლო სამუშაოების სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის თაობაზე შეფასების წარდგენისთვის.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

საქართველოს 2021 წლის 2 ნოემბრის კანონი №964 – ვებგვერდი, 05.11.2021წ.

მუხლი 121. მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა

1. III და IV კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვების მფლობელმა ან მშენებლობის განმახორციელებელმა პირმა უნდა დანიშნოს მშენებლობის უსაფრთხოებისთვის პასუხისმგებელი პირი. თუ I და II კლასების შენობა-ნაგებობების მშენებლობის პროცესში მშენებლობის ნებართვების მფლობელი არ ნიშნავს მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველს, მან თვითონ უნდა განახორციელოს მშენებლობის უსაფრთხოების ზედამხედველობა.

2. მშენებლობის უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებელი პირი არის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი, შესაბამისი კომპეტენციის მქონე პირი, რომელიც პერმანენტულად ამოწმებს მშენებლობაზე დასაქმებული სპეციალისტების მიერ მშენებლობის პროცესში უსაფრთხოების წესებისა და ნორმების დაცვას და მათი დარღვევის შემთხვევაში ამის შესახებ ატყობინებს მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს, რომელიც იღებს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ ზომებს.

3. მშენებლობის პროცესში სავალდებულოა ყველა იმ ტექნიკური საშუალების გამოყენება, რომელიც მოითხოვება მშენებლობის პროცესში უსაფრთხოების წესებითა და ნორმებით. 

თავი XIV

 სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება და აღსრულების ინსტრუმენტები

მუხლი 122. სამშენებლო სამართალდარღვევის ცნება და სამშენებლო სამართალდამრღვევი

1. სამშენებლო სამართალდარღვევა არის ამ კოდექსის XV თავით გათვალისწინებული ქმედება, რომლის საქმის განხილვასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება ხორციელდება ამ თავით დადგენილი წესით.

2. ამ კოდექსის XIV და XV თავების მიზნებისთვის სამშენებლო სამართალდამრღვევი შეიძლება იყოს:

ა) მშენებლობის ნებართვის მფლობელი;

ბ) უნებართვო მშენებლობის განმახორციელებელი პირი;

გ) შენობა-ნაგებობის ან/და სამშენებლო მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ან მოსარგებლე − თუ ვერ დგინდება მშენებლობის განმახორციელებელი პირი;

დ) უნებართვო მშენებლობის განხორციელებისას, თუ მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა, − უნებართვო მშენებლობის განმახორციელებელი პირი, ხოლო თუ ეს პირი ვერ დგინდება − მიწის ნაკვეთით მოსარგებლე;

ე) მესაკუთრე, რომლის შენობა-ნაგებობის ავარიულობის ხარისხი უშუალო საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას, გარდა კულტურული/არქიტექტურული ძეგლის სტატუსის მქონე შენობისა, რომლის რეკონსტრუქციის ან/და დემონტაჟის შესახებ მესაკუთრემ მიმართა შესაბამის ორგანოს და ვერ მიიღო საჭირო ნებართვა.

3.თუ პირი, რომელსაც დადგენილების საფუძველზე დაევალა/ დაევალებოდა უკანონოდ განხორციელებული მშენებლობის საქართველოს კანონმდებლობასთან შესაბამისობაში მოყვანა, გარდაიცვალა, ამ დავალების შესრულების ვალდებულება გადადის შესაბამისი შენობა-ნაგებობის ან/და სამშენებლო მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეზე/მოსარგებლეზე. იურიდიული პირის რეორგანიზაციის შემთხვევაში აღნიშნული დავალების შესრულების ვალდებულება გადადის მის სამართალმემკვიდრეზე (არსებობის შემთხევაში).

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 123. ადმინისტრაციული წარმოება სამშენებლო სამართალდარღვევასთან დაკავშირებით

1. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ადმინისტრაციულ წარმოებას იწყებს სამართალდამრღვევის მიმართ მითითების გაცემით, რომელიც წარმოადგენს სამშენებლო საქმიანობაზე დამრღვევის მიმართ გაცემულ შენიშვნას შეუსაბამობაზე და მოთხოვნას, რომლითაც განისაზღვრება გონივრული ვადა, რომლის ფარგლებშიც მან უნდა შეასრულოს მითითებით დადგენილი პირობები სამშენებლო სამართალდარღვევის გამოსასწორებლად.

2. სამშენებლო სამართალდარღვევასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება შემოწმების აქტის შედგენით იწყება:

ა) ამ კოდექსის 136-ე მუხლით გათვალისწინებული დარღვევის არსებობისას;

ბ) დარღვევისათვის საურავის დარიცხვის შესახებ დადგენილების მიღებისას;

გ) დამრღვევის საჯარიმო თანხის სამმაგი ოდენობის თანხით დაჯარიმებისას;

დ) საეტაპო ოქმის დადგენილი წესით წარუდგენლობისას;

ე) უფლებამოსილი ორგანოსთვის იმ ობიექტის ექსპლუატაციაში მისაღებად განცხადების დადგენილ ვადაში წარუდგენლობისას, რომლის მშენებლობაც დამთავრებულია;

ვ) თუ დამრღვევი განცხადების საფუძველზე აღიარებს სამშენებლო ობიექტზე არსებულ დარღვევებს და ითხოვს კანონით დადგენილი ზომების მიღებას;

ზ) ამ კოდექსის 138-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დარღვევის არსებობისას, თუ ის ხორციელდება საქართველოს ტყის კოდექსით ან „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში.

[ზ) ამ კოდექსის 138-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დარღვევის არსებობისას, თუ ის ხორციელდება საქართველოს ტყის კოდექსით ან „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში. ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

3. სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისას დამრღვევის დასაბუთებული შუამდგომლობის საფუძველზე შემოწმების აქტი შეიძლება შედგეს მითითებით განსაზღვრული ვადის გასვლამდე. ეს გარემოება უნდა აღინიშნოს შემოწმების აქტში.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

საქართველოს 2020 წლის 22 მაისის კანონი №5967 – ვებგვერდი, 28.05.2020წ.

საქართველოს 2023 წლის 30 ივნისის კანონი №3436 – ვებგვერდი, 20.07.2023წ.

მუხლი 124. სამშენებლო სამართალდარღვევისათვის მითითების გაცემა და შემოწმების აქტის შედგენა

1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ორგანო უფლებამოსილია გასცეს მითითება:

ა) სამშენებლო დოკუმენტაციის წარდგენის შესახებ ან/და დარღვევის გამოსწორების შესახებ;

ბ) სამშენებლო ობიექტზე არსებული სამშენებლო მასალის, ნაკეთობისა და კონსტრუქციის გამოყენების აკრძალვის შესახებ, თუ ისინი ვერ პასუხობენ დადგენილ მოთხოვნებს;

გ) მშენებლობის ორგანიზების პროექტით დადგენილი წესების დარღვევის გამოსწორების შესახებ.

2. დარღვევის გამოსწორების შესახებ მითითება გაიცემა გონივრული ვადით.

3. მითითებით განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო არაუმეტეს 7 კალენდარული დღის ვადაში ამოწმებს მითითების შესრულებას, ადგენს შემოწმების აქტს და მასში ასახავს ინფორმაციას მითითების შესრულების ან შეუსრულებლობის შესახებ.

მუხლი 125. დადგენილება სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ

1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია შემოწმების აქტის შედგენიდან 2 თვის ვადაში მიიღოს დადგენილება სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე.

2. მოტივირებული საფუძვლის არსებობისას სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე დადგენილების მიღების ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 2 თვით.

21. დამრღვევს უწყებით უნდა ეცნობოს საქმის განხილვის ადგილი, თარიღი, დრო და აღნიშნული საქმის განმხილველი თანამდებობის პირის ვინაობა, გარდა ამ კოდექსის 138-ე მუხლით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის შემთხვევისა.

3. ამ კოდექსის 138-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დარღვევის შემთხვევაში, თუ ის ხორციელდება საქართველოს ტყის კოდექსით ან „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია შემოწმების აქტის შედგენისთანავე, დაუყოვნებლივ მიიღოს დადგენილება დაჯარიმების შესახებ.

[3. ამ კოდექსის 138-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დარღვევის შემთხვევაში, თუ ის ხორციელდება საქართველოს ტყის კოდექსით ან „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია შემოწმების აქტის შედგენისთანავე, დაუყოვნებლივ მიიღოს დადგენილება დაჯარიმების შესახებ. ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

4. თუ შემოწმების აქტში დაფიქსირებულია დარღვევა, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ.

5. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ, თუ:

ა) მითითება შესრულდა და დარღვევები გამოსწორებულია;

ბ) მშენებლობის ნებართვის გამცემმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ მიიღო გადაწყვეტილება ობიექტის ლეგალიზების შესახებ;

გ) არ არსებობს ამ მუხლის მე-4 ნაწილით ან ამ კოდექსის 127-ე მუხლისმე-2 ნაწილით გათვალისწინებული დადგენილების მიღების საფუძველი;

დ) მითითება დროულად არ შესრულდა, მაგრამ დარღვევა დადგენილების მიღებამდე გამოსწორდა, გარდა ამ კოდექსის 138-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დარღვევისა, თუ ის ხორციელდება საქართველოს ტყის კოდექსით ან „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში.

[დ) მითითება დროულად არ შესრულდა, მაგრამ დარღვევა დადგენილების მიღებამდე გამოსწორდა, გარდა ამ კოდექსის 138-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დარღვევისა, თუ ის ხორციელდება საქართველოს ტყის კოდექსით ან „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში. ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

საქართველოს 2020 წლის 22 მაისის კანონი №5967 – ვებგვერდი, 28.05.2020წ.

საქართველოს 2023 წლის 30 ივნისის კანონი №3436 – ვებგვერდი, 20.07.2023წ.

მუხლი 126. სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიერ ჯარიმის გადახდის და მისთვის საურავის დარიცხვის წესი

1. სამშენებლო სამართალდარღვევისათვის დაკისრებული ჯარიმა სამშენებლო სამართალდამრღვევმა უნდა გადაიხადოს სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ დადგენილების ჩაბარებიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში. საჯარიმო თანხა საქართველოს საბიუჯეტო კოდექსით დადგენილი წესით ჩაირიცხება შესაბამის ბიუჯეტში.

2. ჯარიმის (გარდა ამ მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული სამმაგი ოდენობის ჯარიმისა) დადგენილ ვადაში გადაუხდელობის შემთხვევაში ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ სამშენებლო სამართალდამრღვევს დაერიცხება საურავი სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ დადგენილებით განსაზღვრული საჯარიმო თანხის ოდენობით.

3. ჯარიმის დაკისრების საფუძვლების აღმოუფხვრელობის შემთხვევაში, მისი დაკისრებიდან ყოველი 3 თვის შემდეგ, სამშენებლო სამართალდამრღვევი ჯარიმდება თავდაპირველად დაკისრებული ჯარიმით გათვალისწინებული საჯარიმო თანხის სამმაგი ოდენობით, რომელიც მას შეიძლება დაეკისროს არაუმეტეს სამჯერ, გარდა ამ კოდექსის 1321 მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა.

4. ამ მუხლით გათვალისწინებული დადგენილება აღსასრულებლად მიექცევა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად. 

5. ჯარიმის გადახდა სამშენებლო სამართალდამრღვევს არ ათავისუფლებს დარღვევის გამოსწორების ვალდებულებისაგან. 

მუხლი 127. დადგენილება უნებართვო მშენებლობის ან სანებართვო პირობების დარღვევით მიმდინარე მშენებლობის შეჩერების შესახებ ან/და უკანონოდ წარმოებული მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ

1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია მთლიანად ან ნაწილობრივ შეაჩეროს მიმდინარე მშენებლობა, თუ ეს არის უნებართვო მშენებლობა ან ის სანებართვო პირობების დარღვევით მიმდინარეობს და მისი გამოსწორება შეუძლებელია მშენებლობის შეჩერების გარეშე.

2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია:

ა) მიიღოს დადგენილება საქართველოს კანონმდებლობის დარღვევით აშენებული შენობა-ნაგებობის მთლიანად ან ნაწილობრივ დემონტაჟის შესახებ;

ბ) მითითების გაცემის გარეშე მიიღოს დადგენილება უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ − თუ ვერ დგინდება უნებართვო მშენებლობის განმახორციელებელი პირი და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან/და მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა;

გ) მიიღოს დადგენილება უნებართვო მშენებლობის დემონტაჟის შესახებ − თუ უნებართვო მშენებლობის განმახორციელებელი პირი დადგენილია და მიწის ნაკვეთი სახელმწიფო ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაა.

3. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ამ კოდექსის 125-ე მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებულ დადგენილებასთან ერთად მიიღოს ამ მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებით გათვალისწინებული გადაწყვეტილებები. 

4. ამ მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებით გათვალისწინებული დადგენილება მიიღება ამ კოდექსის 125-ე მუხლის პირველი−მე-3 ნაწილებით განსაზღვრულ ვადებში.

5. მშენებლობის შეჩერების შესახებ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილება უნდა შეიცავდეს ინფორმაციას აღნიშნული მშენებლობის შეუჩერებლობის შემთხვევაში შესაძლო სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობის თაობაზე.

საქართველოს 2022 წლის 22 დეკემბრის კანონი №2484 – ვებგვერდი, 29.12.2022წ.

მუხლი 128. მითითების, შემოწმების აქტის, დადგენილების, უწყებისა და ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების გაცნობის, მითითებით განსაზღვრული ვადის დინების შეჩერებისა და დადგენილების გასაჩივრების წესები

1. სამშენებლო სამართალდამრღვევისათვის მითითების, შემოწმების აქტის, დადგენილების ან უწყების გაცნობა უნდა მოხდეს ოფიციალურად, სამშენებლო ობიექტზე. თუ სამშენებლო სამართალდამრღვევი არ იმყოფება სამშენებლო ობიექტზე ან უარს აცხადებს შესაბამისი აქტის/აქტების გაცნობაზე, გაცნობად ჩაითვლება აქტის/აქტების სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე განთავსება.

11. სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის დადგენილებაზე წარდგენილი ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების გაცნობა უნდა მოხდეს ოფიციალურად, ადმინისტრაციულ საჩივარში მითითებულ მისამართზე. თუ სამშენებლო სამართალდამრღვევი არ იმყოფება ადმინისტრაციულ საჩივარში მითითებულ მისამართზე ან უარს აცხადებს აღნიშნული გადაწყვეტილების გაცნობაზე, სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის ამ გადაწყვეტილების გაცნობად ჩაითვლება:

ა) გადაწყვეტილების სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე განთავსება;

ბ) გადაწყვეტილების შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერიის ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსება.

12. ამ მუხლის 11 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე განთავსებისას მასზე უნდა მიეთითოს მისი განთავსების თარიღი, რაც დადასტურდება უფლებამოსილი პირის მიერ ოქმის შედგენით.

13. ამ მუხლის 11 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილსა და შესაბამისი მუნიციპალიტეტის მერიის ოფიციალურ ვებგვერდზე უნდა განთავსდეს მხოლოდ ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების სათაური და სარეზოლუციო ნაწილი. ამ ინფორმაციის აღნიშნულ ვებგვერდზე განთავსებისას უნდა მიეთითოს მისი განთავსების თარიღი. ეს ინფორმაცია გონივრული ვადით უნდა იქნეს შენახული.

14. თუ ამ მუხლის 11 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში სამშენებლო სამართალდამრღვევი არ იმყოფება დადგენილებაზე წარდგენილ ადმინისტრაციულ საჩივარში მითითებულ მისამართზე ან უარს აცხადებს შესაბამისი გადაწყვეტილების გაცნობაზე, ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების შესაბამისი პირისთვის/პირებისთვის გაცნობის მიზნით შესაბამისი მუნიციპალიტეტის სათანადო ორგანო აღნიშნულ გადაწყვეტილებას განათავსებს როგორც სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე, ისე მუნიციპალიტეტის მერიის ოფიციალურ ვებგვერდზე. ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის გაცნობილად ჩაითვლება ამ გადაწყვეტილების სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე ან  მუნიციპალიტეტის მერიის ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსებიდან მე-7 დღეს. თუ აღნიშნული გადაწყვეტილების სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილზე განთავსების დრო და მუნიციპალიტეტის მერიის ოფიციალურ ვებგვერდზე განთავსების დრო ერთმანეთს არ ემთხვევა, გადაწყვეტილების ჩაბარების 7-დღიანი ვადის ათვლა იწყება უფრო გვიანდელი განთავსებიდან.

15. თუ ამ მუხლის 11 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში დადგენილებაზე წარდგენილ ადმინისტრაციულ  საჩივარში მითითებულია საჩივრის ავტორის ტელეფონის ნომერი ან/და ელექტრონული ფოსტის მისამართი, შესაძლებელია, ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილებით, შესაბამის პირს/პირებს ტელეფონის ნომერზე გაეგზავნოს/გაეგზავნოთ მოკლე ტექსტური შეტყობინება სათანადო გადაწყვეტილების მიღების შესახებ ან/და ელექტრონული ფოსტით გაეგზავნოს/გაეგზავნოთ აღნიშნული გადაწყვეტილება. ამ ნაწილის შესაბამისად ტელეფონის ნომერზე ან/და ელექტრონული ფოსტით შესაბამისი ინფორმაციის გაგზავნა გადაწყვეტილების გაცნობად არ ჩაითვლება.

2. ამ მუხლის პირველი და 11 ნაწილების მიზნებისთვის სამშენებლო ობიექტის თვალსაჩინო ადგილად ჩაითვლება:

ა) საინფორმაციო დაფა;

ბ) სამშენებლო ტერიტორიაზე დროებით განთავსებული შენობა;

გ) სამშენებლო ტერიტორიის შემომფარგლავი უსაფრთხოების ღობე;

დ) სამშენებლო ობიექტის ფასადი;

ე) მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლზე მშენებლობის განხორციელების შემთხვევაში − აგრეთვე საცხოვრებელი სახლის შესასვლელი კარი.

3. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ მიღებული დადგენილება შეიძლება გასაჩივრდეს მისი გაცნობიდან 15 კალენდარული დღის ვადაში, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. ამასთანავე, სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილების გასაჩივრება არ აჩერებს მის აღსრულებას მშენებლობის ან დემონტაჟის შეჩერების ნაწილში.

4. ამ კოდექსის 127-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული დადგენილებების გასაჩივრება არ აჩერებს მათ მოქმედებას.

5. მითითებით განსაზღვრული ვადის დინება ჩერდება მშენებლობის ნებართვის გარეშე ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტის ან მისი ნაწილის ლეგალიზების წარმოების დაწყებიდან შესაბამისი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიღებამდე, მაგრამ ჯამში არაუმეტეს 3 თვისა.

6. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

7. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

8. ამ კანონით გათვალისწინებული დადგენილება არის ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, რომელიც აღსრულდება ამ კოდექსითა და „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონით დადგენილი წესით. სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილება უნდა იყოს დასაბუთებული და შეიცავდეს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტისათვის დადგენილ რეკვიზიტებს, იმ ორგანოს დასახელებასა და მისამართს, რომელშიც შეიძლება ამ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გასაჩივრება, და მისი გასაჩივრების ვადას. აღნიშნული დადგენილება აღსასრულებლად მიექცევა მისი კანონიერ ძალაში შესვლის დღიდან არაუგვიანეს 6 თვისა.

მუხლი 129. ზიანისა და ხარჯების ანაზღაურება

1. დაჯარიმება ან/და სამშენებლო სამართალდარღვევის გამოსწორება დამრღვევს არ ათავისუფლებს დარღვევით მიყენებული ზიანის ანაზღაურების ვალდებულებისაგან.

2. დარღვევის დადგენილ ვადაში გამოუსწორებლობის შემთხვევაში, თუ დარღვევის დაუყოვნებლივ გამოუსწორებლობამ შეიძლება ზიანი მიაყენოს სახელმწიფო ან საზოგადოებრივ ინტერესებს, აგრეთვე იმ შემთხვევაში, თუ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოებისას გამოვლინდა ამ კოდექსის 127-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული გარემოებები, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილია მიიღოს დასაბუთებული გადაწყვეტილება მითითების მის მიერ ან მესამე პირის მეშვეობით და საკუთარი ხარჯებით შესრულების შესახებ. ეს გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. აღნიშნული გადაწყვეტილების გასაჩივრება არ აჩერებს მის აღსრულებას.

3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად გაწეული ხარჯების დადგენის შემდეგ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო გამოსცემს ხარჯების ანაზღაურების შესახებ დადგენილებას და მას სამშენებლო სამართალდამრღვევს უგზავნის. ხარჯების ანაზღაურებისთვის განსაზღვრული ვადა არ უნდა აღემატებოდეს 90 კალენდარულ დღეს, თუ მხარეთა შეთანხმებით არ დადგინდა სხვა ვადა, მაგრამ არაუმეტეს 180 კალენდარული დღისა.

4. იმ პირს, რომელმაც ხარჯი გასწია მის საკუთრებაში ან კანონიერ მფლობელობაში არსებული შენობა-ნაგებობის იერსახის შენარჩუნებისათვის, მისი მდგრადობისათვის და სამშენებლო მოედნის უსაფრთხოებისათვის, თუ ამ ხარჯის გაწევა გამოწვეულია მომიჯნავე მიწის ნაკვეთზე მშენებლობის განხორციელებისას სამშენებლო ნორმებისა და კონსერვაციის რეჟიმის დაუცველობით, უფლება აქვს, მოსთხოვოს დამრღვევს მის მიერ გაწეული ხარჯის ანაზღაურება. აღნიშნული ხარჯის ანაზღაურებაზე შეთანხმების მიუღწევლობის შემთხვევაში დავას სასამართლო განიხილავს.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

თავი XV

სამშენებლო სამართალდარღვევის სახეები

მუხლი 130. უნებართვო მშენებლობა

1. უნებართვო მშენებლობა (გარდა ამ მუხლის მე-2 ნაწილითა და ამ კოდექსის 131-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) თვითმმართველ ქალაქში – 6 000 ლარის ოდენობით;

ბ) ქალაქში – 4 000 ლარის ოდენობით;

გ) დაბაში ან სოფელში − 1 000 ლარის ოდენობით.

2. უნებართვო მშენებლობა (გარდა ამ კოდექსის 131-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ან/და III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებული მშენებლობისთვის, რომელიც იწვევს შენობა-ნაგებობის გაბარიტების შეცვლას, − 25 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ან/და III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებული მშენებლობისთვის, რომელიც იწვევს შენობა-ნაგებობის გაბარიტების შეცვლას, − 20 000 ლარის ოდენობით.

მუხლი 131. უნებართვო მშენებლობა საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში

[მუხლი 131. უნებართვო მშენებლობა საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში  ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

1.უნებართვო მშენებლობა (გარდა ამ მუხლის 11−31 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე − 25 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე (გარდა ამ ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა) – 8 000 ლარის ოდენობით;

გ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ან/და III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებული მშენებლობისთვის − 20 000 ლარის ოდენობით.

[1. უნებართვო მშენებლობა (გარდა ამ მუხლის 1 1 −3 1  ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე − 25 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე (გარდა ამ ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული შემთხვევისა) – 8 000 ლარის ოდენობით;

გ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე, III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ან/და III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებული მშენებლობისთვის − 20 000 ლარის ოდენობით.  ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

11. უნებართვო მშენებლობა ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებულ კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში (გარდა ამ მუხლის 12 და 31 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) სახელმწიფოს ან მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე − 250 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კერძო საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე:

ბ.ა) I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის − 16 000 ლარის ოდენობით;

ბ.ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის – 24 000 ლარის ოდენობით;

ბ.გ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისთვის ან/და III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობაზე განხორციელებული მშენებლობისთვის − 200 000 ლარის ოდენობით.

12. თუ კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სარეაბილიტაციო სამუშაოების ნებართვის გაცემის უფლებამოსილება საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ორგანოს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტისთვის აქვს დელეგირებული, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე შესაბამისი სამუშაოების უნებართვოდ განხორციელება გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელების შემთხვევაში − 40 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელების შემთხვევაში − 250 000 ლარის ოდენობით.

შენიშვნა:

1. ამ ნაწილის მიზნებისთვის კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოებად და სარეაბილიტაციო სამუშაოებად ითვლება „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრული შესაბამისი სამუშაოები.

2. ამ ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობას ახორციელებს ამ კოდექსის 118-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად განსაზღვრული პირი.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე უნებართვო რეკონსტრუქცია, რომელიც არ იწვევს შენობა-ნაგებობის გაბარიტების შეცვლას, −

გამოიწვევს დაჯარიმებას 4 000 ლარის ოდენობით.

21. ამ მუხლის 11 ნაწილით გათვალისწინებულ ტერიტორიაზე უნებართვო რეკონსტრუქცია, რომელიც არ იწვევს შენობა-ნაგებობის გაბარიტების შეცვლას, −

გამოიწვევს დაჯარიმებას 12 000 ლარის ოდენობით.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე I კლასის შენობა-ნაგებობის უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი −

გამოიწვევს დაჯარიმებას 8 000 ლარის ოდენობით.

31. ამ მუხლის 11 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ ტერიტორიაზე უნებართვო ახალი მშენებლობა, რეკონსტრუქცია ან/და დემონტაჟი გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) I კლასის შენობა-ნაგებობისთვის − 16 000 ლარის ოდენობით;

ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობისთვის − 75 000 ლარის ოდენობით.

4. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

5. ამ მუხლის მიზნებისთვის შენობა-ნაგებობის გაბარიტების შეცვლის გარეშე რეკონსტრუქციად ითვლება ისეთი რეკონსტრუქცია, რომლის დროს არ იცვლება შენობა-ნაგებობის საძირკვლის, გარე შემომზღუდავი კონსტრუქციებისა და სახურავის პარამეტრები.

მუხლი 132. სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა

1. სამშენებლო დოკუმენტაციითა და სამშენებლო რეგლამენტებით განსაზღვრული სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა:

ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში (გარდა ამ მუხლის 11 და 12 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა.ა) I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 2 000 ლარის ოდენობით;

ა.ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 4 000 ლარის ოდენობით;

ა.გ) III კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 10 000 ლარის ოდენობით;

ა.დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 15 000 ლარის ოდენობით.

[ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში (გარდა ამ მუხლის 1 1  და 1 2  ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა.ა) I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 2 000 ლარის ოდენობით;

ა.ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 4 000 ლარის ოდენობით;

ა.გ) III კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 10 000 ლარის ოდენობით;

ა.დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 15 000 ლარის ოდენობით;  ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

ბ) ქალაქში გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ბ.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 800 ლარის ოდენობით;

ბ.ბ) III კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 10 000 ლარის ოდენობით;

ბ.გ) IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 15 000 ლარის ოდენობით;

გ) დაბაში ან სოფელში გამოიწვევს დაჯარიმებას:

გ.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 200 ლარის ოდენობით;

გ.ბ) III კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 10 000 ლარის ოდენობით;

გ.გ) IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 15 000 ლარის ოდენობით.

11. სამშენებლო დოკუმენტაციითა და სამშენებლო რეგლამენტებით განსაზღვრული სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებულ კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში (გარდა ამ მუხლის 12 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) I კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 2 000 ლარის ოდენობით;

ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 4 000 ლარის ოდენობით;

გ) III კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 30 000 ლარის ოდენობით;

დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 45 000 ლარის ოდენობით.

12. თუ კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სარეაბილიტაციო სამუშაოების ნებართვის გაცემის უფლებამოსილება საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ორგანოს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტისთვის აქვს დელეგირებული, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სამშენებლო დოკუმენტაციითა და სამშენებლო რეგლამენტებით განსაზღვრული სამშენებლო/სანებართვო პირობების დარღვევა გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელების შემთხვევაში − 20 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელების შემთხვევაში − 150 000 ლარის ოდენობით.

შენიშვნა:

1. ამ ნაწილის მიზნებისთვის კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოებად და სარეაბილიტაციო სამუშაოებად ითვლება „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრული შესაბამისი სამუშაოები.

2. ამ ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობას ახორციელებს ამ კოდექსის 118-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად განსაზღვრული პირი.

2. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

3. თუ II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის (გარდა კულტურული მემკვიდრეობის უძრავი ძეგლისა და კომერციული დანიშნულების ობიექტისა) მშენებლობის (მათ შორის, რეკონსტრუქციის) განხორციელებისას სანებართვო პირობების დარღვევის შემთხვევაში დამრღვევი სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების დაწყებამდე შეიტანს საპროექტო დოკუმენტაციაში სათანადო ცვლილებას, მას არ დაეკისრება ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული პასუხისმგებლობა.

4. II კლასის ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის (მათ შორის, რეკონსტრუქციის) განხორციელებისას სანებართვო პირობების დარღვევის შემთხვევაში მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის განმახორციელებელი ადმინისტრაციული ორგანო ადმინისტრაციული სამართალდარღვევის საქმის წარმოების დაწყებამდე განუსაზღვრავს დამრღვევს 45-დღიან ვადას საპროექტო დოკუმენტაციაში სათანადო ცვლილების შესატანად ან სამართალდარღვევის გამოსასწორებლად. ეს ვადა შეიძლება გაგრძელდეს არაუმეტეს 3 თვით, თუ დამრღვევმა აღნიშნული ვადის განმავლობაში წარადგინა საპროექტო დოკუმენტაციაში ცვლილების შეტანის შესახებ განცხადება და მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოს გადაწყვეტილება არ მიუღია.

41. სამშენებლო სამართალდარღვევად არ მიიჩნევა მშენებლობის შეტყობინების დარღვევით განხორციელებული მშენებლობა, რომელიც არ გასცდება I კლასის შენობა-ნაგებობის მახასიათებლებს და რომელსაც დაადასტურებს მშენებლობის ნებართვის გაცემის უფლებამოსილების მქონე პირი საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესითა და პირობებით.

5. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ შესაბამისი ტერიტორია იმავდროულად არ შედის იმავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში.

მუხლი 1321. სათანადო ტექნიკური რეგლამენტით გათვალისწინებული შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისათვის სივრცის მოწყობისა და არქიტექტურული და გეგმარებითი ელემენტების გაუთვალისწინებლობა

1. სათანადო ტექნიკური რეგლამენტით გათვალისწინებული შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისათვის სივრცის მოწყობისა და არქიტექტურული და გეგმარებითი ელემენტების გაუთვალისწინებლობა (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) თვითმმართველ ქალაქში, საკურორტო ტერიტორიაზე ან ტურისტულ ზონაში:

ა.ა) I კლასის (საჯარო/საზოგადოებრივი დანიშნულების) შენობა-ნაგებობისათვის – 3 000 ლარის ოდენობით;

ა.ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 5 000 ლარის ოდენობით;

ა.გ) III კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 12 000 ლარის ოდენობით;

ა.დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 20 000 ლარის ოდენობით;

ბ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – ქალაქში:

ბ.ა) I კლასის (საჯარო/საზოგადოებრივი დანიშნულების) შენობა-ნაგებობისათვის – 1 000 ლარის ოდენობით;

ბ.ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 2 000 ლარის ოდენობით;

ბ.გ) III კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 5 000 ლარის ოდენობით;

ბ.დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 10 000 ლარის ოდენობით;

გ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – დაბაში ან სოფელში:

გ.ა) I კლასის (საჯარო/საზოგადოებრივი დანიშნულების) შენობა-ნაგებობისათვის – 200 ლარის ოდენობით;

გ.ბ) II კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 500 ლარის ოდენობით;

გ.გ) III კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 1 000 ლარის ოდენობით;

გ.დ) IV კლასის შენობა-ნაგებობისათვის – 3 000 ლარის ოდენობით.

2. სამშენებლო საქმიანობაზე სახელმწიფო ზედამხედველობის ორგანო ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევისათვის დაჯარიმების შესახებ დადგენილების მიღებასთან ერთად წერილობით აფრთხილებს სამშენებლო სამართალდამრღვევს მშენებლობის შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისათვის სივრცის მოწყობისა და არქიტექტურულ და გეგმარებით ელემენტებთან შესაბამისობის უზრუნველყოფის თაობაზე და დარღვევის გამოსასწორებლად აძლევს არანაკლებ 30-დღიან ვადას.

3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული მოთხოვნის შეუსრულებლობა გამოიწვევს დაჯარიმებას ამ მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული ჯარიმის ორმაგი ოდენობით.

 4. ამ მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილებით გათვალისწინებული დანაწესები გამოიყენება მშენებლობის შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისათვის სივრცის მოწყობისა და არქიტექტურულ და გეგმარებით ელემენტებთან შესაბამისობის უზრუნველყოფამდე.

საქართველოს 2020 წლის 5 თებერვლის კანონი №5706 – ვებგვერდი, 10.02.2020წ.

მუხლი 133. (ამოღებულია)

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 134. ობიექტზე საინფორმაციო დაფის განუთავსებლობა ან საინფორმაციო დაფაზე არასრული ინფორმაციის განთავსება

1. ობიექტზე საინფორმაციო დაფის განუთავსებლობა ან საინფორმაციო დაფაზე არასრული ინფორმაციის განთავსება გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 2 000 ლარის ოდენობით;

[ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 2 000 ლარის ოდენობით; ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

ბ) ქალაქში – 400 ლარის ოდენობით;

გ) დაბაში ან სოფელში – 50 ლარის ოდენობით.

2. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

საქართველოს 2020 წლის 22 მაისის კანონი №5967 – ვებგვერდი, 28.05.2020წ.

საქართველოს 2023 წლის 30 ივნისის კანონი №3436 – ვებგვერდი, 20.07.2023წ.

მუხლი 135. მშენებარე ობიექტის კონსერვაციის წესის დარღვევით მიტოვება 

1. მშენებლობის 6 თვეზე მეტი ვადით, კონსერვაციის წესის დარღვევით შეჩერება გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში (გარდა ამ მუხლის 11 და 12 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა):

ა.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 5 000 ლარის ოდენობით;

ა.ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 20 000 ლარის ოდენობით.

[ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში (გარდა ამ მუხლის 1 1  და 1 2  ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა):

ა.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 5 000 ლარის ოდენობით;

ა.ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 20 000 ლარის ოდენობით; ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

ბ) ქალაქში:

ბ.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 1 000 ლარის ოდენობით;

ბ.ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 2 000 ლარის ოდენობით;

გ) დაბაში ან სოფელში:

გ.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 200 ლარის ოდენობით;

გ.ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 1 000 ლარის ოდენობით.

11. მშენებლობის 6 თვეზე მეტი ვადით, კონსერვაციის წესის დარღვევით შეჩერება ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში არსებულ კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში (გარდა ამ მუხლის 12 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევისა) გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 5 000 ლარის ოდენობით;

ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 150 000 ლარის ოდენობით.

12. თუ კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სარეაბილიტაციო სამუშაოების ნებართვის გაცემის უფლებამოსილება საქართველოს კანონმდებლობით განსაზღვრულ ორგანოს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტისთვის აქვს დელეგირებული, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მშენებლობის 6 თვეზე მეტი ვადით, კონსერვაციის წესის დარღვევით შეჩერება გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელების შემთხვევაში − 25 000 ლარის ოდენობით;

ბ) კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე სარეაბილიტაციო სამუშაოების განხორციელების შემთხვევაში − 200 000 ლარის ოდენობით.

შენიშვნა:

1. ამ ნაწილის მიზნებისთვის კულტურული მემკვიდრეობის უძრავ ძეგლზე მცირე სარეაბილიტაციო სამუშაოებად და სარეაბილიტაციო სამუშაოებად ითვლება „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრული შესაბამისი სამუშაოები.

2. ამ ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობას ახორციელებს ამ კოდექსის 118-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად განსაზღვრული პირი.

2. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ ამ ქვეპუნქტებში აღნიშნული ტერიტორია იმავდროულად არ შედის იმავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში.

მუხლი 136. მშენებლობის შეჩერების შესახებ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილების შეუსრულებლობა

1. მშენებლობის შეჩერების შესახებ მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს დადგენილების შეუსრულებლობა გამოიწვევს დაჯარიმებას:

ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 50 000 ლარის ოდენობით;

[ა) საქართველოს ტყის კოდექსითა და „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიებზე, განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე ან ზონაში, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში ან/და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში – 50 000 ლარის ოდენობით; ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

ბ) ქალაქში:

ბ.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 5 000 ლარის ოდენობით;

ბ.ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 25 000 ლარის ოდენობით;

გ) დაბაში ან სოფელში:

გ.ა) I ან II კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას – 1 000 ლარის ოდენობით;

გ.ბ) III ან IV კლასის შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას − 10 000 ლარის ოდენობით.

2. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ და „გ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული ჯარიმა გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ შესაბამისი ტერიტორია იმავდროულად არ შედის იმავე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ ტერიტორიაში.

4. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ვალდებულია მშენებლობის შეჩერების შესახებ დადგენილების მიღების შემდეგ ამ დადგენილების შესრულების კონტროლის მიზნით, მუნიციპალიტეტის საკრებულოს მიერ დადგენილი წესით, არანაკლებ თვეში ერთხელ შეამოწმოს შესაბამისი მშენებლობა.

მუხლი 137. საფრთხის შემქმნელი ავარიული შენობა-ნაგებობის სავალდებულო რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის განუხორციელებლობა

1. თუ ავარიული შენობა-ნაგებობის მესაკუთრისათვის ცნობილი გახდა, რომ მისი საკუთრება საფრთხეს უქმნის მესამე პირების სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას, მესაკუთრე ვალდებულია ასეთი ინფორმაციის მიღებიდან არაუგვიანეს 10 სამუშაო დღისა აცნობოს ამის შესახებ შესაბამის მუნიციპალიტეტის ორგანოს და განახორციელოს ერთ-ერთი შემდეგი ქმედება:

ა) საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით დადგენილ ვადაში მიმართოს მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოს ავარიული შენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქციის ან დემონტაჟის ნებართვის გაცემის მოთხოვნით და ამ ნებართვის მიღების შემთხვევაში განახორციელოს, შესაბამისად, რეკონსტრუქცია ან დემონტაჟი;

ბ) შეასრულოს შესაბამისი ორგანოს მითითება, აგრეთვე თავისი შესაძლებლობის ფარგლებში მიიღოს უსაფრთხოების ზომები საფრთხის თავიდან ასაცილებლად.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ან „ბ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული ქმედების განუხორციელებლობა გამოიწვევს დაჯარიმებას 5 000 ლარის ოდენობით.

3. ამ მუხლით განსაზღვრული საკითხები განისაზღვრება „მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

საქართველოს 2020 წლის 15 ივლისის კანონი №7011 – ვებგვერდი, 28.07.2020წ.

მუხლი 1371. იმ შენობა-ნაგებობის შეკეთების (რემონტის), რეკონსტრუქციის, აღდგენის ან/და დემონტაჟის განუხორციელებლობა, რომელიც მუნიციპალიტეტის იერსახეს ამახინჯებს

იმ შენობა-ნაგებობის შეკეთების (რემონტის), რეკონსტრუქციის, აღდგენის ან/და დემონტაჟის განუხორციელებლობა, რომელიც მუნიციპალიტეტის იერსახეს ამახინჯებს და მდებარეობს საზოგადოებრივი სივრციდან ვიზუალური აღქმის არეალში:

ა) მშენებლობის განხორციელების სპეციალური რეჟიმის ზონაში, სადაც დადგენილია მშენებლობის განხორციელების განსაკუთრებული რეჟიმი, ტყის ფონდის ან „წყლის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში, საკურორტო-სარეკრეაციო ზონაში ან ქალაქ თბილისის ტერიტორიაზე –

გამოიწვევს დაჯარიმებას 5 000 ლარის ოდენობით;

[ა) მშენებლობის განხორციელების სპეციალური რეჟიმის ზონაში, სადაც დადგენილია მშენებლობის განხორციელების განსაკუთრებული რეჟიმი, სახელმწიფო ტყის ან „წყლის რესურსების მართვის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ ტერიტორიაზე, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში, საკურორტო-სარეკრეაციო ზონაში ან ქალაქ თბილისის ტერიტორიაზე –

გამოიწვევს დაჯარიმებას 5 000 ლარის ოდენობით; ( ამოქმედდეს 2026 წლის  1  სექტემბრიდან) ]

ბ) თვითმმართველ ქალაქში, გარდა ამ მუხლის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული ტერიტორიისა, –

გამოიწვევს დაჯარიმებას 1 000 ლარის ოდენობით;

გ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – ქალაქში, გარდა ამ მუხლის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული ტერიტორიისა, –

გამოიწვევს დაჯარიმებას 500 ლარის ოდენობით;

დ) მუნიციპალიტეტის დასახლებაში – დაბაში ან სოფელში, გარდა ამ მუხლის „ა“ ქვეპუნქტში აღნიშნული ტერიტორიისა, –

გამოიწვევს დაჯარიმებას 200 ლარის ოდენობით.

შენიშვნა:

1. ამ მუხლის მიზნებისთვის მიიჩნევა, რომ შენობა-ნაგებობა მუნიციპალიტეტის იერსახეს ამახინჯებს, თუ მას დაზიანებული აქვს გარე მოპირკეთება, გადახურვა, შემინვა, შემოღობვა, გარე შემომზღუდავი კონსტრუქცია.

2. ამ მუხლით გათვალისწინებული სამართალდარღვევის არსებობის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანო შენობა-ნაგებობის მესაკუთრის მიმართ გასცემს მითითებას, რომლითაც მას შენობა-ნაგებობის მდგომარეობის გათვალისწინებით განუსაზღვრავს გონივრულ ვადას სამართალდარღვევის გამოსასწორებლად (შენობა-ნაგებობის დამცავი ბადით შეფუთვა სამართალდარღვევის გამოსწორებად არ ჩაითვლება). ამ მითითებით განსაზღვრული ვადის გასვლის შემდეგ სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ადგენს შემოწმების აქტს. თუ სამართალდარღვევა განსაზღვრულ ვადაში არ გამოსწორდა, შენობა-ნაგებობის მესაკუთრეს ამ კოდექსით დადგენილი წესით დაეკისრება ამ მუხლით გათვალისწინებული ჯარიმა.

3. ამ მუხლით გათვალისწინებული სამართალდარღვევის არსებობის შემთხვევაში სამშენებლო საქმიანობაზე საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს უფლება აქვს, შენობა-ნაგებობის მესაკუთრის მიმართ გასცეს მითითება მისი დემონტაჟის მოთხოვნით მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც ამ შენობა-ნაგებობის შეკეთება (რემონტი), რეკონსტრუქცია ან აღდგენა შეუძლებელია.

4. ამ მუხლის მოქმედება არ ვრცელდება საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე მდებარე საცხოვრებელ სახლზე, კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლსა და საცხოვრებლად გამოყენებულ შენობა-ნაგებობაზე.

საქართველოს 2020 წლის 17 მარტის კანონი №5779 – ვებგვერდი, 23.03.2020წ.

საქართველოს 2023 წლის 30 ივნისის კანონი №3436 – ვებგვერდი, 20.07.2023წ.

მუხლი 138. მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევა

1. მშენებლობის უსაფრთხოების წესების დარღვევა გამოიწვევს დაჯარიმებას 30 000 ლარის ოდენობით.

2. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

თავი XVI

შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება

მუხლი 139. შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღება

1. I კლასის შენობა-ნაგებობა არ ექვემდებარება ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარებას.

2. II, III და IV კლასების შენობა-ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღების წესები განისაზღვრება საქართველოს მთავრობის სამართლებრივი აქტით. 

მუხლი 1391. შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირება ექსპლუატაციაში მიღების გარეშე
1. დაუშვებელია შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირება ამ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ შესაბამისი აქტის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით გამოცემამდე.

2. დაუშვებელია ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგება.

3. ამ მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული შეზღუდვა არ ვრცელდება ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგებაზე სამშენებლო საქმიანობისთვის, რომელიც არ უნდა სცდებოდეს შესაბამისი მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადას.

4. ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობა-ნაგებობის სამშენებლო საქმიანობისთვის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგებასთან დაკავშირებული საკითხები წესრიგდება საქართველოს ენერგეტიკისა და წყალმომარაგების მარეგულირებელი ეროვნული კომისიის ნორმატიული აქტით.

საქართველოს 2021 წლის 12 ივლისის კანონი №722 – ვებგვერდი, 14.07.2021წ.

თავი XVII

სავალდებულო სერტიფიცირება არქიტექტურული საქმიანობისა  და სამშენებლო საქმიანობის განხორციელებისას

 მუხლი 140. სავალდებულო სერტიფიცირება არქიტექტურული საქმიანობისა და სამშენებლო საქმიანობის განხორციელებისას

1. სავალდებულო სერტიფიცირებას ექვემდებარებიან: არქიტექტურული პროექტის დამოწმების უფლებამოსილების მქონე არქიტექტორი, კონსტრუქციული პროექტის დამოწმებისთვის, სამშენებლო სამუშაოების განხორციელებისთვის პასუხისმგებელი ინჟინერ-მშენებელი, არქიტექტურული პროექტისა და კონსტრუქციული პროექტის ექსპერტი. 

2. მშენებლობის ნებართვის გამცემ ადმინისტრაციულ ორგანოში სანებართვო დოკუმენტაციის შემსწავლელი სპეციალისტები ექვემდებარებიან სავალდებულო სერტიფიცირებას.

3. ამ მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებით განსაზღვრული პირების სერტიფიცირების წესები განისაზღვრება საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად. 

თავი XVIII

გარდამავალი და დასკვნითი დებულებანი

მუხლი 141. გარდამავალი დებულებები

1. 2019 წლის 3 ივნისამდე გაცემული მშენებლობის ნებართვა ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას, ამასთანავე, მის საფუძველზე აშენებული შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებით გამოიყენება ამ ნებართვის გაცემის დროს მოქმედი სამართლებრივი აქტებით დადგენილი მოთხოვნები და წესები.

2. 2019 წლის 3 ივნისის მდგომარეობით მშენებარე და აშენებული შენობა-ნაგებობები, რომლებიც 2019 წლის 3 ივნისამდე არ ექვემდებარებოდა მშენებლობის ნებართვის მიღების ან მშენებლობის შეტყობინების ვალდებულებას, 2019 წლის 3 ივნისის შემდეგაც არ საჭიროებს აღნიშნულ ნებართვას ან შეტყობინებას.

3. სააგენტო 2028 წლის 1 იანვრამდე უფლებამოსილია მუნიციპალიტეტის ინიციატივითა და საქართველოს მთავრობის დავალებით უზრუნველყოს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის ან/და ქალაქთმშენებლობითი გეგმის პროექტის შემუშავება. აღნიშნული გეგმის პროექტი მოწონებული უნდა იქნეს სააგენტოს ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით, რის შემდეგაც მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის ან/და ქალაქთმშენებლობითი გეგმის პროექტს ამტკიცებს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულო.

4. ყველა მუნიციპალიტეტმა 2028 წლის 1 იანვრამდე უზრუნველყოს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის სივრცის დაგეგმარების გეგმის შემუშავება.

5. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

6. 2019 წლის 3 ივნისამდე მიღებული განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტის გაზრდის შესახებ გადაწყვეტილება, რომლის საფუძველზედაც 2020 წლის 1 იანვრამდე არ იქნა შეთანხმებული პროექტი ან/და არ იქნა გაცემული მშენებლობის ნებართვა, ძალას კარგავს 2020 წლის 1 იანვრიდან.

7. ამ მუხლის მე-6 ნაწილის მოქმედება არ ვრცელდება განაშენიანების რეგულირების გეგმით დადგენილი განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტის გაზრდის შესახებ გადაწყვეტილებაზე.

8. 2019 წლის 3 ივნისამდე აშენებული იმშენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქცია, რომელიც ფაქტობრივი მდგომარეობით შეუსაბამოა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ან/და მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტის გადამეტების გამო, დასაშვებია აღნიშნული შეუსაბამობის გაზრდის გარეშე ან აღმოფხვრის ან შემცირების პირობით.

9. 2025 წლის 1 დეკემბრამდე ამ კოდექსით განსაზღვრული სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასებასა და ტექნიკურ ზედამხედველობას აკრედიტებულ ინსპექტირების ორგანოებსა და სერტიფიცირებულ ექსპერტებთან ერთად ახორციელებენ სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასებისა და ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელების დროებითი წესით განსაზღვრული პირები.

10. 2019 წლის 3 ივნისამდე დამტკიცებული სივრცითი მოწყობის გეგმები/მათი გეგმარებითი დავალებები ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას. ასეთი გეგმის გეგმარებითი დავალების საფუძველზე შესაბამისი გეგმის შემუშავება შეიძლება დასრულდეს აღნიშნული გეგმარებითი დავალების დამტკიცების მომენტისთვის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად.

11. 2019 წლის 3 ივნისამდე კანონმდებლობის საფუძველზე დამტკიცებული მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმები და ის განაშენიანების რეგულირების გეგმები, რომლებიც მოიცავს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით რეგულირებულ საკითხებს, ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას შესაბამისი ახალი გეგმის დამტკიცებამდე, მაგრამ არაუგვიანეს 2029 წლის 3 ივნისისა.

12. 2019 წლის 3 ივნისამდე კანონმდებლობის მიხედვით დამტკიცებული მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმების გეგმარებითი დავალების საფუძველზე, აგრეთვე მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით რეგულირებული საკითხების მომცველი განაშენიანების რეგულირების გეგმების გეგმარებითი დავალების საფუძველზე შესაბამისი გეგმის შემუშავება შეიძლება დასრულდეს აღნიშნული გეგმარებითი დავალების დამტკიცების მომენტისთვის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად. ამ ნაწილის საფუძველზე დამტკიცებული გეგმა იურიდიულ ძალას ინარჩუნებს ახალი გეგმის დამტკიცებამდე, მაგრამ არაუგვიანეს 2029 წლის 3 ივნისისა.

13. იმ ტერიტორიებზე, რომლებზედაც ვრცელდება ამ მუხლის მე-11 და მე-12 ნაწილებით გათვალისწინებული, 2019 წლის 3 ივნისამდე მოქმედი კანონმდებლობის საფუძველზე დამტკიცებული მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმები და ის განაშენიანების რეგულირების გეგმები, რომლებიც მოიცავს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით რეგულირებულ საკითხებს, იერარქიულად ქვემდგომი ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციის დამტკიცება, აგრეთვე დასახლებათა ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირება და მათში ცვლილებების შეტანა ხორციელდება 2019 წლის 3 ივნისამდე მოქმედი შესაბამისი სამართლებრივი აქტებით დადგენილი წესით. აღნიშნული რეგულირება არ ვრცელდება ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების განხორციელებასთან დაკავშირებულ საკითხებზე. აღნიშნულ შემთხვევაში მოქმედებს ამ კოდექსისა (გარდა ამ კოდექსის 61-ე−63-ე მუხლებისა) და შესაბამისი კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტების მოთხოვნები.

14. 2019 წლის 3 ივნისამდე მოქმედი შესაბამისი კანონმდებლობის საფუძველზე 2029 წლის 3 ივნისამდე დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმები შეესაბამება ამ კოდექსით განსაზღვრულ განაშენიანების დეტალურ გეგმებს და ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას. აღნიშნულ გეგმებში ცვლილებების შეტანის საჭიროების შემთხვევაში შეიძლება უზრუნველყოფილ იქნეს მათი ამ კოდექსისა და შესაბამისი კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტების მოთხოვნებთან შესაბამისობა.

15. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693). 

16. 2019 წლის 3 ივნისამდე დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალებები იურიდიულ ძალას ინარჩუნებს 2021 წლის 3 ივნისამდე. ასეთი გეგმის გეგმარებითი დავალებების საფუძველზე შესაბამისი გეგმის შემუშავება შეიძლება დასრულდეს აღნიშნული გეგმარებითი დავალებების დამტკიცების მომენტისთვის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად. ასეთ გეგმაში ცვლილების შეტანის საჭიროების შემთხვევაში შეიძლება უზრუნველყოფილ იქნეს მისი ამ კოდექსისა და შესაბამისი კანონქვემდებარე აქტების მოთხოვნებთან შესაბამისობა.

16​1. იმ ქალაქთმშენებლობით გეგმაში, რომელიც დამტკიცებულია კონცეფციის გარეშე, ცვლილების შეტანასთან დაკავშირებული ადმინისტრაციული წარმოება 2029 წლის 3 ივნისამდე შესაძლებელია განხორციელდეს აღნიშნულ გეგმაში შესატანი ცვლილების პროექტის განხილვითა და დამტკიცებით.

17. თუ 2019 წლის 3 დეკემბრამდე გაცემულია მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, ამ პირობების მოქმედების პერიოდში ნებართვის გაცემის მიზნით გამოიყენება მათი დამტკიცების მომენტისთვის მოქმედი კანონმდებლობა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმები.

18. მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელების შემთხვევაში მოქმედებს ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის მოქმედი კანონმდებლობა.

19. (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693).

20. ამ მუხლის მე-13 ნაწილით გათვალისწინებული სამართლებრივი აქტები და მათ საფუძველზე მიღებული შესაბამისი სამართლებრივი აქტები ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას. ამ სამართლებრივ აქტებში ცვლილებების შეტანა ან მათი გაუქმება/ძალადაკარგულად გამოცხადება შეიძლება განხორციელდეს იმავე წესით, რომელიც მათი მიღებისთვის ან გაუქმებისთვის/ძალადაკარგულად გამოცხადებისთვის იყო დადგენილი.

21. იმ მუნიციპალიტეტებმა, რომლებსაც დამტკიცებული აქვთ ამ მუხლის მე-11 ნაწილით გათვალისწინებული გეგმები, 2021 წლის 31 დეკემბრამდე შეიმუშაონ სამოქმედო გეგმა, რომლის მიხედვითაც   უზრუნველყოფილი იქნება მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმების ან/და იმ განაშენიანების რეგულირების გეგმების, რომლებიც მოიცავს მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმით რეგულირებულ საკითხებს, ამ კოდექსთან შესაბამისობა.

22. საჭიროების შემთხვევაში მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლობითმა ორგანომ უზრუნველყოს ამ კოდექსის 128-ე მუხლის შესაბამისად სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის დადგენილებაზე წარდგენილი ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვის საფუძველზე ზემდგომი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების გაცნობის წესისა და პირობების დამტკიცება.

23. ქალაქ ბათუმის განაშენიანების გენერალური გეგმის დამტკიცებამდე, მაგრამ არაუგვიანეს 2027 წლის 1 იანვრისა, სათათბირო საბჭოს დადებითი რეკომენდაციის შემთხვევაში, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერის წარდგინებით, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს გადაწყვეტილებით, დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიებების სახით, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში განაშენიანების დეტალური გეგმის გარეშე შესაძლებელია განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტის გაზრდა. ასევე დასაშვებია საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნებით (შენობა-ნაგებობის მაქსიმალური სიმაღლე, ფუნქციური ზონა და მისი რეგლამენტი (გარდა განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტისა და გამწვანების კოეფიციენტისა)) გათვალისწინებულისგან განსხვავებული პირობებით ქალაქთმშენებლობითი დოკუმენტაციისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის დამტკიცება ან მათში ცვლილებების შეტანა. ამ ნაწილით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების მიღება დასაშვებია, თუ ის კომპენსირდება შესაბამისი ღონისძიებით, ამავდროულად, არ დაუპირისპირდება კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის კანონმდებლობით განსაზღვრულ რეგულაციებს, საზოგადოებრივ ინტერესებს და არ გამოიწვევს ადამიანთა საცხოვრებელი გარემოს და სამუშაო გარემოს სანიტარიულ-ჰიგიენური მდგომარეობის გაუარესებას. ამასთანავე, დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიება არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ქალაქგეგმარებით ესთეტიკურ პარამეტრებს და უნდა ითვალისწინებდეს არსებული საინჟინრო, სატრანსპორტო და მწვანე ინფრასტრუქტურის ეფექტიანი შენარჩუნების/გაუმჯობესების პირობებს. ამ ნაწილით გათვალისწინებული დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიების გამოყენება შესაძლებელია მხოლოდ:

ა) კოოპერატიული ბინათმშენებლობით დაზარალებულთა დაკმაყოფილების მიზნით გამოყოფილ/გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე;

ბ) განსაკუთრებული სახელმწიფოებრივი ან/და მუნიციპალური მნიშვნელობის პროექტის განხორციელებისას, შესაბამისი დასაბუთების შემთხვევაში;

გ) ავარიული შენობა-ნაგებობის (მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი ან მრავალბინიანი, საცხოვრებელი ფუნქციის შემცველი შენობა-ნაგებობა) ჩანაცვლების მიზნით;

დ) იმ ობიექტის დასრულების მიზნით, რომელიც საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით მიიჩნევა დაუმთავრებელ მშენებლობად.

24. ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერი ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს ამ მუხლის 23-ე ნაწილით გათვალისწინებული დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიების გამოყენების თაობაზე მიმართავს მხოლოდ სათათბირო საბჭოს დადებითი რეკომენდაციის შემთხვევაში. სათათბირო საბჭოს საქმიანობის წესს ამტკიცებს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულო, ხოლო სათათბირო საბჭოს შემადგენლობას განსაზღვრავს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერი.

25. ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს მიერ ამ მუხლის 23-ე ნაწილით გათვალისწინებული დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიების გამოყენების თაობაზე გადაწყვეტილების მიღების შემთხვევაში ამ ღონისძიების შედეგად შენობა-ნაგებობის გაზრდილი ფართობის არანაკლებ 10%-ისა სასარგებლო ფართობის სახით უნდა დარეგისტრირდეს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში და გამოყენებული უნდა იქნეს სოციალური მიზნით, მათ შორის, ავარიული საცხოვრებელი სახლების ჩანაცვლებისთვის. ეს ფართობი ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში რეგისტრირდება მესაკუთრის ან/და მშენებლობის ნებართვის მფლობელის თანხმობის გარეშე.

მუხლი 1411.  უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტის ან მისი ნაწილის ლეგალიზების შესახებ გადაწყვეტილების მიღება

1. მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო უფლებამოსილია განახორციელოს 2007 წლის 1 იან­ვრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტის ან მისი ნაწილის ლეგალიზება, აგრეთვე 2007 წლის 1 იანვრამდე დაწყებული და დაუმთავრებელი ობიექტის დასრულებისთვის განსაზღვროს ვადა და განახორციელოს მისი შემდგომი ლეგალიზება.

2. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტის ან მისი ნაწილის ლეგალიზების წესსა და პირობებს, აგრეთვე 2007 წლის 1 იანვრამდე დაწყებული და დაუმთავრებელი ობიექტის დასრულების ვადას და მისი ლეგალიზების წესსა და პირობებს ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა.

საქართველოს 2019 წლის 20 დეკემბრის კანონი №5693 – ვებგვერდი, 26.12.2019წ.

მუხლი 1412. სამშენებლო სამართალდამრღვევის საზოგადოებრივ ტერიტორიაზე ან/და მის მომიჯნავე ტერიტორიაზე დროებითი შენობა-ნაგებობის − ჯიხურის მშენებლობის შეტყობინების ან მშენებლობის ნებართვის გარეშე განთავსებისათვის დაკისრებული პასუხისმგებლობისაგან გათავისუფლება

1. თუ სამშენებლო სამართალდამრღვევს 2021 წლის 1 იანვრამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ამ კოდექსის 130-ე−132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 43-ე და 44-ე მუხლებით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის, რაც გამოიხატა მის მიერ საზოგადოებრივ ტერიტორიაზე ან/და მის მომიჯნავე ტერიტორიაზე დროებითი შენობა-ნაგებობის − ჯიხურის მშენებლობის შეტყობინების ან მშენებლობის ნებართვის გარეშე განთავსებით, მაგრამ 2021 წლის 1 იანვრისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, იგი თავისუფლდება ჯარიმის/საურავის თანხის ან/და მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან, ხოლო თუ სამშენებლო სამართალდამრღვევს 2021 წლის 1 იანვრისთვის ჩადენილი აქვს სამშენებლო სამართალდარღვევა, თუმცა მის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის ან სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იგი თავისუფლდება ამ კოდექსის 130-ე−132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 43-ე და 44-ე მუხლებით გათვალისწინებული ჯარიმის/საურავის თანხის გადახდის ვალდებულებისგან.

2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო:

ა) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც 2021 წლის 1 იანვრამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა სამშენებლო საქმიანობის სფეროში ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისათვის და 2021 წლის 1 იანვრისათვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან  ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, ძალადაკარგულად აცხადებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და დამრღვევისათვის საურავის დარიცხვის შესახებ;

ბ) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც 2021 წლის 1 იანვრისათვის ჩადენილი აქვს ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევა და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის, არ დაიწყებს შესაბამისი საქმის წარმოებას, ხოლო თუ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იღებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

საქართველოს 2021 წლის 5 იანვრის  კანონი №81 – ვებგვერდი, 06.01.2021წ.

საქართველოს 2021 წლის 2 ნოემბრის კანონი №964 – ვებგვერდი, 05.11.2021წ.

მუხლი 1413. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში სანებართვო პირობების დარღვევით წარმოებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღების დროებითი წესი

1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ექსპლუატაციაში მიიღოს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მშენებლობადამთავრებული შენობა-ნაგებობა, მათ შორის, შენობა-ნაგებობების კომპლექსის დამოუკიდებლად ფუნქციონირებადი მშენებლობადამთავრებული ობიექტი (შემდგომ − ობიექტი), რომელზედაც გაცემული იყო მშენებლობის ნებართვა და რომლის მშენებლობა წარმოებულია შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის დარღვევით (მათ შორის, განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების ცვლილებით, ფუნქციური ზონირების დარღვევით) ან შეუსაბამო მიწის ნაკვეთზე. ეს ნაწილი ვრცელდება აგრეთვე იმ ობიექტზე, რომელზედაც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის, თუმცა მისი მშენებლობა დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალშია წარმოებული.

2. ექსპლუატაციაში მიღება ეხება იმ ობიექტს, რომელზედაც გაცემულია ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მშენებლობის ნებართვა და რომლის მშენებლობა, 2020 წლის 18 აგვისტოს მდგომარეობით, დამთავრებულია, აგრეთვე იმ ობიექტს, რომელზედაც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის, თუმცა იგი დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალშია განთავსებული და მისი მშენებლობა, 2020 წლის 18 აგვისტოს მდგომარეობით, დამთავრებულია.

3. ამ მუხლის მიზნებისთვის მშენებლობადამთავრებულ ობიექტად მიიჩნევა ის ობიექტი, რომლის ძირითადი კონსტრუქციული სისტემისა და ექსტერიერის სამშენებლო სამუშაოები, გარდა მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოებისა, დამთავრებულია.

4. დაინტერესებულმა პირმა ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს უნდა მიმართოს ამ მუხლის ამოქმედებიდან 2 წლის ვადაში.

5. დაინტერესებული პირი ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს წარუდგენს განცხადებას. ამ განცხადებას უნდა ერთოდეს შემდეგი დოკუმენტაცია:

ა) ობიექტის არსებული მდგომარეობის ამსახველი ტოპოგრაფიული გეგმა;

ბ) ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და შესაბამისი მიწის ნაკვეთის აზომვითი ნახაზი, რომელზედაც ნაჩვენებია საექსპლუატაციო ობიექტი;

გ) ობიექტის არქიტექტურული პროექტი და ობიექტის არსებული მდგომარეობის ამსახველი აზომვითი ნახაზი;

დ) ობიექტის ფოტოსურათები;

ე) აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემული, ობიექტის მზიდი კონსტრუქციების მდგრადობისა და სეისმომედეგობის დამადასტურებელი საექსპერტო დასკვნა;

ვ) საჭიროების შემთხვევაში − აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემული საექსპერტო დასკვნა პროექტის თაობაზე;

ზ) ობიექტის შიდა გეგმარების ან მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოების დარღვევით განხორციელების შემთხვევაში − შესაბამის პირთა თანხმობა;

თ) ავტოსადგომების სავალდებულო, შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტით გათვალისწინებული რაოდენობის (ასეთი ვალდებულების შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტით არსებობის შემთხვევაში), ხოლო აღნიშნული პროექტის არარსებობისას − ამ ობიექტისთვის საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული ავტოსადგომების რაოდენობის არარსებობის შემთხვევაში − შესაბამის პირთა თანხმობა;

ი) ობიექტში მოწყობილი ტექნოლოგიური მოწყობილობების (ლიფტის, ესკალატორის და სხვა) გამოცდის აქტები.

6. ამ მუხლის მე-5 ნაწილის „ზ“ და „თ“ ქვეპუნქტების მიზნებისთვის შესაბამის პირთა თანხმობის არსებობის საჭიროებას და ამ პირთა წრეს განსაზღვრავს მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო. 

7. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, ამ მუხლის მე-5 ნაწილის „ზ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოები განახორციელოს ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტთან შეთანხმებით, ამ მუხლის ამოქმედებიდან 2 წლის ვადაში, რაც დამატებით მშენებლობის ნებართვას არ საჭიროებს. ამ ნაწილით განსაზღვრული განსახორციელებელი სამუშაოები უნდა შეესაბამებოდეს შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის პრინციპებს, ხოლო მშენებლობის ნებართვის არარსებობისას − დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალში არსებული სხვა შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის პრინციპებს (ასეთი პროექტის არსებობის შემთხვევაში).

8. ობიექტის (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლისა) ექსპლუატაციაში მიღების პროცესში შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთა სხვა პირებთან თანასწორობის ხელშეწყობისა და დისკრიმინაციის აღმოფხვრის უზრუნველსაყოფად გათვალისწინებული უნდა იქნეს გონივრული მისადაგების პრინციპი.

9. ამ მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტაციის მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოსთვის წარდგენის შემდეგ იგი ადასტურებს დარღვევით წარმოებულ მშენებლობას განხორციელებული სამშენებლო სამუშაოების გათვალისწინებით. იგი ვალდებულია ამ მუხლის მოთხოვნების შესაბამისად მიიღოს გადაწყვეტილება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ან ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარის თქმის შესახებ. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ამ ნაწილით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებას იღებს მისთვის შესაბამისი განცხადების წარდგენიდან 6 თვის ვადაში. მის მიერ შესაბამისი გადაწყვეტილების მიუღებლობის შემთხვევაში ეს ვადა 6 თვით გრძელდება. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიღებისთვის დადგენილი ვადის დარღვევა ჩაითვლება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემაზე უარის თქმად, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 177-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად. ამ ვადაში აღნიშნული გადაწყვეტილების მიუღებლობა პირს არ უზღუდავს უფლებას, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს განმეორებით წარუდგინოს განცხადება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით.

10. ამ მუხლის შესაბამისად ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება არ ნიშნავს:

ა) მიჯნის ზონის დარღვევით განხორციელებული სამუშაოების კანონიერებას;

ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) მომატებისთვის დაწესებული თანხის გადახდისგან გათავისუფლებას.

11. ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებამდე, მისი უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად ან კერძო და საჯარო ინტერესებიდან გამომდინარე, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია დაინტერესებულ პირს მოსთხოვოს დამატებითი დოკუმენტაციის წარდგენა ან შესაბამისი პირობების შესრულება უშუალოდ ამ ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებით. ამ ნაწილის თანახმად მოთხოვნილი დოკუმენტაციის წარუდგენლობა ან შესაბამისი პირობების შეუსრულებლობა შეიძლება გახდეს ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარის თქმის საფუძველი.

12. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ამ კოდექსის 131-ე და 132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 44-ე და 45-ე მუხლებით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის (გარდა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) მომატებისთვის დაწესებული თანხის გადაუხდელობისა) და რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, თავისუფლდება ჯარიმის/საურავის თანხის ან/და მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან, ხოლო ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ჩადენილი აქვს ამ კოდექსის 131-ე და 132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 44-ე და 45-ე მუხლებით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევა (გარდა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) მომატებისთვის დაწესებული თანხის გადაუხდელობისა) და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის ან დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, თავისუფლდება ამ კოდექსის 131-ე და 132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 44-ე და 45-ე მუხლებით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობისგან.

13. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე, ამ კოდექსის 126-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 26-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის სამმაგი ოდენობის ჯარიმა დაეკისრა და იგი გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, აგრეთვე ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელიც ექვემდებარებოდა აღნიშნული მუხლებით განსაზღვრული სამმაგი ოდენობის ჯარიმის დაკისრებას და რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის იგი დაკისრებული არა აქვს, თავისუფლდება სამმაგი ოდენობის ჯარიმის ან მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან.

14. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო:

ა) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ამ მუხლის მე-12 და მე-13 ნაწილებით გათვალისწინებული, სამშენებლო საქმიანობის სფეროში სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის და რომელსაც ამ ნაწილის ამოქმედების მომენტისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, ძალადაკარგულად აცხადებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის საურავის დარიცხვის შესახებ;

ბ) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ჩადენილი აქვს ამ მუხლის მე-12 და მე-13 ნაწილებით გათვალისწინებული, სამშენებლო საქმიანობის სფეროში სამშენებლო სამართალდარღვევა და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის, არ დაიწყებს შესაბამისი საქმის წარმოებას, ხოლო თუ  სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იღებს დადგენილებას დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

15. ამ მუხლის მე-12−მე-14 ნაწილები ვრცელდება მხოლოდ იმ პირზე, რომელმაც კანონის დარღვევით განახორციელა სამშენებლო საქმიანობა იმ ობიექტზე, რომელიც ექსპლუატაციაში ამ მუხლის შესაბამისად იქნება მიღებული.

16. ამ მუხლის მოქმედება არ ვრცელდება:

ა) V კლასის შენობა-ნაგებობაზე;

ბ) „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ უძრავ ძეგლზე;

გ) იმ სუბიექტზე, რომლის საქმიანობა, გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსის თანახმად, ექვემდებარება გარემოზე ზემოქმედების შეფასების ჩატარებას;

დ) იმ სუბიექტზე, რომელიც ახორციელებს „გარემოსდაცვითი ტექნიკური რეგლამენტების დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს მთავრობის დადგენილებით გათვალისწინებულ საქმიანობას.

17. ამ მუხლის მიზნებისთვის დაინტერესებული პირი შეიძლება იყოს პირვანდელი მესაკუთრე/დამკვეთი, აგრეთვე ნებისმიერი სხვა დაინტერესებული პირი, რომლის კანონიერი ინტერესი დასტურდება როგორც ინდივიდუალურად, ისე საერთო/თანაზიარი უფლების/ინტერესის სახით.

საქართველოს 2021 წლის 12 ივლისის კანონი №722 – ვებგვერდი, 14.07.2021წ.

მუხლი 1414. ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისას საეტაპო ოქმის დადგენილი წესით წარუდგენლობისთვის დაკისრებული პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლება

1. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამისი ორგანოსთვის საეტაპო ოქმის წარუდგენლობისთვის და ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, თავისუფლდება ჯარიმის/საურავის თანხის ან/და მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან. პასუხისმგებლობისგან თავისუფლდება აგრეთვე ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამისი ორგანოსთვის საეტაპო ოქმი არ წარუდგენია და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის ან სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის.

2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო:

ა) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა სამშენებლო საქმიანობის სფეროში ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის და ამ ნაწილის ამოქმედების მომენტისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, ძალადაკარგულად აცხადებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და დამრღვევისათვის საურავის დარიცხვის შესახებ;

ბ) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ჩადენილი აქვს ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევა და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის, არ დაიწყებს შესაბამისი საქმის წარმოებას, ხოლო თუ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იღებს დადგენილებას დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

საქართველოს 2021 წლის 2 ნოემბრის კანონი №964 – ვებგვერდი, 05.11.2021წ.

მუხლი 141​5. შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას საეტაპო ოქმის დადგენილი წესით წარუდგენლობისთვის განსაზღვრული პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლების დროებითი წესი

1. შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამისი ორგანოსთვის საეტაპო ოქმის დადგენილი წესით წარუდგენლობისთვის სამშენებლო სამართალდამრღვევს 2025 წლის 31 დეკემბრამდე არ დაეკისრება ამ კოდექსის 132-ე მუხლით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობა.

2. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც 2024 წლის 1 იანვრამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამისი ორგანოსთვის საეტაპო ოქმის დადგენილი წესით წარუდგენლობისთვის და 2024 წლის 1 იანვრამდე ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არ აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, თავისუფლდება ჯარიმის/საურავის თანხის ან/და მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან. პასუხისმგებლობისგან თავისუფლდება აგრეთვე ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც შენობა-ნაგებობის მშენებლობისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის შესაბამისი ორგანოსთვის საეტაპო ოქმი არ წარუდგენია და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის ან სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის.

3. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო:

ა) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც 2024 წლის 1 იანვრამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა სამშენებლო საქმიანობის სფეროში ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის და 2024 წლის 1 იანვრამდე ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არ აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, ძალადაკარგულად აცხადებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და დამრღვევისთვის საურავის დარიცხვის შესახებ;

ბ) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელმაც 2024 წლის 1 იანვრამდე ჩაიდინა ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევა და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის, არ დაიწყებს შესაბამისი საქმის წარმოებას, ხოლო თუ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იღებს დადგენილებას დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

მუხლი 1416. 2027 წლის 1 იანვრამდე სახელმწიფო/მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამის ფარგლებში ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მრავალბინიანი ან/და მრავალფუნქციური ავარიული საცხოვრებელი სახლების დემონტაჟისა და მათ ნაცვლად ახალი, მრავალბინიანი საცხოვრებელი ან/და მრავალფუნქციური სახლების მშენებლობის ხელშემწყობი დროებითი ღონისძიებები

1. თუ ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე მრავალბინიანი ან/და მრავალფუნქციური საცხოვრებელი სახლები ავარიულია და გამაგრებას არ ექვემდებარება, რაც დადასტურებულია შესაბამისი საექსპერტო დასკვნით, რომლის თანახმად, ამ სახლების არსებობა საფრთხეს უქმნის ადამიანის ჯანმრთელობას ან/და სიცოცხლეს, ასეთი სახლები ექვემდებარება დემონტაჟს, ხოლო მათ ნაცვლად სახელმწიფო/მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამის ფარგლებში, სათათბირო საბჭოს დადებითი რეკომენდაციის შემთხვევაში, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერის გადაწყვეტილებით, ახალი, მრავალბინიანი საცხოვრებელი ან/და მრავალფუნქციური სახლების მშენებლობის ხელშემწყობი დროებითი ღონისძიებების სახით შესაძლებელია განაშენიანების დეტალური გეგმის გარეშე განხორციელდეს მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტის ან/და განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტის ზღვრული მაჩვენებლების გადამეტება, აგრეთვე საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნებით (შენობა-ნაგებობის მაქსიმალური სიმაღლე, ფუნქციური ზონა და მისი რეგლამენტი, დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის გეგმარებითი დავალებით/განაშენიანების რეგულირების გეგმით გათვალისწინებული მოთხოვნები, მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებით გათვალისწინებული მოთხოვნები, არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული მოთხოვნები, სატრანსპორტო და გამწვანების რეგულაციები, მიჯნის ზონისა და შენობა-ნაგებობის განთავსების წესი, ავტოსადგომების რაოდენობა და სხვა მოთხოვნები, გარდა კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის კანონმდებლობით განსაზღვრული რეგულაციებისა) გათვალისწინებულისგან განსხვავებული პირობებით დამტკიცდეს სამშენებლო დოკუმენტაცია ან მასში ცვლილებები იქნეს შეტანილი. ამასთანავე, დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიებების კომპენსირებისთვის შესაძლებელია სხვა ღონისძიებების გამოყენება.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიებები შესაძლებელია გამოყენებულ იქნეს, თუ ეს არ დაუპირისპირდება საზოგადოებრივ ინტერესებს და არ გამოიწვევს ადამიანთა საცხოვრებელი გარემოს და სამუშაო გარემოს სანიტარიულ-ჰიგიენური მდგომარეობის გაუარესებას. ამასთანავე, გათვალისწინებული უნდა იქნეს  ქალაქგეგმარებითი ესთეტიკური პარამეტრები და არსებული საინჟინრო, სატრანსპორტო და მწვანე ინფრასტრუქტურის ეფექტიანი შენარჩუნების/გაუმჯობესების პირობები.

3. ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერი ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დროებითი ხელშემწყობი ღონისძიების გამოყენების თაობაზე გადაწყვეტილებას იღებს მხოლოდ სათათბირო საბჭოს დადებითი რეკომენდაციის შემთხვევაში. სათათბირო საბჭოს საქმიანობის წესს ამტკიცებს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულო, ხოლო სათათბირო საბჭოს შემადგენლობას განსაზღვრავს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერი.

საქართველოს 2022 წლის 23 ივნისის კანონი №1712 – ვებგვერდი, 05.07.2022წ.

მუხლი 1417. ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში სანებართვო პირობების დარღვევით წარმოებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღების დროებითი წესი

1. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ექსპლუატაციაში მიიღოს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მშენებლობადამთავრებული შენობა-ნაგებობა, მათ შორის, შენობა-ნაგებობების კომპლექსის დამოუკიდებლად ფუნქციონირებადი მშენებლობადამთავრებული ობიექტი (შემდგომ − ობიექტი), რომელზედაც გაცემული იყო მშენებლობის ნებართვა და რომლის მშენებლობა წარმოებულია შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის დარღვევით (მათ შორის, განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების ცვლილებით, ფუნქციური ზონირების დარღვევით) ან შეუსაბამო მიწის ნაკვეთზე. ეს ნაწილი ვრცელდება იმ ობიექტზედაც, რომელზედაც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის, თუმცა მისი მშენებლობა დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალშია წარმოებული, აგრეთვე კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლზე (გარდა კომერციული დანიშნულების ობიექტისა და ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს მიერ ამ მუხლის ამოქმედების შემდეგ განსაზღვრულ არეალში აშენებული ობიექტისა), რომლის მახასიათებლები არ სცდება II კლასის შენობა-ნაგებობის მახასიათებლებს და რომლის მშენებლობა მშენებლობის ნებართვის ან მშენებლობის შეტყობინების გარეშეა წარმოებული.

2. ექსპლუატაციაში მიღება ეხება იმ ობიექტს, რომელზედაც გაცემულია ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მშენებლობის ნებართვა და რომლის მშენებლობა, 2022 წლის 26 სექტემბრის მდგომარეობით, დამთავრებულია, აგრეთვე იმ ობიექტს, რომელზედაც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის, თუმცა იგი დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალშია განთავსებული და მისი მშენებლობა, 2022 წლის 26 სექტემბრის მდგომარეობით, დამთავრებულია. ექსპლუატაციაში მიღება ეხება აგრეთვე კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლს (გარდა კომერციული დანიშნულების ობიექტისა და ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს მიერ ამ მუხლის ამოქმედების შემდეგ განსაზღვრულ არეალში აშენებული ობიექტისა), რომლის მახასიათებლები არ სცდება II კლასის შენობა-ნაგებობის მახასიათებლებს, რომელზედაც მშენებლობის ნებართვა გაცემული არ არის და რომლის მშენებლობა, 2022 წლის 26 სექტემბრის მდგომარეობით, დამთავრებულია.

3. ამ მუხლის მიზნებისთვის მშენებლობადამთავრებულ ობიექტად მიიჩნევა ის ობიექტი, რომლის ძირითადი კონსტრუქციული სისტემისა და ექსტერიერის სამშენებლო სამუშაოები, გარდა მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოებისა, დამთავრებულია.

4. დაინტერესებულმა პირმა ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს უნდა მიმართოს ამ მუხლის ამოქმედებიდან 2 წლის ვადაში.

5. დაინტერესებული პირი ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს წარუდგენს განცხადებას. ამ განცხადებას უნდა ერთოდეს შემდეგი დოკუმენტაცია:

ა) ობიექტის არსებული მდგომარეობის ამსახველი ტოპოგრაფიული გეგმა;

ბ) ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და შესაბამისი მიწის ნაკვეთის აზომვითი ნახაზი, რომელზედაც ნაჩვენებია საექსპლუატაციო ობიექტი;

გ) ობიექტის არქიტექტურული პროექტი და ობიექტის არსებული მდგომარეობის ამსახველი აზომვითი ნახაზი;

დ) ობიექტის ფოტოსურათები;

ე) აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემული, ობიექტის მზიდი კონსტრუქციების მდგრადობისა და სეისმომედეგობის დამადასტურებელი საექსპერტო დასკვნა;

ვ) საჭიროების შემთხვევაში − აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს მიერ გაცემული საექსპერტო დასკვნა პროექტის თაობაზე;

ზ) ობიექტის შიდა გეგმარების ან მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოების დარღვევით განხორციელების შემთხვევაში − შესაბამის პირთა თანხმობა;

თ) ავტოსადგომების სავალდებულო, შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტით გათვალისწინებული რაოდენობის (ასეთი ვალდებულების შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტით არსებობის შემთხვევაში), ხოლო აღნიშნული პროექტის არარსებობისას − ამ ობიექტისთვის საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული ავტოსადგომების რაოდენობის არარსებობის შემთხვევაში − შესაბამის პირთა თანხმობა;

ი) ობიექტში მოწყობილი ტექნოლოგიური მოწყობილობების (ლიფტის, ესკალატორის და სხვა) გამოცდის აქტები;

კ) იმ კომერციული ობიექტის შემთხვევაში, რომლის მახასიათებლები სცდება II  კლასის შენობა-ნაგებობის მახასიათებლებს, − დასკვნა შესაბამისი მშენებლობის ნებართვის გაცემის დროს მოქმედ სახანძრო უსაფრთხოების მოთხოვნებთან შესაბამისობის შესახებ.

6. ამ მუხლის მე-5 ნაწილის „ზ“ და „თ“ ქვეპუნქტების მიზნებისთვის შესაბამის პირთა თანხმობის არსებობის საჭიროებას და ამ პირთა წრეს განსაზღვრავს მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო.

7. დაინტერესებულ პირს უფლება აქვს, ამ მუხლის მე-5 ნაწილის „ზ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული მოსაპირკეთებელი და კეთილმოწყობის სამუშაოები განახორციელოს ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტთან შეთანხმებით, ამ მუხლის ამოქმედებიდან 2 წლის ვადაში, რაც დამატებით მშენებლობის ნებართვას არ საჭიროებს. ამ ნაწილით განსაზღვრული განსახორციელებელი სამუშაოები უნდა შეესაბამებოდეს შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის პრინციპებს, ხოლო მშენებლობის ნებართვის არარსებობისას − დამტკიცებული განაშენიანების რეგულირების გეგმის/განაშენიანების დეტალური გეგმის არეალში არსებული სხვა შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის პრინციპებს (ასეთი პროექტის არსებობის შემთხვევაში).

8. ობიექტის (გარდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლისა) ექსპლუატაციაში მიღების პროცესში შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთა სხვა პირებთან თანასწორობის ხელშეწყობისა და დისკრიმინაციის აღმოფხვრის უზრუნველსაყოფად გათვალისწინებული უნდა იქნეს გონივრული მისადაგების პრინციპი.

9. ამ მუხლის მე-5 ნაწილით განსაზღვრული დოკუმენტაციის მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოსთვის წარდგენის შემდეგ იგი ადასტურებს დარღვევით წარმოებულ მშენებლობას განხორციელებული სამშენებლო სამუშაოების გათვალისწინებით. იგი ვალდებულია ამ მუხლის მოთხოვნების შესაბამისად მიიღოს გადაწყვეტილება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ან ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარის თქმის შესახებ. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო ამ ნაწილით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებას იღებს მისთვის შესაბამისი განცხადების წარდგენიდან 6 თვის ვადაში. მის მიერ შესაბამისი გადაწყვეტილების მიუღებლობის შემთხვევაში ეს ვადა 6 თვით გრძელდება. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია ამ ნაწილით განსაზღვრულ 6-თვიან ვადაში არაუმეტეს 2-ჯერ დაადგინოს შესაბამისი ხარვეზი, ამის შესახებ აცნობოს განმცხადებელს და განუსაზღვროს მას ვადა აღნიშნული ხარვეზის აღმოსაფხვრელად. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს მიერ გადაწყვეტილების მიღებისთვის დადგენილი ვადის დარღვევა ჩაითვლება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემაზე უარის თქმად, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 177-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად. ამ ვადაში აღნიშნული გადაწყვეტილების მიუღებლობა პირს არ უზღუდავს უფლებას, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანოს განმეორებით წარუდგინოს განცხადება ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების მიზნით.

10. ამ მუხლის შესაბამისად ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება არ ნიშნავს:

ა) მიჯნის ზონის დარღვევით განხორციელებული სამუშაოების კანონიერებას;

ბ) მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) მომატებისთვის დაწესებული თანხის გადახდისგან გათავისუფლებას.

11. ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებამდე, მისი უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად ან კერძო და საჯარო ინტერესებიდან გამომდინარე, მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო უფლებამოსილია დაინტერესებულ პირს მოსთხოვოს დამატებითი დოკუმენტაციის წარდგენა ან შესაბამისი პირობების შესრულება უშუალოდ ამ ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებით. ამ ნაწილის თანახმად მოთხოვნილი დოკუმენტაციის წარუდგენლობა ან შესაბამისი პირობების შეუსრულებლობა შეიძლება გახდეს ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღებაზე უარის თქმის საფუძველი.

12. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ამ კოდექსის 130-ე−132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 43-ე−45-ე მუხლებით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის (გარდა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) მომატებისთვის დაწესებული თანხის გადაუხდელობისა) და რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, თავისუფლდება ჯარიმის/საურავის თანხის ან/და მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან, ხოლო ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ჩადენილი აქვს ამ კოდექსის 130-ე−132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 43-ე−45-ე მუხლებით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევა (გარდა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ-2) მომატებისთვის დაწესებული თანხის გადაუხდელობისა) და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის ან დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, თავისუფლდება ამ კოდექსის 130-ე−132-ე მუხლებითა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 43-ე−45-ე მუხლებით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობისგან.

13. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე, ამ კოდექსის 126-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და პროდუქტის უსაფრთხოებისა და თავისუფალი მიმოქცევის კოდექსის 26-ე მუხლის მე-4 ნაწილის შესაბამისად, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის სამმაგი ოდენობის ჯარიმა დაეკისრა და იგი გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, აგრეთვე ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელიც ექვემდებარებოდა აღნიშნული მუხლებით განსაზღვრული სამმაგი ოდენობის ჯარიმის დაკისრებას და რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის იგი დაკისრებული არა აქვს, თავისუფლდება სამმაგი ოდენობის ჯარიმის ან მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან.

14. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო:

ა) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში ამ მუხლის მე-12 და მე-13 ნაწილებით გათვალისწინებული, სამშენებლო საქმიანობის სფეროში სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის და რომელსაც ამ ნაწილის ამოქმედების მომენტისთვის ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არა აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, ძალადაკარგულად აცხადებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის საურავის დარიცხვის შესახებ;

ბ) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის ჩადენილი აქვს ამ მუხლის მე-12 და მე-13 ნაწილებით გათვალისწინებული, სამშენებლო საქმიანობის სფეროში სამშენებლო სამართალდარღვევა და რომლის მიმართ სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება დაწყებული არ არის, არ დაიწყებს შესაბამისი საქმის წარმოებას, ხოლო თუ სამშენებლო  სამართალდარღვევის  საქმის წარმოება დაწყებულია, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იღებს დადგენილებას დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

15. ამ მუხლის მე-12−მე-14 ნაწილები ვრცელდება მხოლოდ იმ პირზე, რომელმაც კანონის დარღვევით განახორციელა სამშენებლო საქმიანობა იმ ობიექტზე, რომელიც ექსპლუატაციაში ამ მუხლის შესაბამისად იქნება მიღებული.

16. ამ მუხლის მოქმედება არ ვრცელდება:

ა) V კლასის შენობა-ნაგებობაზე;

ბ) „კულტურული მემკვიდრეობის შესახებ“ საქართველოს კანონით განსაზღვრულ უძრავ ძეგლზე;

გ) იმ სუბიექტზე, რომლის საქმიანობა, გარემოსდაცვითი შეფასების კოდექსის თანახმად, ექვემდებარება გარემოზე ზემოქმედების შეფასების ჩატარებას;

დ) იმ სუბიექტზე, რომელიც ახორციელებს „გარემოსდაცვითი ტექნიკური რეგლამენტების დამტკიცების თაობაზე“ საქართველოს მთავრობის დადგენილებით გათვალისწინებულ საქმიანობას.

17. ამ მუხლის მიზნებისთვის დაინტერესებული პირი შეიძლება იყოს პირვანდელი მესაკუთრე/დამკვეთი, აგრეთვე ნებისმიერი სხვა დაინტერესებული პირი, რომლის კანონიერი ინტერესი დასტურდება როგორც ინდივიდუალურად, ისე საერთო/თანაზიარი უფლების/ინტერესის სახით.

საქართველოს 2023 წლის 31 მაისის კანონი №2990 – ვებგვერდი, 16.06.2023წ.

მუხლი 1418. უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლისა და დამხმარე შენობა-ნაგებობის მშენებლობის კანონიერება

1. ფიზიკური  პირის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე 2023 წლის 1 დეკემბრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი დამხმარე შენობა-ნაგებობით (მისი არსებობის შემთხვევაში), გარდა ამ მუხლის მიზნებისთვის საქართველოს მთავრობის მიერ განსაზღვრულ გეოგრაფიულ არეალებსა და ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მდებარე ობიექტებისა, ლეგალიზებას არ საჭიროებს და კანონიერად მიიჩნევა.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის მოქმედება ვრცელდება აგრეთვე იმ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ, 2023 წლის 1 დეკემბრამდე უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებულ ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლზე დამხმარე შენობა-ნაგებობით (მისი არსებობის შემთხვევაში), რომელზედაც  ფიზიკური პირის საკუთრების უფლება დარეგისტრირდება „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევაში ობიექტის 2023 წლის 1 დეკემბრამდე აშენების ფაქტი დასტურდება იმავე სარეგისტრაციო ბლოკში მდებარე 2 მომიჯნავე ან 3 არამომიჯნავე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის/მესაკუთრეთა თანხმობით ან მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული სათანადო ინფორმაციით, თუ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დაცული მონაცემებით ან ორთოფოტოთი (აეროფოტოგადაღებით) აღნიშნულის საწინააღმდეგო ფაქტი არ დადგინდება.

4. სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმეზე ადმინისტრაციული წარმოების მიმდინარეობისას მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იღებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის შეწყვეტის შესახებ, თუ ობიექტის მშენებლობა, ამ მუხლის შესაბამისად, კანონიერად მიიჩნევა.

5. ამ მუხლის მიზნებისთვის ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლად მიიჩნევა ცალკე მდგომი, არაუმეტეს 3 მიწისზედა სართულის (მანსარდის გარდა) მქონე ინდივიდუალური საკუთრების საგანი − საცხოვრებელი ფუნქციის შენობა, რომელიც შეიძლება იყოს 1 კონსტრუქციულ სისტემაში გაერთიანებული (ურთიერთდაკავშირებული) მომიჯნავე სათავსების ერთობლიობა, რომელიც ქმნის გადახურულ სივრცეს და შემოსაზღვრულია კედლებით ან/და სხვა შემომზღუდავი კონსტრუქციებით. ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლად მიიჩნევა აგრეთვე სახლი, რომელიც არაუმეტეს 2 ინდივიდუალური საკუთრების საგნისგან შედგება.

6. ამ მუხლის მოქმედება არ ვრცელდება იმ შენობა-ნაგებობაზე, რომლის ავარიულობის ხარისხიც საფრთხეს უქმნის ადამიანის სიცოცხლეს ან/და ჯანმრთელობას, რის საფუძველზედაც უფლებამოსილმა ორგანომ მიიღო გადაწყვეტილება შენობა-ნაგებობის სამშენებლო ნორმებთან შესაბამისობის უზრუნველყოფის ან დემონტაჟის შესახებ.

7. ამ მუხლის მოქმედება ვრცელდება შესაბამისი სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის ამ კოდექსის XV თავის შესაბამისად დაკისრებულ ჯარიმასა და დარიცხულ საურავზე, რომლებიც ამ მუხლის ამოქმედების მომენტისთვის გადახდილი არ არის.

8. ამ მუხლის მოქმედება გავლენას არ ახდენს უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებულ ობიექტთან დაკავშირებით მიმდინარე სამოქალაქო ან/და სისხლის სამართალწარმოებაზე.

9. ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ გეოგრაფიულ არეალებში მდებარე ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლების კანონიერად მიჩნევის დამატებითი კრიტერიუმები მტკიცდება საქართველოს მთავრობის დადგენილებით.

საქართველოს 2023 წლის 15 დეკემბრის კანონი №4017 – ვებგვერდი, 28.12.2023წ.

მუხლი 141​​9. ამ კოდექსის 131-ე და 132-ე მუხლებით გათვალისწინებული ზოგიერთი სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის დადგენილი პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლება

1. ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომელსაც 2024 წლის 11 იანვრიდან ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა ამ კოდექსის 131-ე მუხლის 11, 12, 21 და 31 ნაწილებითა და 132-ე მუხლის 11 ნაწილის „გ“ და „დ“ ქვეპუნქტებითა და 12 ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის და რომელსაც ამ მუხლის ამოქმედებამდე ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არ აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, თავისუფლდება ჯარიმის/საურავის თანხის ან/და მისი გადაუხდელი ნაწილის გადახდის ვალდებულებისგან. შესაბამისი პასუხისმგებლობისგან თავისუფლდება აგრეთვე ის სამშენებლო სამართალდამრღვევი, რომლის მიმართ 2024 წლის 11 იანვრიდან ამ მუხლის ამოქმედებამდე დაწყებულია სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება ამ კოდექსის 131-ე მუხლის 11, 12, 21 და 31 ნაწილებითა და 132-ე მუხლის 11 ნაწილის „გ“ და „დ“ ქვეპუნქტებითა და 12 ნაწილით გათვალისწინებულ სამშენებლო სამართალდარღვევასთან დაკავშირებით, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის.

2. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო:

ა) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომელსაც 2024 წლის 1 ივლისამდე დაეკისრა პასუხისმგებლობა 2024 წლის 11 იანვრიდან 2024 წლის 1 ივლისამდე ამ კოდექსის 131-ე მუხლის 11, 12, 21 და 31 ნაწილებითა და 132-ე მუხლის 11 ნაწილის „გ“ და „დ“ ქვეპუნქტებითა და 12 ნაწილით გათვალისწინებული სამშენებლო სამართალდარღვევის ჩადენისთვის და რომელსაც 2024 წლის 1 ივლისამდე ჯარიმის/საურავის თანხა გადახდილი არ აქვს ან ნაწილობრივ აქვს გადახდილი, ძალადაკარგულად აცხადებს დადგენილებას სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის საურავის დარიცხვის შესახებ;

ბ) იმ სამშენებლო სამართალდამრღვევის მიმართ, რომლის მიმართ 2024 წლის 11 იანვრიდან 2024 წლის 1 ივლისამდე დაწყებულია სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოება ამ კოდექსის 131-ე მუხლის 11, 12, 21 და 31 ნაწილებითა და 132-ე მუხლის 11 ნაწილის „გ“ და „დ“ ქვეპუნქტებითა და 12 ნაწილით გათვალისწინებულ სამშენებლო სამართალდარღვევასთან დაკავშირებით, მაგრამ დადგენილება მიღებული არ არის, იღებს დადგენილებას დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ.

3. მშენებლობის საჯარო ზედამხედველობის ორგანო იმ პირის მიმართ, რომელმაც სამშენებლო სამართალდარღვევა ჩაიდინა და რომლის მიმართ ამ მუხლის შესაბამისად ძალადაკარგულად გამოცხადდა დადგენილება სამშენებლო სამართალდამრღვევის დაჯარიმების შესახებ ან/და სამშენებლო სამართალდამრღვევისთვის საურავის დარიცხვის შესახებ ან მიღებულ იქნა დადგენილება დაწყებული სამშენებლო სამართალდარღვევის საქმის წარმოების შეწყვეტის შესახებ, განახორციელებს ამ კოდექსის 112-ე მუხლის შენიშვნით გათვალისწინებულ ღონისძიებებს.

საქართველოს 2024 წლის 13 ივნისის კანონი №4279 – ვებგვერდი, 27.06.2024წ.

მუხლი 142. მისაღები კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები

1. ამ კოდექსის ამოქმედებასთან დაკავშირებით საქართველოს მთავრობამ მიიღოს შემდეგი დადგენილებები:

ა) „სივრცის დაგეგმარებისა და ქალაქთმშენებლობითი გეგმების შემუშავების წესის შესახებ“;

ბ) „ტერიტორიების გამოყენებისა და განაშენიანების რეგულირების ძირითადი დებულებების შესახებ“;

გ) „მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“;

დ) „სივრცის დაგეგმარების საინფორმაციო სისტემის შესახებ“;

ე) „მშენებლობის ორგანიზებისა და მშენებლობის უსაფრთხოების შესახებ“;

ვ) „საქართველოს სივრცის დაგეგმარებაზე ზეგავლენის მქონე ინფრასტრუქტურული ან/და სხვა, მსგავსი სამშენებლო პროექტების კონცეპტუალური შესაბამისობის დადგენის წესისა და პირობების განსაზღვრის შესახებ“;

ზ) „სამშენებლო პროდუქტების შესახებ ტექნიკური რეგლამენტის დამტკიცების თაობაზე“;

თ) (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693); 

ი) „მშენებლობის განმახორციელებელი პირის მიერ მშენებლობის პროცესის ამსახველი დოკუმენტაციის წარმოების წესის შესახებ“;

კ) „შენობა-ნაგებობის მიმართ ინსოლაციის მინიმალური მოთხოვნების შესახებ“; 

ლ) „არქიტექტორების, ინჟინერ-მშენებლებისა და მშენებლობის ტექნიკური ზედამხედველობის განმახორციელებელი ექსპერტების სერტიფიცირების წესის შესახებ“;

მ) „აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს და სერტიფიცირებული ექსპერტის მიერ სამშენებლო ობიექტის ინსპექტირების წესისა და მათი პასუხისმგებლობის დაზღვევის შესახებ“;

ნ) (ამოღებულია - 20.12.2019, №5693);

ო) „სანებართვო დოკუმენტაციის საექსპერტო შეფასებისა და ტექნიკური ზედამხედველობის განხორციელების დროებითი წესის შესახებ“.

2. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ა“−„გ“, „ზ“ და „ო“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები მიღებულ იქნეს 2019 წლის 3 ივნისამდე.

3. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „კ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი მიღებულ იქნეს 2021 წლის 30 დეკემბრამდე.

4. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ლ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი მიღებულ იქნეს 2022 წლის 1 მარტამდე.

5. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ი“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი მიღებულ იქნეს 2020 წლის 1 აპრილამდე.

6. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ე“ და „ვ“ ქვეპუნქტებით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები მიღებულ იქნეს 2020 წლის 1 მაისამდე.

7. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „მ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი მიღებულ იქნეს 2022 წლის 1 მარტამდე.

8. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „დ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტი მიღებულ იქნეს 2022 წლის 1 იანვრამდე.

9. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტის შემუშავებისას გათვალისწინებულ იქნეს ევროკავშირის 92/57/EEC დირექტივის მოთხოვნები.

10. ამ მუხლის პირველი ნაწილის „ზ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრული კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტის შემუშავებისას გათვალისწინებულ იქნეს ევროკავშირის 305/2011 რეგულაციით განსაზღვრული მოთხოვნები.

11. საქართველოს მთავრობამ 2019 წლის 3 ივნისამდე უზრუნველყოს სათანადო ნორმატიული აქტების ამ კოდექსთან შესაბამისობა.

12. საქართველოს მთავრობამ 2019 წლის 1 ივნისამდე უზრუნველყოს შენობების ენერგოეფექტიანობის შესახებ საქართველოს კანონის პროექტის საქართველოს პარლამენტისათვის წარდგენა.

საქართველოს 2019 წლის 30 მაისის კანონი №4748 – ვებგვერდი, 30.05.2019წ.

მუხლი 143. ძალადაკარგული ნორმატიული აქტი

2019 წლის 3 ივნისიდან ძალადაკარგულად გამოცხადდეს „სივრცითი მოწყობისა და ქალაქთმშენებლობის საფუძვლების შესახებ“ საქართველოს 2005 წლის 2 ივნისის კანონი (საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, №30, 24.06.2005, მუხ. 186).

მუხლი 144. კოდექსის ამოქმედება 

1. ეს კოდექსი, გარდა ამ კოდექსის პირველი−141-ე მუხლებისა, ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე.

2. ამ კოდექსის პირველი−მე-13, მე-15−21-ე, 23-ე−139-ე და 141-ე მუხლები ამოქმედდეს 2019 წლის 3 ივნისიდან.

3. ამ კოდექსის 22-ე მუხლი ამოქმედდეს 2020 წლის 1 მაისიდან.

4. ამ კოდექსის 140-ე მუხლი ამოქმედდეს 2022 წლის 1 ოქტომბრიდან.

5. ამ კოდექსის მე-14 მუხლი ამოქმედდეს 2022 წლის 1 იანვრიდან.

6. ამ კოდექსის 88-ე მუხლის პირველი ნაწილის მოქმედება შეჩერდეს 2024 წლის 31 დეკემბრამდე.

7. ამ კოდექსის 140-ე მუხლის მოქმედება შეჩერდეს 2025 წლის 1 დეკემბრამდე.


საქართველოს პრეზიდენტიგიორგი მარგველაშვილი

 

 

ქუთაისი,

20 ივლისი 2018 წ.

N3213-რს

 

 

LAW OF GEORGIA

CODE OF GEORGIA ON SPATIAL PLANNING, ARCHITECTURAL

AND CONSTRUCTION ACTIVITIES

 

Chapter I – Main Provisions

 

Article 1 – Scope of the Code

1. This Code shall establish:

a) a system of spatial planning and urban development plans of Georgia, its main principles, goals and objectives, as well as the hierarchy and composition of spatial planning and urban development plans, and procedures for their drafting and approval;

b) the terms of the use of a land parcel for construction, and the main requirements for buildings or structures;

c) the issuance of construction permits, certain types of construction supervision and offences in the field of construction, measures of liability, and procedures for conducting administrative proceedings in relation to offences in the field of construction.

2. The matters relating to the construction of objects involving increased technical hazard, the protection of cultural heritage, municipal housing and other similar matters shall be determined by the relevant legislation of Georgia.

 

Article 2 – Goal and objectives of the Code

1. The goal of this Code is to provide legislative framework for spatial planning, urban development planning, and architectural and construction activities in the territory of Georgia.

2. The objectives of this Code shall be to:

a) regulate the use and development of the entire territory of Georgia and its parts through the spatial planning and urban development plans elaborated and approved based on equal consideration of the public and private interests;

b) provide favourable environment for human life and activities, and protect human health, environment, natural resources and cultural heritage in the process of spatial planning, urban development planning and construction;

c) ensure the efficient engagement of public in the process of spatial planning and urban development planning;

d) facilitate the quality enhancement of architectural and construction activities through the assistance from the State;

e) ensure the provision by the State of artistic freedom of an architect and the development of architectural education;

f) establish the  main requirements related to the structural strength, stability, reliability, seismic stability, fire resistance, energy efficiency and noise protection of buildings or structures;

g) ensure the urban development that is safe for human health and life, establish the best practice of construction activities and improve the quality of construction;

h) ensure the stable environment for investment by simplifying the administrative procedures relating to the obtaining of a construction permit, and by raising the efficiency of the construction supervision.

 

Article 3 – Definition of terms

For purposes of this Code, the terms used herein shall have the following meaning:

a) agglomeration – spatial grouping of settlements with the monocentric or polycentric configuration, which are interrelated through intensive business, entrepreneurial, cultural and educational, transportation and engineering infrastructural links;

b) architectural sketch – an outline reflecting an architectural concept created as a result of architectural work that meets the requirements determined by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

c) architectural design – a key document reflecting an architectural concept created as a result of architectural work and professional activities that meets the requirements determined by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

d) architectural activities – activities that are intended to design a building, structure, interior, exterior, to solve spatial planning matters, and to determine the instructions for engineering and technical, technological and other aspects of the project;

e) new construction – construction undertaken in the part of a land parcel, where there is no building located, or where the existing building is completely replaced; also the installation and placement of a temporary building or structure;

f) type of use – a type of actual use of a territory, or a type of use defined by an urban development document. A type of use shall be uniform (a predominant type), if at least 75% of the territory is used for identical function, whereas a type of use shall be combined, if more than 25% of the territory is used for different functions;

g) urban development plan – a plan provided for by Article 40 of this Code;

h) detailed urban development plan – a plan provided for by Article 41 of this Code;

i) building setback line (red line) – a fictitious boundary established by an urban development document for a land parcel beyond which a building or structure shall be placed. One or more red lines may be established for a single land parcel;

j) building mandatory line (blue line) – a fictitious border established by an urban development document for a land parcel on which a building or structure shall be placed. One or more blue lines may be established for a single land parcel;

k) built-up area – a part of a settled area that may include any zone determined by the main provisions, except for environmental protection zones, landscapes and recreation zones, agricultural zones, the  transport zone 2 and the military zone 2;

l) special regulation zone – a status assigned to a municipality or its part due to public, economic, ecological, humanitarian, defence, sports and health, recreational, cultural and/or other factors of high significance;

m) special regulation area – an area with special regulation status (recreational, resort, defence or other status assigned by a legal act of the Government of Georgia) assigned to a settlement by a legal act of the Government of Georgia;

n) resettlement – distribution of population in the entire territory of Georgia according to the economic and other types of activities;

o) master plan – a plan provided for by Article 39 of this Code;

p) settlement – a territorial unit of the resettlement of population as provided for by the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code;

q) local development of a settlement – an urban development process which aims to improve the potential of a developed settlement by increasing the development density (the intensity of development), through the re-use of degraded areas and other similar activities;

r) demolishing – organised destruction or disassembling of an existing building or structure, or a part thereof;

s) (deleted – 20.12.2019, No 5693);

t) insolation – exposure of the surface of a territory and/or indoors of a building to direct sun rays;

u) accredited inspection authority – an authority provided for by Article 15(f) of Product Safety and Free Movement Code;

v) infrastructure – a combination of engineering and technical, transportation as well as communication facilities, structures and networks;

w) historic built environment protection zone – a historic built environment protection zone provided for by the Law of Georgia on Cultural Heritage;

x) conservation – a combination of activities carried out in the manner provided for by the legislation of Georgia for the purpose of maintaining buildings or structures in existing conditions, and for safeguarding buildings or structures from destruction or  irreversible alterations;

y) structural design – a detailed (draft) document reflecting the design calculations and solutions necessary for carrying out construction, which complies with the requirements established by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

z) structural scheme – a key document reflecting the design calculations and solutions necessary for carrying out construction, which complies with the requirements established by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

z1) cultural heritage protection zone – a cultural heritage protection zone provided for by the Law of Georgia on Cultural Heritage;

z2) adjacent boundary zone – a part of a land parcel in the distance of less than three meters from the adjacent boundaries of a land parcel;

z3) construction – a combination of actions taken during the preparation of a construction site, the new construction, reconstruction, demolishing, conservation and/or repair of buildings or structures or their parts;

z4) person carrying out construction – a holder of a construction permit or a person carrying out unauthorised construction;

z5) construction organisation plan – an integral part of a construction design providing detailed conditions for carrying out construction, including: the date of commencement of construction works; the stages and duration of construction; the schedule of construction based on the stages of construction; a place on a construction site for placing construction equipment and construction materials; a place for installing a temporary building or structure on a construction site; methods and measures for ensuring safety; a list of protocols on covered-up works, inspections and tests; optimal time frames for the performance of certain works, and other matters provided for by the legislation of Georgia;

z6) building notice  – the obligation of a person carrying out construction to provide a building notice (simple notice, detailed notice) to an authorised body issuing a construction permit for the purpose of construction of buildings or structures of Classes I-II;

z7) structure – a structural system made of construction materials and/or units, which are immovably fixed to the ground  ;

z71) reconstruction – substantial alteration of an existing building or structure, and/or the parts thereof for the purpose of the physical and qualitative improvement  ;

z72) milestone report – a  n  appropriate document drafted in respect of the completion of individual stages of construction;

z73) public boundary zone  – a zone with the length of not more than 15 meters (unless longer distance is  determined by a detailed urban development plan) from the public boundaries of a land parcel to the middle line of the adjoining public space;

z74) public space – a registered or unregistered space adjoining a land parcel, which is used for public purposes, in particular, streets, roads, main roads, side-streets, pavements, lawns, gardens, small public gardens, water tables, landscapes and recreational areas, public roads, servitude, etc., and any other similar spaces;

z75) Agency – a legal entity under public law under the Ministry called Spatial and Urban Development Agency;

z76) construction documentation – the documentation approved or agreed in accordance with the legislation of Georgia for obtaining a permit that serves as a basis for carrying out construction;

z77) construction material – products manufactured for construction purposes;

z78) quality of construction material – a combination of qualitative properties of construction materials;

z79) construction site – an area determined under a construction organisation plan, which is necessary for carrying out construction works and providing services;

z710) construction works – a process of carrying out the construction of an object;

z711) construction and/or permit conditions – the conditions of construction determined by a construction permit or a building notice and the construction documentation;

z712) construction activities – preparation of permit documentation, organisation of a construction site, fulfilment of the conditions for carrying out construction and the conditions of the construction and/or permit, and such activities individually or jointly;

z713) permit documentation – documents for obtaining a construction permit which are drafted in accordance with the legislation of Georgia and which shall be provided to an administrative body issuing a construction permit. The requirements for permit documentation shall be determined in accordance with Article 106 of this Code;

z714) spatial planning – geographical representation of the economic (including the agrarian, industrial, transportation, etc.), social, cultural and ecological policy of the public, which is formed within the limits of a diverse and multi-disciplinary approach, and ensures the balanced development and physical organisation of the space based on an overall strategy;

z715) requirement of spatial planning and urban development plans – a priority and necessity determined on the basis of the goals, objectives and the main principles of spatial planning and urban development plans which shall be determined by a respective authorised body;

z716) strategic environmental assessment – procedures determined by the legislation of Georgia for the study and general prognostication of possible impacts on the environment and human health as a result of the implementation of the plan determined by Article 5(1) of this Code, and based on the relevant investigation;

z717) technological scheme – a key document describing the installation and operation of technological equipment and devices and/or systems necessary for carrying out construction;

z718) unauthorised construction – construction undertaken without the legal grounds established by the legislation of Georgia, or through the violation of construction documentation, where a function of a building or structure is altered and/or the gross floor area ratio of the development is exceeded;

z719) urban heritage – a developed unity of material and non-material values of the urban life;

z720) functional zone – a regulated area of general character, designation, and use, to which special restrictions apply. The functional zone shall be divided into sub-zones of different designation (the zones with special characteristics);

z721) urban development plan – a master plan, a development plan and/or a detailed development plan which is a normative administrative and legal act. An urban development plan may be prepared for cities and/or towns, urban-type settlements, and villages;

z722) urban development planning – a process of developing an urban development plan for settlements and various types of territories for the purpose of creating favourable, healthy and safe environment for human life, activities and recreation based on the principles of sustainable development and protection of cultural heritage;

z723) urban development zoning – the planning of a settlement for the purpose of determining the functional zones and establishing the parameters of regulation of the urban development;

z724) urban development measures – a system of urban development measures carried out for the purpose of improving the transportation and engineering infrastructure, and/or for improving the conditions of the exploitation of buildings or structures, including the sanitary and hygienic conditions;

z725) repair – construction during which the defects in the appearance of buildings or structures and the bearing structures are eliminated without alteration;

z726) building or structure, which forms a roofed space and is enclosed by walls and/or other enclosing structures;

z727) building or structure – a building and/or structure;

z728) main provisions – an ordinance of the Government of Georgia on the Main Provisions for the Regulation of the Use and Development of Territories;

z729) pre-feasibility study – topographic and geodesic survey, engineering-geological survey, environmental survey, survey of the conditions of buildings or structures, urban development survey, document-based survey and/or any other relevant survey;

z730) pre-feasibility study results – a part of the permit documentation which, in the manner provided for by the legislation of Georgia, reflects the results of topographic and geodesic survey, engineering and geological survey, environmental survey, conditions of buildings or structures, urban development survey, document-based survey and/or any other respective survey results;

z731) Ministry – the Ministry of Economy and Sustainable Development of Georgia;

z732) landscaping design – a design for arranging a planned landscaping area in the construction site, which can include green plant(s) on the relevant area, including woody plants (trees, shrubs) and non-woody plants, their compensatory planting and/or planting of green plants in accordance with the procedures established by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Chapter II – Spatial Planning and Urban Development Planning

 

Article 4 – Objectives of spatial planning and urban development planning

1. The objectives of spatial planning and urban development planning shall be: the arrangement, development and the adequate supply of the entire territory of Georgia and its parts and settlements; the equal consideration of different sectoral interests and the overcoming of potential obstacles between different levels of planning; the provision of conditions for the harmonious development of the human habitation area.

2. The development of individual parts of the territory of Georgia shall comply with the basic principles of spatial planning, whereas, during the spatial planning of the entire territory of Georgia, the main requirements for the development of its individual parts shall be taken into account.

3. The main goals of the spatial planning of Georgia shall facilitate its full integration with the main requirements of the European and international development.

 

Article 5 – A system of spatial planning and urban development plans, their hierarchy and compatibility

1. The following hierarchy of the spatial planning and urban development plans shall apply in Georgia:

a) the spatial plans. They shall include:

a.a) a spatial planning plan of Georgia;

a.b) a spatial planning plan of an autonomous republic;

a.c) a multi-municipal and/or a municipality spatial planning plan;

b) the urban development plans. They shall include:

b.a.) a master plan;

b.b) a development plan;

b.c) a detailed development plan.

2. In the process of the spatial planning and urban development planning, the compatibility of hierarchically subordinate plans with hierarchically superior plans shall be ensured.

3. The absence of a hierarchically superior plan or individual composite parts of the plan shall not delay the drafting of a hierarchically subordinate plan. In such case, the requirements established by Article 4(2) of this Code shall be taken into account.

4. In certain cases, a plan of agglomeration of settlements may be drafted. The rules established for the drafting and approving of a multi-municipal and/or a spatial planning plan of a municipality shall apply.

5. The requirements of a hierarchically subordinate plan which are substantially different from those of a hierarchically superior plan may be established only after or together with the making of a relevant amendment to the hierarchically superior plan.

 

Article 6 – Integrated plans and sectoral plans

1. The spatial planning and urban development planning shall be carried out through the integrated plans and sectoral plans.

2. The plans determined by Article 5(1) of this Code shall be integrated plans.

3. An integrated plan shall combine all key matters relating to the spatial planning and shall determine the main fields of spatial development for a particular territory, taking into account Article 16(3) and (4) of this Code.

4. Certain aspects (the landscape protection, waste management, seismic zoning, etc.) in the form of an independent plan may be identified from an integrated plan and verified. The requirements established by this Code for the spatial planning and urban development plans shall apply thereto, without any alterations.

5. A sectoral plan (for environmental protection, the protection of cultural heritage, the development of energy sector, the development of agriculture, the development of a transportation system, etc.) shall be a document drafted and approved by a duly authorised body and the matters relating to its contents, its drafting and approval shall be regulated by the legislation effective in an appropriate field, and it shall be in compliance with the spatial planning and urban development plans.

6. The main aspects of the sectoral development plans of a territory shall be included in and harmonised with the system of spatial planning and urban development plans.

 

Article 7 – Compatibility of a sectoral plan with the integrated plans

1. A sectoral plan shall comply with the requirements of the spatial planning and urban development plans.

2. The spatial planning and urban development plans shall not contravene a hierarchically superior sectoral plan and shall be made in compliance with its requirements.

3. For the purposes of this article, compatibility shall be ensured both during the formulation of the planning goals and the creation of a planning concept, and in the process of elaboration, discussion, agreement and approval of draft plans.

 

Article 8 – Guidelines for spatial planning and urban development planning and ensuring the compliance of plans with new circumstances

1. The spatial planning and urban development planning shall be based on the principles of sustainable development, which shall ensure the harmonisation of the economic and social preconditions for the use and development of a respective territory, with the requirements for reducing the risk of emergency situations, and with the environmental requirements. For this purpose, the spatial planning and urban development planning shall be carried out in compliance with the following principles:

a) the provision and maintenance of proper living conditions for humans both in the populated and unpopulated areas;

b) the provision of equal preconditions for the economic, social and ecological development of the country, the maintenance of and making appropriate arrangements for a long-term development potential;

c) the development of a polycentric structure of settlements, the improvement of the link between the urban and rural areas through the urban means;

d) giving preference to the renovation and/or intensification of settlements (including degraded or abandoned settlements), the rational and sustainable use of land, and the preservation of various opportunities for the use of space in the future, rather than giving preference to the conversion of unsettled areas;

e) the protection of the system of unsettled areas and/or the preservation of the naturally and/or culturally formulated diversity;

f) the transformation of a settlement with poorly developed infrastructure into an independent (self-sufficient) functional unit based on the partnership with the urban areas and other centres of development;

g) ensuring the efficient compliance of the service and transport and/or engineering infrastructure with the system of settled and unsettled areas, the access to communications and information in the entire territory of the country, the development of social infrastructure, the encouragement and promotion of economic activities by providing appropriate territorial preconditions;

h) the promotion of the formation of the transportation system integrated into settlements and giving preference to the public transport;

i) the mitigation, to the maximum extent possible, of negative environmental impacts caused by transportation and/or engineering infrastructure, and the elimination of any other potential negative impacts;

j) the protection and maintenance of historical and cultural links, cultural and natural landscapes, their specific character, and historical and natural monuments;

k) the maintenance and development of protected and recreational areas, and the maintenance, protection and restoration of soil, water, flora, fauna and climate;

l) the protection of the settled and unsettled areas from natural, man-made and social threats and emergency situations (including from fire), through the relevant planning solutions, engineering and economic and organisational measures;

m) the preservation of prospective areas for the development of renewable energy, and the creation of spatial and territorial preconditions that contribute to the absorption of greenhouse gases from ambient air;

n) ensuring the opportunity for scientific research, the safety and efficiency of navigation routes, and the sustainable use of appropriate natural resources during the spatial planning of the territorial sea (waters) and the special economic zones of Georgia;

o) the preservation and sustainable development of natural and cultural landscapes, especially by promoting the development of agricultural areas and intensive  ,  multi-functional settlements;

p) taking account of seismic situation existing in Georgia in the process of spatial planning and urban development planning.

2. The guidelines for spatial planning and urban development planning shall be binding for an administrative body with planning authority.

3. Where there is incompliance between a spatial category and a functional zone in certain territories during the process of spatial planning and urban development planning, the matter shall be regulated in accordance with the requirements provided for by Article 9 of this Code.

4. Where there is a necessity of spatial planning and urban development planning and there are newly originated circumstances, the spatial planning and urban development plans shall be updated.

5. Amendments to spatial planning and urban development plans shall be made in accordance with the procedures for drafting and approving new plans.

 

Article 9 – Principle of equal consideration of interests

1. Where necessary, alternative solutions for spatial planning and urban development planning shall be presented and taken into account in the process of equal consideration of interests.

2. In the process of spatial planning and urban development planning, an authorised administrative body is obliged to ensure the balancing of all major public and private interests.

 

Article 10 – Strategic environmental assessment

The spatial planning plans (the spatial planning plan of Georgia, the spatial planning plan of an autonomous republic, or a municipal/municipality spatial planning plan) and urban development plans (the general plan, or a development plan) shall be subject to strategic environmental assessment in accordance with the procedures and in the cases provided for by Environmental Assessment Code. In addition, the activities provided for by paragraph 9.2 and/or paragraph 11.2 of Annex II to  Environmental Assessment Code that are defined by the urban development plans (the general plan or a development plan) for which the strategic environmental assessment procedure provided for by the Environmental Assessment Code has been performed, shall no longer be subject to the screening procedure for the environmental impact assessment as established by the Environmental Assessment Code.

Law of Georgia No 789 of 26 June 2025 – website, 4.7.2025

 

Article 11 – Structure of spatial planning and urban development plans

1. The spatial planning and urban development plans shall consist of textual and graphical parts.

2. The wording of the textual part shall describe the essential aspects of the spatial planning and the activities to be carried out: the existing situation and its assessment, the basic requirements, the objectives and planned activities.

3. The textual part shall contain the substantiation which shall give all significant circumstances, based on which the interests have been considered equally in the process of planning.

4. The graphical part shall comply with the cartographic norms and the scales established by the legislation of Georgia.

5. The spatial planning and urban development plans shall establish the time frames for revising the said plans.

 

Article 12 – Binding nature of spatial planning and urban development plans

The requirements provided for by the spatial planning and urban development plans shall be binding for any person.

 

Article 13 – Proactive nature of spatial planning and urban development plans

For the purpose of ensuring the full and timely access to information, an administrative body with planning authority is obliged to ensure the publication of the spatial planning and urban development plans on the official website of the respective body. Where amendments to such plans are made, they shall be updated.

 

Article 14 – Information system of spatial planning and urban development planning

1. The goal of the information system of spatial planning and urban development planning shall be to create maximally full and objective information data for carrying out spatial planning and urban development planning.

2. The system of spatial planning and urban development planning shall be managed at the Agency level and at the levels of a municipality/municipalities, which may be based on various information databases existing in this field.

3. (Deleted – 26.4.2022, No 1516).

4. An administrative body authorised to plan at the local level is obliged to organise the management of the information system of spatial planning and urban development planning within its jurisdiction, and provide all available information to the Agency.

5. The Agency shall systematise and/or process the data provided by an administrative body authorised to plan, and/or any other body, and/or information obtained on its own initiative.

6. The Agency shall ensure the publicity of information created in accordance with paragraph (5) of this article in the manner provided for by the legislation of Georgia.

7. Procedures for the management of the information system of spatial planning and urban development planning shall be determined by the Government of Georgia.

Law of Georgia No 7011 of 15 July 2020 – website, 28.7.2020

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 141 – Objectives of activities of the Agency, its powers, management and structure

1. The Agency shall be a legal entity under public law within the Ministry, which is established on the basis of this Code.

2. The legal status, the objectives of activities and the powers of the Agency  shall be determined by this Code, other legislative and subordinate normative acts of Georgia, and the Regulations of the Agency.

3. The legal basis of the Agency’s activities shall be the Constitution of Georgia, the international agreements of Georgia, this Code, the Regulations of the Agency and the relevant legislation of Georgia.

4. The structure of the Agency and the functions of its structural subdivisions  shall be determined by the Regulations of the Agency. The Regulations of the Agency shall be approved by the Ministry.

5. The head of the Agency shall be appointed and dismissed by the Minister of Economy and Sustainable Development of Georgia.

6. The head of the Agency shall be authorised to issue normative acts.

7. Administrative and legal acts of the Agency shall be appealed in court.

8. The Agency shall be under state control by the Ministry.

9. The Agency shall be authorised to receive the fee for the service provided by the Agency, as provided for by the legislation of Georgia, which shall be transferred to the account of the Agency.

10. The types of services to be provided by the Agency, the relevant fee rates, the rules for payment of fees, exemption from payment and refund of paid fees shall be determined by the ordinance of the Government of Georgia, subject to the following conditions:

a) within the scope of powers of the Agency, the service fee rate related to the spatial /city planning and/or their constituent parts shall not exceed 10% of the cost of developing such a plan;

b) the service fee rate for trainings, consultations, assigning the status of the relevant zone, issuing preliminary assessment documents and opinions/reports shall not exceed GEL 50 000.

11. Sources of financing of the Agency shall be: targeted funds allocated from the state budget of Georgia, fees for the provision of services by the Agency, other revenues allowed by the legislation of Georgia.

12. For achieving the objectives of its activities and performing its functions, the Agency shall have property. The procedure for creating the property of the Agency shall be determined by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Chapter III – Spatial Planning Plan of Georgia

 

Article 15 – Objectives of the spatial planning plan of Georgia

1. The following shall be the objectives of the spatial planning plan of Georgia: the spatial arrangement, the development and adequate supply of the entire territory of the country, as well as the provision of preconditions for carrying out coordinated spatial planning at the lower level.

2. For achieving the special objectives of spatial planning, a planning unit identified by historical and cultural and/or economic characteristics may be determined by a legal act of the Government of Georgia.

3. For a planning unit referred to in paragraph (2) of this article, the Government of Georgia shall approve a respective spatial planning plan for the drafting of which the requirements established by this Code shall apply.

 

Article 16 – Composition of spatial planning plan of Georgia

1. The spatial planning plan of Georgia shall include the following:

a) the existing and prospective structure of the housing (on settled and unsettled areas), the hierarchy of the centres of different level settlements, the aspects of demography, urbanisation and decentralisation;

b) the spatial categories (settled areas, agricultural areas, natural landscapes, other areas);

c) the system of the development centres;

d) the areas of employment, the areas of intensive development of housing, the areas with poorly developed structures;

e) the measures for the protection of the unsettled areas, for the preservation and development of their functions;

f) the territories on the unsettled areas for the extraction of mineral resources;

g) the water bodies and water catchment areas;

h) the agricultural areas;

i) the areas for the protection and development of woodlands  ;

j) a system of protected areas;

k) the recreational areas and resort areas;

l) the cultural heritage protection areas;

m) the main engineering communications and transport links;

n) the main development streams of infrastructure and the spatial  and territorial development;

o) the power generating facilities;

p) the areas with production potential;

q) the key measures to be adopted for the improvement of the ecological condition existing in separate parts of the country, the preservation of the natural and historical and cultural heritage areas;

r) the areas designated for defence purposes.

2. Based on the need of the spatial planning, a spatial planning plan of Georgia may also include special areas to be used for other purposes, such as the free industrial, economic and tourist zones.

3. A spatial planning plan of Georgia shall also include the activities for the protection, improvement and development of landscapes.

4. If the requirements provided for by paragraph 3) of this article are determined independently in the plan, the procedures provided for by Articles 6 and 7 of this Code shall apply.

 

Article 17 – Special requirements for spatial planning plans of a territorial sea (waters) and special economic zones of Georgia

1. For the purposes of this Code, a territorial sea (waters) of Georgia and a special economic zone of Georgia shall be defined in accordance with the Law of Georgia on Maritime Space of Georgia.

2. A spatial planning plan of Georgia may include spatial planning plans of a territorial sea (waters) of Georgia and a special economic zone of Georgia. The plans may include, within the above said zones, the areas for harvesting and using living and non-living marine resources, the areas intended for the formation of an induced  environment, the special regime of environmental protection, the aquaculture   ,  the tourism development and other areas for carrying out scientific exploration.

3. The spatial planning plans of a territorial sea (waters) of Georgia and of a special economic zone of Georgia shall be drafted and approved in accordance with the procedures established for a spatial planning plan of Georgia.

Law of Georgia No 6417 of 24 June 2020 – website, 1.7.2020

 

Article 18 – Authority to draft the spatial planning plan of Georgia

1. Based on the need of the spatial planning, the drafting of a spatial planning plan of Georgia shall be ensured by the Agency, and the Ministry shall submit the plan to the Government of Georgia for approval.

2. The Agency shall be authorised to give an order, under the legislation of Georgia, to a subject of private law to draft a spatial planning plan of Georgia or a part thereof, and/or any other related documents.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 19 – Administrative procedures with respect to the review and approval of a draft spatial planning plan of Georgia

1. A spatial planning plan of Georgia shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages from the viewpoint of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a spatial planning plan of Georgia;

b) stage II – the review and approval of a spatial planning plan of Georgia.

2. A concept of a spatial planning plan of Georgia shall involve the main goals and objectives of spatial planning of the country, and the ways for their achievement and the solutions.

3. The Ministry shall submit to the Government of Georgia a concept of a spatial planning plan of Georgia prepared by the Agency and an expert opinion made in relation to the concept.

4. A concept of a spatial planning plan of Georgia shall be approved by the Government of Georgia.

5. A spatial planning plan of Georgia shall be drafted based on the approved concept of the spatial planning plan of Georgia.

6. The Ministry shall submit to the Government of Georgia an expert opinion in relation to a spatial planning plan of Georgia submitted by the Agency.

7. A spatial planning plan of Georgia shall be approved by the Government of Georgia on the recommendation of the Ministry.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 20 – Making amendments to the concept of a spatial planning of Georgia and/or a spatial planning plan of Georgia

The amendments to the concept of a spatial planning of Georgia and/or a spatial planning plan of Georgia shall be made in accordance with procedures established for the approval.

 

Article 21 – Binding nature of a spatial planning plan of Georgia, its correlation to hierarchically subordinate spatial planning plans and the possibility to  make  an exception

1. The requirements established by a spatial planning plan of Georgia shall be binding for hierarchically subordinate spatial planning plans.

2. The content of a spatial planning plan of Georgia may be represented in the form of the binding requirements, as well as in the form of the possibility to admit alternatives.

3. The different requirements may be established by the hierarchically subordinate plans, if such possibility is envisaged by a spatial planning plan of Georgia, unless the establishment of different requirements alter the key essence of the plan, which shall be agreed with the Agency.

4. The establishment of substantially different requirements by the hierarchically subordinate plans shall be allowed only after making appropriate amendments to a spatial planning plan of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 22 – Preliminary assessment of infrastructural and/or any other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia

1. During the pre-feasibility study of infrastructural and/or any other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia, an interested person shall apply to the Agency for the determination of the conceptual compliance of the said projects with the spatial planning plans, their principles and objectives, as well as with the approved infrastructural projects.

2. Information provided by an interested person for the purpose of the determination of the conceptual compliance of the infrastructural and/or any other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia, shall give grounds for taking a decision on the relevant matters. The Agency shall have the authority to request the interested person to provide other information and documents additionally, which are required for taking a decision on the above matters.

3. A decision on the matter determined by paragraph (1) of this article shall be taken by the Agency.

4. A decision determined by this article shall not, in the future, release a person from the obligations provided for by the legislation of Georgia, the fulfilment of which shall be necessary for taking a final decision with respect to infrastructural and/or other construction projects.

5. Procedures and conditions for the determination of the conceptual compliance of infrastructural and/or other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia shall be determined by the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 23 – Submitting a proposal on the bringing into alignment of hierarchically subordinate spatial planning or urban development plans and/or key measures which are essential from spatial and territorial viewpoint

In the case of violation of the requirements provided for by Article 21(3) and/or Article 21(4) of this Code, the Agency shall be authorised to submit a proposal to a duly authorised body on the bringing into alignment and/or annulling the hierarchically subordinate spatial planning or urban development plans and/or key measures which are essential from spatial and territorial viewpoint.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Chapter IV – Spatial Planning Plan of the Autonomous Republics

 

Article 24 – Objectives of a spatial planning plan of the autonomous republics, its drafting and composition

1. A spatial planning plan of the autonomous republics shall specify a spatial planning plan within the administrative boundaries of a respective autonomous republic.

2. The objectives of a spatial planning plan of the autonomous republics shall be the following: the organisation and adequate provision of a physical environment and infrastructure of the entire territory of a respective autonomous republic, also the provision of the preconditions which are necessary for the coordinated spatial planning at the lower level.

3. For ensuring the harmonised development of municipalities, a spatial planning plan of the autonomous republics shall take into account the interests relating to spatial development of the adjoining municipalities and/or the requirements of the applicable spatial planning and urban development plans.

4. A spatial planning plan of the autonomous republics, depending on the need of spatial planning, shall determine the key aspects of spatial planning for the autonomous republics as provided for by Article 16 of this Code.

Law of Georgia No 7011 of 15 July 2020 – website, 28.7.2020

 

Article 25 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a spatial planning plan of the autonomous republics

1. A spatial planning plan of an autonomous republic shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages in terms of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a spatial planning plan of an autonomous republic;

b) stage II – the review and approval of a spatial planning plan of an autonomous republic.

2. The concept of a spatial planning plan of an autonomous republic shall cover the main goals and objectives of spatial planning and the ways of the achievement of such goals and objectives.

3. Stage I envisages the review and approval of a draft concept of the spatial planning plan of an autonomous republic. The government of the autonomous republic shall submit to the Government of Georgia an expert opinion on the concept of the spatial planning plan of the autonomous republic. The concept of the spatial planning plan of the autonomous republic shall be approved by the government of the autonomous republic in agreement with the Government of Georgia.

4. Stage II shall commence after the completion of a draft spatial planning plan of the autonomous republic based on the approved concept of the spatial planning plan of the autonomous republic, for the purpose of its review and approval.

5. The government of an autonomous republic shall submit to the Government of Georgia an expert opinion on the spatial planning plan of the autonomous republic. The government of the autonomous republic in agreement with the Government of Georgia shall approve the spatial planning plan of the autonomous republic.

6. Procedures for drafting the spatial planning plans of the autonomous republics and the contents of the spatial planning plans of the autonomous republics shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

 

Article 26 – Binding nature of spatial planning plans of the autonomous republics, their correlation with hierarchically subordinate spatial planning plans and the possibility to make exception

1. The requirements established by the spatial planning plans of the autonomous republics shall be binding for the spatial planning and urban development plans of the respective municipalities included within the administrative boundaries of the autonomous republics.

2. Procedures provided for by Article 21(3)(4) of this Code shall apply to the determination of the requirements which are different from those determined by the spatial planning plans of the autonomous republics in the hierarchically subordinated plans. In such case, the respective authorities of the autonomous republics may agree on different requirements.

 

Article 27 – Compliance of hierarchically subordinate plans

In the case of violation of the requirements set forth by Article 26 of this Code, the respective agencies of the autonomous republics shall be entitled to make a proposal on the bringing into alignment and/or annulment of hierarchically subordinate spatial planning plans to the body authorised to annul such acts.

 

Chapter V – Multi-municipal and/or Municipality Spatial Planning Plans

 

Article 28 – Grounds for drafting a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan and the objectives of such plan

1. The drafting of a spatial planning plan within the administrative boundaries of a municipality shall be empowered to a respective municipality.

2. The objectives of a spatial planning plan of a municipality shall be: the organisation, development and adequate supply of the physical environment and infrastructure of territories within the administrative boundaries of a respective municipality.

3. Based on the agreement between the municipalities, a multi-municipal spatial planning plan may be drafted. In such case, a final draft of the multi-municipal spatial planning plan shall be submitted for legal consultation to a legal supervision authority in accordance with procedures provided for by Article 137 of the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code.

 

Article 29 – Composition of a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan

Depending on the needs of the spatial planning, a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan shall include the aspects provided for by Article 16 of this Code.

 

Article 30 – Public administrative procedures with respect to the drafting of a multi-municipal spatial planning plan

1. The drafting of a multi-municipal spatial planning plan shall commence based on the agreement determined under Article 28(3) of this Code.

2. To ensure the drafting of a multi-municipal spatial planning plan, the Sakrebulo (a representative body) of a municipality shall approve the composition and statute of a joint council on the recommendation of a Mayor of the respective municipality. When carrying out its activities, the joint council shall be guided by procedures established by Chapter VII of the General Administrative Code of Georgia and the statute of the joint council.

3. On the recommendation of the joint council, a multi-municipal spatial planning plan shall be approved by a joint normative act of the Sakrebulos of respective municipalities.

4. Procedures for drafting a multi-municipal spatial planning plan and its content shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

 

Article 31 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a spatial planning plan of a municipality

1. A spatial planning plan of a municipality shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages in terms of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a spatial planning plan of a municipality;

b) stage II – the review and approval of a spatial planning plan of a municipality.

2. Stage I shall commence after the drafting of a concept of a spatial planning plan of a municipality, during which, the concept of the spatial planning plan of the municipality shall be reviewed and approved based on the pre-feasibility study. The concept shall include the main goals and objectives of spatial planning of the municipality, and the ways for their achievement and for the solution of objectives.

3. A respective municipality shall submit to the Agency for review a concept and the expert opinion on the concept of a spatial planning plan of the municipality. The Agency shall ensure the involvement of other interested ministries/agencies, and the submittal to the municipalities of the relevant expert opinions prepared on the basis of on own comments and opinions.

4. A concept of a spatial planning plan of a municipality shall be approved by the Sakrebulo of the respective municipality.

5. Stage II shall commence after the drafting of a spatial planning plan of a municipality, based on the approved concept of the spatial planning plan of the municipality, for the purpose of its review and approval.

6. A final draft of a spatial planning plan of a municipality shall be submitted for legal consultation to a legal supervision authority in accordance with procedures provided for by Article 137 of the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code.

7. A spatial planning plan of a municipality shall be approved by the Sakrebulo of a respective municipality.

8. The amendments to a spatial planning plan of a municipality shall be made by a decision of the Sakrebulo of the municipality, based on the application of a person concerned, in accordance with procedures for the review and approval of a spatial planning plan of a municipality.

9. Procedures for drafting a spatial planning plan of a municipality and its content shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 32 – Taking into account the interests of adjoining municipalities in multi-municipal and/or municipality spatial planning plans

1. To ensure the harmonised development, the multi-municipal and/or municipality spatial planning plans shall involve the interests of other adjoining municipalities or the requirements of the applicable plans.

2. For the purposes of paragraph 1 of this article, a respective municipality shall ensure the involvement of adjoining municipalities in the public administrative procedures relating to the drafting and approval of the said plans, immediately after the commencement of the drafting of a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan.

 

Article 33 – Binding nature of a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan for hierarchically subordinate plans and the possibility to  make  exception

1. The requirements established by a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan shall be binding for hierarchically subordinate urban development plans.

2. The hierarchically subordinate urban development plans may establish different requirements, if such possibility is envisaged by a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan, unless the establishment of different requirements alter the essence of the plan.

3. The hierarchically subordinate urban development plans may establish the requirements which are substantially different from those of multi-municipal and/or municipality spatial planning plans, only after the respective changes in the said multi-municipal and/or municipality spatial planning plans are made.

 

Article 34 – Amendments to a multi-municipal spatial planning plan

1. The amendments to a multi-municipal spatial planning plan may be made by a decision of the interested municipality, unless such amendments concern common interests. In such case, an adjoining municipality shall be engaged in the administrative procedures relating to the making of amendments to a multi-municipal spatial planning plan.

2. If the amendments to be made to a multi-municipal spatial planning plan concern common interests, the said amendments to the plan shall be made based on the consent of all relevant municipalities upon the request of the interested municipality.

3. A multi-municipal spatial planning plan shall be declared invalid in the manner prescribed by paragraph 2 of this article.

 

 Chapter VI – Urban Development Planning and Main Instruments for its  Execution

 

Article 35 – Urban development planning

The carrying out of urban development planning within the administrative boundaries of a municipality shall fall within the powers of the relevant municipality, except for the case provided for by Article 36 of this Code.

 

Article 36 – Special regulation area, special regulation zone

1. Under a legal act of the Government of Georgia, a settlement may be granted the status of a special regulation area (recreational, resort, defence, etc.), whereas a municipality or a part thereof may be granted the status of a special regulation zone, depending on highly important public, economic, ecologic, humanitarian, defensive, sports and recreation, cultural and/or any other factors. The matters relating to the sports and recreational zones shall be regulated by the special legislation.

2. For the area determined by paragraph 1 of this article, the Government of Georgia shall approve a relevant master plan, and the Agency shall approve a development plan/detailed development plan. When drafting the plans, the requirements provided for by this Code for drafting an urban development plan shall apply.

3. For the zone determined by paragraph 1 of this article, the Agency shall approve an appropriate regime and/or a development plan and/or a detailed development plan.

4. A construction permit in the area and/or zone determined by paragraph 1 of this article shall be issued in compliance with the requirements provided for by an ordinance of the Government of Georgia.

5. When taking a decision on issuing a construction permit, the terms of the use of a land parcel for construction shall be determined based on the urban development plan approved in accordance with this article, or based on the regime established by the document determining the zone.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 37 – Types and main objectives of urban development plans

1. The urban development planning in the territory of a municipality shall be carried out in a 2-stage system which includes:

a) the regulation of the land use that is performed through a master plan;

b) the regulation of the built-up area that is performed through a development plan and/or a detailed development plan.

2. The objectives of the master plan shall be: the development of the entire territory of a settlement, general regulation of its use and development and the adequate supply.

3. The objectives of a development plan shall be: the development of the parts of the territory of a settlement, specific regulation of their use and development, and the adequate supply.

4. Where necessary, a development plan may include the entire territory of a settlement, if the plan aims to provide a general regulation of the use and development of the entire territory of the settlement.

5. The content of an urban development plan shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

6. If a development plan covers all provisions provided for by Article 41 of this Code, the drafting of a detailed plan shall not be mandatory.

 

Article 38 – Basic principles of urban development planning

1. An urban development plan shall be drafted and implemented in such manner to promote the sustainable development of a settlement, public welfare, socially equitable land use, the creation and development of a favourable and safe environment, the maintenance and enhancement of the aesthetic quality of the architectural, urban development and landscape objects.

2. In addition to the requirements established by paragraph 1 of this article, in the process of urban development planning, the public and private interests in the field of spatial planning shall be considered, including:

a) the creation and maintenance of living environment that is  safe for health and the creation and maintenance of safe labour conditions;

b) the creation and maintenance of stable social infrastructure;

c) the meeting of the requirements of population (in particular – of families, children, the youth, the elderly and persons with disabilities) in the field of social and cultural development;

d) the creation of the spatial and territorial conditions which are favourable for education, sports and recreation;

e) the maintenance, updating and development of the social and technical infrastructure of settlements;

f) the maintenance, management and development of the planning elements (streets, squares, buildings, greenspaces) having cultural, historical, architectural, urban heritage and aesthetic values;

g) the protection of the environment and recreational areas (the mitigation of negative impacts on biodiversity, soil, water and ambient air, the protection of climate and landscape, the promotion of the reduction of emissions and the development of renewable energy, etc.), and the compliance with the requirements established by various sectoral environmental plans;

h) the promotion of the development of economic sectors;

i) the creation of the attractive and safe investment environment;

j) the provision of communication systems;

k) ensuring mobility of population by developing an integrated transportation system, and the creation of conditions which are favourable for using public transport;

l) the reduction of negative impacts on the environment caused by transport to the maximum extent possible;

m) the protection of settlements from natural and man-made emergency situations (including from fire);

n) the comprehensive development of military defence capacity and civil security.

3. An  urban development plan shall consider the principle of the rational use of land.

4. An urban development plan shall be based on the principle of zoning.

5. If a land parcel is at the same time included in the cultural heritage protection zone, or the regime established by other sectoral plan applies to it, the terms of its use for construction shall also consider the requirements established by a respective legislation applicable for the respective zone and/or the regime.

6. To ensure the harmonised and coordinated development, a master plan and an urban development plan shall also include the interests of an adjoining municipality.

 

Article 39 – Content of the master plan

Based on the needs of the spatial planning, a master plan, in addition to the aspects provided for by Article 16 of this Code, shall include:

a) functional zones, and where required, the sub-zones;

b) the areas intended for the social infrastructure, in particular, schools, kindergartens, health care, cultural, sports and other social institutions;

c) the areas intended for the technical infrastructure, the systems for electricity supply, natural gas and water supply, water discharge, storm water systems, and the communication and waste recycling systems;

d) the areas designated for transportation infrastructure; the matters relating to the development of a comprehensive transport scheme;

e) the areas which may be exposed to potential floods, mudflows and other areas that are hazardous in terms of being impacted by natural occurrences;

f) the areas which may not be used for construction (agricultural areas, the systems of greenspaces, beaches, cemeteries, etc.);

g) cultural heritage protection zones and the details of other sectoral plans (if any);

h) the areas for reserve.

 

Article 40 – Content of a development plan

1. A development plan shall consist of a textual and a graphical part.

2. Considering the necessity of a development planning, a development plan may establish specific terms of development, including:

a) the functional sub-zones;

b) the types of the use of a territory within the functional sub-zones;

c) the parameters for the regulation of a development;

d) a type of a development (a ribbon development, cluster housing, sporadic housing, combined housing, etc.);

e) other aspects established for a master plan, if they are necessary for the development planning.

3. A development plan may also cover the development conditions established by Article 41 of this Code.

 

Article 41 – Content of a detailed development plan

1. A detailed development plan shall consist of a textual and a graphical part.

2. In terms of functional zoning of a land parcel, a detailed development plan shall establish the following:

a) the functional sub-zones, and the following parameters of regulation of a development in the sub-zones:

a.a) the maximum urban development ratio;

a.b) the maximum gross floor area ratio or the maximum and minimum gross floor area ratios;

a.c) the minimum landscaping rate;

a.d) the maximum number of storeys and/or the maximum height of a development;

b) the type of a development;

c) the permitted types of the use of a land parcel and a building;

d) the parameters (minimum index and/or maximum index and/or overall dimensions) of the area of a land parcel;

e) a building setback line (red line);

f) a building mandatory line (blue line);

g) a transportation infrastructure network and utility network;

h) the number of parking lots;

i  ) landscaping, except for individual residential houses and the functional zone in which the minimum landscaping rate is not determined, as well as a detailed description and qualitative assessment of the green plant/plants on the land parcel.

3. In the case of the necessity of urban development planning, a detailed development plan shall also include the following:

a) the areas intended for public spaces (playgrounds, recreation and sports, parking, etc., areas);

b) the areas intended for special purposes (storage and public activity areas, ports and other areas designated for tourism development);

c) the terms of the use of the areas which shall not be subject to the development;

d) the systems of electricity, natural gas and water supply, water discharge, telecommunication and other systems.

4. A detailed development plan shall consider the requirements established by Article 85 of this Code with respect to ensuring the opportunity to use a public space by persons with disabilities.

5. The maximum land-to-building ratio and/or maximum gross floor area ratio established by the main provisions may be exceeded based on a detailed development plan, if it is compensated by any other activity, it is required by special reasons (for instance, preservation and development of urban values) of urban development, it does not come in conflict with the public interests and does not deteriorate the sanitary and hygienic conditions of a human habituation area and the work environment.

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 42 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a master plan

1. A municipality shall have the authority to order a subject of private law to draft a master plan or the part thereof and/or other related documents.

2. A master plan shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages in terms of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a master plan;

b) stage II – the review and approval of a master plan.

3. Stage I shall commence after the drafting of the concept of a master plan during which, the concept of the master plan shall be reviewed and approved based on the pre-feasibility study. The concept of the master plan shall take into account the main goals and objectives of an urban development planning and the ways for their achievement.

31. A concept of a master plan shall be submitted by a relevant municipality to the Agency for obtaining the relevant opinion. The Agency shall ensure the involvement of other interested ministries/agencies, as well as the submittal to the municipality of the relevant opinion prepared on the basis of their comments and opinions.

4. A concept of a master plan of a municipality shall be approved by the Sakrebulo of a relevant municipality.

5. Stage II shall commence after the completion of the drafting of a master plan of a municipality, based on the approved concept of the master plan, for the purpose of its review and approval.

6. An executive body of a municipality shall submit a draft master plan to the authorised administrative bodies. The bodies shall draft respective recommendations.

7. The final draft of a master plan shall be submitted for legal consultation to a legal supervision authority in the manner provided for by Article 137 of the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code.

8. A master plan shall be approved by the Sakrebulo of a respective municipality.

9. The amendments to a master plan shall be made by a decision or on the initiative of the Sakrebulo or based on the application by any person.

10. In the case of making few amendments to a master plan, Stage I determined by this article shall not be completed.

11. A duly authorised administrative body shall publish information on the commencement of the drafting of a concept of a master plan (including information on the exact borders of the planning area) not later than three months before the initiation of administrative procedures.

12. Procedures for the drafting of a master plan shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 43 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a development plan and/or detailed development plan

1. An administrative procedure with respect to the review and approval of a development plan and/or detailed development plan shall be carried out in the manner prescribed by Article 42 (except for Article 42(7)) of this Code, and an administrative procedure related to the review and approval of a detailed development plan of the settlement, where a hierarchically superior urban development plan is in force, shall not be in the scope of Article 42(31) of this Code.

11. The Agency shall carry out administrative procedures related to the review and approval of the development plan/detailed development plan for the territory/zone provided for by Article 36 of this Code in the manner established by Article 42 of this Code (except for paragraphs 31 and 7 of Article 42 of this Code).

2. If the goal of the development plan and/or detailed development plan is the intense development of a settled area, an administrative procedure related to its review and approval shall be limited to the review and approval of a draft development plan and/or a draft detailed development plan.

3. If there is no master plan for an area, a decision of the executive body of a respective municipality on the drafting of a development plan and/or a detailed development plan shall be agreed with the Sakrebulo of the same municipality.

4. At each stage of public administrative procedures relating to a development plan and/or a detailed development plan, a notice board shall be placed in a publicly accessible place, on which, at least information on the boundaries of the area subject to planning, the time frames for providing the opinions and assessments from the interested persons, and the approximate time frame for approving the plan shall be placed.

5. A duly authorised administrative body shall publish information on the commencement of the drafting of a development plan (including information on the exact boundaries of the planning area) not later than three months before the commencement of administrative procedures. A person shall place information on the commencement of the drafting of a detailed development plan on a notice board in the proximity of a project site, in a publicly visible area, not later than two weeks before the commencement of the administrative proceedings.

6. The amendments to a development plan and/or detailed development plan shall be made by a decision or on the initiative of the Sakrebulo of a municipality or based on the application of a person.

7. Procedures for drafting a development plan shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

Law of Georgia No 2818 of 3 May 2023 – website, 19.5.2023

 

Article 44 – Binding nature of a master plan

In the case of availability of a master plan, a development plan and/or a detailed development plan shall take into account the requirements established by the master plan.

 

Article 45 – The principle of functional zoning

1. A functional zoning shall be the division of a territory into functional zones on the basis of the urban development documents. The functional zoning shall determine the construction sites, areas which are not intended for construction, and the terms and conditions for their use and development.

2. The functional zoning shall be carried out in the manner that facilitates the development of the types of combined land use in the settled area.

3. The functional zone of a land parcel which is determined by the applicable urban development plan shall be altered based on the amendment made to the same plan.

4. For a land parcel not falling within the area of an urban development plan, a function determined for the construction purposes may be established only based on the procedures provided for by Article 67, Article 68 and Article 103 of this Code.

 

Article 46 – Main provisions

1. The use and development of areas shall be based on the principle of functional zoning that shall be defined in accordance with Article 45 of this Code.

2. The objectives of the main provisions shall be to provide the legal grounds for the urban development plans and establish, together with those plans, the terms and conditions of the use of land parcels for construction.

3. The main provisions shall establish the following:

a) the requirements towards construction sites, functional zones and functional sub-zones;

b) the parameters of the development of a land parcel according to the functional zones and functional sub-zones, and the procedures for their calculation;

c) the types of development, the procedures for the establishment of the development areas on a land parcel;

d) the regulations and rules of calculation of boundary zones;

e) a list of types of the permitted land use in the functional sub-zones;

f) the areas that are not intended for construction and a list of the types of buildings or structures allowed to be constructed in the areas.

4. A draft of main provisions shall be worked out and submitted for approval to the Government of Georgia by the Agency.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 47 – An administrative contract in relation to urban development matters

1. A body with the planning authority may, for the purpose of exercising its own powers, conclude an administrative contract (for instance, a contract on drafting an urban development plan, carrying out urban development activities, undertaking construction and/or regulation of infrastructure) with a subject of private law.

2. Natural persons and legal entities under public law may initiate the drafting of a detailed development plan of a certain area and may implement it by providing private funding. If a duly authorised body takes a positive decision, a relevant contract shall be concluded between the said body and an initiator.

3. When concluding a contract defined by paragraph 1 of this article, the relations associated with the state procurement and competition shall be regulated by the legislation in the relevant field.

[3. When concluding a contract determined by paragraph 1 of this article, the relations associated with the public procurement and competition shall be regulated by the legislation in the relevant field.  (Shall   become effective  from 1 January 2027)   ]

4. When concluding a contract defined by paragraph 1 of this article, the time frames for completing a respective assignment shall be determined. For a detailed development plan, such time frames shall not exceed six months. In the case of a substantiated request, such time frames may be extended by two months.

Law of Georgia No 2577 of 9 February 2023 – website, 27.2.2023

Law of Georgia No 4426 of 5 September 2024 – website, 23.9.2024

 

Article 48 – Temporary restriction of the issuance of a construction permit in the process of drafting an urban development plan

1. If an urban development plan is being drafted, a body issuing a construction permit may, based on the grounded refusal, suspend the administrative procedures relating to the issuance of a construction permit. The term of the above restriction shall not exceed 12 months. If the urban development plan is approved before the expiry of the said term, the administrative procedures shall be resumed from the date of approval of the plan.

2. The term of restriction established by paragraph 1 of this article may be extended by not more than three months.

3. If the procedures for issuing a construction permit are not resumed after the expiry of the term established by paragraph 1 and/or paragraph 2 of this article, an applicant  for construction permit may seek remedies. The amount of remedies shall be determined under Article 49 of this Code.

4. To achieve the goals determined by Article 36(1) of this Code, an executive body of a respective municipality, in agreement with the Government of Georgia, or the Government of Georgia shall be entitled to impose restriction on the development of the areas for a reasonable period of time.

 

Article 49 – Compensation of damages caused by making amendments to an urban development plan and/or by annulling the plan

1. An owner or a legal user of an immovable thing may claim compensation for the direct damage he/she has sustained due to the making of amendments to a detailed urban development plan or the annulment of the plan by an authorised body. In such case, the amount of damage shall be calculated based on the financial expenses incurred by the owner or the legal user of the immovable thing during the performance of construction and/or project activities and which were incurred by the owner immediately from the above plan. The amount of damage may be established based on the agreement between the owner and/or the legal user of the immovable thing and the authorised administrative body. In the case of failure to agree, the owner or the legal user of the immovable thing may apply to a court.

2. The right to claim compensation for damages as provided for by paragraph 1 of this article shall not exist, if five years have elapsed since the making of amendments to or annulling a detailed urban development plan.

 

Article 50 – Preferential right of purchase by the State and a municipality for urgent public needs

1. The state and/or a municipality shall have a preferential right to purchase a land parcel and the building or structure inseparable from the land parcel for urgent public needs in the case of the alienation of the land parcel by an owner, if the land parcel is within:

a) the coverage area of an urban development plan and, in accordance with the plan, the land parcel shall be used for the construction of public or defence facilities, for carrying out urban development activities or for the development of a settlement;

b) the historic development protection zone, where the buildings or structures located in the zone do not comply with the requirements established for the zone.

2. A preferential right of the State and a municipality to purchase shall be subject to registration with the registry of title to immovable things in the manner prescribed by the Law of Georgia on Public Registry.

3. For exercising the preferential right to purchase, an authorised administrative body shall issue a substantiated legal act. For the registration of the preferential right to purchase, the above act shall be submitted to the National Agency of Public Registry.

4. For the purposes of this Code, the preferential right to purchase shall be the right of the State or a municipality to purchase property from an owner at the price and on the same conditions which the owner intends to apply when selling the property to a third party.

5. An owner is obliged to offer his/her property to the State and/or a municipality at the price and on the conditions which the owner intends to apply when selling the property to a third party. In the case of the change of the price and/or conditions agreed with the third party, the owner is obliged to offer the State and/or a municipality to purchase the property at the changed price and/or on the changed conditions, using the preferential right to purchase.

6. The State and/or a municipality shall notify an owner in writing of the decision on the exercise of the preferential right to purchase, within 10 days. The failure to respond to the notification within the stated period shall be deemed the refusal to exercise the preferential right to purchase.

7. A contract between an owner and the State and/or a municipality shall be concluded within five working days after the State and/or a municipality provides response.

 

Article 51 – Land swaps

1. Land swaps may be required due to the following activities necessary for the implementation of a development plan and/or a detailed development plan:

a) the arrangement or extension of the internal transport roads and/or engineering and communication networks;

b) the construction of other infrastructural facility;

c) the rational change of the configuration of land parcels.

2. Land swaps consider the gaining of an ownership right by a municipality in relation to a land parcel, which is necessary to carry out activities determined by paragraph 1 of this article, through the transfer of a substitute land parcel into the ownership of an owner, or a land parcel which has equal value, or in the case of land swaps which involve a land parcel without equal value, through the provision of appropriate monetary compensation, or through the transfer of any other property. During land swaps, the approval from the owner of the land parcel shall be required.

3. The value of a land parcel subject to the transfer to an owner as a result of land swaps, as a rule, shall not be less than the value of the land parcel which is owned by the owner. The value of the land parcel shall be established based on an audit (expert) opinion. The costs associated with the drafting of the opinion, as well as the costs related to the making of a cadastre map/maps of the land parcel shall be borne by the city hall of a respective municipality.

4. If the value of property to be transferred to a private owner is less than the value of property owned by him/her, a respective municipality shall reimburse to the owner the difference between the values of property through the transfer of money and/or any other property.

5. If the person initiating land swaps is a private owner and the value of property to be transferred to such person exceeds the value of property to be transferred to a municipality, the latter shall be reimbursed the difference between the values of property through the transfer of money and/or any other property.

6. Land swaps may take place through the administrative procedures that are parallel to those performed with respect to urban development activities, if there is an available draft development plan worked out on the basis of Article 63 of this Code.

 

Article 52 – Administrative procedures with respect to land swaps

1. The administrative procedures with respect to the necessity of land swaps may be initiated on the initiative of an executive body of a municipality, or based on an application of a private owner initiating the land swaps.

2. A decision on the necessity of land swaps shall be taken by the city hall of a respective municipality, by the consent of the Sakrebulo of the same municipality.

3. Where necessary, a decision determined by paragraph 2 of this article may be taken based on a plan of land swaps. The plan shall cover the scope of land swaps, the boundaries and value of land parcels subject to land swaps, a new cadastre map and information on owners and monetary compensation.

4. Within two months after taking a respective decision on the necessity of land swaps, an administrative agreement on land swaps shall be concluded between a municipality and an owner.

5. On the initiative of the government of Tbilisi Municipality, a procedure for the exchange of property as provided for by the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code may be applied in lieu of the land swaps.

 

Article 53 – Provision of infrastructure of common use in the territories of settlements

1. In order to comply with the requirements established by urban development plans, a municipality shall be responsible for providing the territories of settlements with the transport infrastructure and storm water drainage network of common use within the competence determined by legislation of Georgia.

2. An owner and/or user of a land parcel may apply to a city hall of a municipality with initiative to provide the settlements with local transport infrastructure and storm water drainage network of common use, at his/her own resources. If the city hall of the municipality takes a positive decision, an administrative contract shall be concluded with an interested person.

3. Taking into account the density determined on the basis of the urban development plans, the persons authorised to provide the territories of settlements with the transport infrastructure and storm water drainage network of common use, are obliged to plan the network with relevant conductivity, and carry out the plans consistently.

 

Chapter VII – Urban Development Activities

 

Article 54 – Carrying out urban development activities in a settled area and in a cultural heritage protection zone  .

1. The matters related to carrying out urban development activities in a settled area shall be regulated in accordance with the rules established by this chapter.

2. In the case of a cultural heritage protection zone and a monument of cultural heritage, the requirements established by a relevant sectoral legislation shall apply in addition to the requirements established by this chapter for carrying out urban development activities.

 

Article 55 – Goals of urban development activities

1. Urban development activities shall serve public interests and provide the opportunity to develop by improving environmental, social, cultural, economic and hygienic conditions of certain parts of the country.

2. The necessity of carrying out urban development activities shall be determined in accordance with the quality of degradation of the existing development, and the level of decrease of living and working conditions of population and of the functional capacity of settlements.

 

Article 56 – Procedures for carrying out urban development activities

1. The right to carry out urban development activities shall be exercised by the executive body of a municipality, a legal person established by a municipality, or a person with a relevant permit.

2. The consent of the association of tenants of a multi apartment building or of an owner of an individual house located within the scope of urban development activities shall not be required for carrying out works in the framework of the above activities, if they constitute minor reconstruction works (change of a façade, repair of a roof, reinforcement of a balcony, etc.) and during the works, the key parameters of the building and/or a privately owned area are not altered.

3. The development and/or rehabilitation of a multi apartment building located in the area of the urban development activities by a person carrying out the urban development activities shall be carried out with the consent of the member(s) of the association of tenants, whose individually owned property area exceeds half of the total area of the individually owned property, and the development and/or rehabilitation of an individual building shall be carried out with the consent of the owner of the individual building. The said consent can be expressed in the contract between the owner and the person implementing the urban development activities.

4. The improvement of the immovable property located within the urban development activity area may be funded by the resources of the State Budget of Georgia, the municipal budget, a person carrying out urban development activities, an owner of the immovable property and/or a third person.

5. If the total area of a building increases by 5% or more as a result of urban development activities, the increased area is isolated and it can function independently, the increased area shall be registered with the Public Registry as the property of a person carrying out urban development activities and/or of an owner of the immovable property, in proportion with the expenses borne by the owner for funding the increase of the area. The ownership rights of a person carrying out the urban development activities shall be registered with the Public Registry without the consent of the association of tenants and/or the consent of the owners.

6. If in a multi apartment building, the increased area is less than 5% of the total area of the building and/or the increased area is not isolated and it cannot function independently, the added area shall be the property of the tenants’ association, whereas in the case of an individual house, the added area shall be the property of an owner of the individual house. When developing an immovable property located in the area of the urban development activities, the area of the building shall be at least equal to the area of the existing building before the development, and the value of the building must exceed the value of the existing building before the development. In order to ensure this, a person carrying out the urban development activities is obliged to assess the area and value of the building before the development of the immovable property located in the area of the urban development activities and to submit the relevant opinion to the owner, and, after the completion of the urban development activities, to assess the area and value of the building and submit the relevant opinion to the owner.

7. If the immovable property located within the urban development activity area is  in dilapidated condition  and cannot be reinforced, which is verified by an appropriate expert opinion, according to which, its existence endangers human health and/or life, such building shall be demolished without a permission of an owner of the building. In that case, before demolishing the building, a person carrying out urban development activities is obliged to transfer to the owner at least the equivalent property, or give the fair and full compensation of the property, or, if a new building with the same function is constructed in the same place, to transfer to the owner the area in the new building which shall be at least equivalent to the area owned by the owner in the old building. If, during the construction of a new building, the total area of the building increases by more than 5 percent, so that the increased area is isolated and can function independently, the increased area shall be registered with the Public Registry as the property of a person carrying out urban development activities and/or of an owner of the immovable property, and it shall be transferred to his/her ownership in proportion to the costs incurred by him/her for financing the increase of the area. The ownership right of the person carrying out the urban development activities shall be registered with the Public Registry without the consent of the association of tenants and/or the owners.

8. The damage incurred to an owner as a result of urban development activities carried out in accordance with this article shall be compensated by a subject undertaking rehabilitation.

9. A person carrying out the urban development activities shall be entitled to obtain a construction permit for any immovable property located in the area of the urban development activities.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 57 – Informing an interesting person on urban development activities

1. Information on urban development activities shall be provided not later than two weeks before carrying out such activities, to all interested owners and/or users of property. The interested person shall be informed by placing a notice board in a publicly-accessible area close to the project site, as well as through an official website of the city hall of a respective municipality, and where necessary, through the mass media.

2. Any interested person may submit his/her opinion with regard to urban development activities to relevant municipalities, in accordance with the procedures established by Article 118 of the General Administrative Code of Georgia.

 

Article 58 – Preliminary surveys

1. Before taking a decision on urban development activities, the executive body of a municipality shall undertake preliminary surveys based on which the need of carrying out those activities, as well as their social, economic and environmental aspects shall be determined.

2. The preliminary surveys determined by paragraph (1) of this article shall not be conducted, if information on current conditions of the territory is already available.

 

Article 59 – Decision on urban development activities

In line with the requirements established by Articles 55, 57 and Article 58 of this Code, the Sakrebulo of a respective municipality shall, on the recommendation of the executive body of the same municipality, approve a plan for urban development activities. The plan shall establish the goals and scope of the above activities; it also may cover the social, economic, environmental, cultural heritage protection, construction, infrastructural and other similar aspects aimed at reducing and eradicating the expected negative consequences.

 

Article 60 – Temporary restriction of the issuance of a construction permit within the area of urban development activities

1. During the carrying out of urban development activities, a body authorised to issue a construction permit within the area of the said activities may, based on a reasonable refusal, suspend the administrative procedure initiated with respect to the issuance of a construction permit. The term of the above restriction shall not exceed 12 months.

2. The term of restriction established by paragraph 1 of this article may be extended by not more than three months.

3. If procedure for the issuance of a construction permit is not resumed after the expiry of the term established by paragraph 1 and/or paragraph 2 of this article, an applicant for construction permit may seek remedies.

4. The amount of damage shall be calculated according to the financial expenses which have been borne by an applicant for construction permit when carrying out construction and/or design activities and which have immediately arisen from a relevant urban development plan and/or detailed urban development plan.

5. The amount of damage may be established based on the agreement reached between an authorised administrative body and an applicant for construction permit, or by an independent expert and/or an auditor selected by them jointly. The costs related to the above expert and/or the auditor shall be borne by the applicant for construction permit.

 

Article 61 – Drafting of a detailed urban development plan for the area of urban development activities

When necessary, the executive body of a municipality shall, based on the decision taken under Article 59 of this Code, ensure the working out of a draft detailed urban development plan.

 

Article 62 – Person responsible for the implementation of a detailed urban development plan

A respective municipality shall be responsible for the compliance with the requirements established by a detailed urban development plan drafted for an area of urban development activities.

 

Article 63 – Procedures for drafting a detailed urban development plan for an area of urban development activities

Relations associated with the participation of the society and administrative bodies interested in drafting a detailed urban development plan determined by Article 61 of this Code shall be regulated by procedures provided for by Article 43 of this Code.

 

Chapter VIII – Regulation of the Use of a Land Parcel for Construction and Development

 

Article 64 – Goals of this chapter

1. The goals of this chapter shall be to:

a) establish the main terms and conditions for the use of a land parcel for construction and for its development, and promote the introduction of the best practice in construction activities;

b) establish, as an exception, the conditions for the development of a land parcel located on the area which is not designated for construction.

2. When using a land parcel for construction and during the development of the land parcel, the human life and health, and public security and order shall be ensured.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 65 – Main grounds for regulating the development of a land parcel

1. The main grounds for regulating the development of a land parcel shall be a detailed development plan under Article 66 of this Code.

2. Other cases not covered by paragraph 1 of this article, shall be regulated in accordance with Article 67 and Article 68, and the main provisions of this Code.

3. If an urban development plan and/or a detailed urban development plan determines the change of a functional zone, based on which, an agricultural land parcel may be changed into a non-agricultural land parcel, an interested person shall have the right to apply to a respective authorised body for the registration of the change of the intended use of the land parcel.

4. An application submitted by an interested person to a respective authorised body on the change of the intended use of a land parcel as a result of the approval of an urban development plan and/or a detailed urban development plan referred to in paragraph 3 of this article, shall serve as the grounds for the change of the intended use of the land parcel by the National Agency of Public Registry.

 

Article 66 – Land parcel located within the area of action of a detailed urban development plan

1. Construction on a land parcel located within the area of activity of a detailed development plan shall be permitted in accordance with the said plan.

2. A detailed development plan shall serve as the main grounds for issuing a construction permit.

 

Article 67 – Land parcel located within the formed system of the development

1. For a land parcel located within the formed system of the development and to which a detailed development plan does not apply, a construction permit may be issued based on the applicable urban development plan (if any) and the main provisions, if it complies with the existing development environment in terms of the type of use, the parameters and the type of development  б  and the allocation of a building on the land parcel, and if it does not come in conflict with the neighbourhood interests.

2. Terms of the use of a land parcel for construction within the formed system of the development shall be established in accordance with procedures established by Articles 103 and 104 and the main provisions of this Code.

3. An individual residential house may be constructed on a private agricultural land, which shall be in conformance with the functional zone and/or the functional sub-zone and/or the existing environment of the development. Construction on such land parcel shall also be permitted in accordance with Article 68 of this Code.

 

Article 68 – Land parcel located outside the formed system of the development

For a land parcel located outside the formed system of the development and to which a detailed development plan does not apply, a construction permit may be issued only for the construction of a building (except for the construction of a building containing a residential function or determined by the main provision) to which the designation has been assigned according to the function of the relevant territory, based on the applicable spatial planning plan and an urban development plan (if any), and the requirements of the main provisions, unless they are in conflict with public interests.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 69 – Identification of a land parcel and/or  a  building inappropriate for construction

1. A land parcel and/or a building shall be inappropriate for construction, if it does not comply with the type of use, the parameters of the development, the rules for the allocation of a building on a land parcel, the parameters of the area of a land parcel as permitted by a development plan and/or the main provisions, or if it is located in the territory which is not designated for construction. The inappropriateness shall be established in each specific case, with respect to a specific target of construction.

2. An interested person may file an application to a duly authorised body for the identification of a land parcel as appropriate and/or inappropriate for construction. The authorised body is obliged to provide information to an applicant within five working days.

3. If information provided for by paragraph 2 of this article has not been disseminated before applying for notification on construction, the appropriateness and/or inappropriateness of a land parcel and/or a building shall be identified at the stage of the review of the application for notification on construction, or at Stage I of the issuance of the construction permit, whereas in the case provided for by Article 102(1) of this Code, the appropriateness and/or inappropriateness of a land parcel and/or a building shall be identified at the stage of the review of the detailed development plan.

4. Further development (new construction, reconstruction that causes the change of the parameters of a building, adaptation, fragmentation of a land parcel and/or land assembly) of an inappropriate land parcel and a building shall be performed on condition that such inappropriateness is reduced or eradicated.

5. If a land parcel and/or a building is simultaneously included in the cultural heritage protection zone, in the area of protected territories, forest resources, water resources, or the area of subsoil resources, or if another regime applies to it, the conditions of its use for construction shall also consider the requirements established for the said zone and/or regime.

6. Individual indicators for the aspects specified by paragraph 1 of this article may be provided for by a detailed development plan for the cultural heritage protection zone.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

 

Article 70 – Subdivision and merger of land parcels

In the case of subdivision and merger of a land parcel on which buildings or structures are located, the requirements provided for by Articles 66-69 and Article 72 of this Code shall also be taken into account.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 71 – Establishment of easement over a land parcel and right-of way

1. The right-of-way and/or easement over a land parcel owned by the State and/or a municipality may be established based on an administrative and legal act of an authorised body, if this is conditioned by the interests of the State, and public or private interests. The National Agency of Public Registry shall register easement over the land parcel based on the above administrative and legal act.

2. The relations associated with the establishment of easement over a land parcel and the right-of-way on a privately-owned land parcel shall be regulated by the Civil Code of Georgia.

3. If the factual circumstances are eradicated based on which the rights determined by paragraph 1 of this article have been established, a respective administrative body shall cancel the act referred to in paragraph 1 of this article.

 

Article 72 – Provision of a land parcel with infrastructure

1. New construction in urban areas, except for the cultural heritage protection zone, on a land parcel, and/or such reconstruction of buildings or structures located on a land parcel which result in increasing the existing parameters of the building or structure, shall be permitted only if it is or will be adequately provided with a motorway access, including by using easement.

2. In the cultural heritage protection zone, a land parcel shall be provided with the infrastructure in the manner prescribed by respective legislation.

3. Buildings or structures shall be supplied with electricity, natural gas, water, drainage and discharge systems, communication lines and transport infrastructure in the manner prescribed by the legislation of Georgia.

4. In the case of issuing a construction permit, an administrative body issuing a permit shall send information determined by Article 103(3)(a-b) of this Code to the companies owning the electricity distribution network, natural gas distribution network, water supply distribution network (if any) and to the owner of the water discharge network (if a party issuing the construction permit and an owner of the water discharge network are different persons).  This paragraph does not apply to the municipality where the procedure for issuing the construction permit in electronic form is established.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 73 – Regulation of the supply of a land parcel and a building or structure with electricity, natural gas, water and water drainage

In the case of request by an interested person, a land parcel and a building or structure shall be supplied by an owner of the relevant network with electricity, natural gas, water and water discharge in accordance with the procedures provided for by the ordinances of the Georgian National Energy and Water Supply Regulatory Commission (GNERC) on the Approval of Procedures for Supply and Consumption of Electricity (Power), on the Approval of Procedures for Supply and Consumption of Natural Gas, and on the Approval of Procedures for Supply and Consumption of Drinking Water.

 

Article 74 – Regulation of a boundary zone on a land parcel

1. The goal of regulation of a boundary zone on a land parcel shall be to comply with the requirements for insolation, natural lighting, ventilation, fire safety, evacuation and landscaping.

2. There are two types of a boundary zone:

a) a public boundary zone;

b) an adjacent boundary zone.

3. Protection of an adjacent boundary zone shall not be necessary, if, under a development plan and/or a detailed development plan, or under the legislation of Georgia, it is mandatory or permitted to place a building or structure on the boundary of a land parcel.

4. The boundary zones shall be regulated by the main provisions. The main provisions shall include:

a) interrelation of the boundary zones and the procedure for calculation of distance between buildings or structures;

b) procedures for determining the parameters of a building or structure with respect to a boundary zone;

c) procedures for intrusion of parts of a building or structure into a boundary zone;

d) procedures for the placement of auxiliary buildings or structures in the boundary zone.

 

Article 75 – Preservation of areas necessary for water permeability on a land parcel

1. When issuing a construction permit, a municipality is obliged to establish the requirements which ensure the preservation of free areas necessary for water permeability in soil on a land parcel, taking into account the area determined by the minimum landscaping rate.

2. The landscaping rate of a land parcel shall determine the minimum share of the area of the territory of a land parcel that shall not to be covered with waterproof material, under which no building or structure and/or the parts thereof shall be located, and which shall be intended for ensuring water permeability and landscaping.

3. The preservation of free areas determined by paragraph 1 of this article shall also consider the facing of the surface of soil in such manner to allow the permeability of soil (water permeability).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 76 – Allocation of a parking lot on a land parcel

The matters relating to the allocation of a parking lot on a land parcel shall be regulated according to the main provisions. Exceptions and/or additional terms shall be established by a legal act of the Sakrebulo of a respective municipality.

 

Article 77 – General rules of fencing a land parcel

1. A land parcel shall be fenced in such manner (except for the temporary fencing of a construction site) to ensure the preservation of lighting, ventilation, aesthetic aspect of the appearance of a settlement  ,  and the protection of other public interests.

2. The terms of fencing of a land parcel established by the main provisions shall be based on the principles determined by paragraph 1 of this article.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Chapter IX – Main Requirements for Buildings or structures

 

Article 78 – Technical regulations and standards relating to the main requirements for buildings or structures

1. Main requirements for buildings or structures shall be established in accordance with this Code, technical regulations and standards.

2. During the drafting by the Government of Georgia of respective technical regulations relating to the requirements established by this chapter, the European standards – Eurocodes worked out by the European Committee for Standardization (CEN) with respect to the design, construction and operation of buildings or structures shall be taken into account, as well as some other international construction regulations and standards, where necessary.

3. During the drafting of the regulations and standards provided for by this article, the best international practice shall also be taken into consideration.

4. In the case of cultural heritage, during the drafting of the regulations and standards provided for by this article the requirements established by respective sectoral legislation shall also be taken into account.

 

Article 79 – General requirements for buildings or structures

1. A building or structure, in the period of its exploitation, shall comply with the function determined by the construction document (if any), as well as with the requirements for the protection of human health, environmental safety, security and amenities.

2. A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure its long life  .

3. During the reconstruction of a building or structure constructed before 3 June 2019, the requirements established by this chapter shall be met to the maximum extent possible.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 80 – Regulation of architectural parameters and aesthetic features of a building or structure

1. Architectural parameters and aesthetic features of a building or structure shall be established by an urban development plan and/or a legal act of the Sakrebulo of a municipality that aims to develop/maintain the development with high aesthetic value, and to raise the quality of living.

2. Architectural parameters and aesthetic features of a building or structure may be established both for the entire territory of a municipality, and its parts.

3. Non-compliance with the parameters and features determined by paragraph 1 of this article may serve as the grounds for refusing to grant a construction permit, if the parameters and features have been established before filing an application for obtaining a construction permit.

4. In individual areas and/or with respect to individual buildings or structures determined by a decision of the Sakrebulo of a municipality, which have high urban value and/or the architectural and aesthetic solutions of which is of high public interest, an architectural sketch and/or an architectural design of a new construction or of substantial reconstruction of a building or structure shall be selected by an open competition.

5. If an open competition is announced with respect to a new construction or an architectural sketch and/or an architectural design of substantial reconstruction of a building or structure, a person announcing the competition may establish new and/or detailed requirements with respect to the parameters and features provided for by paragraph 1 of this article.

6. The design which has been selected during an open competition (which has won the competition) shall constitute a prior decision on the issuance of a construction permit. During the issuance of a construction permit and/or the implementation of construction works, only minor changes may be made to the design.

7. Procedures for holding a competition determined by this article shall be established by a legal act of the Government of Georgia.

8. Aesthetic aspect of a building or structure shall not come in conflict with the principles which have been established by a formulated and valuable development, and at the same time, shall comply with contemporary requirements. The areas of high urban value and appropriate aesthetic parameters shall be regulated based on a legal act of the Sakrebulo of a municipality.

9. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

10. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 81 – Structural strength, stability and reliability of a building or structure

A building or structure shall be designed and constructed in such manner that that under the maximum design load in the period of its exploitation:

a) individual parts of the building or structure, their structural connections, and the foundation of the building or structure are not subject to structural failure  , and preserve strength;

b) the building or structure preserve stability and/or balance, and its deformation does not exceed the permissible limit;

c) the load-bearing structures and engineering systems of the building or structure are reliable throughout the period of their exploitation, especially, under seismic impact, and comply with the requirements established by respective technical regulations.

 

Article 82 – Compliance with fire safety

A building or structure shall be designed and constructed in such manner that during fire:

a) the strength and reliability are preserved for the building or structure;

b) the spread of fire and/or smoke from one part of the building or structure to other is minimised;

c) the spread of fire to the adjoining building or structure is minimised;

d) safe evacuation of people is possible, also fire is extinguished by fire and rescue divisions, and people and property are safe.

 

Article 83 – Keeping hygiene, protection of health and environment

A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure the compliance with the requirements of (if any) insolation of a building or structure, and the protection of the interests of dwellers  of a building or structure, neighbours and the hired in order to protect their health and provide natural illumination.

 

Article 84 –  Enforcement  of safety during the exploitation of a building or structure

1. A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure that during the exploitation human life and human health are not endangered. Special attention shall be paid to the matters relating to the damage of electrical wiring, the falling, collapse, explosion, dropping etc. of construction materials and products.

2. During the design and construction of a building or structure, the engineering and technical measures of civil security shall also be considered, which aim to safeguard the population from emergency situations, reduce the possible losses and destruction and provide the conditions which are necessary for promoting the rescue and other emergency works.

 

Article 85 – Ensure the possibility of the use of a building or structure and public space for persons with disabilities

1. A building or structure (except for an individual residential house) shall be designed and constructed in such manner to ensure the compliance with the terms established by the legislation of Georgia for persons with disabilities.

2. The requirement established by paragraph 1 of this article shall also apply to a land parcel attached to a building or structure determined by the same paragraph, as well as to the public space (parks, gardens, boulevards, small public gardens, streets, pavements, etc.).

 

Article 86 – Ensuring the protection from noise

A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure the compliance with the sound isolation norms (if any), and to use, in accordance with the norms applicable in Georgia in relation to noise, property by its occupants and/or persons located close to it, for its intended purpose, and to ensure appropriate conditions for their recreation and work.

 

Article 87 – Energy efficiency of a building

Maximum energy efficiency of a building shall be ensured by its rational layout in the development, proper orientation to the cardinal points, selection of the fencing design and parameters based on the thermos-technical calculations, proper thermal insulation of the fencing structures, based on the calculation of elements protecting from the sun, and the use of the equipment for heating, conditioning, lighting, ventilation and/or any other modern energy-efficient equipment.

 

Article 88 – Use of renewable energy in a building or structure

1. When designing and constructing a building or structure, the opportunity of using renewable energy shall be taken into account.

2. The use of renewable energy in a building or structure may include the following technical means:

a) the passive use of the solar energy;

b) the active use of the solar energy (solar-powered water-heating equipment, combined systems of hot water supply, solar light sensitive cells);

c) the use of the wind energy;

d) the systems of geothermal heating/cooling and hot water supply;

e) other systems which allow efficient use of renewable energy.

 

Chapter X – Main Requirements for the Quality of Construction Materials

 

Article 89 – The requirements for construction materials

1. Construction materials, when used reasonably and if the useful life is observed, shall not endanger human safety and health.

2. Main requirements for construction materials shall be established by technical regulations. During the working out of such regulations, the requirements established by this chapter shall be taken into account, as well as the characteristics determining the classes of buildings or structures according to their designation.

3. Construction materials shall be placed on the market in accordance with the legislation of Georgia.

 

Article 90 – Assessment of the compliance of construction materials

The compliance of construction materials shall be assessed in accordance with Chapter VIII of the Product Safety and Free Movement Code.

 

Article 91 – Information on the quality of construction materials

Information on the quality of construction materials shall be provided to consumers in accordance with Article 12 of the Product Safety and Free Movement Code.

 

Chapter XI – Terms and Conditions and Grounds for the Issuance of a Construction Permit

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 92 – Placement of a building or structure in the functional sub-zone intended for the development

1. In the functional sub-zone intended for the development, a building or structure that complies with the type of use allowed in the sub-zone shall be permitted.

2. The construction of a  building or structure relevant to the type of use permitted in a functional sub-zone under the main provisions, may not be allowed, if the building or structure, by its location, dimensions and functional purpose, comes in conflict with the specificity of the sub-zone and/or the principle of adherence to the interests of the adjacent zones.

3. The gross floor area ratio of a land parcel and/or gross floor area intensity ratio of a land parcel may be exceeded only in the cases provided for by Article 41(5) of this Code.

4. When implementing large-scale infrastructural projects, the requirements established by Articles 66-69 of this Code shall not apply. In such case, a respective municipality shall participate in the process of the issuance of a construction permit, also, the spatial planning and urban development plans (if any) of the municipality shall be taken into account observing the principle of combination of interests.

 

Article 93 – Legal grounds for carrying out the construction of a building or structure

1. The legal grounds for carrying out the construction of a building or structure shall be a building notice or a construction permit, except for the cases provided for by paragraphs 3 and 6 of this article.

2. When carrying out construction works that are not subject to obtaining a building notice or a construction permit, the requirements established by respective legislation shall be complied with.

3. Minor changes to a building or structure and/or to construction documents provided for by the legislation of Georgia does not require a building notice or a construction permit. Making such changes to buildings or structures and/or construction documents determined by the legislation of Georgia, which exceed the limits allowed after a minor change, shall require re-obtaining of the legal grounds determined by this article. The characteristics and parameters of those minor changes, the making of which do not require a construction permit or a building notice, shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

4. Construction subject to a notice, which has been initiated without the notice, shall be unauthorised construction. Unauthorised construction shall be also considered construction carried out in violation of the building notice, which does not comply with the characteristics of the building or structure of the class specified for the building notice.

5. In the case of extreme necessity (natural, man-made and/or any force majeure circumstance), an authorised public or municipal authority may carry out construction activities before obtaining a construction permit. In such case, the above authority shall, during or upon the completion of construction, apply an administrative body issuing a construction permit, on the basis of a grounded request, to issue of a construction permit. The matters related to simplified procedures for the issuance of a construction permit shall be regulated by an ordinance of the Government of Georgia.

6. For the purpose of elimination of offences in the field of construction, the works to be performed based on the instruction and/or assignment of an administrative body exercising public supervision over construction, and/or based on a court decision, does not require a building notice or a construction permit. In such case, the requirements established by technical regulations shall be followed.

7. The matters related to the issuance of a construction permit by a simplified procedure in the free industrial, economic and tourist zones, shall be regulated by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 94 – Construction of buildings or structures subject to the obligation to obtain a building notice or a construction permit

1. Construction of a building or structure of Class I, except for the cases established by this Code, shall be subject to a simple building notice.

2. Construction of a building or structure of Classes III-IV, except for the cases established by this Code, shall be subject to the obligation to obtain a construction permit.

3. For the construction of a building or structure of Class II within the administrative boundaries of a municipality or the part thereof, the Sakrebulo of the municipality may, instead of the obligation to obtain a construction permit, impose the obligation to provide a detailed building notice.

4. For the construction of a building or structure of Class I within the administrative boundaries of a municipality or the part thereof, the Sakrebulo of the municipality may, instead of the obligation to receive a simple building notice, determine the obligation to receive a detailed building notice or to obtain a construction permit.

 

Article 95 – General rule of building notice

1. A list of documents enclosed to a simple building notice and a detailed building notice, its content and the rule of coordination  of the construction shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

2. If the construction provided for by a building notice does not comply with the requirements established by the legislation of Georgia, the relevant administrative body shall be obliged to take a negative decision.

3. In the case of failure to respond to a building notice within the prescribed period, an applicant may commence construction under the building notice. After the expiry of the set period, a respective administrative body, in the case of request by the applicant for construction permit, shall issue a written consent within three working days after the request.

4. In the case determined by paragraph three of this article, the construction provided for by a building notice shall commence in accordance with the submitted documents and the applicable technical regulations. The submitted documents shall comply with the legislation of Georgia.

5. An applicant for construction permit may request a construction permit instead of a simple building notice or a detailed building notice. In such case, the applicant for construction permit shall submit to a respective administrative body the documents determined by Article 106(1) of this Code.

6. The term of validity of a building notice shall be one year after the delivery of the notice.

 

Article 96 – Classes of buildings or structures

1. In terms of human health, environmental protection, as well as the issuance of a construction permit and commissioning, buildings or structures shall be divided into five classes:

a) a building or structure of Class I – a building or structure with minor risk;

b) a building or structure of Class II – a building or structure with low risk;

c) a building or structure of Class III – a building or structure with medium risk;

d) a building or structure of Class IV – a building or structure with high risk;

e) a building or structure of Class V – a building or structure with increased technical risk.

2. A building or structure shall be assigned a certain class according to the functional designation and parameters of a building or structure to be constructed or demolished.

3. During the reconstruction, if the class of a building or structure increases or decreases, it shall be determined according to the final characteristics and parameters provided for by the permit documentation.

4. If a building or structure or a combination of buildings or structures have the characteristics and parameters determining various classes, such building or structure or a combination of buildings or structures shall be assigned a class according to the highest characteristics and parameters.

5. For the purposes of paragraph 4 of this article, a combination of buildings or structures involves the buildings or structures, for the construction of which the permit conditions shall be determined by a single act of a construction permit.

6. The characteristics defining classes of a building or structure, and types of construction shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 97 – Applicant for construction permit and holder of a construction permit

1. An applicant for construction permit shall be a person who plans to construct a building or structure of Classes I-IV and indents to provide a building notice or obtain a construction permit.

2. A holder of a construction permit shall be a person who holds the right to construct a building or structure of Classes I-IV. If the holder of a construction permit is changed, information on the fact of change shall be provided to an administrative body which issuing the construction permit. In such case, respective amendments shall be made to the construction permit.

3. At the final stage of issuing a construction permit, the applicant for the construction permit/holder of the construction permit may be the owner, user of the land parcel or a building or structure located or to be constructed on the land parcel , or of the part thereof, or a person authorised thereby, who has an interest in the development of the construction project.

4. If construction is planned on the land parcel or a building or structure privately owned by any other person or owned jointly, an applicant for construction permit shall additionally provide the consent of a respective owner and/or co-owner.

5. In the case of construction planned in a public space, an applicant for construction permit may be an interested person, if there is consent from an administrative body authorised to plan and/or manage the public space on initiating construction.

6. Construction of a building or structure on a street, square, bridge, pavement, tunnel and the passage between the land parcels shall be inadmissible (except for a building or structure of state importance), whereas the construction of such buildings or structures in a park, garden, small public garden, etc. that has no public or state importance of common use, shall be impermissible.

7. With respect to the establishment of terms of use of a land parcel for construction, or the agreement on an architectural design, an applicant for construction permit may be any interested person. The agreement of an architectural design on a land parcel shall not exclude the agreement on any other architectural design on the same land parcel. The matters relating to the establishment of terms of use of a land parcel for construction, and to the agreement of an architectural design shall be regulated by a legal act of the Government of Georgia.

8. An applicant for construction permit shall order the design of a building or structure to a duly qualified person participating in construction activities, if the criteria of such qualification are explicitly provided for by the legislation of Georgia.

9. A holder of construction permit shall ensure the performance of construction by a person with relevant qualification participating in construction activities, if the criteria of such qualification are explicitly provided for by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 98 – Person authorised to draft permit documentation

1. Any person may prepare the documents enclosed to the building notice for a building or structure of Class I. The person shall ensure the drafting of the documents enclosed to a building notice in accordance with the requirements set forth by the legislation of Georgia.

2. The right to work out an architectural sketch or an architectural design, structural and/or technological scheme and/or the part thereof, belonging to Classes II, III and IV shall be assigned, respectively, to an architect and a design engineer.

3. A person authorised to draft the permit documentation shall be responsible to ensure the compliance of the documentation drafted by him/her with the technical regulations.

4. The relations associated with the copyrights and related rights on architectural and structural designs shall be regulated in accordance with the legislation of Georgia.

 

Article 99 – Person authorised to carry out expert assessment of the permit documentation

1. Expert assessment of the permit documentation shall be performed by an accredited inspection authority and/or a certified expert in the cases and manner provided for by the legislation of Georgia.

2. An accredited inspection authority, a certified expert shall be a person with relevant insurance, whose competence is verified by a duly authorised body.

3. An accredited inspection authority and/or a certified expert shall issue a respective expert opinion, whereas, if necessary, a recommendation which is required for minimising the risks associated with construction or design activities.

4. An accredited inspection authority, a certified expert shall be entitled to carry out expert activities in accordance with the activities provided for by the legislation of Georgia.

5. An accredited inspection authority, a certified expert shall be responsible for the competence and accuracy of the opinions provided.

6. An applicant for construction permit shall reimburse an accredited inspection authority, a certified expert the amount determined for expert services even if an expert opinion is negative.

 

Chapter XII – Procedure for Issuance of Construction Permits

 

Article 100 – A body issuing a construction permit

An administrative authority with the power to issue an agreement on the building notice, or a construction permit shall be the executive body of a respective municipality or a legal entity under public law established by the municipality.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 101 – Stages for the issuance of a construction permit

1. A construction permit shall be issued in two stages, except for the case provided for by Article 108 of this Code (a 3-stage procedure):

a) stage I – approval of terms of use of a land parcel for construction;

b) stage II – issuance of a construction permit.

2. At each stage of the issuance of a construction permit, an independent administrative procedure shall be carried out.

3. Unless the precondition determined by Article 102(1) of this Code exists, an applicant for construction permit may request the initiation of the administrative procedure established for the following stage only within the terms prescribed by an individual administrative and legal act issued at stage I of the issuance of the construction permit.

 

Article 102 – Special rule of issuance of a construction permit

1. For a land parcel to which a detailed development plan applies, the completion of stage I of the issuance of a construction permit determined by this Code shall not be necessary. In such case, the terms for use of a land parcel for construction shall be determined by a detailed development plan.

2. If a detailed development plan determined by paragraph 1 of this article is not available, the administrative procedure established for stage I of the issuance of a construction permit shall be initiated.

3. Before the issuance of a construction permit, an applicant for construction permit may request the approval (a 3-stage procedure) of an architectural design in compliance with the procedures prescribed by Article 108 of this Code.

4. When applying an architectural design of buildings or structures of Classes II, III and IV to another territory, (except for the territory of the cultural heritage protection zone) unless it contravenes the formulated nature of the development, a construction permit may be issued through a simple administrative procedure, based on the terms of the use of a land parcel for construction, which shall not exceed 10 working days. Based on an additional geological report and the design of foundation, if necessary, relevant changes may be made to the construction documentation.

 

Article 103 – Grounds for issuing the terms of the use of a land parcel for construction, and their main content

1. The terms of  the  use of a land parcel for construction shall be issued in the cases determined by Articles 67and 68 of this Code.

2. The terms of the use of a land parcel for construction shall reflect the requirements established by the legislation of Georgia for drafting the permit documentation.

3. The terms of the use of a land parcel for construction shall include:

a) an extract from the Public Registry and the cadastral data on a land parcel;

b) the main requirements for the development of a land parcel and/or a building or structure;

b.a) the type of use;

b.b) the main parameters of the development;

b.c) the type of the development;

b.d) the conditions for the determination of the placement of a building or structure on a land parcel (including the development boundaries and/or statutory building lines) and of the maximum height, and where necessity, the number of floors in a building;

b.e) the functional profile of a building;

b.f) information on the planned landscaping, which describes the proposed landscaping design (except for individual residential houses);

b.g) an expert's opinion on the description and quality assessment of the green plant(s) on the land parcel and the topographical plan, on which green plants are marked according to the numbers assigned by the expert's opinion (except for the functional zone in which the minimum landscaping rate is not determined);

c) other requirements prescribed by the legislation of Georgia.

4. The matters determined by paragraph 3 of this article shall be regulated by a legal act of the Government of Georgia.

5. The terms of the use of a land parcel for construction may require the repair and/or reconstruction of the existing main infrastructural networks and transport lines may be requested, if the planned construction entails their extension and/or damage.

6. The requirement provided for by paragraph 5 of this article shall be reflected in the terms of construction permit with respect to the implementation of which the rules established by Articles 72 and 73 of this Code shall apply.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 104 – Administrative procedures with respect to the approval of the terms of the use of a land parcel for construction

1. An administrative authority issuing a construction permit shall take a decision on the approval of the terms of the use of a land parcel for construction in accordance with the administrative procedures established by Chapter VI of the General Administrative Code of Georgia.

2. A decision on the approval of the terms of the use of a land parcel for construction shall be taken within 10 working days after the receipt of an application, except for the case provided for by Article 109 of this Code.

3. An applicant for construction permit shall file an application to an administrative authority issuing a construction permit. The application shall comply with the requirements established by Article 78 of the General Administrative Code of Georgia.

4. All necessary documents provided for by the legislation of Georgia shall be attached to the submitted application.

5. Procedures provided for by Article 83 of the General Administrative Code of Georgia shall apply to the establishment of the compliance of the submitted application and the enclosed documents with a list determined by the legislation of Georgia, and to the identification of the deficiency in the above application and documents.

6. If longer period is required for the establishment of the circumstances which are essential to a case, as compared to the period determined for administrative procedures under paragraph 2 of this article, an administrative authority issuing a construction permit may take a grounded decision on the extension of the period for administrative procedures by not more than three months, before the expiry of the initial period.

7. If a decision is not taken within the period provided for by the legislation Georgia, the terms of the use of a land parcel for construction that has been applied for, shall be deemed approved in accordance with the standards determined by the legislation of Georgia for the respective project. After the expiry of the specified period, an administrative body shall issue the terms of the use of a land parcel for construction upon request, but within no later than three working days, provided that such terms comply with the requirements determined by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 105 – Validity of the terms of the use of a land parcel for construction

The validity of the terms of the use of a land parcel for construction shall be three years following their approval, before the commencement of stage II of the permit procedures.

 

Article 106 – Documents enclosed to an application for obtaining a construction permit

1. An application for permit shall include:

a) information on the ownership of a land parcel and a building or structure (if any);

b) an administrative and legal act on the approval of the terms of the use of a land parcel for construction, or information on a detailed development plan;

c) results of the prefeasibility survey;

d) a detailed architectural design;

e) a plan of construction organisation;

f) preliminary decision (if any);

g) engineering-geological survey, a structural scheme and/or design, and where necessary, a technological scheme and/or design as well;

h) in the cases provided for by the legislation of Georgia, an opinion of an accredited inspection authority and/or a certified expert on an architectural design, engineering-geologic survey, structural scheme / design, and where necessary, on the technological scheme/design;

i) a document certifying the payment of a permit fee;

j) photographs describing a notice board;

k) landscaping design (if there is a detailed development plan – a landscaping design agreed within the framework of the plan), in which the area determined by the minimum landscaping rate, the type and characteristics of the plants (including age, circumference, height), the date of completion of the landscaping design, the person responsible for the maintenance of plants must be mentioned; also, the image of the landscaping project shall be given in the form of a photomontage (except for architectural designs of individual residential houses and those buildings or structures, the agreement of which is requested in the functional area of the land parcel, in which the minimum landscaping rate is not determined);

l) photographs describing an additional notice board, on which information on the use of the area determined by the minimum landscaping rate on the construction site, and the main aspects and parameters of the landscaping design shall be specified.

2. The requirements with regard to the documents provided for by paragraph 1 of this article shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

3. The documents determined by paragraph 1(b) of this article shall not be requested, if the planned construction does not entail the change in main parameters of the development and in the type of the use of an existing building or structure. In such case, the requirements established by Article 85 of this Code shall apply.

4. In the case of a 3-stage procedure, an individual administrative and legal act on the approval of an architectural design adopted based on Article 108 of this Code shall be provided in addition to the documents determined by paragraph 1 of this article. In such a case, the documents provided for by paragraph 1(b), (c), (f) and (h) of this article shall not be required.

5. If obtaining a construction permit is associated with such construction involving activities that require the environmental impact assessment procedures, an applicant for construction permit shall apply to the legal entity under public law called the National Environmental Agency under the Ministry of Environmental Protection and Agriculture of Georgia for taking a respective decision. In such case, the applicant for construction permit shall submit the above decision to an administrative authority issuing a construction permit, in addition to the permit documentation provided for by this article.

6. An application for permit shall also include information on the technical regulations and/or standards applied during the drafting of permit documentation.

7. A detailed list and content of the documents to be provided for obtaining a construction permit for a building or structure of Classes II-IV shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

8. By a decision of the Sakrebulo of a municipality, the permit documentation or the part thereof may be submitted electronically.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1447 of 17 March 2022 – website, 24.3.2022

Law of Georgia No 2738 of 5 April – website, 18.4.2023

 

Article 107 – Administrative procedures with respect to the issuance of a construction permit

1. A construction permit shall be issued on the basis of simple administrative procedures established by Chapter VI of the General Administrative Code of Georgia.

2. Procedures provided for by Article 83 of the General Administrative Code of Georgia shall apply to the establishment of the compliance of a submitted application and the enclosed documents with a list determined by the legislation of Georgia, and to the establishment of defects in the above application and documents.

3. An administrative body issuing a construction permit shall take a decision on the issuance of or refusal to issue a construction permit within 20 working days, except for the case provided for by Article 109 of this Code. In the case of a 3-stage procedure, a decision on the issuance of or refusal to issue a construction permit shall be taken within five working days.

4. If for the establishment of circumstances essential to a case, it is necessary to apply the period that exceeds the period determined for administrative procedures as provided for by paragraph three of this article, an administrative authority issuing a construction permit shall be authorised to take a grounded decision on the extension of the period for administrative procedures by not more than 20 working days, whereas in the case of the cultural heritage protection zone, by not more than 30 working days, before the expiry of the initially determined period.

5. An expert opinion shall include the method of conducting the examination and the notes, and, in the case of a positive expert opinion – its justification. The final expert opinion shall be explicitly positive or negative. In the event of a negative expert opinion, the administrative body issuing the construction permit is obliged to make a decision on the refusal to issue the construction permit.

6. In the case of grounded suspicion with respect to the positive expert opinion, an administrative authority issuing a construction permit shall be entitled to request explanation from a body/person carrying out the expert examination, or to an alternative body/person. In the case of the wrong expert opinion, the matter of bringing charges against the expert shall arise in accordance with the respective agreement and the legislation of Georgia.

7. If a positive or a negative decision on the issuance of a construction permit is not taken within the period determined by the legislation of Georgia, the permit shall be deemed issued.

8. The Sakrebulo of a municipality shall be authorised to establish simplified procedures for the issuance of a construction permit, and the amount of fees thereof.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 108 – Administrative procedures with respect to the approval of an architectural design  .

1. An administrative authority issuing a construction permit shall take a decision on the approval of an architectural design through the simple administrative procedures established by Chapter VI of the General Administrative Code of Georgia.

2. For the approval of an architectural design, an applicant for construction permit shall file an application to an administrative body issuing a construction permit. The application shall comply with the requirements established by Article 78 of the General Administrative Code of Georgia. The following shall be enclosed to the application:

a) an architectural design;

b) the documents determined by Article 106(1) (b), (c), (f), (h), (k) and (l) and Article 106(5) of this Code.

3. A decision on the approval of an architectural design shall be taken within 17 working days except for the case provided for by Article 109 of this Code.

4. To establish the compliance of the submitted application and the enclosed documents with a list determined by the legislation of Georgia, and the defects in the above application and documents, the procedures provided for by Article 83 of the General Administrative Code of Georgia shall apply.

5. If a decision on the approval of an architectural design is not taken within the period prescribed by paragraph 3 of this article, the architectural design shall be deemed approved.

6. Validity of the approved architectural design shall be five years after its approval, before the commencement of stage III of the permit procedures.

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 109 – Participation of another administrative authority in the administrative procedures with respect to the issuance of a construction permit

1. An administrative authority issuing a construction permit may, within the period determined by Article 84 of the General Administrative Code of Georgia, engage, where necessary, another administrative authority in the administrative procedures (including in a 2-stage procedure) relating to the approval of the terms of the use of a land parcel for construction, or in the process of the approval of an architectural design.

2. Another administrative authority shall take a decision on the matter relating to the approval of the terms of the use of a land parcel for construction within not later than 20 working days after filing a relevant application, and shall submit the decision to an administrative authority issuing a construction permit. The period determined by this article shall not be included in the period determined by Article 104(2) of this Code.

3. Another administrative authority shall examine the compliance of an architectural design with the terms of the use of a land parcel for construction within 10 working days, and shall draft an appropriate report, which shall be submitted to an administrative authority issuing a construction permit. The period shall not be included in the period determined by Article 107(3) and Article 108(3).

 

Article 110 – Participation of an interested person in administrative procedures with respect to the issuance of a construction permit

1. In order to timely provide information on the commencement of individual stages of the issuance of a construction permit to an interested person, a notice board shall be placed at the public boundary zone of the construction site three calendar days before the commencement of administrative procedures.

11. Within 10 days from the issuance of the permit under the set procedures, a permit holder shall place another, additional notice board next to the existing notice board, on which information on the use of the area determined by the minimum landscaping rate on the construction site, the main aspects and parameters of the landscaping design (except for architectural designs of individual residential houses and buildings or structures, the agreement of which is requested in the functional area of the land parcel, in which the minimum landscaping rate is not determined) shall be specified, in particular:

a) the area determined by the minimum landscaping rate;

b) the date of approval of the landscaping design;

c) the type and characterization of green plants to be cultivated (including the age, circumference and height);

d) date of completion of landscaping design;

e) information on persons responsible for the maintenance of the grown green plants

f) duration of the maintenance of the grown green plants;

g) a model and/or image of the agreed landscaping design in the form of a photomontage.

2. An interested person whose lawful interests are directly and immediately affected by the planned construction, shall be engaged in the administrative procedure in accordance with Article 95 of the General Administrative Code of Georgia.

3. An administrative authority shall allow an interested person to review the submitted application for construction permit, and the enclosed documents within the reasonable period.

4. An interested person may provide evidence, as well as file motions requesting the investigation of the circumstances of the case, in compliance with the requirements established by Article 98 of the General Administrative Code of Georgia.

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 111 – Entry into force and validity of a construction permit

1. A construction permit shall be issued with a reasonable validity determined by the construction organisation project.

2. A construction permit shall enter into force from the moment a notification on the issuance of a construction permit is delivered to /is read by an applicant.

3. A notification on the issuance of a construction permit shall be sent by an insured letter, through an official web-site or technical means (phone and/or e-mail).

4. An administrative authority issuing a construction permit shall take a decision on the means to be used for sending to an applicant a notification on the issuance of a construction permit.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 112 – New construction permit, issuance of a construction permit in the case of unauthorised construction, making changes to a construction permit

1. If construction is not completed and/or the requirements of the construction documents are violated after the expiry of the validity of a construction permit, a holder of the construction permit shall apply to an administrative authority issuing a construction permit with a request to issue a new construction permit.

2. If unauthorised construction is undertaken which complies with the requirements established by the legislation of Georgia, an administrative authority issuing a construction permit may, based on the application of an interested person, review the matter relating to the issuance of a construction permit.

3. To an application determined by paragraph 1 of this article shall be enclosed a schedule of construction necessary for carrying out the remaining works, information on the reasonable period required for the completion of construction, in the case of violation of the requirements of the construction documents, a receipt confirming the payment of relevant fine, a new document (receipt) confirming the payment of fees for obtaining a construction permit, and in the case of the necessity of making changes to the architectural design, also the adjusted architectural design. In such case, an administrative authority issuing a construction permit shall issue a permit in the manner determined by this Code.

4. In the case provided for by paragraph 2 of this article, an applicant shall provide a receipt confirming the payment of a respective fine, an expert opinion on the compliance of the completed construction with technical regulations, and the drawings of measurement or an architectural design of the existing building.

5. Changes to a construction permit may be made, if a person requests the extension of the validity of the construction permit and if no such construction works have been carried out on the construction site which shall require a new construction permit.

6. In the case provided for by paragraph 5 of this article, a holder of construction permit shall, before the expiry of the validity of the permit, file to an administrative authority issuing a permit, an application requesting the extension of the validity of the construction permit. The application shall be attached by a schedule of construction necessary for carrying out the remaining works, as well as information on the reasonable period requested for the completion of construction in accordance with the schedule. In such case, a relevant change shall be made to a construction permit.

7. The matter of making such changes to the construction documents that do not require a new construction permit, as well as the matters relating to the issuance of a construction permit shall be regulated by a legal act of the Government of Georgia.

Note:

1. If construction works are carried out in a cultural heritage protection zone, or works/rehabilitation are  /  is  carried out on an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city Municipality but the period of validity of the construction permit/the permit for carrying out works/rehabilitation on the immovable cultural property has expired and the construction/rehabilitation has not been completed, and/or the requirements under the construction documentation have been violated or an unauthorised construction has been carried out, which complies with the requirements established by the legislation of Georgia, the administrative body carrying out public supervision over construction shall, before the construction offence case is initiated, fix a period of 90 days for the offender to obtain the appropriate consent/permit or to remedy the violation. This period may be extended for not more than one month if the offender has submitted, during this period, the appropriate application to the administrative body issuing the construction permit and the said body has not made the decision.2. Where so provided for by paragraph 1 of this note, when an application for the appropriate consent/permit is submitted to the administrative body issuing the construction permit  ,  a document  (receipt) confirming the payment of the related fine defined by paragraphs 3 and 4 of this article shall not be required.

3. Paragraphs 1 and 2 of this note shall apply to the construction of a new building or structure or to the construction carried out for increasing the dimensions of an existing building or structure if the increased area of the new building or structure, or the area increased as a result of the construction carried out for increasing the dimensions of an existing building or structure does not exceed 10 square meters.

Law of Georgia No 4279 of 13 June 2024 – website, 27.6.2024

 

Article 113 – Preliminary decision

1. A preliminary decision is an approval of the architectural sketch (concept of construction) drafted by an administrative authority issuing a construction permit with respect to the construction of a building or the part thereof, planned based on an administrative and legal act.

2. A person shall have a lawful reliance to a preliminary decision, unless there are the grounds provided for by Article 9(2) of the General Administrative Code of Georgia.

 

Article 114 – Filing an application on a preliminary decision

1. Any person may request a preliminary decision.

2. An application for a preliminary decision and the enclosed documents shall contain such details that provide an actual opportunity for taking the decision. A list of the above documents shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

 

Article 115 – Term of validity of a preliminary decision and procedures for taking a preliminary decision

1. The validity of a preliminary decision shall be five years after taking such decision.

2. Procedures for taking a preliminary decision shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

3. A preliminary decision shall not be taken if there are no terms of the use of a land parcel for construction or a detailed development plan.

 

Article 116 – Inadmissibility of the suspension of validity of a construction permit, and a rule of exception

1. Validity of the right (of an individual administrative and legal act) to carry out construction that has been obtained based on a construction permit or a building notice, shall not be suspended due to the filing of an administrative appeal, or appeal before a court.

2. An authorised administrative body or a court may, by the request of an interested party, suspend the validity of an individual administrative and legal act or the part thereof, if there is a grounded suspicion with respect to the legality of the appealed act or if the urgent enforcement of the act substantially damages the interested party or makes the protection of the lawful right or interest of the above party impossible.

3. In the case provided for by paragraph 2 of this article, a body taking a decision shall determine a reasonable period for suspending the validity of the appealed act.

 

Chapter XIII – Construction Supervision

 

Article 117 – Types of construction supervision

1. The following shall be the types of construction supervision:

a) the public supervision over construction;

b) the technical supervision over construction;

c) the supervision over construction safety.

2. The public supervision over construction shall be carried out by a municipality, the technical supervision over construction shall be exercised by an accredited inspection authority and/or certified expert (in addition, on projects implemented by Tbilisi City Municipality – a legal entity established by Tbilisi City Municipality), whereas the supervision over construction safety shall be exercised by the duly qualified person as provided for by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 118 – Public supervision over construction

1. The public supervision over construction shall be the supervision exercised over the compliance with the construction/permit terms, the terms of construction safety, commissioning of a building or structure and other requirements established by the legislation of Georgia, as well as the identification of an unauthorised construction or the construction undertaken in violation of the legislation of Georgia, and the provision of adequate response.

2. The administrative body carrying out public supervision over construction shall a person determined by the representative body of a municipality.

3. During the technical supervision over construction exercised by a party exercising the technical supervision over construction, an administrative body exercising the public supervision over construction shall exercise the public supervision over construction:

a) randomly;

b) based on a risk analysis;

c) based on an appeal of an interested person and/or the application by an accredited inspection authority and/or a certified expert.

4. An administrative authority exercising public supervision over construction shall exercise, annually, public supervision of 10% of the total number of those buildings or structures belonging to Classes III and IV for the construction of which it issued construction permits in the previous year.

5. An administrative authority exercising public supervision over construction may have an unrestricted access to a construction site, and examine it, also request the persons responsible for construction the documents relating to the construction site, including the documents confirming the compliance with the requirements established by the technical regulations.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 119 – Technical supervision over construction

1. The technical supervision over construction shall be exercised by an accredited inspection authority and/or a certified expert. The accredited inspection authority shall be a person determined by the Product Safety and Free Movement Code of Georgia, exercising supervision over construction in the manner determined by this Code, and any other legislative and subordinate normative acts of Georgia. The certified expert shall be a person determined by the legislation of Georgia who, based on a respective certificate, exercises supervision over construction in the manner determined by this Code and any other legislative and subordinate normative acts of Georgia.

11. Technical supervision over the construction of projects implemented by the Tbilisi Municipality shall be carried out, in addition, by a legal entity established by the Tbilisi Municipality.

2. An accredited inspection authority, a certified expert shall be entitled to exercise technical supervision only over such activity for which it has been accredited or certified.

3. The exercising by a holder of construction permit of technical supervision shall consider the control during the construction over the compliance with the requirements established by the construction documents.

4. A holder of construction permit for buildings or structures of Classes I and II shall be entitled, and a holder of construction permit for buildings or structures of Classes III and IV shall order an accredited inspection authority and/or a certified expert, based on a respective agreement, to carry out the inspection of the construction site. The accredited inspection authority, the certified expert shall notify thereof the authority exercising public supervision over construction.

5. If, in the process of construction of a building or structure of Class I and/or Class II, a holder of construction permit does not designate a technical supervisor of construction, he/she shall be directly responsible for compliance with the requirements established by the construction documents in the process of construction.

6. A party exercising technical supervision over construction shall be responsible for the accuracy of the work performed and for the authenticity of information reflected therein. The party exercising technical supervision over construction is obliged to keep the documents that reflect the construction process. Procedures for maintaining such documents shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

7. An accredited inspection authority, a certified expert are obliged to:

a) have the relevant professional liability insurance for obtaining the right to inspect a construction object;

b) submit to a relevant authority exercising public supervision over construction respective documents on the completion of individual stages of construction;

c) be fully responsible for the damages to a holder of the construction permit;

d) be liable for the accuracy of documents drafted by it in accordance with the legislation of Georgia.

8. The matters relating to the inspection of a construction site by an accredited inspection authority and a certified expert, as well as the insurance of their liability shall be regulated by an ordinance of the Government of Georgia.

Note: the obligation to submit the milestone report as provided for by paragraph 7 (b) of this article shall not apply to the construction of an individual residential house.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 120 – Checking the compliance of the documents submitted to the body exercising public supervision over construction with the terms of construction/permit

1. Within 15 working days (except for linear structures, and in the case of a linear structure – within five working days) after an accredited inspection authority and/or a certified expert provides a positive opinion on the completion of individual stages of construction, the body exercising public supervision over construction shall be authorised to verify the compliance of the documents covering respective stage with the construction/permit terms. After the expiry of the period, the above stage of construction shall be deemed delivered.

2. If the body exercising public supervision over construction finds the deficiency in the submitted report, or the incompliance of the documents reflecting the relevant construction stage with the construction/permit conditions, the said stage shall not be deemed completed. The cause(s) of failure to complete a construction stage shall be notified to a holder of construction permit in writing, within the period specified by paragraph 1 of this article. In such case, the body exercising public supervision over construction shall, for the purpose of eliminating the deficiency or bringing the documents reflecting the relevant construction stage in line with the construction/permit conditions, prescribe a reasonable period for the holder of construction permit. The failure to eliminate the deficiency within the said period shall be deemed the violation of the permit conditions.

3. At the last stage of construction, the stage may be completed and a building or structure may be put into exploitation on the basis of a single application, within 10 working days of the request by a holder of construction permit, unless otherwise provided for by the legislation of Georgia.

4. In the case of the construction of an individual residential house of Class II, a holder of the construction permit shall be entitled, and in the case of the construction of individual residential houses of Classes III and IV, a holder of the construction permit is obliged to submit to the authorised body an assessment of the construction works carried out by an accredited inspection body and/or a certified expert regarding the compliance of the conducted construction works with the permit terms, in order to prove the suitability of putting a building or structure into exploitation. If a holder of the construction permit does not appoint a technical supervisor over construction in the process of construction of a Class II individual residential house, he/she shall be responsible for submitting to the authorised body an assessment of the compliance of the construction works with the permit terms in order to prove the suitability of putting Class II individual residential house into exploitation.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 121 – Construction safety supervision

1. In the process of construction of buildings or structures of Classes III and IV, a holder of construction permits, or a person carrying out construction shall designate a person responsible for the construction safety. If in the process of construction of buildings or structures of Classes I or II, the holder of construction permits does not designate a supervisor over construction safety, he/she shall supervise construction safety himself/herself.

2. A person responsible for construction safety shall be a duly qualified person determined by the legislation of Georgia to permanently inspect the compliance with the safety rules and standards in the process of construction by specialists engaged in construction, and in the case of their violation, to notify the body exercising public supervision over construction to take measures determined by the legislation of Georgia.

3. During the construction all technical means shall be used as per requirements of construction safety rules and standards.

 

Chapter XIV – Administrative Proceedings Relating to the Hearing of Cases on Offences in the Field of Construction and Enforcement Instruments

 

Article 122 – Concept of an offence and an offender in the field of construction

1. An offence in the field of construction is an action provided for by Chapter XV of this Code, and the administrative proceedings with respect to the hearing of the case related to such offence shall be conducted as provided for by the said Chapter.

2. For the purposes of Chapters XIV and XV of this Code, an offender in the field of construction may be:

a) a holder of construction permit

b) a person carrying out unauthorised construction;

c) an owner or a user of a building or structure and/or a land parcel for construction, if a person carrying out construction cannot be identified;

d) during unauthorised construction, if a land parcel is the property of the State and/or a municipality, a person carrying out unauthorised construction, whereas, if such person cannot be identified, a user of the land parcel;

e) an owner of a building or structure the damage rate of which immediately endangers human life and/or health, except for a building having the status of a cultural and/or architectural monument, for the reconstruction and/or demolishing of which the owner has applied to a relevant body and failed to obtain the required permit.

3. If a person who, based on an order, has been and/or would have been instructed to bring the unauthorised construction in line with the legislation of Georgia, has died, the obligation to perform such instruction shall be transferred to an owner and/or a user of a relevant building or structure and/or a land parcel allocated for construction. In the case of reorganisation of a legal entity, the obligation to perform the said instruction shall be transferred to its legal successor (if any).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 123 – Administrative proceedings with respect to an offence in the field of construction

1. Except for the cases provided for by paragraph 2 of this article, the body exercising public supervision over construction shall start administrative proceedings by issuing an instruction to an offender, which shall represent a comment given to the offender in relation to the incompliance and a request that shall determine a reasonable period within which the offender shall comply with the terms determined by the instruction in order to eliminate the offence in the field of construction.

2. The administrative proceedings relating to an offence in the field of construction shall be initiated by drafting an act of inspection:

a) in presence of an offence provided for by Article 136 of this Code;

b) where an order on imposing a fine for an offence is approved;

c) where the amount of fine imposed on an offender is tripled;

d) where a milestone protocol has not been submitted as per procedures;

e) in the case of the failure to file to an authorised body an application within the specified period for putting a construction project into exploitation the construction of which has been completed;

f) if an offender, based on his/her application, acknowledges the offences at the construction site and requests the taking of measures determined by law;

g) in presence of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation territory or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city Municipality.

[g) in presence of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the territory defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation territory or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality.  ( Shall  become effective  from 1 September 2026)]

3. Where an offence is committed in the field of construction, based on a grounded motion of an offender, an act of inspection may be drafted before the expiry of the period determined by the instruction, which shall be specified in the act of inspection.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 124 – Issuing an instruction for a construction offence and drafting an inspection act  

1. The body exercising public supervision over construction shall have the authority to give an instruction to:

a) submit construction documents and/or eliminate an offence;

b) prohibit the use of construction materials, items and structures on a construction site, if they fail to comply with the specified requirements;

c) correct the violated rules established by the construction organisation project.

2. Instructions on the elimination of an offence shall be issued for a reasonable period.

3. After the expiry of the period specified by the instruction, the body exercising public supervision over construction shall, within not more than seven calendar days, verify the fulfilment of the instructions, draft an act of inspection and include information on the fulfilment or non-fulfilment of the instructions therein.

 

Article 125 – Order on imposing a fine on an offender in the field of construction

1. The body exercising public supervision over construction shall, within two months after the drafting of an act of inspection, issue an order in relation to the case of an offence in the field of construction.

2. In presence of motivated grounds, the period of issuing an order may be extended for not more than two months.

21. The offender shall be notified of the place, date and time of the official examination of the case and the identity of an official examining the case, except for an offence in the field of construction provided for by Article 138 of this Code.

3. In the case of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the territory determined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality, the body exercising public supervision over construction shall, immediately after the drafting of an act of inspection, issue an order on the imposition of a fine.

[3. In the case of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the territory defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality, the body exercising public supervision over construction shall, immediately after the drafting of an act of inspection, issue an order on the imposition of a fine.  (Shall  become effective  from 1 September 2026   )]

4. If an offence is specified in an act of inspection, the body exercising public supervision over construction shall issue an order on imposing a fine on the offender in the field of construction.

5. The body exercising public supervision over construction shall issue an order on the termination of the proceedings on the offence in the field of construction, if:

a) an instruction has been followed and the offences have been eliminated;

b) an administrative body issuing a construction permit has taken a decision on the legalisation of the project;

c) there are no grounds for issuing an order specified by paragraph 4 of this article or Article 127(2) of this Code;

d) an instruction has not been fulfilled in time, however, an offence has been eliminated before issuing an order, except for an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality.

[d) an instruction has not been fulfilled in time, however, an offence has been eliminated before issuing an order, except for an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality.  (Shall   become effective  from 1 September 2026)]

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 126 – Procedures for the payment of a fine by an offender in the field of construction, and for the imposition of a fine on the offender in the field of construction

1. An offender in the field of construction shall pay an imposed fine within 30 calendar days after the delivery of an order on imposing a fine for an offence in the field of construction. The amount of fine shall be transferred to a respective budget in the manner determined by the Budget Code of Georgia.

2. In the case of non-payment of the fine (except for a tripled fine provided for by paragraph 3 of this article) within the set time frame, a fine shall be imposed on an offender in the field of construction in the amount specified in the order on the imposition of a fine on an offender, after the expiry of the time frame specified by paragraph 1 of this article.

3. In the case of failure to eradicate the legal grounds for the imposition of a fine, in every three months after its imposition, an offender in the field of construction shall be imposed a fine which is triple the amount of the fine imposed last, which may be imposed on an offender for not more than three times, except for the case provided for by Article 1321(4) of this Code.

4. An order provided for by this article shall be enforced in accordance with the Law of Georgia on Enforcement Proceedings.

5. The payment of a fine by an offender in the field of construction shall not release the offender in the field of construction from the obligation to eliminate the offence.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5706 of 5 February 2020 – website, 10.2.2020

 

Article 127 – Order on the suspension of an authorised construction or construction carried out in violation of the permit terms and/or on the demolishing of the construction carried out in violation of law

1. The body exercising public supervision over construction may suspend construction fully or partially, if it is an unauthorised construction or it is carried out in violation of the permit terms and it cannot be eliminated without suspending the construction.

2. The body exercising public supervision over construction may:

a) issue an order on a complete or partial demolition of buildings or structures constructed in violation of the legislation of Georgia;

b) without giving instructions, issue an order on the demolition of the unauthorised construction, if a person carrying out the unauthorised construction cannot be identified, and a land parcel is in the property of the State and/or a municipality;

c) issue an order on the demolition of the unauthorised construction, if a person carrying out the unauthorised construction has been identified and a land parcel is in the property of the State and/or a municipality.

3. The body exercising public supervision over construction may, along with the order determined by Article 125(4) of this Code, take the decisions provided for by paragraphs 1 and 2 of this article.

4. The order provided for by paragraphs 1 and 2 of this article shall be issued within the time frame determined by Article 125(1)-(3) of this Code.

5. The order of the body exercising public supervision over construction shall contain information on possible criminal liability in case of non-suspension of the said construction.

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

 

Article 128 – Procedures for consulting a decision made by a superior administrative body on the basis of the review of an instruction, act of inspection, order, notification and an administrative appeal, for the suspension of the flow of period determined by the instruction, and for appealing the order

1. An instruction, an act of inspection or an order in relation to an offender in the field of construction shall be consulted officially on the construction site. If the offender is absent from the construction site or he/she refuses to consult the relevant act/acts, the posting of the act/acts in a visible place of the construction site shall be considered as being consulted.

11. Based on the review of the administrative appeal against the order in relation to the offender in the field of construction, the decision made by a superior administrative body shall be officially consulted at the address specified in the administrative appeal. If an offender in the field of construction is not present at the address specified in the administrative appeal or refuses to consult the said decision, an offender in the field of construction shall be deemed to have consulted the decision in the following circumstances:

a) p  lacing the decision in a visible place of the construction site

b) placing the decision on the official website of the City Hall of the relevant municipality.

12. In the case provided for by paragraph 11(a) of this article, when the decision made by the superior administrative body based on the examination of the administrative appeal is placed in a visible area of the construction site, the date of its placement shall be specified, which shall be confirmed through the preparation of the protocol by the authorised person.

13. In the case provided for by paragraph 11 of this article, only the title and operative part of the decision made by the superior administrative body based on the review of the administrative appeal shall be placed in a visible area of the construction site and on the official website of the City Hall of the relevant municipality. When placing the information on the said website, the date of its placement shall be specified. The information shall be kept for a reasonable period of time.

14. If, in the case provided for by paragraph 11 of this article, an offender is not present at the address indicated in the administrative appeal submitted against the order, or refuses to consult the relevant decision which was made based on the examination of the administrative appeal, in order to inform the relevant person(s) of the decision made by the superior administrative body, the appropriate body of the respective municipality shall place the said decision both in a visible area of the construction site and on the official website of the City Hall of the respective municipality. The decision made by the superior administrative body based on the examination of the administrative appeal shall be deemed to have been consulted by an offender on the seventh day of its placement in a visible area of the construction site or on the official website of the municipality. If the time of placing the said decision in a visible place of the construction site and the time of posting it on the official website of the City Hall of the municipality do not coincide, the 7-day period for submitting the decision shall start counting from the later placement.

15. If the telephone number and/or e-mail address of the author of the appeal is specified in the administrative appeal against the order in the case provided for by paragraph 11 of this article, on the basis of the decision of the superior administrative body, the relevant person/persons can be sent a short text message via their telephone numbers regarding the decision made and/or such decision may be sent to the relevant person/persons via e-mail. In accordance with this paragraph, the  sending of the relevant information via telephone or an email shall not be deemed to have consulted the decision.

2. For the purposes of paragraphs 1 and 11 of this article, a visible area of a construction site shall be:

a) a notice board;

b) a building temporarily placed on the construction site;

c) the security fence enclosing the construction site;

d) a facade of a construction project;

e) in the case of construction of an apartment house  – also the entrance door of the apartment house.

3. An order issued by the body exercising public supervision over construction may be appealed within 15 calendar days after being introduced, in accordance with the procedures provided for by the legislation of Georgia.  In addition, the appeal against the order of the body exercising public supervision over construction activities shall not suspend its execution in the part of suspension of construction or dismantling.

4. The appealing of the orders provided for Article 127(2)(b) and (c) of this Code shall not suspend their validity.

5. Validity of the period determined by an instruction shall be suspended from the initiation of procedures for legalisation of projects or the parts thereof that have been constructed without the permit and/or in breach of the design, but no more than three months in total.

6. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

7. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

8. The order stipulated by this Law is an administrative-legal act, which shall be enforced in accordance with the procedures provided for by this Code and the law of Georgia On Enforcement Proceedings. The order of the body exercising public supervision over construction shall be substantiated and contain the details established for the administrative-legal act, the name and address of the body in which the administrative-legal act can be appealed, and the period for appealing. The aforementioned order shall be enforced no later than six months from the date of its entry into legal force.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1520 of 26 April 2022 – website, 6.5.2022

 

Article 129 – Compensation for damage and expenses

1. The imposition of a fine and/or the elimination of an offence in the field of construction shall not release an offender from the obligation to compensate for the damage incurred as a result of the offence.

2. In the case of failure to eliminate an offence within the set period, if the failure to immediately eliminate the offence can harm the state or public interests, also, if during the proceedings relating to an offence in the field of construction, the circumstances provided for by Article 127(2)(b) and (c) of this Code are identified, the administrative body exercising public supervision over construction may take a grounded decision on the fulfilment of the instruction by itself or through a third person, by its own expenses. The decision may be appealed in the manner determined by the legislation of Georgia. The appeal of the decision shall not suspend its enforcement.

3. After identifying the expenses incurred under paragraph 2 of this article, the administrative body exercising public supervision over construction shall issue an order on the compensation of expenses and send it to an offender in the field of construction. The period determined for compensation of the said expenses shall not exceed 90 calendar days, unless other period is negotiated by the parties, but no less than 180 calendar days.

4. A person who has incurred expenses for the maintenance of the appearance of the building or structure in his/her ownership or legal possession, for its sustainability and for the safety of the construction site, shall have the right to request from the offender the compensation of the expenses incurred, if it was due to the violation of the construction norms and the conservation regime during the implementation of construction activities on the adjacent land parcel. In the case of failure to reach an agreement on the compensation of the mentioned expenses, the dispute shall be resolved by the court.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Chapter XV – Types of Offences in the Field of Construction

 

Article 130 – Unauthorised construction

1. The unauthorised construction (except for the cases stipulated by paragraph (2) of this article and Article 131 of this Code) shall entail the imposition of a fine:

a) in a self-governing city – in the amount of GEL 6 000;

b) in a town – in the amount of GEL 4 000;

c) in an urban-type settlement or village – in the amount of GEL 1 000.

2. Unauthorised construction (except for the cases provided for by Article 131 of this Code) shall lead to the imposition of fines:

a) for the construction of Class III or Class IV building or structure on an immovable property owned by the state or municipality and/or for the construction carried out on Class III or Class IV building or structure, which causes a change in the dimensions of the building or structure, in the amount of GEL 25 000;

b) for the construction of Class III or Class IV building or structure on a privately-owned immovable property and/or for the construction carried out on Class III or Class IV building or structure, which causes a change in the dimensions of the building or structure, in the amount of GEL 20 000;

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

 

Article 131 – Unauthorised construction in the areas defined by the Forest Code and  Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality

[Article 131 – Unauthorised construction in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality  (Shall  become effective from 1 September 2026)]

1. The unauthorised construction (except for the cases stipulated by paragraphs 2 and 3 of this article) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 25 000 for the immovable property owned by the State or a municipality;

b) GEL 8 000 for the privately-owned immovable property (except for the case provided for by sub-paragraph c) of this paragraph);

c) GEL 20 000 for the privately-owned immovable property, in the case of construction of buildings or structures of Classes III or IV, and/or in the case of carrying out construction on buildings or structures of Classes III or IV;

[1. The unauthorised construction (except for the cases provided for by paragraphs 1 1  -3 1     of this article) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 25 000 for the immovable property owned by the State or a municipality;

b) GEL 8 000 for the privately-owned immovable property (except for the case provided for by sub-paragraph (c) of this paragraph);

c) GEL 20 000 for the privately-owned immovable property, in the case of construction of buildings or structures of Classes III or IV, and/or in the case of carrying out construction on buildings or structures of Classes III or IV. (Shall  become effective  from 1 September 2026)  ]

11.The unauthorised construction in a cultural heritage protection zone within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except for the cases provided for by paragraphs 12 and 31 of this article) shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 250 000 for the immovable property owned by the State or a municipality;

b) for the immovable property in the private ownership in the amount of:

b.a) GEL 16 000 for constructing a building or structure of Class I;

b.b) GEL 24 000 for constructing a building or structure of Class II;

b.c) GEL 200 000 for constructing a building or structure of Classes III or IV, and/or for carrying out construction on a building or structure of Classes III or IV.

12. If the authority to issue permission for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property has been delegated to Tbilisi city municipality by a body defined under the legislation of Georgia, the related works carried out without permission on an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 40 000 for carrying out minor rehabilitation works on an immovable cultural property;

b)  GEL 250 000 for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property.

Note:

1. For the purposes of this paragraph, minor rehabilitation works and rehabilitation works carried out on an immovable cultural property shall mean the appropriate works defined by the Law of Georgia on Cultural Heritage.

2. Where so provided for by this paragraph, public supervision over construction shall be carried out by an entity defined in accordance with Article 118(2) of this Code.

2. Unauthorised reconstruction in the area provided for by paragraph 1 of this article that does not result in altering the dimensions of a building or structure,

 – shall entail the imposition of a fine in the amount of GEL 4 000.

21.  Unauthorised reconstruction in the area provided for by paragraph 11 of this article that does not result in altering the dimensions of a building or structure,

 – shall entail the imposition of a fine in the amount of GEL 12 000.

3. An unauthorised new construction, reconstruction and/or demolition of a building or structure of Class I in the area provided for by paragraph 1(a) of this article,

–shall entail the imposition of a fine in the amount of GEL 8 000.

31. An unauthorised new construction, reconstruction and/or demolition in the area provided for by paragraph 11(a) of this article shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 16 000 for a building or structure of Class I;

b) GEL 75 000 for a building or structure of Class II.

4. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

5. For the purposes of this article, the reconstruction without altering the dimensions of a building or structure shall be considered as the reconstruction which does not alter the parameters of the foundation, enclosure structure and the roof of a building or structure.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

Law of Georgia No 3898 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

Law of Georgia No 3897 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 132 – Violation of construction and/or permit terms

1. The violation of the construction/permit terms defined by the construction documents and construction regulations:

a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a.a) GEL 2 000 for the construction of a building or structure of Class I;

a.b) GEL 4 000 for the construction of a building or structure of Class II;

a.c) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Class III;

a.d) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV;

[a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except for the cases provided for by paragraphs  1   ​   1   and 1   ​   2      of this article) shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a.a) GEL 2 000 for the construction of a building or structure of Class I;

a.b) GEL 4 000 for the construction of a building or structure of Class II;

a.c) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Class III;

a.d) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV.  (Shall  become effective  from 1 September 2026)]

b) in a city, shall entail the imposition of a fine in the amount of:

b.a) GEL 800 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

b.b) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Class III;

b.c) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV;

c) in an urban-type settlement or a village, shall entail the imposition of a fine in the amount of:

c.a) GEL 200 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

c.b) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Classes III;

c.c) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV.

11. The violation of the construction/permit terms defined by the construction documents and construction regulations in a cultural heritage protection zone within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except as provided for by paragraph  1  ​  2     of this article) shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 2 000 for the construction of a building or structure of Class I;

b) GEL 4 000 for the construction of a building or structure of Class II;

c) GEL 30 000 for the construction of a building or structure of Class III;

d) GEL 45 000 for the construction of a building or structure of Class IV.

12. If the authority to issue permission for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property has been delegated to Tbilisi city municipality by a body defined under the legislation of Georgia, the violation of the construction/permit terms defined by the construction documents and construction regulations in relation to an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 20 000 for carrying out minor rehabilitation works on an immovable cultural property;

b)  GEL 150 000 for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property.

Note:

1. For the purposes of this paragraph, minor rehabilitation works and rehabilitation works carried out on an immovable cultural property shall mean the appropriate works defined by the Law of Georgia on Cultural Heritage.

2. Where so provided for by this paragraph, public supervision over construction shall be carried out by an entity defined in accordance with Article 118(2) of this Code.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

3. If an offender violating the permit terms during the construction (also reconstruction) of  an individual residence house  of Class II (except for immovable monuments of cultural heritage and commercial properties) makes appropriate changes to the project design documents before the initiation of the proceedings on the offence in the field of construction, he/she shall not bear the liability determined by paragraph (1) of this article.

4. In the case of violation of the permit terms during the construction (also reconstruction) of an individual residential house of Class II, an administrative body exercising public supervision over construction shall, before the initiation of administrative proceedings, determine a 45-day period for an offender to make appropriate changes to the project design documents or to eliminate the offence. Such period may be extended for not more than three months, if the offender files an application for making changes to the project design documents and the administrative body issuing a construction permit has not taken a decision.

41. The construction carried out in violation of the building notice, which does not exceed the characteristics of Class I building or structure, which is confirmed by a person authorised to issue a construction permit in accordance with the rules and procedures established by the legislation of Georgia, shall not be considered a construction violation.

5. The fine determined by paragraph 1(b) and (c) of this article shall be applied in the case where a respective area is not simultaneously included in the area determined by paragraph 1(a) of this article.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

Law of Georgia No 3898 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

Law of Georgia No 3897 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 1321 – Failure to consider the special arrangement and architectural and planning elements for persons with disabilities as provided for by the appropriate technical regulations

1. Failure to consider the special arrangement and architectural and planning elements (except for individual residential houses) for persons with disabilities as provided for by the appropriate technical regulations shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) in a self-governing city, resort area or tourist zone:

a.a) for Class I (public purpose) buildings or structures – in the amount of GEL 3 000;

a.b) for Class II buildings or structures – in the amount of GEL 5 000;

a.c) for Class III buildings or structures – in the amount of GEL 12 000;

a.d) for Class IV buildings or structures – in the amount of GEL 20 000;

b) in the municipality settlement – town:

b.a) for Class I (public purpose) buildings or structures – in the amount of GEL 1 000;

b.b) for Class II buildings or structures – in the amount of GEL 2 000;

b.c) for Class III buildings or structures – in the amount of GEL 5 000;

b.d) for Class IV buildings or structures – in the amount of GEL 10 000;

c) in the municipality settlement – borough or village:

c.a) for Class I (public purpose) buildings or structures – in the amount of GEL 200;

c.b) for Class II buildings or structures – in the amount of GEL 500;

c.c) for Class III buildings or structures – in the amount of GEL 1 000;

c.d) for Class IV buildings or structures – in the amount of GEL 3 000.

2. The body exercising public supervision over construction activities, together with the adoption of the resolution on the imposition of a fine for the violation of the construction rules as provided for by paragraph 1 of this article, shall warn a person committing an offence in writing on ensuring the compliance of the construction with space arrangement and architectural and planning elements for persons with disabilities and shall give at least 30 day-period to eliminate such violation.

3. Non-fulfilment of the requirement stipulated in paragraph 2 of this article will lead to a fine in the double amount of the fine specified in paragraph 1 of this article.

4. Provisions provided for by paragraphs 2 and 3 of this article shall be applied before ensuring the compliance of the construction with the space arrangement and architectural and planning elements for persons with disabilities.

 Law of Georgia No 5706 of 5 February 2020 – website, 10.2.2020

 

 

Article 133 – (Deleted)

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 134 – Failure to place a notice board on the project site or the placement of incomplete information on the notice board

1. Failure to place a notice board on the project site or the placement of incomplete information on the notice board shall entail the imposition of a fine:

a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall result in imposing a fine in the amount of GEL 2 000;

[a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on of Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall result in imposing a fine in the amount of GEL 2 000;  (Shall  become effective  from 1 September 2026)]

b) in a town – in the amount of GEL 400;

c) in an urban – type settlement or a village – in the amount of GEL 50.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 135 – Abandoning an object under construction by violating the rule of conservation

1. The suspension of construction for longer than six months by violating the rule of conservation shall entail the imposition of a fine:

a) in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except as provided for by paragraphs 11 and 12 of this article):

a.a) in the amount of GEL 5 000 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

a.b) in the amount of GEL 20 000 for the construction of a building or structure of Classes III or IV;

[a) in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city Municipality (except as provided for by paragraphs 1 1  and 1 2  of this article):

a.a) in the amount of GEL 5 000 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

a.b) in the amount of GEL 20 000 for the construction of a building or structure of Classes III or IV;  (Shall  become effective from 1 September 2026)]

b) in a town:

b.a) in the amount of GEL 1 000 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

b.b) in the amount of GEL 2 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV;

c) in an urban-type settlement or a village:

c.a) in the amount of GEL 200 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

c.b) in the amount of GEL 1 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV.

11. The suspension of construction for longer than 6 months by violating the rule of conservation in a cultural heritage protection zone within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except as provided for by paragraph 12 of this article) shall entail the imposition of a fine:

a) in the amount of GEL 5 000 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

b) in the amount of GEL 150 000 for the construction of a building or structure of Classes III or IV.

12. If the authority to issue permission for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property has been delegated to Tbilisi city municipality by a body defined under the legislation of Georgia, the suspension of construction for longer than 6 months by violating the rule of conservation in relation to an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 25 000 for carrying out minor rehabilitation works on an immovable cultural property;

b)  GEL 200 000 for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property.

Note:

1. For the purposes of this paragraph, minor rehabilitation works and rehabilitation works carried out on an immovable cultural property shall mean the appropriate works defined by the Law of Georgia on Cultural Heritage.

2. Where so provided for by this paragraph, public supervision over construction shall be carried out by an entity defined in accordance with Article 118(2) of this Code.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

3. The fine determined by paragraph 1(b) and (c) of this article shall be applied in the case where a respective area is not simultaneously included in the area determined by paragraph 1(a) of this article.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

Law of Georgia No 3897 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 136 – Failure to comply with the order on the suspension of construction issued by the body exercising public supervision over construction

1. Failure to comply with the order on the suspension of construction issued by the body exercising public supervision over construction shall entail the imposition of a fine:

a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality – in the amount of GEL 50 000;

[a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on of Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality – in the amount of GEL 50 000;  (Shall become effective from 1 September 2026)]

b) in a town:

b.a) in the amount of GEL 5 000 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

b.b) in the amount of GEL 25 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV;

c) in an urban-type settlement or a village:

c.a) in the amount of GEL 1 000 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

c.b) in the amount of GEL 10 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).  

3. The fine determined by paragraph 1(b) and (c) of this article shall be applied in the case where a respective area is not simultaneously included in the area determined by sub-paragraph (a) of the same paragraph.

4. The body exercising public supervision shall inspect the relevant construction at least once a month after the adoption of the resolution on the suspension of construction, in order to control the implementation of the resolution, in accordance with the rules established by the Sakrebulo of the relevant municipality.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 137 – Failure to carry out compulsory reconstruction or demolition of a damaged building or structure posing a threat

1. If an owner of a damaged building or structure becomes aware that his/her property poses a threat to the life and/or health of third parties, the owner, within not later than 10 working days after being informed thereon, is obliged to notify a respective local authority thereof and take one of the following measures:

a) apply, within the period determined by a legal act of the Government of Georgia, to an administrative body issuing a construction permit for the issuance of a permit for the reconstruction or demolishing of the damaged building or structure, and in the case of obtaining such permit, accordingly, carry out reconstruction or demolishing activities;

b) follow the instructions of a respective body, also take safety measures within its capacity to prevent the threat.

2. Failure to take the action determined by paragraph (1)(a) or (b) of this article shall result in the imposition of a fine in the amount of GEL 5 000.

3. The matters provided for by this article shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia on the Rules and Conditions for the Issuance of a Construction Permit, and for Commissioning of a Building or structure.

Law of Georgia No 7011 of 15 July 2020 – website, 28.7.2020

 

Article 1371 – Failure to carry out repair, reconstruction, restoration and/or dismantling of the building or structure that distorts the appearance of the municipality

Failure to carry out repair, reconstruction, restoration and/or dismantling of the building or structure that distorts the appearance of the municipality and is located in the area of visual perception from the public space:

a) in the area of the special regime zone of construction, where the special regime of construction is established, in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, cultural heritage protection zones, resort and recreation zones or the area of Tbilisi Municipality – shall lead to the imposition of a fine in the amount of GEL 5 000;

[a) in the area of the special regime zone of construction, where the special regime of construction is established, in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, cultural heritage protection zones, resort and recreation zones or the area of Tbilisi Municipality – shall lead to the imposition of a fine in the amount of GEL 5 000;  (Shall become effective from 1 September 2026)]

b) in a self-governing city, except for the territory mentioned in sub-paragraph a) of this article, shall result in a fine of GEL 1 000;

c) in the settlement of a municipality – a city, except for the territory mentioned in sub-paragraph (a) of this article, shall result in a fine in the amount of GEL 500;

d) in the settlement of a municipality – borough or village, except for the territory mentioned in sub-paragraph a) of this article, shall result in a fine in the amount of GEL 200.

Note  :

1. For the purposes of this article, a building or structure is considered to distort the outward appearance of the municipality, if its external facing, roofing, glazing, fencing, external enclosing is damaged.

2. In the event of an offence provided for by this article, the body exercising pubic supervision over construction activities shall issue an instruction to the owner of the building or structure, by which, taking into account the condition of the building or structure, he/she will be given a reasonable time to eliminate the offence (equipping the building or structure with a protective grid will not be considered as elimination of the violation). After the expiry of the period determined by the instruction, the body exercising public supervision over the construction activities shall draw up an inspection act. If the violation is not eliminated within the specified period, the owner of the building or structure shall be charged with the fine provided for by this article in accordance with the procedure established by this Code.

3. If there is an offence provided for by this article, the body exercising pubic supervision over construction activities shall have the right to issue an instruction to the owner of the building or structure for demounting it only when this building or structure cannot be renovated (repaired), reconstructed or restored.

4. The effect of this article shall not apply to a residential house located on the homestead plot, cultural property and building or structure used for residential purpose.

Law of Georgia No 5779 of 17 March 2020 – website, 23.3.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 138 – Violation of construction safety rules

1. The violation of construction safety rules shall result in the imposition of a fine in the amount of GEL 30 000.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Chapter XVI – Commissioning of a Building or structure

 

Article 139 – Commissioning of a building or structure

1. A building or structure of Class I shall not be subject to the recognition as suitable for commissioning.

2. The rules for commissioning of buildings of Classes II, III and IV shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

 

Article 1391 – Operation of a building or structure without commissioning

1. It shall not be allowed to operate a building or structure until the issuance of the relevant act on the commissioning of the building or structure in accordance with the procedure established by the legislation of Georgia.

2. It shall not be allowed to supply a building or structure with electricity and natural gas unless it has been commissioned.

3. The restriction provided for by paragraph 2 of this article shall not apply to the supply of electricity and natural gas to non-commissioned building or structure for construction activities, which shall not exceed the validity period of the relevant construction permit.

4. The issues related to the supply of electricity and natural gas for the construction activities of non-commissioned buildings or structures shall be regulated by the normative act of the Georgian National Energy and Water Supply Regulatory Commission.

Law of Georgia No 722 of 12 July 2021 – website, 14.7.2021

 

Chapter XVII – Mandatory Certification when Carrying out Architectural

and Construction Activities

 

Article 140 – Mandatory certification when carrying out architectural and construction activities

1. The following shall be subject to mandatory certification: an architect entitled to endorse an architectural design, a civil engineer responsible for endorsing a structural design and for carrying out construction works; an expert of the architectural design and structural design.

2. The specialists examining the permit documentation at the administrative body issuing a construction permit shall be subject to mandatory certification.

3. The rules for certification of persons determined by paragraphs 1 and 2 of this article shall be determined in accordance with the legislation of Georgia.

 

Chapter XVIII – Transitional and Final Provisions

 

Article 141 – Transitional Provisions

1. Construction permits issued before 3 June 2019 shall retain legal force; in addition, with respect to the commissioning of buildings or structures constructed based on the above permit, the requirements and rules established by the legal acts applicable at the moment of issuing the permit shall apply.

2. Buildings or structures constructed and being constructed as of 3 June 2019 which were not subject to the obligation to obtain a construction permit or a building notice before 3 June 2019, shall not be required to obtain the said permit or a building notice after 3 June 2019.

3. The Agency shall, before 1 January 2028, on the initiative of a municipality and under the instruction of the Government of Georgia, be entitled to work out a draft spatial planning plan and/or an urban development plan of a respective municipality. The said drafts shall be approved by an administrative and legal act of the Agency after which, the draft spatial planning plan and/or the urban development plan of the municipality shall be approved by the Sakrebulo of the respective municipality.

4. All municipalities shall, before 1 January 2028, ensure the drafting of a spatial planning plan of the respective municipality.

5. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

6. The decision on the increase of the maximum gross floor area ratio taken before 3 June 2019 based on which, an agreed design has not been adopted and/or for which a construction permit has not been issued before 1 January 2020, shall become void from 1 January 2020.

7. Paragraph 6 of this article shall not apply to the decision on the increase of the maximum gross floor area ratio established by the built-up area regulation plan.

8. The reconstruction of buildings or structures constructed before 3 June 2019 which, in their actual condition, are irrelevant due to exceeding the maximum gross floor area ratio of the development of a land parcel and/or land parcel development intensity, shall be allowed without the increase of the above irrelevance or on the condition of elimination or reduction of such irrelevance.

9. The expert examination and technical supervision of the permit documentation defined by this Code shall, before 1 December 2025, together with the accredited inspection authorities and certified experts, also be performed by persons temporarily designated for the performance of the expert examination and technical supervision of the permit documentation.

10. The spatial organisation plans and/or their planning assignments approved before 3 June 2019 shall remain legally effective. Based on the planning assignments of such plans the drafting of an appropriate plan may be completed in accordance with legislation applicable at the moment of the approval of the said planning assignment.

11. The master plans for land use and built-up area regulation plans approved before 3 June 2019, which contain the matters regulated by the master plan for land use, shall remain in effect until a new plan is approved, but no later than 3 June 2029.

12. Based on the planning assignment of the master plans for land use approved before 3 June 2019, and the planning assignment of the built-up area regulation plans containing matters regulated by master plans for land use, the drafting of an appropriate plan may be completed in accordance with legislation applicable at the moment of the approval of the said planning assignment. A plan approved under this paragraph shall remain in effect until a new plan is approved, but no later than 3 June 2029.

13. In relation to the areas to which the master plans for land use approved in accordance with legislation effective before 3 June 2019 as provided for by paragraphs 11 and 12 of this article apply and those built-up area regulation plans, which contain matters regulated by the master plan of land use, the approval of hierarchically subordinate urban development documentation, also, the regulation of the use of settlement areas and the built-up areas, the making of amendments thereto shall be carried out in accordance with procedures determined by the relevant legal acts effective before 3 June 2019. The mentioned regulation shall not apply to matters related to the implementation of urban planning measures. In this case, the requirements of this Code (except for Articles 61-63 of this Code) and relevant subordinate normative acts shall apply.

14. The built-up area regulation plans approved before 3 June 2019 based on the relevant legislation effective before 3 June 2029 shall comply with the detailed development plans provided for by this Code and shall remain legally effective. Where amendments need to be made in such plans, their compliance with the requirements of this Code and the relevant subordinate acts shall be ensured.

15. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

16. The planning assignments of the built-up are regulation plans approved before 3 June 2019 shall remain legally effective until 3 June 2021. Based on the planning assignments of such plans the drafting of a relevant plan may be completed in accordance with legislation effective at the moment of the approval of the said planning assignments. Where amendments need to be made in such plans, their compliance with the requirements of this Code and the relevant subordinate acts shall be ensured.

161. The administrative proceedings related to making amendments to the urban development plan approved without a concept can be carried out until 3 June 2029 by reviewing and approving the draft amendments to be made to the said plan.

17. If the terms of the use of a land parcel for construction are issued before 3 June 2019, for the issuance of a construction permit within the validity of the said terms, the legislation effective at the moment of their approval and the urban development plans shall apply.

18. In the case of the conduct of the technical supervision over construction, the legislation effective at the moment of the conclusion of a contract shall apply.

19. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

20. The legal acts provided for by paragraph 13 of this article and the corresponding legal acts adopted on their basis shall remain in legal force. Amendments to the said legal acts may be made or they may be annulled/declared as null and void in the manner established for their adoption or annulment/declaration as null and void.

21. Municipalities approving plans under paragraph 11 of this article shall, by 31 December 2021, develop action plans to ensure the compliance with this Code of land use master plans and/or built-up regulation plans that include matters regulated by land use master plans.

22. Where necessary, the representative body of the municipality shall ensure, in accordance with Article 128 of this Code, the approval of the manner and conditions of notification of the decision made by the superior administrative body on the basis of consideration of the administrative complaint submitted against the person committing an offence in the field of construction.

23. Before the approval of the master plan for the development of the city of Batumi, but no later than 1 January 2027, in the case of a positive recommendation of the deliberative council, upon the submission of the Mayor of the City of Batumi on the basis of the decision of the Sakrebulo of the City of Batumi, and in the form of temporary supporting measure, it shall be possible to increase the maximum land-to-building ratio within the administrative boundaries of the City of Batumi without a detailed development plan. It shall be also allowed to approve urban planning documentation and construction documentation or make amendments thereto under conditions different from those stipulated by the requirements established by the legislation of Georgia (maximum height of a building or structure, functional zone (except for the maximum land-to-building ratio and the landscaping rate)). Making the decision provided for in this paragraph shall be permissible if it is compensated by an appropriate measure, at the same time, it does not conflict with the regulations determined by the legislation on the protection of cultural heritage, public interests, and does not lead to the deterioration of the sanitary-hygienic conditions of the living and working environment of people. In addition, the temporary supporting measures shall not conflict with the aesthetic parameters of urban planning and shall consider the conditions of effective maintenance/improvement of the existing engineering, transport and green infrastructure. The temporary supporting measures provided for in this paragraph can only be used:

a) on a land parcel allocated/transferred for meeting the requirements of the victims of cooperative housing

b) when implementing a project of special state and/or municipal importance, in the case of appropriate justification

c) in order to replace a damaged building or structure (a multi-apartment residential building or a multi-apartment building with a residential function)

d) in order to complete the project, which is considered to be an unfinished construction based on the rules established by the legislation of Georgia.

24. The Mayor of the Batumi Municipality shall apply to the Sakrebulo of the Batumi Municipality regarding the use of the temporary supportive measure provided for in paragraph 23 of this article only in the case of a positive recommendation of the deliberative council. The rules of activity of the deliberative council shall be approved by the Sakrebulo of Batumi municipality, and the composition of the deliberative council shall be determined by the Mayor of Batumi municipality.

25. In the event that the Sakrebulo of the Municipality of Batumi makes a decision on the use of a temporary supporting measure provided for in paragraph 23 of this article, as a result of the measure, at least 10% of the increased area of the building or structure shall be registered as a useful area in the property of the Municipality of Batumi and shall be used for a social purpose, including, for the replacement of damaged residential houses. The area shall be registered under the ownership of the Batumi Municipality without the consent of the owner and/or the owner of the construction permit.

Law of Georgia N 4748 of 30 May 2019, website 30.5.2019

Law of Georgia No 4748 of 30 May 2019 – website, 30.5.2019

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1520 of 26 April 2022 – website, 6.5.2022

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

Law of Georgia No 1712 of 23 June 2022 – website, 5.7.2022

Law of Georgia No 1896 of 7 October 2022 – website, 10.10.2022

Law of Georgia No 2032 of 16 November 2022 – website, 25.11.2022

Law of Georgia No 4080 of 7 March 2024 – website, 14.3.2024

Law of Georgia No 159 of 13 December 2024 – website, 30.12.2024

 

Article 1411 – Making a decision on the legalisation of the project or a part thereof built without a permit and/or in violation of the design documents

1. An authority issuing a construction permit shall be authorised to legalise the project or a part thereof built without a permit and/or in violation of the design documents before 1 January 2007, as well as to determine the period for the completion of the unfinished project started before 1 January 2007, and to carry out further legalisation.

2. The Government of Georgia shall approve the terms and conditions of legalisation of the project or a part thereof built without a permit and/or in violation of the design documents, as well as the term of completion of the unfinished project started before 1 January 2007, and the terms and conditions of its legalisation.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 1412 – Exemption of a person committing an offence in the field of construction from the liability for placing a temporary building or structure, a booth in the public territory and/or its adjacent territory without a building notice or a construction permit

1. If before 1 January 2021 a person committing an offence in the field of construction was held liable for the offense under Articles 130-132 of this Code and Articles 43 and 44 of the Product Safety and Free Movement Code, which was reflected in the placement of a temporary building or structure, a booth in the public territory and/or its adjacent territory without a building notice or a construction permit, but by 1 January 2021, the amount of the fine/penalty has not been paid or has been partially paid, he/she shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its unpaid part. And if a person committing an offence in the field of construction has committed an offense by 1 January 2021, although the proceedings against him/her have not been initiated or the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, he/she shall be exempt from the obligation to pay the fine/penalty as provided for by Articles 130-132 of this Code and Articles 43 and 44 of the Product Safety and Free Movement Code.

2. A body exercising public supervision shall:

a) annul the resolution on the imposition of a fine on a person committing an offence in the field of construction and/or of a penalty with respect to the offender, who, until 1 January 2021, was liable for committing the offense in the field of construction as provided for in paragraph 1 of this article and who has not paid or partially paid the amount of penalty/fine by 1 January 2021;

b) in relation to a person committing an offence in the field of construction, who, by 1 January 2021 has committed the offense provided for in paragraph 1 of this article and against whom the proceedings have not been initiated, shall not initiate the appropriate proceedings, and if the proceedings have been started, but the resolution has not been issued, adopt the resolution on the termination of the proceedings.

Law of Georgia No 81 of 5 January 2021 – website, 6.1.2021

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 1413 – Temporary procedures for commissioning the construction carried out in violation of the permit conditions within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality

1. A body exercising public supervision shall be authorised to commission the completed building or structure within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality, including the independently functioning project the construction of which has been completed (the project), on which a construction permit was issued and the construction of which was carried out in violation of the agreed architectural design (including by changing the built-up regulation plan parameters, in violation of functional zoning) or on an inappropriate land parcel. This paragraph shall also apply to the project for which the construction permit has not been issued, although its construction is carried out in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan.

2. Commissioning shall apply to the project for which a construction permit has been issued within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality and whose construction has been completed as of 18 August 2020, also, to the project for which the construction permit has not been issued, although it is located in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan and its construction, as of 18 August 2020, has been completed.

3. For the purposes of this article, a project whose main structural system and exterior construction works, except for facing and improvement works, have been completed, shall be considered to be a completed project.

4. For commissioning the project, the interested person shall apply to the body exercising public supervision over construction within 2 years after the entry into force of this article.

5. The interested person shall submit an application to the body exercising public supervision over construction in order to commission the project. The application shall be accompanied by the following documentation:

a) a topographical plan showing the existing condition of the project

b) an extract from the public registry and a survey drawing of the corresponding land parcel, on which the project to be commissioned shall be shown

c) an architectural design of the project and a survey drawing reflecting the existing condition of the project

d) the photographs of the project

e) expert opinion confirming the stability and seismic resistance of the project supporting structures issued by an accredited inspection authority

f) where necessary – expert opinion on the project issued by an accredited inspection authority

g) in the case of violation of the internal planning of the project or the facing and improvement works – consent of the relevant persons

h) the mandatory number of parking lots provided for by the agreed architectural design (if such an obligation exists in the agreed architectural design), and in the absence of the mentioned design – in the absence of the number of parking lots stipulated by the legislation of Georgia for this project – the consent from relevant persons

i) protocols of testing technological devices (an elevator, escalator, etc.) installed in the building or structure.

6. For the purposes of paragraph 5(g) and (h) of this article, the need for the consent of relevant persons and the circle of these persons shall be determined by a body exercising public supervision over construction.

7. An interested person shall have the right to carry out the facing and improvement works provided for by paragraph (5)(g) of this article in agreement with the Tbilisi City Municipality, within 2 years after the entry into force of this article, which shall not require an additional construction permit. The works to be implemented under this paragraph shall comply with the principles of the agreed architectural design, and in the absence of a construction permit – with the principles of other agreed architectural designs in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan (if any).

8. The principle of reasonable accommodation should be taken into account in the process of commissioning the project (except for individual residential houses), in order to ensure that persons with disability and other persons have equal rights and to ensure the elimination of discrimination.

9. After submitting the documentation specified in paragraph 5 of this article to a body exercising public supervision, it confirms the construction made in violation, taking into account the construction works. In accordance with the requirements of this article, he/she is obliged to make a decision on commissioning or refusing to commission the project. The body exercising public supervision over construction shall make a decision provided for in this paragraph within 6 months from the submission of the relevant application. In the case he/she does not make the appropriate decision, the period will extend to 6 months. Violation of the period set by a body exercising public supervision for making a decision shall be considered as a refusal to issue an administrative-legal act on commissioning the project, in accordance with Article 177(2) of the General Administrative Code of Georgia. Failure to make the said decision within the said period shall not limit the right of a person to submit an application repeatedly to a body exercising public supervision over construction for commissioning the project.

10. In accordance with this article, commissioning the project shall not mean:

a) the legality of works carried out in violation of the boundary zone;

b) the exemption from the payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel.

11. Before commissioning the project, in order to ensure its safety or due to private and public interests, a body exercising public supervision over construction shall have the right to request the interested person to submit additional documentation or to fulfil the relevant conditions directly in connection with the commissioning of the project. Failure to submit the documentation required under this paragraph or failure to comply with the relevant conditions may serve as grounds for refusing to commission the project.

12. A person committing an offence in the field of construction who, prior to the entry into force of this article, was held responsible for committing the offense provided for by Articles 131 and 132 of this Code and Articles 44 and 45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel), and who has not paid or has partially paid the amount of the fine/penalty at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its part unpaid, and the offender who, at the time of the entry into force of this article, has committed the offense provided for by Articles 131 and 132 of this Code and Articles 44 and 45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel) and in respect of whom the proceedings have not been initiated or have been initiated, but the resolution has not been issued, shall be exempted from the responsibility as provided for in Articles 131 and 132 of this Code and Articles 44 and 45 of the Product Safety and Free Movement Code.

13. An offender who, prior to the entry into force of this article, in accordance with Article 126(3) of this Code and Article 26(4) of the Product Safety and Free Movement Code, for committing an offense in the field of construction within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality, was imposed a fine of three times the amount, and he/she has not paid or partially paid the amount, also, an offender, who was subject to the imposition of a fine of three times the amount determined by the mentioned articles and who has not been imposed the fine at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the fine of three times the amount or its unpaid part.

14. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before the entry into force of this article, was held responsible for committing an offence in the field of construction within the administrative boundaries of Tbilisi City Municipality as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount at the time of the entry into force of this paragraph, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, at the moment of the entry into force of this article, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

15. Paragraphs 12-14 of this article shall apply only to a person who, in violation of the law, carried out construction activities on the project site, which will be commissioned in accordance with this article.

16. This article shall not apply to:

a) Class V buildings or structures

b) the immovable property determined by the Law of Georgia on Cultural Heritage;

c) the entity whose activity, in accordance with the Environmental Assessment Code, is subject to environmental impact assessment;

d) the entity that carries out the activities provided for by the ordinance of the Government of Georgia on Approval of Technical Regulations on Environmental Protection.

17. For the purposes of this article, the interested person can be the original owner/client, as well as any other interested person whose legal interest is proven both individually and in the form of joint/shared right/interest.

Law of Georgia No 722 of 12 July 2021 – website, 14.7.2021

 

Article 1414 – Exemption from liability for non-submission of a milestone report according to the determined procedure during the construction of an individual residential house

1. A person committing an offence in the field of construction who, prior to the entry into force of this article, was held responsible for the failure to submit a milestone report to the appropriate body exercising public supervision over construction during the construction of an individual residential house, and has not paid or partially paid the amount of the fine/penalty at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its unpaid part. Also exempted from responsibility shall be an offender who, during the construction of an individual residential house, has not submitted a milestone report to the relevant body exercising public supervision, and against whom the proceedings have not been initiated or the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued.

2. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before the entry into force of this article, was held responsible for committing an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount at the time of the entry into force of the said paragraph, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, at the moment of the entry into force of this article, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 1415 – Temporary rules for exemption from liability for non-submission of a milestone report according to the determined procedure during the construction of a building or structure

1. During the construction of a building or structure, a person committing an offence in the field of construction shall not be held liable under Article 132 of this Code for failure to submit the milestone report to the relevant body exercising public supervision over construction until 31 December 2025.

2. An offender, who was held liable for the failure to submit the milestone report to the relevant body exercising public supervision over construction before 1 January 2024, and has not paid or partially paid the fine/penalty by 1 January 2024, shall be exempt from the payment of a fine/penalty and/or of the unpaid amount. In addition, exempt from liability shall be the offender who, during the construction of the building or structure, did not submit a milestone report to the appropriate body exercising public supervision over construction, and against whom the proceedings have not been initiated or the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued.

3. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before 1 January 2024, was held responsible for committing an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount before 1 January 2024, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, before 1 January 2024, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

Law of Georgia No 1486 of 12 April 2022 – website, 19.4.2022

Law of Georgia No 3899 of 13 December 2023 – website, 25.12.2023

 

Article 1416 – temporary measures promoting the dismantling of damaged apartment buildings and/or multi-functional residential houses and the construction of new apartment buildings and/or multi-functional residential houses in the administrative boundaries of Batumi Municipality within the framework of the state/municipal target programme until 1 January 2027

1. If apartment buildings and/or multi-functional residential houses located within the administrative boundaries of Batumi municipality are damaged and not subject to reinforcement, which is confirmed by the relevant expert report, according to which the existence of these houses poses a threat to human health and/or life, such houses shall be subject to dismantling, and within the framework of the state/municipal target programme, in the case of a positive recommendation of the deliberative council, by the decision of the Mayor of Batumi Municipality, in the form of temporary measures promoting the construction of new apartment buildings and/or multi-functional residential houses, it is possible to exceed the maximum land-to-building ratio and/or maximum gross floor area ratio without a detailed development plan, also, the construction documentation should be approved under conditions different from the requirements (maximum height of a building, functional zone and its regulations, requirements stipulated by the planning assignment of the approved built-up regulation plan/development regulation plan, requirements stipulated by the conditions of land use for construction, requirements stipulated by the architectural-construction design, transportation and landscaping regulations, boundary zone and the manner of placing a building or structure, the number of parking spaces and other requirements, except for the regulations determined by the legislation on the protection of cultural heritage) established by the legislation of Georgia or changes should be made thereto. In addition, other measures can be used to compensate for temporary supporting measures.

2. The temporary supporting measures provided for in paragraph 1 of this article may be applied unless they conflict with public interests and lead to the deterioration of the sanitary-hygienic condition of the living and working environment. In addition, the aesthetic parameters of the urban planning and conditions for effective maintenance/improvement of existing engineering, transport and landscaping infrastructure should be taken into account.

3. The Mayor of Batumi municipality shall make a decision on the use of the temporary supporting measures provided for by paragraph 1 of this article only in the case of a positive recommendation of the deliberative council. The rules of activity of the deliberative council shall be approved by the Sakrebulo of Batumi municipality, and the composition of the deliberative council shall be determined by the Mayor of Batumi municipality.

Law of Georgia No 1712 of 23 June 2022 – website, 5.7.2022

 

Article 1417 – Temporary rule for commissioning the construction made in violation of permit conditions within the administrative boundaries of Batumi Municipality

1. The body exercising public supervision over construction shall be authorised to commission the completed building or structure within the administrative boundaries of Batumi Municipality, including the independently functioning project the construction of which has been completed (the project), on which a construction permit was issued and the construction of which was carried out in violation of the agreed architectural design (including by changing the built-up regulation plan parameters, in violation of functional zoning) or on an inappropriate land parcel. This paragraph shall also apply to the projects for which the construction permit has not been issued, although their construction is carried out in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan, also on an individual residential house located on a land parcel in private ownership (except for a commercial facility and a facility built in the area determined by the Sakrebulo of the Municipality of Batumi after the entry into force of this article), the characteristics of which do not exceed the characteristics of Class II building or structure, and the construction of which is carried out without a construction permit or a building notice.

2. Commissioning shall apply to the project for which a construction permit has been issued within the administrative boundaries of Batumi Municipality and whose construction has been completed as of 26 September 2022, also, to the project for which the construction permit has not been issued, although it is located in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan and its construction, as of 26 September 2022, has been completed. Commissioning also applies to an individual residential house located on a privately owned land parcel (except for a commercial facility and a facility built in the area determined by the Sakrebulo of Batumi Municipality after the entry into force of this article), the characteristics of which do not exceed the characteristics of Class II building or structure for which a construction permit has not been issued and the construction of which, as of 26 September 2022, has been completed.

3. For the purposes of this article, a project whose main structural system and exterior construction works, except for facing and improvement works, have been completed, shall be considered to be a completed project.

4. For commissioning the project, the interested person shall apply to the body exercising public supervision over construction within 2 years after the entry into force of this article.

5. The interested person shall submit an application to the body exercising public supervision over construction in order to commission the project. The application shall be accompanied by the following documentation:

a) a topographical plan showing the existing condition of the project

b) an extract from the public registry and a survey drawing of the corresponding land parcel, on which the project to be commissioned shall be shown

c) an architectural design of the project and a survey drawing reflecting the existing condition of the project

d) the photographs of the project

e) expert opinion confirming the stability and seismic resistance of the project supporting structures issued by an accredited inspection authority

f) where necessary – expert opinion on the project issued by an accredited inspection authority

g) in the case of violation of the internal planning of the project or the facing and improvement works – consent of the relevant persons

h) the mandatory number of parking lots provided for by the agreed architectural design (if such an obligation exists in the agreed architectural design), and in the absence of the mentioned design – in the absence of the number of parking lots stipulated by the legislation of Georgia for this project – the consent from relevant persons

i) protocols of testing technological devices (an elevator, escalator, etc.) installed in the building or structure.

j) in the case of a commercial facility whose characteristics exceed the characteristics of Class II building or structure – an opinion on the compliance with the fire safety requirements applicable at the time of issuing the relevant construction permit.

6. For the purposes of paragraph (5)(g) and (h) of this article, the need for the consent of relevant persons and the circle of these persons shall be determined by a body exercising public supervision over construction.

7. An interested person shall have the right to carry out the facing and improvement works provided for by paragraph 5(g) of this article in agreement with Batumi Municipality, within 2 years after the entry into force of this article, which shall not require an additional construction permit. The works to be implemented under this paragraph shall comply with the principles of the agreed architectural design, and in the absence of a construction permit – with the principles of other agreed architectural designs in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan (if any).

8. The principle of reasonable accommodation should be taken into account in the process of commissioning the project (except for individual residential houses), in order to ensure that persons with disability and other persons have equal rights and to ensure the elimination of discrimination.

9. After submitting the documentation specified in paragraph 5 of this article to a body exercising public supervision, it shall confirm the construction made in violation, taking into account the construction works. In accordance with the requirements of this article, he/she is obliged to make a decision on commissioning or refusing to commission the project. The body exercising public supervision over construction shall make a decision provided for in this paragraph within 6 months from the submission of the relevant application. In the case he/she does not make the appropriate decision, the period shall be extended to 6 months. Violation of the period set by a body exercising public supervision for making a decision shall be considered as a refusal to issue an administrative-legal act on commissioning the project, in accordance with Article 177(2) of the General Administrative Code of Georgia. Failure to make the said decision within the said period shall not limit the right of a person to submit repeatedly an application to a body exercising public supervision over construction for commissioning the project.

10. In accordance with this article, commissioning the project shall not mean:

a) the legality of works carried out in violation of the boundary zone;

b) the exemption from the payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel.

11. Before commissioning the project, in order to ensure its safety or due to private and public interests, a body exercising public supervision over construction shall have the right to request the interested person to submit additional documentation or to fulfil the relevant conditions directly in connection with the commissioning of the project. Failure to submit the documentation required under this paragraph or failure to comply with the relevant conditions may serve as grounds for refusing to commission the project.

12. A person committing an offence in the field of construction who, prior to the entry into force of this article, was held responsible for committing the offense provided for by Articles 130-132 of this Code and Articles 43-45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel), and who has not paid or has partially paid the amount of the fine/penalty at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its part unpaid, and the offender who, at the time of the entry into force of this article, has committed the offense provided for by Articles 130-132 of this Code and Articles 43- 45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel) and in respect of whom the proceedings have not been initiated or have been initiated, but the resolution has not been issued, shall be exempted from the responsibility as provided for in Articles 130-132 of this Code and Articles 43-45 of the Product Safety and Free Movement Code.

13. An offender who, prior to the entry into force of this article, in accordance with Article 126(3) of this Code and Article 26(4) of the Product Safety and Free Movement Code, for committing an offense in the field of construction within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality, was imposed a fine of three times the amount, and he/she has not paid or partially paid the amount, also, an offender, who was subject to the imposition of a fine of three times the amount determined by the mentioned articles and who has not been imposed the fine at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the fine of three times the amount or its unpaid part.

14. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before the entry into force of this article, was held responsible for committing an offence in the field of construction within the administrative boundaries of Batumi Municipality as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount at the time of the entry into force of this paragraph, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, at the moment of the entry into force of this article, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

15. Paragraphs 12-14 of this article shall apply only to a person who, in violation of the law, carried out construction activities on the project site, which will be commissioned in accordance with this article.

16. This article shall not apply to:

a) Class V buildings or structures;

b) the immovable property determined by the Law of Georgia On Cultural Heritage;

c) the entity whose activity, in accordance with the Environmental Assessment Code, is subject to environmental impact assessment;

d) the entity that carries out the activities provided for by the ordinance of the Government of Georgia on Approval of Technical Regulations on Environmental Protection.

17. For the purposes of this article, the interested person can be the original owner/client, as well as any other interested person whose legal interest is proven both individually and in the form of joint/shared right/interest.

Law of Georgia No 2990 of 31 May 2023 – website, 16.6.2023

 

Article 1418 – Lawfulness of construction of an individual residential house and an auxiliary building or structure built without permission and/or in violation of the project

1.     An individual residential house with an auxiliary building or structure (if any) built on a land parcel owned by a natural person before 1 December 2023 without permission and/or in violation of the project, except for the geographical areas defined by the Government of Georgia for the purposes of this article, and objects located within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality, shall not need legalisation and shall be considered lawful.

2. Paragraph 1 of this article shall also apply to an individual residential house with an auxiliary building or structure (if any) located on a land parcel, which was built on it before 1 December 2023 without permission and/or in violation of the project, to which the property right of a natural person will be registered in accordance with the Law of Georgia on the Procedure for Systematic and Sporadic Registration of Rights to Land Parcels and the Improvement of Cadastral Data.

3. Where so provided for by paragraph 1 of this article, the fact of construction of an object before 1 December 2023 shall be confirmed by the consent of the owner/owners of 2 adjacent or 3 non-adjacent land parcels located within the same registration block, or by relevant information issued by the municipality, unless the opposite of the said fact is ascertained by the data retained at the National Agency of Public Registry or by the orthophoto (  aerial photographic survey).

4. When administrative proceedings for a construction offence case is pending, the body exercising public supervision over construction  shall issue an ordinance on suspending the construction offence case if the construction of the object is considered lawful under this article.

5. For the purposes of this article, an individual residential house shall mean a stand-alone subject of individual ownership with not more than 3 aboveground floors (apart from an attic floor) – a building of residential function, which may be the combination of adjacent spaces united (interconnected) in one construction system making a covered space and is confined by the walls and/or other building envelopes. An individual residential house shall also mean a house which consists of not more than 2 subjects of individual ownership.

6. This article shall not apply to a building or structure the hazard level of which endangers human life and/or health, on the basis of which an authorised body has made the decision on ensuring compliance of the building or structure with the building norms, or on demounting it.

7. This article shall apply to a fine imposed in accordance with Chapter XV of this Code for committing the related construction offence and to a surcharge charged, and which are outstanding by the time this article becomes effective.

8. This article shall not affect any pending civil and/or criminal proceedings with regard to an object built without permission and/or in violation of the project.

9. Additional criteria for considering the individual residential houses located within the geographical areas provided for by paragraph 1 of this article lawful shall be approved by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 4017 of 15 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 1419 – Exemption from liability determined for committing certain construction offences provided for by Articles 131 and 132 of this Code

1. A construction offender, on whom liability was imposed for committing a construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  from 11 January 2024 until the entry of this article into force and who has not paid or partially paid the amount of the fine/surcharge before entry of this article into force, shall be exempted from the obligation of paying the amount of the fine/surcharge and/or its outstanding part. A construction offender, against whom a construction offence case has been initiated  from 11 January 2024 until the entry of this article into force with regard to the construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  but the resolution has not been passed, shall also be exempted from the related liability.

2. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to a construction offender on whom liability was imposed before 1 July 2024 for committing a construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  from 11 January 2024 till 1 July 2024 and who has not paid or partially paid the amount of the fine/surcharge before 1 July 2024, invalidate the resolution on fining the offender and/or charging the offender with a surcharge;

b) with respect to a construction offender, against whom a construction offence case  has been initiated from 11 January 2024 till 1 July 2024 concerning a construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  but the resolution has not been passed, pass a resolution on terminating the initiated construction offence case.

3. A body exercising public supervision over construction shall carry out the measures provided for by the Note in Article 112 of this Code against a person who has committed a construction offence and in relation to whom the resolution on fining the offender and/or charging the offender with a surcharge has been invalidated in accordance with this article, or the resolution on terminating the initiated construction offence case has been passed.

Law of Georgia No 4279 of 13 June 2024 – website, 27.6.2024

 

Article 142 – Subordinate normative acts to be adopted

1. With respect to the entry into force of this Code, the Government of Georgia shall adopt the following ordinances on:

a) the Rule of Drafting Spatial Planning and Urban Development Plans;

b) the Main Provisions for Regulation of the Use and Development of Territories;

c) the Rule and Conditions for the Issuance of a Construction Permit and Commissioning of Buildings or Structures;

d) the Information System of Spatial Planning;

e) the Organisation and Security of Construction;

f) the Determination of the Rule and Conditions for the Establishment of Conceptual Compliance of Infrastructural and/or Other Similar Construction Designs Affecting Spatial Planning of Georgia;

g) the Approval of Technical Regulations on Construction Products;

h) (deleted – 20.12.2019, No 5693);

i) the Procedure of Maintaining the Documentation Reflecting the Process of Construction by a Person Carrying Out Construction;

j) the Minimum Requirements to Insolation of Buildings;

k) the Rule of Certification of Architects, Civil Engineers and Experts Carrying Out Technical Supervision of Construction;

l) the Rule of Inspection of a Construction Object by an Accredited Inspection Authority and a Certified Expert and on the Insurance of their Liability;

m) (deleted – 20.12.2019, No 5693);

n) Temporary Rule of Expert Examination of Permit Documentation and on Carrying out Technical Supervision.

2. The subordinate normative acts determined by paragraph 1(a-c), (g), and (n) of this article shall be adopted before 3 June 2019.

3. A subordinate normative act determined by paragraph (1)(j) of this article shall be adopted before 30 December 2021.

4. The subordinate normative acts determined by paragraph 1(k) of this article shall be adopted before 1 March 2022.

5. A subordinate normative act determined by paragraph 1(i) of this article shall be adopted before 1 April 2020.

6. The subordinate normative acts determined by paragraph 1(e) and (f) of this article shall be adopted before 1 May 2020.

7. A subordinate normative act determined by paragraph 1(l) of this article shall be adopted before 1 March 2022.

8. A subordinate normative act determined by paragraph 1(d) of this article shall be adopted before 1 January 2022.

9. When drafting a subordinate normative act determined by paragraph 1(e) of this article, the requirements of the EU Directive 92/57/EEC shall be taken into account.

10. When drafting a subordinate normative act determined by paragraph 1(g) of this article, the requirements of the EU Regulation 305/2011 shall be taken into account.

11. Before 3 June 2019 the Government of Georgia shall ensure the compliance of relevant subordinate normative acts with this Code.

12. Before 1 June 2019 the Government of Georgia shall ensure the submittal of the draft Law of Georgia on Energy Efficiency of Buildings to the Parliament of Georgia.

Law of Georgia No 4748 of 30 May 2019 – website, 30.5.2019

 

Article 143 – Invalid normative act

From 3 June 2019, the Law of Georgia of 2 June 2005 on the Principles of Spatial Organisation and Urban Development (Legislative Herald of Georgia, No 30, 24.6.2005, Article 186) shall be declared invalid.

 

Article 144 – Entry into force of this Code

1. This Code, except for Articles 1-141 of this Code, shall become effective upon its promulgation.

2. Articles 1-13, Articles 15-21, Articles 23-139 and Article 141 of this Code shall become effective from 3 June 2019.

3. Article 22 of this Code shall become effective from 1 May 2020.

4. Article 140 of this Code shall become effective from 1 October 2022.

5. Article 14 of this Code shall become effective from 1 January 2022.

6. The validity of Article 88(1) of this Code shall be suspended until 31 December 2024.

7. The validity of Article 140 of this Code shall be suspended until 1 December 2025.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1896 of 7 October 2022 – website, 10.10.2022

Law of Georgia No 4080 of 7 March 2024 – website, 14.3.2024

 

President of Georgia                 Giorgi Margvelashvili

Kutaisi,

20 July 2018

No 3213- რს

LAW OF GEORGIA

CODE OF GEORGIA ON SPATIAL PLANNING, ARCHITECTURAL

AND CONSTRUCTION ACTIVITIES

 

Chapter I – Main Provisions

 

Article 1 – Scope of the Code

1. This Code shall establish:

a) a system of spatial planning and urban development plans of Georgia, its main principles, goals and objectives, as well as the hierarchy and composition of spatial planning and urban development plans, and procedures for their drafting and approval;

b) the terms of the use of a land parcel for construction, and the main requirements for buildings or structures;

c) the issuance of construction permits, certain types of construction supervision and offences in the field of construction, measures of liability, and procedures for conducting administrative proceedings in relation to offences in the field of construction.

2. The matters relating to the construction of objects involving increased technical hazard, the protection of cultural heritage, municipal housing and other similar matters shall be determined by the relevant legislation of Georgia.

 

Article 2 – Goal and objectives of the Code

1. The goal of this Code is to provide legislative framework for spatial planning, urban development planning, and architectural and construction activities in the territory of Georgia.

2. The objectives of this Code shall be to:

a) regulate the use and development of the entire territory of Georgia and its parts through the spatial planning and urban development plans elaborated and approved based on equal consideration of the public and private interests;

b) provide favourable environment for human life and activities, and protect human health, environment, natural resources and cultural heritage in the process of spatial planning, urban development planning and construction;

c) ensure the efficient engagement of public in the process of spatial planning and urban development planning;

d) facilitate the quality enhancement of architectural and construction activities through the assistance from the State;

e) ensure the provision by the State of artistic freedom of an architect and the development of architectural education;

f) establish the  main requirements related to the structural strength, stability, reliability, seismic stability, fire resistance, energy efficiency and noise protection of buildings or structures;

g) ensure the urban development that is safe for human health and life, establish the best practice of construction activities and improve the quality of construction;

h) ensure the stable environment for investment by simplifying the administrative procedures relating to the obtaining of a construction permit, and by raising the efficiency of the construction supervision.

 

Article 3 – Definition of terms

For purposes of this Code, the terms used herein shall have the following meaning:

a) agglomeration – spatial grouping of settlements with the monocentric or polycentric configuration, which are interrelated through intensive business, entrepreneurial, cultural and educational, transportation and engineering infrastructural links;

b) architectural sketch – an outline reflecting an architectural concept created as a result of architectural work that meets the requirements determined by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

c) architectural design – a key document reflecting an architectural concept created as a result of architectural work and professional activities that meets the requirements determined by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

d) architectural activities – activities that are intended to design a building, structure, interior, exterior, to solve spatial planning matters, and to determine the instructions for engineering and technical, technological and other aspects of the project;

e) new construction – construction undertaken in the part of a land parcel, where there is no building located, or where the existing building is completely replaced; also the installation and placement of a temporary building or structure;

f) type of use – a type of actual use of a territory, or a type of use defined by an urban development document. A type of use shall be uniform (a predominant type), if at least 75% of the territory is used for identical function, whereas a type of use shall be combined, if more than 25% of the territory is used for different functions;

g) urban development plan – a plan provided for by Article 40 of this Code;

h) detailed urban development plan – a plan provided for by Article 41 of this Code;

i) building setback line (red line) – a fictitious boundary established by an urban development document for a land parcel beyond which a building or structure shall be placed. One or more red lines may be established for a single land parcel;

j) building mandatory line (blue line) – a fictitious border established by an urban development document for a land parcel on which a building or structure shall be placed. One or more blue lines may be established for a single land parcel;

k) built-up area – a part of a settled area that may include any zone determined by the main provisions, except for environmental protection zones, landscapes and recreation zones, agricultural zones, the  transport zone 2 and the military zone 2;

l) special regulation zone – a status assigned to a municipality or its part due to public, economic, ecological, humanitarian, defence, sports and health, recreational, cultural and/or other factors of high significance;

m) special regulation area – an area with special regulation status (recreational, resort, defence or other status assigned by a legal act of the Government of Georgia) assigned to a settlement by a legal act of the Government of Georgia;

n) resettlement – distribution of population in the entire territory of Georgia according to the economic and other types of activities;

o) master plan – a plan provided for by Article 39 of this Code;

p) settlement – a territorial unit of the resettlement of population as provided for by the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code;

q) local development of a settlement – an urban development process which aims to improve the potential of a developed settlement by increasing the development density (the intensity of development), through the re-use of degraded areas and other similar activities;

r) demolishing – organised destruction or disassembling of an existing building or structure, or a part thereof;

s) (deleted – 20.12.2019, No 5693);

t) insolation – exposure of the surface of a territory and/or indoors of a building to direct sun rays;

u) accredited inspection authority – an authority provided for by Article 15(f) of Product Safety and Free Movement Code;

v) infrastructure – a combination of engineering and technical, transportation as well as communication facilities, structures and networks;

w) historic built environment protection zone – a historic built environment protection zone provided for by the Law of Georgia on Cultural Heritage;

x) conservation – a combination of activities carried out in the manner provided for by the legislation of Georgia for the purpose of maintaining buildings or structures in existing conditions, and for safeguarding buildings or structures from destruction or  irreversible alterations;

y) structural design – a detailed (draft) document reflecting the design calculations and solutions necessary for carrying out construction, which complies with the requirements established by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

z) structural scheme – a key document reflecting the design calculations and solutions necessary for carrying out construction, which complies with the requirements established by the relevant ordinance of the Government of Georgia;

z1) cultural heritage protection zone – a cultural heritage protection zone provided for by the Law of Georgia on Cultural Heritage;

z2) adjacent boundary zone – a part of a land parcel in the distance of less than three meters from the adjacent boundaries of a land parcel;

z3) construction – a combination of actions taken during the preparation of a construction site, the new construction, reconstruction, demolishing, conservation and/or repair of buildings or structures or their parts;

z4) person carrying out construction – a holder of a construction permit or a person carrying out unauthorised construction;

z5) construction organisation plan – an integral part of a construction design providing detailed conditions for carrying out construction, including: the date of commencement of construction works; the stages and duration of construction; the schedule of construction based on the stages of construction; a place on a construction site for placing construction equipment and construction materials; a place for installing a temporary building or structure on a construction site; methods and measures for ensuring safety; a list of protocols on covered-up works, inspections and tests; optimal time frames for the performance of certain works, and other matters provided for by the legislation of Georgia;

z6) building notice  – the obligation of a person carrying out construction to provide a building notice (simple notice, detailed notice) to an authorised body issuing a construction permit for the purpose of construction of buildings or structures of Classes I-II;

z7) structure – a structural system made of construction materials and/or units, which are immovably fixed to the ground  ;

z71) reconstruction – substantial alteration of an existing building or structure, and/or the parts thereof for the purpose of the physical and qualitative improvement  ;

z72) milestone report – a  n  appropriate document drafted in respect of the completion of individual stages of construction;

z73) public boundary zone  – a zone with the length of not more than 15 meters (unless longer distance is  determined by a detailed urban development plan) from the public boundaries of a land parcel to the middle line of the adjoining public space;

z74) public space – a registered or unregistered space adjoining a land parcel, which is used for public purposes, in particular, streets, roads, main roads, side-streets, pavements, lawns, gardens, small public gardens, water tables, landscapes and recreational areas, public roads, servitude, etc., and any other similar spaces;

z75) Agency – a legal entity under public law under the Ministry called Spatial and Urban Development Agency;

z76) construction documentation – the documentation approved or agreed in accordance with the legislation of Georgia for obtaining a permit that serves as a basis for carrying out construction;

z77) construction material – products manufactured for construction purposes;

z78) quality of construction material – a combination of qualitative properties of construction materials;

z79) construction site – an area determined under a construction organisation plan, which is necessary for carrying out construction works and providing services;

z710) construction works – a process of carrying out the construction of an object;

z711) construction and/or permit conditions – the conditions of construction determined by a construction permit or a building notice and the construction documentation;

z712) construction activities – preparation of permit documentation, organisation of a construction site, fulfilment of the conditions for carrying out construction and the conditions of the construction and/or permit, and such activities individually or jointly;

z713) permit documentation – documents for obtaining a construction permit which are drafted in accordance with the legislation of Georgia and which shall be provided to an administrative body issuing a construction permit. The requirements for permit documentation shall be determined in accordance with Article 106 of this Code;

z714) spatial planning – geographical representation of the economic (including the agrarian, industrial, transportation, etc.), social, cultural and ecological policy of the public, which is formed within the limits of a diverse and multi-disciplinary approach, and ensures the balanced development and physical organisation of the space based on an overall strategy;

z715) requirement of spatial planning and urban development plans – a priority and necessity determined on the basis of the goals, objectives and the main principles of spatial planning and urban development plans which shall be determined by a respective authorised body;

z716) strategic environmental assessment – procedures determined by the legislation of Georgia for the study and general prognostication of possible impacts on the environment and human health as a result of the implementation of the plan determined by Article 5(1) of this Code, and based on the relevant investigation;

z717) technological scheme – a key document describing the installation and operation of technological equipment and devices and/or systems necessary for carrying out construction;

z718) unauthorised construction – construction undertaken without the legal grounds established by the legislation of Georgia, or through the violation of construction documentation, where a function of a building or structure is altered and/or the gross floor area ratio of the development is exceeded;

z719) urban heritage – a developed unity of material and non-material values of the urban life;

z720) functional zone – a regulated area of general character, designation, and use, to which special restrictions apply. The functional zone shall be divided into sub-zones of different designation (the zones with special characteristics);

z721) urban development plan – a master plan, a development plan and/or a detailed development plan which is a normative administrative and legal act. An urban development plan may be prepared for cities and/or towns, urban-type settlements, and villages;

z722) urban development planning – a process of developing an urban development plan for settlements and various types of territories for the purpose of creating favourable, healthy and safe environment for human life, activities and recreation based on the principles of sustainable development and protection of cultural heritage;

z723) urban development zoning – the planning of a settlement for the purpose of determining the functional zones and establishing the parameters of regulation of the urban development;

z724) urban development measures – a system of urban development measures carried out for the purpose of improving the transportation and engineering infrastructure, and/or for improving the conditions of the exploitation of buildings or structures, including the sanitary and hygienic conditions;

z725) repair – construction during which the defects in the appearance of buildings or structures and the bearing structures are eliminated without alteration;

z726) building or structure, which forms a roofed space and is enclosed by walls and/or other enclosing structures;

z727) building or structure – a building and/or structure;

z728) main provisions – an ordinance of the Government of Georgia on the Main Provisions for the Regulation of the Use and Development of Territories;

z729) pre-feasibility study – topographic and geodesic survey, engineering-geological survey, environmental survey, survey of the conditions of buildings or structures, urban development survey, document-based survey and/or any other relevant survey;

z730) pre-feasibility study results – a part of the permit documentation which, in the manner provided for by the legislation of Georgia, reflects the results of topographic and geodesic survey, engineering and geological survey, environmental survey, conditions of buildings or structures, urban development survey, document-based survey and/or any other respective survey results;

z731) Ministry – the Ministry of Economy and Sustainable Development of Georgia;

z732) landscaping design – a design for arranging a planned landscaping area in the construction site, which can include green plant(s) on the relevant area, including woody plants (trees, shrubs) and non-woody plants, their compensatory planting and/or planting of green plants in accordance with the procedures established by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Chapter II – Spatial Planning and Urban Development Planning

 

Article 4 – Objectives of spatial planning and urban development planning

1. The objectives of spatial planning and urban development planning shall be: the arrangement, development and the adequate supply of the entire territory of Georgia and its parts and settlements; the equal consideration of different sectoral interests and the overcoming of potential obstacles between different levels of planning; the provision of conditions for the harmonious development of the human habitation area.

2. The development of individual parts of the territory of Georgia shall comply with the basic principles of spatial planning, whereas, during the spatial planning of the entire territory of Georgia, the main requirements for the development of its individual parts shall be taken into account.

3. The main goals of the spatial planning of Georgia shall facilitate its full integration with the main requirements of the European and international development.

 

Article 5 – A system of spatial planning and urban development plans, their hierarchy and compatibility

1. The following hierarchy of the spatial planning and urban development plans shall apply in Georgia:

a) the spatial plans. They shall include:

a.a) a spatial planning plan of Georgia;

a.b) a spatial planning plan of an autonomous republic;

a.c) a multi-municipal and/or a municipality spatial planning plan;

b) the urban development plans. They shall include:

b.a.) a master plan;

b.b) a development plan;

b.c) a detailed development plan.

2. In the process of the spatial planning and urban development planning, the compatibility of hierarchically subordinate plans with hierarchically superior plans shall be ensured.

3. The absence of a hierarchically superior plan or individual composite parts of the plan shall not delay the drafting of a hierarchically subordinate plan. In such case, the requirements established by Article 4(2) of this Code shall be taken into account.

4. In certain cases, a plan of agglomeration of settlements may be drafted. The rules established for the drafting and approving of a multi-municipal and/or a spatial planning plan of a municipality shall apply.

5. The requirements of a hierarchically subordinate plan which are substantially different from those of a hierarchically superior plan may be established only after or together with the making of a relevant amendment to the hierarchically superior plan.

 

Article 6 – Integrated plans and sectoral plans

1. The spatial planning and urban development planning shall be carried out through the integrated plans and sectoral plans.

2. The plans determined by Article 5(1) of this Code shall be integrated plans.

3. An integrated plan shall combine all key matters relating to the spatial planning and shall determine the main fields of spatial development for a particular territory, taking into account Article 16(3) and (4) of this Code.

4. Certain aspects (the landscape protection, waste management, seismic zoning, etc.) in the form of an independent plan may be identified from an integrated plan and verified. The requirements established by this Code for the spatial planning and urban development plans shall apply thereto, without any alterations.

5. A sectoral plan (for environmental protection, the protection of cultural heritage, the development of energy sector, the development of agriculture, the development of a transportation system, etc.) shall be a document drafted and approved by a duly authorised body and the matters relating to its contents, its drafting and approval shall be regulated by the legislation effective in an appropriate field, and it shall be in compliance with the spatial planning and urban development plans.

6. The main aspects of the sectoral development plans of a territory shall be included in and harmonised with the system of spatial planning and urban development plans.

 

Article 7 – Compatibility of a sectoral plan with the integrated plans

1. A sectoral plan shall comply with the requirements of the spatial planning and urban development plans.

2. The spatial planning and urban development plans shall not contravene a hierarchically superior sectoral plan and shall be made in compliance with its requirements.

3. For the purposes of this article, compatibility shall be ensured both during the formulation of the planning goals and the creation of a planning concept, and in the process of elaboration, discussion, agreement and approval of draft plans.

 

Article 8 – Guidelines for spatial planning and urban development planning and ensuring the compliance of plans with new circumstances

1. The spatial planning and urban development planning shall be based on the principles of sustainable development, which shall ensure the harmonisation of the economic and social preconditions for the use and development of a respective territory, with the requirements for reducing the risk of emergency situations, and with the environmental requirements. For this purpose, the spatial planning and urban development planning shall be carried out in compliance with the following principles:

a) the provision and maintenance of proper living conditions for humans both in the populated and unpopulated areas;

b) the provision of equal preconditions for the economic, social and ecological development of the country, the maintenance of and making appropriate arrangements for a long-term development potential;

c) the development of a polycentric structure of settlements, the improvement of the link between the urban and rural areas through the urban means;

d) giving preference to the renovation and/or intensification of settlements (including degraded or abandoned settlements), the rational and sustainable use of land, and the preservation of various opportunities for the use of space in the future, rather than giving preference to the conversion of unsettled areas;

e) the protection of the system of unsettled areas and/or the preservation of the naturally and/or culturally formulated diversity;

f) the transformation of a settlement with poorly developed infrastructure into an independent (self-sufficient) functional unit based on the partnership with the urban areas and other centres of development;

g) ensuring the efficient compliance of the service and transport and/or engineering infrastructure with the system of settled and unsettled areas, the access to communications and information in the entire territory of the country, the development of social infrastructure, the encouragement and promotion of economic activities by providing appropriate territorial preconditions;

h) the promotion of the formation of the transportation system integrated into settlements and giving preference to the public transport;

i) the mitigation, to the maximum extent possible, of negative environmental impacts caused by transportation and/or engineering infrastructure, and the elimination of any other potential negative impacts;

j) the protection and maintenance of historical and cultural links, cultural and natural landscapes, their specific character, and historical and natural monuments;

k) the maintenance and development of protected and recreational areas, and the maintenance, protection and restoration of soil, water, flora, fauna and climate;

l) the protection of the settled and unsettled areas from natural, man-made and social threats and emergency situations (including from fire), through the relevant planning solutions, engineering and economic and organisational measures;

m) the preservation of prospective areas for the development of renewable energy, and the creation of spatial and territorial preconditions that contribute to the absorption of greenhouse gases from ambient air;

n) ensuring the opportunity for scientific research, the safety and efficiency of navigation routes, and the sustainable use of appropriate natural resources during the spatial planning of the territorial sea (waters) and the special economic zones of Georgia;

o) the preservation and sustainable development of natural and cultural landscapes, especially by promoting the development of agricultural areas and intensive  ,  multi-functional settlements;

p) taking account of seismic situation existing in Georgia in the process of spatial planning and urban development planning.

2. The guidelines for spatial planning and urban development planning shall be binding for an administrative body with planning authority.

3. Where there is incompliance between a spatial category and a functional zone in certain territories during the process of spatial planning and urban development planning, the matter shall be regulated in accordance with the requirements provided for by Article 9 of this Code.

4. Where there is a necessity of spatial planning and urban development planning and there are newly originated circumstances, the spatial planning and urban development plans shall be updated.

5. Amendments to spatial planning and urban development plans shall be made in accordance with the procedures for drafting and approving new plans.

 

Article 9 – Principle of equal consideration of interests

1. Where necessary, alternative solutions for spatial planning and urban development planning shall be presented and taken into account in the process of equal consideration of interests.

2. In the process of spatial planning and urban development planning, an authorised administrative body is obliged to ensure the balancing of all major public and private interests.

 

Article 10 – Strategic environmental assessment

The spatial planning plans (the spatial planning plan of Georgia, the spatial planning plan of an autonomous republic, or a municipal/municipality spatial planning plan) and urban development plans (the general plan, or a development plan) shall be subject to strategic environmental assessment in accordance with the procedures and in the cases provided for by Environmental Assessment Code. In addition, the activities provided for by paragraph 9.2 and/or paragraph 11.2 of Annex II to  Environmental Assessment Code that are defined by the urban development plans (the general plan or a development plan) for which the strategic environmental assessment procedure provided for by the Environmental Assessment Code has been performed, shall no longer be subject to the screening procedure for the environmental impact assessment as established by the Environmental Assessment Code.

Law of Georgia No 789 of 26 June 2025 – website, 4.7.2025

 

Article 11 – Structure of spatial planning and urban development plans

1. The spatial planning and urban development plans shall consist of textual and graphical parts.

2. The wording of the textual part shall describe the essential aspects of the spatial planning and the activities to be carried out: the existing situation and its assessment, the basic requirements, the objectives and planned activities.

3. The textual part shall contain the substantiation which shall give all significant circumstances, based on which the interests have been considered equally in the process of planning.

4. The graphical part shall comply with the cartographic norms and the scales established by the legislation of Georgia.

5. The spatial planning and urban development plans shall establish the time frames for revising the said plans.

 

Article 12 – Binding nature of spatial planning and urban development plans

The requirements provided for by the spatial planning and urban development plans shall be binding for any person.

 

Article 13 – Proactive nature of spatial planning and urban development plans

For the purpose of ensuring the full and timely access to information, an administrative body with planning authority is obliged to ensure the publication of the spatial planning and urban development plans on the official website of the respective body. Where amendments to such plans are made, they shall be updated.

 

Article 14 – Information system of spatial planning and urban development planning

1. The goal of the information system of spatial planning and urban development planning shall be to create maximally full and objective information data for carrying out spatial planning and urban development planning.

2. The system of spatial planning and urban development planning shall be managed at the Agency level and at the levels of a municipality/municipalities, which may be based on various information databases existing in this field.

3. (Deleted – 26.4.2022, No 1516).

4. An administrative body authorised to plan at the local level is obliged to organise the management of the information system of spatial planning and urban development planning within its jurisdiction, and provide all available information to the Agency.

5. The Agency shall systematise and/or process the data provided by an administrative body authorised to plan, and/or any other body, and/or information obtained on its own initiative.

6. The Agency shall ensure the publicity of information created in accordance with paragraph (5) of this article in the manner provided for by the legislation of Georgia.

7. Procedures for the management of the information system of spatial planning and urban development planning shall be determined by the Government of Georgia.

Law of Georgia No 7011 of 15 July 2020 – website, 28.7.2020

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 141 – Objectives of activities of the Agency, its powers, management and structure

1. The Agency shall be a legal entity under public law within the Ministry, which is established on the basis of this Code.

2. The legal status, the objectives of activities and the powers of the Agency  shall be determined by this Code, other legislative and subordinate normative acts of Georgia, and the Regulations of the Agency.

3. The legal basis of the Agency’s activities shall be the Constitution of Georgia, the international agreements of Georgia, this Code, the Regulations of the Agency and the relevant legislation of Georgia.

4. The structure of the Agency and the functions of its structural subdivisions  shall be determined by the Regulations of the Agency. The Regulations of the Agency shall be approved by the Ministry.

5. The head of the Agency shall be appointed and dismissed by the Minister of Economy and Sustainable Development of Georgia.

6. The head of the Agency shall be authorised to issue normative acts.

7. Administrative and legal acts of the Agency shall be appealed in court.

8. The Agency shall be under state control by the Ministry.

9. The Agency shall be authorised to receive the fee for the service provided by the Agency, as provided for by the legislation of Georgia, which shall be transferred to the account of the Agency.

10. The types of services to be provided by the Agency, the relevant fee rates, the rules for payment of fees, exemption from payment and refund of paid fees shall be determined by the ordinance of the Government of Georgia, subject to the following conditions:

a) within the scope of powers of the Agency, the service fee rate related to the spatial /city planning and/or their constituent parts shall not exceed 10% of the cost of developing such a plan;

b) the service fee rate for trainings, consultations, assigning the status of the relevant zone, issuing preliminary assessment documents and opinions/reports shall not exceed GEL 50 000.

11. Sources of financing of the Agency shall be: targeted funds allocated from the state budget of Georgia, fees for the provision of services by the Agency, other revenues allowed by the legislation of Georgia.

12. For achieving the objectives of its activities and performing its functions, the Agency shall have property. The procedure for creating the property of the Agency shall be determined by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Chapter III – Spatial Planning Plan of Georgia

 

Article 15 – Objectives of the spatial planning plan of Georgia

1. The following shall be the objectives of the spatial planning plan of Georgia: the spatial arrangement, the development and adequate supply of the entire territory of the country, as well as the provision of preconditions for carrying out coordinated spatial planning at the lower level.

2. For achieving the special objectives of spatial planning, a planning unit identified by historical and cultural and/or economic characteristics may be determined by a legal act of the Government of Georgia.

3. For a planning unit referred to in paragraph (2) of this article, the Government of Georgia shall approve a respective spatial planning plan for the drafting of which the requirements established by this Code shall apply.

 

Article 16 – Composition of spatial planning plan of Georgia

1. The spatial planning plan of Georgia shall include the following:

a) the existing and prospective structure of the housing (on settled and unsettled areas), the hierarchy of the centres of different level settlements, the aspects of demography, urbanisation and decentralisation;

b) the spatial categories (settled areas, agricultural areas, natural landscapes, other areas);

c) the system of the development centres;

d) the areas of employment, the areas of intensive development of housing, the areas with poorly developed structures;

e) the measures for the protection of the unsettled areas, for the preservation and development of their functions;

f) the territories on the unsettled areas for the extraction of mineral resources;

g) the water bodies and water catchment areas;

h) the agricultural areas;

i) the areas for the protection and development of woodlands  ;

j) a system of protected areas;

k) the recreational areas and resort areas;

l) the cultural heritage protection areas;

m) the main engineering communications and transport links;

n) the main development streams of infrastructure and the spatial  and territorial development;

o) the power generating facilities;

p) the areas with production potential;

q) the key measures to be adopted for the improvement of the ecological condition existing in separate parts of the country, the preservation of the natural and historical and cultural heritage areas;

r) the areas designated for defence purposes.

2. Based on the need of the spatial planning, a spatial planning plan of Georgia may also include special areas to be used for other purposes, such as the free industrial, economic and tourist zones.

3. A spatial planning plan of Georgia shall also include the activities for the protection, improvement and development of landscapes.

4. If the requirements provided for by paragraph 3) of this article are determined independently in the plan, the procedures provided for by Articles 6 and 7 of this Code shall apply.

 

Article 17 – Special requirements for spatial planning plans of a territorial sea (waters) and special economic zones of Georgia

1. For the purposes of this Code, a territorial sea (waters) of Georgia and a special economic zone of Georgia shall be defined in accordance with the Law of Georgia on Maritime Space of Georgia.

2. A spatial planning plan of Georgia may include spatial planning plans of a territorial sea (waters) of Georgia and a special economic zone of Georgia. The plans may include, within the above said zones, the areas for harvesting and using living and non-living marine resources, the areas intended for the formation of an induced  environment, the special regime of environmental protection, the aquaculture   ,  the tourism development and other areas for carrying out scientific exploration.

3. The spatial planning plans of a territorial sea (waters) of Georgia and of a special economic zone of Georgia shall be drafted and approved in accordance with the procedures established for a spatial planning plan of Georgia.

Law of Georgia No 6417 of 24 June 2020 – website, 1.7.2020

 

Article 18 – Authority to draft the spatial planning plan of Georgia

1. Based on the need of the spatial planning, the drafting of a spatial planning plan of Georgia shall be ensured by the Agency, and the Ministry shall submit the plan to the Government of Georgia for approval.

2. The Agency shall be authorised to give an order, under the legislation of Georgia, to a subject of private law to draft a spatial planning plan of Georgia or a part thereof, and/or any other related documents.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 19 – Administrative procedures with respect to the review and approval of a draft spatial planning plan of Georgia

1. A spatial planning plan of Georgia shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages from the viewpoint of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a spatial planning plan of Georgia;

b) stage II – the review and approval of a spatial planning plan of Georgia.

2. A concept of a spatial planning plan of Georgia shall involve the main goals and objectives of spatial planning of the country, and the ways for their achievement and the solutions.

3. The Ministry shall submit to the Government of Georgia a concept of a spatial planning plan of Georgia prepared by the Agency and an expert opinion made in relation to the concept.

4. A concept of a spatial planning plan of Georgia shall be approved by the Government of Georgia.

5. A spatial planning plan of Georgia shall be drafted based on the approved concept of the spatial planning plan of Georgia.

6. The Ministry shall submit to the Government of Georgia an expert opinion in relation to a spatial planning plan of Georgia submitted by the Agency.

7. A spatial planning plan of Georgia shall be approved by the Government of Georgia on the recommendation of the Ministry.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 20 – Making amendments to the concept of a spatial planning of Georgia and/or a spatial planning plan of Georgia

The amendments to the concept of a spatial planning of Georgia and/or a spatial planning plan of Georgia shall be made in accordance with procedures established for the approval.

 

Article 21 – Binding nature of a spatial planning plan of Georgia, its correlation to hierarchically subordinate spatial planning plans and the possibility to  make  an exception

1. The requirements established by a spatial planning plan of Georgia shall be binding for hierarchically subordinate spatial planning plans.

2. The content of a spatial planning plan of Georgia may be represented in the form of the binding requirements, as well as in the form of the possibility to admit alternatives.

3. The different requirements may be established by the hierarchically subordinate plans, if such possibility is envisaged by a spatial planning plan of Georgia, unless the establishment of different requirements alter the key essence of the plan, which shall be agreed with the Agency.

4. The establishment of substantially different requirements by the hierarchically subordinate plans shall be allowed only after making appropriate amendments to a spatial planning plan of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 22 – Preliminary assessment of infrastructural and/or any other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia

1. During the pre-feasibility study of infrastructural and/or any other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia, an interested person shall apply to the Agency for the determination of the conceptual compliance of the said projects with the spatial planning plans, their principles and objectives, as well as with the approved infrastructural projects.

2. Information provided by an interested person for the purpose of the determination of the conceptual compliance of the infrastructural and/or any other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia, shall give grounds for taking a decision on the relevant matters. The Agency shall have the authority to request the interested person to provide other information and documents additionally, which are required for taking a decision on the above matters.

3. A decision on the matter determined by paragraph (1) of this article shall be taken by the Agency.

4. A decision determined by this article shall not, in the future, release a person from the obligations provided for by the legislation of Georgia, the fulfilment of which shall be necessary for taking a final decision with respect to infrastructural and/or other construction projects.

5. Procedures and conditions for the determination of the conceptual compliance of infrastructural and/or other similar construction projects having effect on the spatial planning of Georgia shall be determined by the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 23 – Submitting a proposal on the bringing into alignment of hierarchically subordinate spatial planning or urban development plans and/or key measures which are essential from spatial and territorial viewpoint

In the case of violation of the requirements provided for by Article 21(3) and/or Article 21(4) of this Code, the Agency shall be authorised to submit a proposal to a duly authorised body on the bringing into alignment and/or annulling the hierarchically subordinate spatial planning or urban development plans and/or key measures which are essential from spatial and territorial viewpoint.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Chapter IV – Spatial Planning Plan of the Autonomous Republics

 

Article 24 – Objectives of a spatial planning plan of the autonomous republics, its drafting and composition

1. A spatial planning plan of the autonomous republics shall specify a spatial planning plan within the administrative boundaries of a respective autonomous republic.

2. The objectives of a spatial planning plan of the autonomous republics shall be the following: the organisation and adequate provision of a physical environment and infrastructure of the entire territory of a respective autonomous republic, also the provision of the preconditions which are necessary for the coordinated spatial planning at the lower level.

3. For ensuring the harmonised development of municipalities, a spatial planning plan of the autonomous republics shall take into account the interests relating to spatial development of the adjoining municipalities and/or the requirements of the applicable spatial planning and urban development plans.

4. A spatial planning plan of the autonomous republics, depending on the need of spatial planning, shall determine the key aspects of spatial planning for the autonomous republics as provided for by Article 16 of this Code.

Law of Georgia No 7011 of 15 July 2020 – website, 28.7.2020

 

Article 25 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a spatial planning plan of the autonomous republics

1. A spatial planning plan of an autonomous republic shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages in terms of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a spatial planning plan of an autonomous republic;

b) stage II – the review and approval of a spatial planning plan of an autonomous republic.

2. The concept of a spatial planning plan of an autonomous republic shall cover the main goals and objectives of spatial planning and the ways of the achievement of such goals and objectives.

3. Stage I envisages the review and approval of a draft concept of the spatial planning plan of an autonomous republic. The government of the autonomous republic shall submit to the Government of Georgia an expert opinion on the concept of the spatial planning plan of the autonomous republic. The concept of the spatial planning plan of the autonomous republic shall be approved by the government of the autonomous republic in agreement with the Government of Georgia.

4. Stage II shall commence after the completion of a draft spatial planning plan of the autonomous republic based on the approved concept of the spatial planning plan of the autonomous republic, for the purpose of its review and approval.

5. The government of an autonomous republic shall submit to the Government of Georgia an expert opinion on the spatial planning plan of the autonomous republic. The government of the autonomous republic in agreement with the Government of Georgia shall approve the spatial planning plan of the autonomous republic.

6. Procedures for drafting the spatial planning plans of the autonomous republics and the contents of the spatial planning plans of the autonomous republics shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

 

Article 26 – Binding nature of spatial planning plans of the autonomous republics, their correlation with hierarchically subordinate spatial planning plans and the possibility to make exception

1. The requirements established by the spatial planning plans of the autonomous republics shall be binding for the spatial planning and urban development plans of the respective municipalities included within the administrative boundaries of the autonomous republics.

2. Procedures provided for by Article 21(3)(4) of this Code shall apply to the determination of the requirements which are different from those determined by the spatial planning plans of the autonomous republics in the hierarchically subordinated plans. In such case, the respective authorities of the autonomous republics may agree on different requirements.

 

Article 27 – Compliance of hierarchically subordinate plans

In the case of violation of the requirements set forth by Article 26 of this Code, the respective agencies of the autonomous republics shall be entitled to make a proposal on the bringing into alignment and/or annulment of hierarchically subordinate spatial planning plans to the body authorised to annul such acts.

 

Chapter V – Multi-municipal and/or Municipality Spatial Planning Plans

 

Article 28 – Grounds for drafting a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan and the objectives of such plan

1. The drafting of a spatial planning plan within the administrative boundaries of a municipality shall be empowered to a respective municipality.

2. The objectives of a spatial planning plan of a municipality shall be: the organisation, development and adequate supply of the physical environment and infrastructure of territories within the administrative boundaries of a respective municipality.

3. Based on the agreement between the municipalities, a multi-municipal spatial planning plan may be drafted. In such case, a final draft of the multi-municipal spatial planning plan shall be submitted for legal consultation to a legal supervision authority in accordance with procedures provided for by Article 137 of the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code.

 

Article 29 – Composition of a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan

Depending on the needs of the spatial planning, a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan shall include the aspects provided for by Article 16 of this Code.

 

Article 30 – Public administrative procedures with respect to the drafting of a multi-municipal spatial planning plan

1. The drafting of a multi-municipal spatial planning plan shall commence based on the agreement determined under Article 28(3) of this Code.

2. To ensure the drafting of a multi-municipal spatial planning plan, the Sakrebulo (a representative body) of a municipality shall approve the composition and statute of a joint council on the recommendation of a Mayor of the respective municipality. When carrying out its activities, the joint council shall be guided by procedures established by Chapter VII of the General Administrative Code of Georgia and the statute of the joint council.

3. On the recommendation of the joint council, a multi-municipal spatial planning plan shall be approved by a joint normative act of the Sakrebulos of respective municipalities.

4. Procedures for drafting a multi-municipal spatial planning plan and its content shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

 

Article 31 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a spatial planning plan of a municipality

1. A spatial planning plan of a municipality shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages in terms of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a spatial planning plan of a municipality;

b) stage II – the review and approval of a spatial planning plan of a municipality.

2. Stage I shall commence after the drafting of a concept of a spatial planning plan of a municipality, during which, the concept of the spatial planning plan of the municipality shall be reviewed and approved based on the pre-feasibility study. The concept shall include the main goals and objectives of spatial planning of the municipality, and the ways for their achievement and for the solution of objectives.

3. A respective municipality shall submit to the Agency for review a concept and the expert opinion on the concept of a spatial planning plan of the municipality. The Agency shall ensure the involvement of other interested ministries/agencies, and the submittal to the municipalities of the relevant expert opinions prepared on the basis of on own comments and opinions.

4. A concept of a spatial planning plan of a municipality shall be approved by the Sakrebulo of the respective municipality.

5. Stage II shall commence after the drafting of a spatial planning plan of a municipality, based on the approved concept of the spatial planning plan of the municipality, for the purpose of its review and approval.

6. A final draft of a spatial planning plan of a municipality shall be submitted for legal consultation to a legal supervision authority in accordance with procedures provided for by Article 137 of the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code.

7. A spatial planning plan of a municipality shall be approved by the Sakrebulo of a respective municipality.

8. The amendments to a spatial planning plan of a municipality shall be made by a decision of the Sakrebulo of the municipality, based on the application of a person concerned, in accordance with procedures for the review and approval of a spatial planning plan of a municipality.

9. Procedures for drafting a spatial planning plan of a municipality and its content shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 32 – Taking into account the interests of adjoining municipalities in multi-municipal and/or municipality spatial planning plans

1. To ensure the harmonised development, the multi-municipal and/or municipality spatial planning plans shall involve the interests of other adjoining municipalities or the requirements of the applicable plans.

2. For the purposes of paragraph 1 of this article, a respective municipality shall ensure the involvement of adjoining municipalities in the public administrative procedures relating to the drafting and approval of the said plans, immediately after the commencement of the drafting of a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan.

 

Article 33 – Binding nature of a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan for hierarchically subordinate plans and the possibility to  make  exception

1. The requirements established by a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan shall be binding for hierarchically subordinate urban development plans.

2. The hierarchically subordinate urban development plans may establish different requirements, if such possibility is envisaged by a multi-municipal and/or municipality spatial planning plan, unless the establishment of different requirements alter the essence of the plan.

3. The hierarchically subordinate urban development plans may establish the requirements which are substantially different from those of multi-municipal and/or municipality spatial planning plans, only after the respective changes in the said multi-municipal and/or municipality spatial planning plans are made.

 

Article 34 – Amendments to a multi-municipal spatial planning plan

1. The amendments to a multi-municipal spatial planning plan may be made by a decision of the interested municipality, unless such amendments concern common interests. In such case, an adjoining municipality shall be engaged in the administrative procedures relating to the making of amendments to a multi-municipal spatial planning plan.

2. If the amendments to be made to a multi-municipal spatial planning plan concern common interests, the said amendments to the plan shall be made based on the consent of all relevant municipalities upon the request of the interested municipality.

3. A multi-municipal spatial planning plan shall be declared invalid in the manner prescribed by paragraph 2 of this article.

 

 Chapter VI – Urban Development Planning and Main Instruments for its  Execution

 

Article 35 – Urban development planning

The carrying out of urban development planning within the administrative boundaries of a municipality shall fall within the powers of the relevant municipality, except for the case provided for by Article 36 of this Code.

 

Article 36 – Special regulation area, special regulation zone

1. Under a legal act of the Government of Georgia, a settlement may be granted the status of a special regulation area (recreational, resort, defence, etc.), whereas a municipality or a part thereof may be granted the status of a special regulation zone, depending on highly important public, economic, ecologic, humanitarian, defensive, sports and recreation, cultural and/or any other factors. The matters relating to the sports and recreational zones shall be regulated by the special legislation.

2. For the area determined by paragraph 1 of this article, the Government of Georgia shall approve a relevant master plan, and the Agency shall approve a development plan/detailed development plan. When drafting the plans, the requirements provided for by this Code for drafting an urban development plan shall apply.

3. For the zone determined by paragraph 1 of this article, the Agency shall approve an appropriate regime and/or a development plan and/or a detailed development plan.

4. A construction permit in the area and/or zone determined by paragraph 1 of this article shall be issued in compliance with the requirements provided for by an ordinance of the Government of Georgia.

5. When taking a decision on issuing a construction permit, the terms of the use of a land parcel for construction shall be determined based on the urban development plan approved in accordance with this article, or based on the regime established by the document determining the zone.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 37 – Types and main objectives of urban development plans

1. The urban development planning in the territory of a municipality shall be carried out in a 2-stage system which includes:

a) the regulation of the land use that is performed through a master plan;

b) the regulation of the built-up area that is performed through a development plan and/or a detailed development plan.

2. The objectives of the master plan shall be: the development of the entire territory of a settlement, general regulation of its use and development and the adequate supply.

3. The objectives of a development plan shall be: the development of the parts of the territory of a settlement, specific regulation of their use and development, and the adequate supply.

4. Where necessary, a development plan may include the entire territory of a settlement, if the plan aims to provide a general regulation of the use and development of the entire territory of the settlement.

5. The content of an urban development plan shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

6. If a development plan covers all provisions provided for by Article 41 of this Code, the drafting of a detailed plan shall not be mandatory.

 

Article 38 – Basic principles of urban development planning

1. An urban development plan shall be drafted and implemented in such manner to promote the sustainable development of a settlement, public welfare, socially equitable land use, the creation and development of a favourable and safe environment, the maintenance and enhancement of the aesthetic quality of the architectural, urban development and landscape objects.

2. In addition to the requirements established by paragraph 1 of this article, in the process of urban development planning, the public and private interests in the field of spatial planning shall be considered, including:

a) the creation and maintenance of living environment that is  safe for health and the creation and maintenance of safe labour conditions;

b) the creation and maintenance of stable social infrastructure;

c) the meeting of the requirements of population (in particular – of families, children, the youth, the elderly and persons with disabilities) in the field of social and cultural development;

d) the creation of the spatial and territorial conditions which are favourable for education, sports and recreation;

e) the maintenance, updating and development of the social and technical infrastructure of settlements;

f) the maintenance, management and development of the planning elements (streets, squares, buildings, greenspaces) having cultural, historical, architectural, urban heritage and aesthetic values;

g) the protection of the environment and recreational areas (the mitigation of negative impacts on biodiversity, soil, water and ambient air, the protection of climate and landscape, the promotion of the reduction of emissions and the development of renewable energy, etc.), and the compliance with the requirements established by various sectoral environmental plans;

h) the promotion of the development of economic sectors;

i) the creation of the attractive and safe investment environment;

j) the provision of communication systems;

k) ensuring mobility of population by developing an integrated transportation system, and the creation of conditions which are favourable for using public transport;

l) the reduction of negative impacts on the environment caused by transport to the maximum extent possible;

m) the protection of settlements from natural and man-made emergency situations (including from fire);

n) the comprehensive development of military defence capacity and civil security.

3. An  urban development plan shall consider the principle of the rational use of land.

4. An urban development plan shall be based on the principle of zoning.

5. If a land parcel is at the same time included in the cultural heritage protection zone, or the regime established by other sectoral plan applies to it, the terms of its use for construction shall also consider the requirements established by a respective legislation applicable for the respective zone and/or the regime.

6. To ensure the harmonised and coordinated development, a master plan and an urban development plan shall also include the interests of an adjoining municipality.

 

Article 39 – Content of the master plan

Based on the needs of the spatial planning, a master plan, in addition to the aspects provided for by Article 16 of this Code, shall include:

a) functional zones, and where required, the sub-zones;

b) the areas intended for the social infrastructure, in particular, schools, kindergartens, health care, cultural, sports and other social institutions;

c) the areas intended for the technical infrastructure, the systems for electricity supply, natural gas and water supply, water discharge, storm water systems, and the communication and waste recycling systems;

d) the areas designated for transportation infrastructure; the matters relating to the development of a comprehensive transport scheme;

e) the areas which may be exposed to potential floods, mudflows and other areas that are hazardous in terms of being impacted by natural occurrences;

f) the areas which may not be used for construction (agricultural areas, the systems of greenspaces, beaches, cemeteries, etc.);

g) cultural heritage protection zones and the details of other sectoral plans (if any);

h) the areas for reserve.

 

Article 40 – Content of a development plan

1. A development plan shall consist of a textual and a graphical part.

2. Considering the necessity of a development planning, a development plan may establish specific terms of development, including:

a) the functional sub-zones;

b) the types of the use of a territory within the functional sub-zones;

c) the parameters for the regulation of a development;

d) a type of a development (a ribbon development, cluster housing, sporadic housing, combined housing, etc.);

e) other aspects established for a master plan, if they are necessary for the development planning.

3. A development plan may also cover the development conditions established by Article 41 of this Code.

 

Article 41 – Content of a detailed development plan

1. A detailed development plan shall consist of a textual and a graphical part.

2. In terms of functional zoning of a land parcel, a detailed development plan shall establish the following:

a) the functional sub-zones, and the following parameters of regulation of a development in the sub-zones:

a.a) the maximum urban development ratio;

a.b) the maximum gross floor area ratio or the maximum and minimum gross floor area ratios;

a.c) the minimum landscaping rate;

a.d) the maximum number of storeys and/or the maximum height of a development;

b) the type of a development;

c) the permitted types of the use of a land parcel and a building;

d) the parameters (minimum index and/or maximum index and/or overall dimensions) of the area of a land parcel;

e) a building setback line (red line);

f) a building mandatory line (blue line);

g) a transportation infrastructure network and utility network;

h) the number of parking lots;

i  ) landscaping, except for individual residential houses and the functional zone in which the minimum landscaping rate is not determined, as well as a detailed description and qualitative assessment of the green plant/plants on the land parcel.

3. In the case of the necessity of urban development planning, a detailed development plan shall also include the following:

a) the areas intended for public spaces (playgrounds, recreation and sports, parking, etc., areas);

b) the areas intended for special purposes (storage and public activity areas, ports and other areas designated for tourism development);

c) the terms of the use of the areas which shall not be subject to the development;

d) the systems of electricity, natural gas and water supply, water discharge, telecommunication and other systems.

4. A detailed development plan shall consider the requirements established by Article 85 of this Code with respect to ensuring the opportunity to use a public space by persons with disabilities.

5. The maximum land-to-building ratio and/or maximum gross floor area ratio established by the main provisions may be exceeded based on a detailed development plan, if it is compensated by any other activity, it is required by special reasons (for instance, preservation and development of urban values) of urban development, it does not come in conflict with the public interests and does not deteriorate the sanitary and hygienic conditions of a human habituation area and the work environment.

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 42 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a master plan

1. A municipality shall have the authority to order a subject of private law to draft a master plan or the part thereof and/or other related documents.

2. A master plan shall be reviewed and approved in two interdependent, but autonomous stages in terms of administrative procedures:

a) stage I – the review and approval of the concept of a master plan;

b) stage II – the review and approval of a master plan.

3. Stage I shall commence after the drafting of the concept of a master plan during which, the concept of the master plan shall be reviewed and approved based on the pre-feasibility study. The concept of the master plan shall take into account the main goals and objectives of an urban development planning and the ways for their achievement.

31. A concept of a master plan shall be submitted by a relevant municipality to the Agency for obtaining the relevant opinion. The Agency shall ensure the involvement of other interested ministries/agencies, as well as the submittal to the municipality of the relevant opinion prepared on the basis of their comments and opinions.

4. A concept of a master plan of a municipality shall be approved by the Sakrebulo of a relevant municipality.

5. Stage II shall commence after the completion of the drafting of a master plan of a municipality, based on the approved concept of the master plan, for the purpose of its review and approval.

6. An executive body of a municipality shall submit a draft master plan to the authorised administrative bodies. The bodies shall draft respective recommendations.

7. The final draft of a master plan shall be submitted for legal consultation to a legal supervision authority in the manner provided for by Article 137 of the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code.

8. A master plan shall be approved by the Sakrebulo of a respective municipality.

9. The amendments to a master plan shall be made by a decision or on the initiative of the Sakrebulo or based on the application by any person.

10. In the case of making few amendments to a master plan, Stage I determined by this article shall not be completed.

11. A duly authorised administrative body shall publish information on the commencement of the drafting of a concept of a master plan (including information on the exact borders of the planning area) not later than three months before the initiation of administrative procedures.

12. Procedures for the drafting of a master plan shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 43 – Public administrative procedures with respect to the review and approval of a development plan and/or detailed development plan

1. An administrative procedure with respect to the review and approval of a development plan and/or detailed development plan shall be carried out in the manner prescribed by Article 42 (except for Article 42(7)) of this Code, and an administrative procedure related to the review and approval of a detailed development plan of the settlement, where a hierarchically superior urban development plan is in force, shall not be in the scope of Article 42(31) of this Code.

11. The Agency shall carry out administrative procedures related to the review and approval of the development plan/detailed development plan for the territory/zone provided for by Article 36 of this Code in the manner established by Article 42 of this Code (except for paragraphs 31 and 7 of Article 42 of this Code).

2. If the goal of the development plan and/or detailed development plan is the intense development of a settled area, an administrative procedure related to its review and approval shall be limited to the review and approval of a draft development plan and/or a draft detailed development plan.

3. If there is no master plan for an area, a decision of the executive body of a respective municipality on the drafting of a development plan and/or a detailed development plan shall be agreed with the Sakrebulo of the same municipality.

4. At each stage of public administrative procedures relating to a development plan and/or a detailed development plan, a notice board shall be placed in a publicly accessible place, on which, at least information on the boundaries of the area subject to planning, the time frames for providing the opinions and assessments from the interested persons, and the approximate time frame for approving the plan shall be placed.

5. A duly authorised administrative body shall publish information on the commencement of the drafting of a development plan (including information on the exact boundaries of the planning area) not later than three months before the commencement of administrative procedures. A person shall place information on the commencement of the drafting of a detailed development plan on a notice board in the proximity of a project site, in a publicly visible area, not later than two weeks before the commencement of the administrative proceedings.

6. The amendments to a development plan and/or detailed development plan shall be made by a decision or on the initiative of the Sakrebulo of a municipality or based on the application of a person.

7. Procedures for drafting a development plan shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

Law of Georgia No 2818 of 3 May 2023 – website, 19.5.2023

 

Article 44 – Binding nature of a master plan

In the case of availability of a master plan, a development plan and/or a detailed development plan shall take into account the requirements established by the master plan.

 

Article 45 – The principle of functional zoning

1. A functional zoning shall be the division of a territory into functional zones on the basis of the urban development documents. The functional zoning shall determine the construction sites, areas which are not intended for construction, and the terms and conditions for their use and development.

2. The functional zoning shall be carried out in the manner that facilitates the development of the types of combined land use in the settled area.

3. The functional zone of a land parcel which is determined by the applicable urban development plan shall be altered based on the amendment made to the same plan.

4. For a land parcel not falling within the area of an urban development plan, a function determined for the construction purposes may be established only based on the procedures provided for by Article 67, Article 68 and Article 103 of this Code.

 

Article 46 – Main provisions

1. The use and development of areas shall be based on the principle of functional zoning that shall be defined in accordance with Article 45 of this Code.

2. The objectives of the main provisions shall be to provide the legal grounds for the urban development plans and establish, together with those plans, the terms and conditions of the use of land parcels for construction.

3. The main provisions shall establish the following:

a) the requirements towards construction sites, functional zones and functional sub-zones;

b) the parameters of the development of a land parcel according to the functional zones and functional sub-zones, and the procedures for their calculation;

c) the types of development, the procedures for the establishment of the development areas on a land parcel;

d) the regulations and rules of calculation of boundary zones;

e) a list of types of the permitted land use in the functional sub-zones;

f) the areas that are not intended for construction and a list of the types of buildings or structures allowed to be constructed in the areas.

4. A draft of main provisions shall be worked out and submitted for approval to the Government of Georgia by the Agency.

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

 

Article 47 – An administrative contract in relation to urban development matters

1. A body with the planning authority may, for the purpose of exercising its own powers, conclude an administrative contract (for instance, a contract on drafting an urban development plan, carrying out urban development activities, undertaking construction and/or regulation of infrastructure) with a subject of private law.

2. Natural persons and legal entities under public law may initiate the drafting of a detailed development plan of a certain area and may implement it by providing private funding. If a duly authorised body takes a positive decision, a relevant contract shall be concluded between the said body and an initiator.

3. When concluding a contract defined by paragraph 1 of this article, the relations associated with the state procurement and competition shall be regulated by the legislation in the relevant field.

[3. When concluding a contract determined by paragraph 1 of this article, the relations associated with the public procurement and competition shall be regulated by the legislation in the relevant field. (Shall  become effective  from 1 January 2027)  ]

4. When concluding a contract defined by paragraph 1 of this article, the time frames for completing a respective assignment shall be determined. For a detailed development plan, such time frames shall not exceed six months. In the case of a substantiated request, such time frames may be extended by two months.

Law of Georgia No 2577 of 9 February 2023 – website, 27.2.2023

Law of Georgia No 4426 of 5 September 2024 – website, 23.9.2024

 

Article 48 – Temporary restriction of the issuance of a construction permit in the process of drafting an urban development plan

1. If an urban development plan is being drafted, a body issuing a construction permit may, based on the grounded refusal, suspend the administrative procedures relating to the issuance of a construction permit. The term of the above restriction shall not exceed 12 months. If the urban development plan is approved before the expiry of the said term, the administrative procedures shall be resumed from the date of approval of the plan.

2. The term of restriction established by paragraph 1 of this article may be extended by not more than three months.

3. If the procedures for issuing a construction permit are not resumed after the expiry of the term established by paragraph 1 and/or paragraph 2 of this article, an applicant  for construction permit may seek remedies. The amount of remedies shall be determined under Article 49 of this Code.

4. To achieve the goals determined by Article 36(1) of this Code, an executive body of a respective municipality, in agreement with the Government of Georgia, or the Government of Georgia shall be entitled to impose restriction on the development of the areas for a reasonable period of time.

 

Article 49 – Compensation of damages caused by making amendments to an urban development plan and/or by annulling the plan

1. An owner or a legal user of an immovable thing may claim compensation for the direct damage he/she has sustained due to the making of amendments to a detailed urban development plan or the annulment of the plan by an authorised body. In such case, the amount of damage shall be calculated based on the financial expenses incurred by the owner or the legal user of the immovable thing during the performance of construction and/or project activities and which were incurred by the owner immediately from the above plan. The amount of damage may be established based on the agreement between the owner and/or the legal user of the immovable thing and the authorised administrative body. In the case of failure to agree, the owner or the legal user of the immovable thing may apply to a court.

2. The right to claim compensation for damages as provided for by paragraph 1 of this article shall not exist, if five years have elapsed since the making of amendments to or annulling a detailed urban development plan.

 

Article 50 – Preferential right of purchase by the State and a municipality for urgent public needs

1. The state and/or a municipality shall have a preferential right to purchase a land parcel and the building or structure inseparable from the land parcel for urgent public needs in the case of the alienation of the land parcel by an owner, if the land parcel is within:

a) the coverage area of an urban development plan and, in accordance with the plan, the land parcel shall be used for the construction of public or defence facilities, for carrying out urban development activities or for the development of a settlement;

b) the historic development protection zone, where the buildings or structures located in the zone do not comply with the requirements established for the zone.

2. A preferential right of the State and a municipality to purchase shall be subject to registration with the registry of title to immovable things in the manner prescribed by the Law of Georgia on Public Registry.

3. For exercising the preferential right to purchase, an authorised administrative body shall issue a substantiated legal act. For the registration of the preferential right to purchase, the above act shall be submitted to the National Agency of Public Registry.

4. For the purposes of this Code, the preferential right to purchase shall be the right of the State or a municipality to purchase property from an owner at the price and on the same conditions which the owner intends to apply when selling the property to a third party.

5. An owner is obliged to offer his/her property to the State and/or a municipality at the price and on the conditions which the owner intends to apply when selling the property to a third party. In the case of the change of the price and/or conditions agreed with the third party, the owner is obliged to offer the State and/or a municipality to purchase the property at the changed price and/or on the changed conditions, using the preferential right to purchase.

6. The State and/or a municipality shall notify an owner in writing of the decision on the exercise of the preferential right to purchase, within 10 days. The failure to respond to the notification within the stated period shall be deemed the refusal to exercise the preferential right to purchase.

7. A contract between an owner and the State and/or a municipality shall be concluded within five working days after the State and/or a municipality provides response.

 

Article 51 – Land swaps

1. Land swaps may be required due to the following activities necessary for the implementation of a development plan and/or a detailed development plan:

a) the arrangement or extension of the internal transport roads and/or engineering and communication networks;

b) the construction of other infrastructural facility;

c) the rational change of the configuration of land parcels.

2. Land swaps consider the gaining of an ownership right by a municipality in relation to a land parcel, which is necessary to carry out activities determined by paragraph 1 of this article, through the transfer of a substitute land parcel into the ownership of an owner, or a land parcel which has equal value, or in the case of land swaps which involve a land parcel without equal value, through the provision of appropriate monetary compensation, or through the transfer of any other property. During land swaps, the approval from the owner of the land parcel shall be required.

3. The value of a land parcel subject to the transfer to an owner as a result of land swaps, as a rule, shall not be less than the value of the land parcel which is owned by the owner. The value of the land parcel shall be established based on an audit (expert) opinion. The costs associated with the drafting of the opinion, as well as the costs related to the making of a cadastre map/maps of the land parcel shall be borne by the city hall of a respective municipality.

4. If the value of property to be transferred to a private owner is less than the value of property owned by him/her, a respective municipality shall reimburse to the owner the difference between the values of property through the transfer of money and/or any other property.

5. If the person initiating land swaps is a private owner and the value of property to be transferred to such person exceeds the value of property to be transferred to a municipality, the latter shall be reimbursed the difference between the values of property through the transfer of money and/or any other property.

6. Land swaps may take place through the administrative procedures that are parallel to those performed with respect to urban development activities, if there is an available draft development plan worked out on the basis of Article 63 of this Code.

 

Article 52 – Administrative procedures with respect to land swaps

1. The administrative procedures with respect to the necessity of land swaps may be initiated on the initiative of an executive body of a municipality, or based on an application of a private owner initiating the land swaps.

2. A decision on the necessity of land swaps shall be taken by the city hall of a respective municipality, by the consent of the Sakrebulo of the same municipality.

3. Where necessary, a decision determined by paragraph 2 of this article may be taken based on a plan of land swaps. The plan shall cover the scope of land swaps, the boundaries and value of land parcels subject to land swaps, a new cadastre map and information on owners and monetary compensation.

4. Within two months after taking a respective decision on the necessity of land swaps, an administrative agreement on land swaps shall be concluded between a municipality and an owner.

5. On the initiative of the government of Tbilisi Municipality, a procedure for the exchange of property as provided for by the Organic Law of Georgia Local Self-Government Code may be applied in lieu of the land swaps.

 

Article 53 – Provision of infrastructure of common use in the territories of settlements

1. In order to comply with the requirements established by urban development plans, a municipality shall be responsible for providing the territories of settlements with the transport infrastructure and storm water drainage network of common use within the competence determined by legislation of Georgia.

2. An owner and/or user of a land parcel may apply to a city hall of a municipality with initiative to provide the settlements with local transport infrastructure and storm water drainage network of common use, at his/her own resources. If the city hall of the municipality takes a positive decision, an administrative contract shall be concluded with an interested person.

3. Taking into account the density determined on the basis of the urban development plans, the persons authorised to provide the territories of settlements with the transport infrastructure and storm water drainage network of common use, are obliged to plan the network with relevant conductivity, and carry out the plans consistently.

 

Chapter VII – Urban Development Activities

 

Article 54 – Carrying out urban development activities in a settled area and in a cultural heritage protection zone  .

1. The matters related to carrying out urban development activities in a settled area shall be regulated in accordance with the rules established by this chapter.

2. In the case of a cultural heritage protection zone and a monument of cultural heritage, the requirements established by a relevant sectoral legislation shall apply in addition to the requirements established by this chapter for carrying out urban development activities.

 

Article 55 – Goals of urban development activities

1. Urban development activities shall serve public interests and provide the opportunity to develop by improving environmental, social, cultural, economic and hygienic conditions of certain parts of the country.

2. The necessity of carrying out urban development activities shall be determined in accordance with the quality of degradation of the existing development, and the level of decrease of living and working conditions of population and of the functional capacity of settlements.

 

Article 56 – Procedures for carrying out urban development activities

1. The right to carry out urban development activities shall be exercised by the executive body of a municipality, a legal person established by a municipality, or a person with a relevant permit.

2. The consent of the association of tenants of a multi apartment building or of an owner of an individual house located within the scope of urban development activities shall not be required for carrying out works in the framework of the above activities, if they constitute minor reconstruction works (change of a façade, repair of a roof, reinforcement of a balcony, etc.) and during the works, the key parameters of the building and/or a privately owned area are not altered.

3. The development and/or rehabilitation of a multi apartment building located in the area of the urban development activities by a person carrying out the urban development activities shall be carried out with the consent of the member(s) of the association of tenants, whose individually owned property area exceeds half of the total area of the individually owned property, and the development and/or rehabilitation of an individual building shall be carried out with the consent of the owner of the individual building. The said consent can be expressed in the contract between the owner and the person implementing the urban development activities.

4. The improvement of the immovable property located within the urban development activity area may be funded by the resources of the State Budget of Georgia, the municipal budget, a person carrying out urban development activities, an owner of the immovable property and/or a third person.

5. If the total area of a building increases by 5% or more as a result of urban development activities, the increased area is isolated and it can function independently, the increased area shall be registered with the Public Registry as the property of a person carrying out urban development activities and/or of an owner of the immovable property, in proportion with the expenses borne by the owner for funding the increase of the area. The ownership rights of a person carrying out the urban development activities shall be registered with the Public Registry without the consent of the association of tenants and/or the consent of the owners.

6. If in a multi apartment building, the increased area is less than 5% of the total area of the building and/or the increased area is not isolated and it cannot function independently, the added area shall be the property of the tenants’ association, whereas in the case of an individual house, the added area shall be the property of an owner of the individual house. When developing an immovable property located in the area of the urban development activities, the area of the building shall be at least equal to the area of the existing building before the development, and the value of the building must exceed the value of the existing building before the development. In order to ensure this, a person carrying out the urban development activities is obliged to assess the area and value of the building before the development of the immovable property located in the area of the urban development activities and to submit the relevant opinion to the owner, and, after the completion of the urban development activities, to assess the area and value of the building and submit the relevant opinion to the owner.

7. If the immovable property located within the urban development activity area is  in dilapidated condition  and cannot be reinforced, which is verified by an appropriate expert opinion, according to which, its existence endangers human health and/or life, such building shall be demolished without a permission of an owner of the building. In that case, before demolishing the building, a person carrying out urban development activities is obliged to transfer to the owner at least the equivalent property, or give the fair and full compensation of the property, or, if a new building with the same function is constructed in the same place, to transfer to the owner the area in the new building which shall be at least equivalent to the area owned by the owner in the old building. If, during the construction of a new building, the total area of the building increases by more than 5 percent, so that the increased area is isolated and can function independently, the increased area shall be registered with the Public Registry as the property of a person carrying out urban development activities and/or of an owner of the immovable property, and it shall be transferred to his/her ownership in proportion to the costs incurred by him/her for financing the increase of the area. The ownership right of the person carrying out the urban development activities shall be registered with the Public Registry without the consent of the association of tenants and/or the owners.

8. The damage incurred to an owner as a result of urban development activities carried out in accordance with this article shall be compensated by a subject undertaking rehabilitation.

9. A person carrying out the urban development activities shall be entitled to obtain a construction permit for any immovable property located in the area of the urban development activities.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 57 – Informing an interesting person on urban development activities

1. Information on urban development activities shall be provided not later than two weeks before carrying out such activities, to all interested owners and/or users of property. The interested person shall be informed by placing a notice board in a publicly-accessible area close to the project site, as well as through an official website of the city hall of a respective municipality, and where necessary, through the mass media.

2. Any interested person may submit his/her opinion with regard to urban development activities to relevant municipalities, in accordance with the procedures established by Article 118 of the General Administrative Code of Georgia.

 

Article 58 – Preliminary surveys

1. Before taking a decision on urban development activities, the executive body of a municipality shall undertake preliminary surveys based on which the need of carrying out those activities, as well as their social, economic and environmental aspects shall be determined.

2. The preliminary surveys determined by paragraph (1) of this article shall not be conducted, if information on current conditions of the territory is already available.

 

Article 59 – Decision on urban development activities

In line with the requirements established by Articles 55, 57 and Article 58 of this Code, the Sakrebulo of a respective municipality shall, on the recommendation of the executive body of the same municipality, approve a plan for urban development activities. The plan shall establish the goals and scope of the above activities; it also may cover the social, economic, environmental, cultural heritage protection, construction, infrastructural and other similar aspects aimed at reducing and eradicating the expected negative consequences.

 

Article 60 – Temporary restriction of the issuance of a construction permit within the area of urban development activities

1. During the carrying out of urban development activities, a body authorised to issue a construction permit within the area of the said activities may, based on a reasonable refusal, suspend the administrative procedure initiated with respect to the issuance of a construction permit. The term of the above restriction shall not exceed 12 months.

2. The term of restriction established by paragraph 1 of this article may be extended by not more than three months.

3. If procedure for the issuance of a construction permit is not resumed after the expiry of the term established by paragraph 1 and/or paragraph 2 of this article, an applicant for construction permit may seek remedies.

4. The amount of damage shall be calculated according to the financial expenses which have been borne by an applicant for construction permit when carrying out construction and/or design activities and which have immediately arisen from a relevant urban development plan and/or detailed urban development plan.

5. The amount of damage may be established based on the agreement reached between an authorised administrative body and an applicant for construction permit, or by an independent expert and/or an auditor selected by them jointly. The costs related to the above expert and/or the auditor shall be borne by the applicant for construction permit.

 

Article 61 – Drafting of a detailed urban development plan for the area of urban development activities

When necessary, the executive body of a municipality shall, based on the decision taken under Article 59 of this Code, ensure the working out of a draft detailed urban development plan.

 

Article 62 – Person responsible for the implementation of a detailed urban development plan

A respective municipality shall be responsible for the compliance with the requirements established by a detailed urban development plan drafted for an area of urban development activities.

 

Article 63 – Procedures for drafting a detailed urban development plan for an area of urban development activities

Relations associated with the participation of the society and administrative bodies interested in drafting a detailed urban development plan determined by Article 61 of this Code shall be regulated by procedures provided for by Article 43 of this Code.

 

Chapter VIII – Regulation of the Use of a Land Parcel for Construction and Development

 

Article 64 – Goals of this chapter

1. The goals of this chapter shall be to:

a) establish the main terms and conditions for the use of a land parcel for construction and for its development, and promote the introduction of the best practice in construction activities;

b) establish, as an exception, the conditions for the development of a land parcel located on the area which is not designated for construction.

2. When using a land parcel for construction and during the development of the land parcel, the human life and health, and public security and order shall be ensured.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 65 – Main grounds for regulating the development of a land parcel

1. The main grounds for regulating the development of a land parcel shall be a detailed development plan under Article 66 of this Code.

2. Other cases not covered by paragraph 1 of this article, shall be regulated in accordance with Article 67 and Article 68, and the main provisions of this Code.

3. If an urban development plan and/or a detailed urban development plan determines the change of a functional zone, based on which, an agricultural land parcel may be changed into a non-agricultural land parcel, an interested person shall have the right to apply to a respective authorised body for the registration of the change of the intended use of the land parcel.

4. An application submitted by an interested person to a respective authorised body on the change of the intended use of a land parcel as a result of the approval of an urban development plan and/or a detailed urban development plan referred to in paragraph 3 of this article, shall serve as the grounds for the change of the intended use of the land parcel by the National Agency of Public Registry.

 

Article 66 – Land parcel located within the area of action of a detailed urban development plan

1. Construction on a land parcel located within the area of activity of a detailed development plan shall be permitted in accordance with the said plan.

2. A detailed development plan shall serve as the main grounds for issuing a construction permit.

 

Article 67 – Land parcel located within the formed system of the development

1. For a land parcel located within the formed system of the development and to which a detailed development plan does not apply, a construction permit may be issued based on the applicable urban development plan (if any) and the main provisions, if it complies with the existing development environment in terms of the type of use, the parameters and the type of development  б  and the allocation of a building on the land parcel, and if it does not come in conflict with the neighbourhood interests.

2. Terms of the use of a land parcel for construction within the formed system of the development shall be established in accordance with procedures established by Articles 103 and 104 and the main provisions of this Code.

3. An individual residential house may be constructed on a private agricultural land, which shall be in conformance with the functional zone and/or the functional sub-zone and/or the existing environment of the development. Construction on such land parcel shall also be permitted in accordance with Article 68 of this Code.

 

Article 68 – Land parcel located outside the formed system of the development

For a land parcel located outside the formed system of the development and to which a detailed development plan does not apply, a construction permit may be issued only for the construction of a building (except for the construction of a building containing a residential function or determined by the main provision) to which the designation has been assigned according to the function of the relevant territory, based on the applicable spatial planning plan and an urban development plan (if any), and the requirements of the main provisions, unless they are in conflict with public interests.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 69 – Identification of a land parcel and/or  a  building inappropriate for construction

1. A land parcel and/or a building shall be inappropriate for construction, if it does not comply with the type of use, the parameters of the development, the rules for the allocation of a building on a land parcel, the parameters of the area of a land parcel as permitted by a development plan and/or the main provisions, or if it is located in the territory which is not designated for construction. The inappropriateness shall be established in each specific case, with respect to a specific target of construction.

2. An interested person may file an application to a duly authorised body for the identification of a land parcel as appropriate and/or inappropriate for construction. The authorised body is obliged to provide information to an applicant within five working days.

3. If information provided for by paragraph 2 of this article has not been disseminated before applying for notification on construction, the appropriateness and/or inappropriateness of a land parcel and/or a building shall be identified at the stage of the review of the application for notification on construction, or at Stage I of the issuance of the construction permit, whereas in the case provided for by Article 102(1) of this Code, the appropriateness and/or inappropriateness of a land parcel and/or a building shall be identified at the stage of the review of the detailed development plan.

4. Further development (new construction, reconstruction that causes the change of the parameters of a building, adaptation, fragmentation of a land parcel and/or land assembly) of an inappropriate land parcel and a building shall be performed on condition that such inappropriateness is reduced or eradicated.

5. If a land parcel and/or a building is simultaneously included in the cultural heritage protection zone, in the area of protected territories, forest resources, water resources, or the area of subsoil resources, or if another regime applies to it, the conditions of its use for construction shall also consider the requirements established for the said zone and/or regime.

6. Individual indicators for the aspects specified by paragraph 1 of this article may be provided for by a detailed development plan for the cultural heritage protection zone.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

 

Article 70 – Subdivision and merger of land parcels

In the case of subdivision and merger of a land parcel on which buildings or structures are located, the requirements provided for by Articles 66-69 and Article 72 of this Code shall also be taken into account.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 71 – Establishment of easement over a land parcel and right-of way

1. The right-of-way and/or easement over a land parcel owned by the State and/or a municipality may be established based on an administrative and legal act of an authorised body, if this is conditioned by the interests of the State, and public or private interests. The National Agency of Public Registry shall register easement over the land parcel based on the above administrative and legal act.

2. The relations associated with the establishment of easement over a land parcel and the right-of-way on a privately-owned land parcel shall be regulated by the Civil Code of Georgia.

3. If the factual circumstances are eradicated based on which the rights determined by paragraph 1 of this article have been established, a respective administrative body shall cancel the act referred to in paragraph 1 of this article.

 

Article 72 – Provision of a land parcel with infrastructure

1. New construction in urban areas, except for the cultural heritage protection zone, on a land parcel, and/or such reconstruction of buildings or structures located on a land parcel which result in increasing the existing parameters of the building or structure, shall be permitted only if it is or will be adequately provided with a motorway access, including by using easement.

2. In the cultural heritage protection zone, a land parcel shall be provided with the infrastructure in the manner prescribed by respective legislation.

3. Buildings or structures shall be supplied with electricity, natural gas, water, drainage and discharge systems, communication lines and transport infrastructure in the manner prescribed by the legislation of Georgia.

4. In the case of issuing a construction permit, an administrative body issuing a permit shall send information determined by Article 103(3)(a-b) of this Code to the companies owning the electricity distribution network, natural gas distribution network, water supply distribution network (if any) and to the owner of the water discharge network (if a party issuing the construction permit and an owner of the water discharge network are different persons).  This paragraph does not apply to the municipality where the procedure for issuing the construction permit in electronic form is established.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 73 – Regulation of the supply of a land parcel and a building or structure with electricity, natural gas, water and water drainage

In the case of request by an interested person, a land parcel and a building or structure shall be supplied by an owner of the relevant network with electricity, natural gas, water and water discharge in accordance with the procedures provided for by the ordinances of the Georgian National Energy and Water Supply Regulatory Commission (GNERC) on the Approval of Procedures for Supply and Consumption of Electricity (Power), on the Approval of Procedures for Supply and Consumption of Natural Gas, and on the Approval of Procedures for Supply and Consumption of Drinking Water.

 

Article 74 – Regulation of a boundary zone on a land parcel

1. The goal of regulation of a boundary zone on a land parcel shall be to comply with the requirements for insolation, natural lighting, ventilation, fire safety, evacuation and landscaping.

2. There are two types of a boundary zone:

a) a public boundary zone;

b) an adjacent boundary zone.

3. Protection of an adjacent boundary zone shall not be necessary, if, under a development plan and/or a detailed development plan, or under the legislation of Georgia, it is mandatory or permitted to place a building or structure on the boundary of a land parcel.

4. The boundary zones shall be regulated by the main provisions. The main provisions shall include:

a) interrelation of the boundary zones and the procedure for calculation of distance between buildings or structures;

b) procedures for determining the parameters of a building or structure with respect to a boundary zone;

c) procedures for intrusion of parts of a building or structure into a boundary zone;

d) procedures for the placement of auxiliary buildings or structures in the boundary zone.

 

Article 75 – Preservation of areas necessary for water permeability on a land parcel

1. When issuing a construction permit, a municipality is obliged to establish the requirements which ensure the preservation of free areas necessary for water permeability in soil on a land parcel, taking into account the area determined by the minimum landscaping rate.

2. The landscaping rate of a land parcel shall determine the minimum share of the area of the territory of a land parcel that shall not to be covered with waterproof material, under which no building or structure and/or the parts thereof shall be located, and which shall be intended for ensuring water permeability and landscaping.

3. The preservation of free areas determined by paragraph 1 of this article shall also consider the facing of the surface of soil in such manner to allow the permeability of soil (water permeability).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 76 – Allocation of a parking lot on a land parcel

The matters relating to the allocation of a parking lot on a land parcel shall be regulated according to the main provisions. Exceptions and/or additional terms shall be established by a legal act of the Sakrebulo of a respective municipality.

 

Article 77 – General rules of fencing a land parcel

1. A land parcel shall be fenced in such manner (except for the temporary fencing of a construction site) to ensure the preservation of lighting, ventilation, aesthetic aspect of the appearance of a settlement  ,  and the protection of other public interests.

2. The terms of fencing of a land parcel established by the main provisions shall be based on the principles determined by paragraph 1 of this article.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Chapter IX – Main Requirements for Buildings or structures

 

Article 78 – Technical regulations and standards relating to the main requirements for buildings or structures

1. Main requirements for buildings or structures shall be established in accordance with this Code, technical regulations and standards.

2. During the drafting by the Government of Georgia of respective technical regulations relating to the requirements established by this chapter, the European standards – Eurocodes worked out by the European Committee for Standardization (CEN) with respect to the design, construction and operation of buildings or structures shall be taken into account, as well as some other international construction regulations and standards, where necessary.

3. During the drafting of the regulations and standards provided for by this article, the best international practice shall also be taken into consideration.

4. In the case of cultural heritage, during the drafting of the regulations and standards provided for by this article the requirements established by respective sectoral legislation shall also be taken into account.

 

Article 79 – General requirements for buildings or structures

1. A building or structure, in the period of its exploitation, shall comply with the function determined by the construction document (if any), as well as with the requirements for the protection of human health, environmental safety, security and amenities.

2. A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure its long life  .

3. During the reconstruction of a building or structure constructed before 3 June 2019, the requirements established by this chapter shall be met to the maximum extent possible.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 80 – Regulation of architectural parameters and aesthetic features of a building or structure

1. Architectural parameters and aesthetic features of a building or structure shall be established by an urban development plan and/or a legal act of the Sakrebulo of a municipality that aims to develop/maintain the development with high aesthetic value, and to raise the quality of living.

2. Architectural parameters and aesthetic features of a building or structure may be established both for the entire territory of a municipality, and its parts.

3. Non-compliance with the parameters and features determined by paragraph 1 of this article may serve as the grounds for refusing to grant a construction permit, if the parameters and features have been established before filing an application for obtaining a construction permit.

4. In individual areas and/or with respect to individual buildings or structures determined by a decision of the Sakrebulo of a municipality, which have high urban value and/or the architectural and aesthetic solutions of which is of high public interest, an architectural sketch and/or an architectural design of a new construction or of substantial reconstruction of a building or structure shall be selected by an open competition.

5. If an open competition is announced with respect to a new construction or an architectural sketch and/or an architectural design of substantial reconstruction of a building or structure, a person announcing the competition may establish new and/or detailed requirements with respect to the parameters and features provided for by paragraph 1 of this article.

6. The design which has been selected during an open competition (which has won the competition) shall constitute a prior decision on the issuance of a construction permit. During the issuance of a construction permit and/or the implementation of construction works, only minor changes may be made to the design.

7. Procedures for holding a competition determined by this article shall be established by a legal act of the Government of Georgia.

8. Aesthetic aspect of a building or structure shall not come in conflict with the principles which have been established by a formulated and valuable development, and at the same time, shall comply with contemporary requirements. The areas of high urban value and appropriate aesthetic parameters shall be regulated based on a legal act of the Sakrebulo of a municipality.

9. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

10. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 81 – Structural strength, stability and reliability of a building or structure

A building or structure shall be designed and constructed in such manner that that under the maximum design load in the period of its exploitation:

a) individual parts of the building or structure, their structural connections, and the foundation of the building or structure are not subject to structural failure  , and preserve strength;

b) the building or structure preserve stability and/or balance, and its deformation does not exceed the permissible limit;

c) the load-bearing structures and engineering systems of the building or structure are reliable throughout the period of their exploitation, especially, under seismic impact, and comply with the requirements established by respective technical regulations.

 

Article 82 – Compliance with fire safety

A building or structure shall be designed and constructed in such manner that during fire:

a) the strength and reliability are preserved for the building or structure;

b) the spread of fire and/or smoke from one part of the building or structure to other is minimised;

c) the spread of fire to the adjoining building or structure is minimised;

d) safe evacuation of people is possible, also fire is extinguished by fire and rescue divisions, and people and property are safe.

 

Article 83 – Keeping hygiene, protection of health and environment

A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure the compliance with the requirements of (if any) insolation of a building or structure, and the protection of the interests of dwellers  of a building or structure, neighbours and the hired in order to protect their health and provide natural illumination.

 

Article 84 –  Enforcement  of safety during the exploitation of a building or structure

1. A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure that during the exploitation human life and human health are not endangered. Special attention shall be paid to the matters relating to the damage of electrical wiring, the falling, collapse, explosion, dropping etc. of construction materials and products.

2. During the design and construction of a building or structure, the engineering and technical measures of civil security shall also be considered, which aim to safeguard the population from emergency situations, reduce the possible losses and destruction and provide the conditions which are necessary for promoting the rescue and other emergency works.

 

Article 85 – Ensure the possibility of the use of a building or structure and public space for persons with disabilities

1. A building or structure (except for an individual residential house) shall be designed and constructed in such manner to ensure the compliance with the terms established by the legislation of Georgia for persons with disabilities.

2. The requirement established by paragraph 1 of this article shall also apply to a land parcel attached to a building or structure determined by the same paragraph, as well as to the public space (parks, gardens, boulevards, small public gardens, streets, pavements, etc.).

 

Article 86 – Ensuring the protection from noise

A building or structure shall be designed and constructed in such manner to ensure the compliance with the sound isolation norms (if any), and to use, in accordance with the norms applicable in Georgia in relation to noise, property by its occupants and/or persons located close to it, for its intended purpose, and to ensure appropriate conditions for their recreation and work.

 

Article 87 – Energy efficiency of a building

Maximum energy efficiency of a building shall be ensured by its rational layout in the development, proper orientation to the cardinal points, selection of the fencing design and parameters based on the thermos-technical calculations, proper thermal insulation of the fencing structures, based on the calculation of elements protecting from the sun, and the use of the equipment for heating, conditioning, lighting, ventilation and/or any other modern energy-efficient equipment.

 

Article 88 – Use of renewable energy in a building or structure

1. When designing and constructing a building or structure, the opportunity of using renewable energy shall be taken into account.

2. The use of renewable energy in a building or structure may include the following technical means:

a) the passive use of the solar energy;

b) the active use of the solar energy (solar-powered water-heating equipment, combined systems of hot water supply, solar light sensitive cells);

c) the use of the wind energy;

d) the systems of geothermal heating/cooling and hot water supply;

e) other systems which allow efficient use of renewable energy.

 

Chapter X – Main Requirements for the Quality of Construction Materials

 

Article 89 – The requirements for construction materials

1. Construction materials, when used reasonably and if the useful life is observed, shall not endanger human safety and health.

2. Main requirements for construction materials shall be established by technical regulations. During the working out of such regulations, the requirements established by this chapter shall be taken into account, as well as the characteristics determining the classes of buildings or structures according to their designation.

3. Construction materials shall be placed on the market in accordance with the legislation of Georgia.

 

Article 90 – Assessment of the compliance of construction materials

The compliance of construction materials shall be assessed in accordance with Chapter VIII of the Product Safety and Free Movement Code.

 

Article 91 – Information on the quality of construction materials

Information on the quality of construction materials shall be provided to consumers in accordance with Article 12 of the Product Safety and Free Movement Code.

 

Chapter XI – Terms and Conditions and Grounds for the Issuance of a Construction Permit

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 92 – Placement of a building or structure in the functional sub-zone intended for the development

1. In the functional sub-zone intended for the development, a building or structure that complies with the type of use allowed in the sub-zone shall be permitted.

2. The construction of a  building or structure relevant to the type of use permitted in a functional sub-zone under the main provisions, may not be allowed, if the building or structure, by its location, dimensions and functional purpose, comes in conflict with the specificity of the sub-zone and/or the principle of adherence to the interests of the adjacent zones.

3. The gross floor area ratio of a land parcel and/or gross floor area intensity ratio of a land parcel may be exceeded only in the cases provided for by Article 41(5) of this Code.

4. When implementing large-scale infrastructural projects, the requirements established by Articles 66-69 of this Code shall not apply. In such case, a respective municipality shall participate in the process of the issuance of a construction permit, also, the spatial planning and urban development plans (if any) of the municipality shall be taken into account observing the principle of combination of interests.

 

Article 93 – Legal grounds for carrying out the construction of a building or structure

1. The legal grounds for carrying out the construction of a building or structure shall be a building notice or a construction permit, except for the cases provided for by paragraphs 3 and 6 of this article.

2. When carrying out construction works that are not subject to obtaining a building notice or a construction permit, the requirements established by respective legislation shall be complied with.

3. Minor changes to a building or structure and/or to construction documents provided for by the legislation of Georgia does not require a building notice or a construction permit. Making such changes to buildings or structures and/or construction documents determined by the legislation of Georgia, which exceed the limits allowed after a minor change, shall require re-obtaining of the legal grounds determined by this article. The characteristics and parameters of those minor changes, the making of which do not require a construction permit or a building notice, shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

4. Construction subject to a notice, which has been initiated without the notice, shall be unauthorised construction. Unauthorised construction shall be also considered construction carried out in violation of the building notice, which does not comply with the characteristics of the building or structure of the class specified for the building notice.

5. In the case of extreme necessity (natural, man-made and/or any force majeure circumstance), an authorised public or municipal authority may carry out construction activities before obtaining a construction permit. In such case, the above authority shall, during or upon the completion of construction, apply an administrative body issuing a construction permit, on the basis of a grounded request, to issue of a construction permit. The matters related to simplified procedures for the issuance of a construction permit shall be regulated by an ordinance of the Government of Georgia.

6. For the purpose of elimination of offences in the field of construction, the works to be performed based on the instruction and/or assignment of an administrative body exercising public supervision over construction, and/or based on a court decision, does not require a building notice or a construction permit. In such case, the requirements established by technical regulations shall be followed.

7. The matters related to the issuance of a construction permit by a simplified procedure in the free industrial, economic and tourist zones, shall be regulated by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 94 – Construction of buildings or structures subject to the obligation to obtain a building notice or a construction permit

1. Construction of a building or structure of Class I, except for the cases established by this Code, shall be subject to a simple building notice.

2. Construction of a building or structure of Classes III-IV, except for the cases established by this Code, shall be subject to the obligation to obtain a construction permit.

3. For the construction of a building or structure of Class II within the administrative boundaries of a municipality or the part thereof, the Sakrebulo of the municipality may, instead of the obligation to obtain a construction permit, impose the obligation to provide a detailed building notice.

4. For the construction of a building or structure of Class I within the administrative boundaries of a municipality or the part thereof, the Sakrebulo of the municipality may, instead of the obligation to receive a simple building notice, determine the obligation to receive a detailed building notice or to obtain a construction permit.

 

Article 95 – General rule of building notice

1. A list of documents enclosed to a simple building notice and a detailed building notice, its content and the rule of coordination  of the construction shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

2. If the construction provided for by a building notice does not comply with the requirements established by the legislation of Georgia, the relevant administrative body shall be obliged to take a negative decision.

3. In the case of failure to respond to a building notice within the prescribed period, an applicant may commence construction under the building notice. After the expiry of the set period, a respective administrative body, in the case of request by the applicant for construction permit, shall issue a written consent within three working days after the request.

4. In the case determined by paragraph three of this article, the construction provided for by a building notice shall commence in accordance with the submitted documents and the applicable technical regulations. The submitted documents shall comply with the legislation of Georgia.

5. An applicant for construction permit may request a construction permit instead of a simple building notice or a detailed building notice. In such case, the applicant for construction permit shall submit to a respective administrative body the documents determined by Article 106(1) of this Code.

6. The term of validity of a building notice shall be one year after the delivery of the notice.

 

Article 96 – Classes of buildings or structures

1. In terms of human health, environmental protection, as well as the issuance of a construction permit and commissioning, buildings or structures shall be divided into five classes:

a) a building or structure of Class I – a building or structure with minor risk;

b) a building or structure of Class II – a building or structure with low risk;

c) a building or structure of Class III – a building or structure with medium risk;

d) a building or structure of Class IV – a building or structure with high risk;

e) a building or structure of Class V – a building or structure with increased technical risk.

2. A building or structure shall be assigned a certain class according to the functional designation and parameters of a building or structure to be constructed or demolished.

3. During the reconstruction, if the class of a building or structure increases or decreases, it shall be determined according to the final characteristics and parameters provided for by the permit documentation.

4. If a building or structure or a combination of buildings or structures have the characteristics and parameters determining various classes, such building or structure or a combination of buildings or structures shall be assigned a class according to the highest characteristics and parameters.

5. For the purposes of paragraph 4 of this article, a combination of buildings or structures involves the buildings or structures, for the construction of which the permit conditions shall be determined by a single act of a construction permit.

6. The characteristics defining classes of a building or structure, and types of construction shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 97 – Applicant for construction permit and holder of a construction permit

1. An applicant for construction permit shall be a person who plans to construct a building or structure of Classes I-IV and indents to provide a building notice or obtain a construction permit.

2. A holder of a construction permit shall be a person who holds the right to construct a building or structure of Classes I-IV. If the holder of a construction permit is changed, information on the fact of change shall be provided to an administrative body which issuing the construction permit. In such case, respective amendments shall be made to the construction permit.

3. At the final stage of issuing a construction permit, the applicant for the construction permit/holder of the construction permit may be the owner, user of the land parcel or a building or structure located or to be constructed on the land parcel , or of the part thereof, or a person authorised thereby, who has an interest in the development of the construction project.

4. If construction is planned on the land parcel or a building or structure privately owned by any other person or owned jointly, an applicant for construction permit shall additionally provide the consent of a respective owner and/or co-owner.

5. In the case of construction planned in a public space, an applicant for construction permit may be an interested person, if there is consent from an administrative body authorised to plan and/or manage the public space on initiating construction.

6. Construction of a building or structure on a street, square, bridge, pavement, tunnel and the passage between the land parcels shall be inadmissible (except for a building or structure of state importance), whereas the construction of such buildings or structures in a park, garden, small public garden, etc. that has no public or state importance of common use, shall be impermissible.

7. With respect to the establishment of terms of use of a land parcel for construction, or the agreement on an architectural design, an applicant for construction permit may be any interested person. The agreement of an architectural design on a land parcel shall not exclude the agreement on any other architectural design on the same land parcel. The matters relating to the establishment of terms of use of a land parcel for construction, and to the agreement of an architectural design shall be regulated by a legal act of the Government of Georgia.

8. An applicant for construction permit shall order the design of a building or structure to a duly qualified person participating in construction activities, if the criteria of such qualification are explicitly provided for by the legislation of Georgia.

9. A holder of construction permit shall ensure the performance of construction by a person with relevant qualification participating in construction activities, if the criteria of such qualification are explicitly provided for by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 98 – Person authorised to draft permit documentation

1. Any person may prepare the documents enclosed to the building notice for a building or structure of Class I. The person shall ensure the drafting of the documents enclosed to a building notice in accordance with the requirements set forth by the legislation of Georgia.

2. The right to work out an architectural sketch or an architectural design, structural and/or technological scheme and/or the part thereof, belonging to Classes II, III and IV shall be assigned, respectively, to an architect and a design engineer.

3. A person authorised to draft the permit documentation shall be responsible to ensure the compliance of the documentation drafted by him/her with the technical regulations.

4. The relations associated with the copyrights and related rights on architectural and structural designs shall be regulated in accordance with the legislation of Georgia.

 

Article 99 – Person authorised to carry out expert assessment of the permit documentation

1. Expert assessment of the permit documentation shall be performed by an accredited inspection authority and/or a certified expert in the cases and manner provided for by the legislation of Georgia.

2. An accredited inspection authority, a certified expert shall be a person with relevant insurance, whose competence is verified by a duly authorised body.

3. An accredited inspection authority and/or a certified expert shall issue a respective expert opinion, whereas, if necessary, a recommendation which is required for minimising the risks associated with construction or design activities.

4. An accredited inspection authority, a certified expert shall be entitled to carry out expert activities in accordance with the activities provided for by the legislation of Georgia.

5. An accredited inspection authority, a certified expert shall be responsible for the competence and accuracy of the opinions provided.

6. An applicant for construction permit shall reimburse an accredited inspection authority, a certified expert the amount determined for expert services even if an expert opinion is negative.

 

Chapter XII – Procedure for Issuance of Construction Permits

 

Article 100 – A body issuing a construction permit

An administrative authority with the power to issue an agreement on the building notice, or a construction permit shall be the executive body of a respective municipality or a legal entity under public law established by the municipality.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 101 – Stages for the issuance of a construction permit

1. A construction permit shall be issued in two stages, except for the case provided for by Article 108 of this Code (a 3-stage procedure):

a) stage I – approval of terms of use of a land parcel for construction;

b) stage II – issuance of a construction permit.

2. At each stage of the issuance of a construction permit, an independent administrative procedure shall be carried out.

3. Unless the precondition determined by Article 102(1) of this Code exists, an applicant for construction permit may request the initiation of the administrative procedure established for the following stage only within the terms prescribed by an individual administrative and legal act issued at stage I of the issuance of the construction permit.

 

Article 102 – Special rule of issuance of a construction permit

1. For a land parcel to which a detailed development plan applies, the completion of stage I of the issuance of a construction permit determined by this Code shall not be necessary. In such case, the terms for use of a land parcel for construction shall be determined by a detailed development plan.

2. If a detailed development plan determined by paragraph 1 of this article is not available, the administrative procedure established for stage I of the issuance of a construction permit shall be initiated.

3. Before the issuance of a construction permit, an applicant for construction permit may request the approval (a 3-stage procedure) of an architectural design in compliance with the procedures prescribed by Article 108 of this Code.

4. When applying an architectural design of buildings or structures of Classes II, III and IV to another territory, (except for the territory of the cultural heritage protection zone) unless it contravenes the formulated nature of the development, a construction permit may be issued through a simple administrative procedure, based on the terms of the use of a land parcel for construction, which shall not exceed 10 working days. Based on an additional geological report and the design of foundation, if necessary, relevant changes may be made to the construction documentation.

 

Article 103 – Grounds for issuing the terms of the use of a land parcel for construction, and their main content

1. The terms of  the  use of a land parcel for construction shall be issued in the cases determined by Articles 67and 68 of this Code.

2. The terms of the use of a land parcel for construction shall reflect the requirements established by the legislation of Georgia for drafting the permit documentation.

3. The terms of the use of a land parcel for construction shall include:

a) an extract from the Public Registry and the cadastral data on a land parcel;

b) the main requirements for the development of a land parcel and/or a building or structure;

b.a) the type of use;

b.b) the main parameters of the development;

b.c) the type of the development;

b.d) the conditions for the determination of the placement of a building or structure on a land parcel (including the development boundaries and/or statutory building lines) and of the maximum height, and where necessity, the number of floors in a building;

b.e) the functional profile of a building;

b.f) information on the planned landscaping, which describes the proposed landscaping design (except for individual residential houses);

b.g) an expert's opinion on the description and quality assessment of the green plant(s) on the land parcel and the topographical plan, on which green plants are marked according to the numbers assigned by the expert's opinion (except for the functional zone in which the minimum landscaping rate is not determined);

c) other requirements prescribed by the legislation of Georgia.

4. The matters determined by paragraph 3 of this article shall be regulated by a legal act of the Government of Georgia.

5. The terms of the use of a land parcel for construction may require the repair and/or reconstruction of the existing main infrastructural networks and transport lines may be requested, if the planned construction entails their extension and/or damage.

6. The requirement provided for by paragraph 5 of this article shall be reflected in the terms of construction permit with respect to the implementation of which the rules established by Articles 72 and 73 of this Code shall apply.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 104 – Administrative procedures with respect to the approval of the terms of the use of a land parcel for construction

1. An administrative authority issuing a construction permit shall take a decision on the approval of the terms of the use of a land parcel for construction in accordance with the administrative procedures established by Chapter VI of the General Administrative Code of Georgia.

2. A decision on the approval of the terms of the use of a land parcel for construction shall be taken within 10 working days after the receipt of an application, except for the case provided for by Article 109 of this Code.

3. An applicant for construction permit shall file an application to an administrative authority issuing a construction permit. The application shall comply with the requirements established by Article 78 of the General Administrative Code of Georgia.

4. All necessary documents provided for by the legislation of Georgia shall be attached to the submitted application.

5. Procedures provided for by Article 83 of the General Administrative Code of Georgia shall apply to the establishment of the compliance of the submitted application and the enclosed documents with a list determined by the legislation of Georgia, and to the identification of the deficiency in the above application and documents.

6. If longer period is required for the establishment of the circumstances which are essential to a case, as compared to the period determined for administrative procedures under paragraph 2 of this article, an administrative authority issuing a construction permit may take a grounded decision on the extension of the period for administrative procedures by not more than three months, before the expiry of the initial period.

7. If a decision is not taken within the period provided for by the legislation Georgia, the terms of the use of a land parcel for construction that has been applied for, shall be deemed approved in accordance with the standards determined by the legislation of Georgia for the respective project. After the expiry of the specified period, an administrative body shall issue the terms of the use of a land parcel for construction upon request, but within no later than three working days, provided that such terms comply with the requirements determined by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 105 – Validity of the terms of the use of a land parcel for construction

The validity of the terms of the use of a land parcel for construction shall be three years following their approval, before the commencement of stage II of the permit procedures.

 

Article 106 – Documents enclosed to an application for obtaining a construction permit

1. An application for permit shall include:

a) information on the ownership of a land parcel and a building or structure (if any);

b) an administrative and legal act on the approval of the terms of the use of a land parcel for construction, or information on a detailed development plan;

c) results of the prefeasibility survey;

d) a detailed architectural design;

e) a plan of construction organisation;

f) preliminary decision (if any);

g) engineering-geological survey, a structural scheme and/or design, and where necessary, a technological scheme and/or design as well;

h) in the cases provided for by the legislation of Georgia, an opinion of an accredited inspection authority and/or a certified expert on an architectural design, engineering-geologic survey, structural scheme / design, and where necessary, on the technological scheme/design;

i) a document certifying the payment of a permit fee;

j) photographs describing a notice board;

k) landscaping design (if there is a detailed development plan – a landscaping design agreed within the framework of the plan), in which the area determined by the minimum landscaping rate, the type and characteristics of the plants (including age, circumference, height), the date of completion of the landscaping design, the person responsible for the maintenance of plants must be mentioned; also, the image of the landscaping project shall be given in the form of a photomontage (except for architectural designs of individual residential houses and those buildings or structures, the agreement of which is requested in the functional area of the land parcel, in which the minimum landscaping rate is not determined);

l) photographs describing an additional notice board, on which information on the use of the area determined by the minimum landscaping rate on the construction site, and the main aspects and parameters of the landscaping design shall be specified.

2. The requirements with regard to the documents provided for by paragraph 1 of this article shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

3. The documents determined by paragraph 1(b) of this article shall not be requested, if the planned construction does not entail the change in main parameters of the development and in the type of the use of an existing building or structure. In such case, the requirements established by Article 85 of this Code shall apply.

4. In the case of a 3-stage procedure, an individual administrative and legal act on the approval of an architectural design adopted based on Article 108 of this Code shall be provided in addition to the documents determined by paragraph 1 of this article. In such a case, the documents provided for by paragraph 1(b), (c), (f) and (h) of this article shall not be required.

5. If obtaining a construction permit is associated with such construction involving activities that require the environmental impact assessment procedures, an applicant for construction permit shall apply to the legal entity under public law called the National Environmental Agency under the Ministry of Environmental Protection and Agriculture of Georgia for taking a respective decision. In such case, the applicant for construction permit shall submit the above decision to an administrative authority issuing a construction permit, in addition to the permit documentation provided for by this article.

6. An application for permit shall also include information on the technical regulations and/or standards applied during the drafting of permit documentation.

7. A detailed list and content of the documents to be provided for obtaining a construction permit for a building or structure of Classes II-IV shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

8. By a decision of the Sakrebulo of a municipality, the permit documentation or the part thereof may be submitted electronically.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1447 of 17 March 2022 – website, 24.3.2022

Law of Georgia No 2738 of 5 April – website, 18.4.2023

 

Article 107 – Administrative procedures with respect to the issuance of a construction permit

1. A construction permit shall be issued on the basis of simple administrative procedures established by Chapter VI of the General Administrative Code of Georgia.

2. Procedures provided for by Article 83 of the General Administrative Code of Georgia shall apply to the establishment of the compliance of a submitted application and the enclosed documents with a list determined by the legislation of Georgia, and to the establishment of defects in the above application and documents.

3. An administrative body issuing a construction permit shall take a decision on the issuance of or refusal to issue a construction permit within 20 working days, except for the case provided for by Article 109 of this Code. In the case of a 3-stage procedure, a decision on the issuance of or refusal to issue a construction permit shall be taken within five working days.

4. If for the establishment of circumstances essential to a case, it is necessary to apply the period that exceeds the period determined for administrative procedures as provided for by paragraph three of this article, an administrative authority issuing a construction permit shall be authorised to take a grounded decision on the extension of the period for administrative procedures by not more than 20 working days, whereas in the case of the cultural heritage protection zone, by not more than 30 working days, before the expiry of the initially determined period.

5. An expert opinion shall include the method of conducting the examination and the notes, and, in the case of a positive expert opinion – its justification. The final expert opinion shall be explicitly positive or negative. In the event of a negative expert opinion, the administrative body issuing the construction permit is obliged to make a decision on the refusal to issue the construction permit.

6. In the case of grounded suspicion with respect to the positive expert opinion, an administrative authority issuing a construction permit shall be entitled to request explanation from a body/person carrying out the expert examination, or to an alternative body/person. In the case of the wrong expert opinion, the matter of bringing charges against the expert shall arise in accordance with the respective agreement and the legislation of Georgia.

7. If a positive or a negative decision on the issuance of a construction permit is not taken within the period determined by the legislation of Georgia, the permit shall be deemed issued.

8. The Sakrebulo of a municipality shall be authorised to establish simplified procedures for the issuance of a construction permit, and the amount of fees thereof.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 108 – Administrative procedures with respect to the approval of an architectural design  .

1. An administrative authority issuing a construction permit shall take a decision on the approval of an architectural design through the simple administrative procedures established by Chapter VI of the General Administrative Code of Georgia.

2. For the approval of an architectural design, an applicant for construction permit shall file an application to an administrative body issuing a construction permit. The application shall comply with the requirements established by Article 78 of the General Administrative Code of Georgia. The following shall be enclosed to the application:

a) an architectural design;

b) the documents determined by Article 106(1) (b), (c), (f), (h), (k) and (l) and Article 106(5) of this Code.

3. A decision on the approval of an architectural design shall be taken within 17 working days except for the case provided for by Article 109 of this Code.

4. To establish the compliance of the submitted application and the enclosed documents with a list determined by the legislation of Georgia, and the defects in the above application and documents, the procedures provided for by Article 83 of the General Administrative Code of Georgia shall apply.

5. If a decision on the approval of an architectural design is not taken within the period prescribed by paragraph 3 of this article, the architectural design shall be deemed approved.

6. Validity of the approved architectural design shall be five years after its approval, before the commencement of stage III of the permit procedures.

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 109 – Participation of another administrative authority in the administrative procedures with respect to the issuance of a construction permit

1. An administrative authority issuing a construction permit may, within the period determined by Article 84 of the General Administrative Code of Georgia, engage, where necessary, another administrative authority in the administrative procedures (including in a 2-stage procedure) relating to the approval of the terms of the use of a land parcel for construction, or in the process of the approval of an architectural design.

2. Another administrative authority shall take a decision on the matter relating to the approval of the terms of the use of a land parcel for construction within not later than 20 working days after filing a relevant application, and shall submit the decision to an administrative authority issuing a construction permit. The period determined by this article shall not be included in the period determined by Article 104(2) of this Code.

3. Another administrative authority shall examine the compliance of an architectural design with the terms of the use of a land parcel for construction within 10 working days, and shall draft an appropriate report, which shall be submitted to an administrative authority issuing a construction permit. The period shall not be included in the period determined by Article 107(3) and Article 108(3).

 

Article 110 – Participation of an interested person in administrative procedures with respect to the issuance of a construction permit

1. In order to timely provide information on the commencement of individual stages of the issuance of a construction permit to an interested person, a notice board shall be placed at the public boundary zone of the construction site three calendar days before the commencement of administrative procedures.

11. Within 10 days from the issuance of the permit under the set procedures, a permit holder shall place another, additional notice board next to the existing notice board, on which information on the use of the area determined by the minimum landscaping rate on the construction site, the main aspects and parameters of the landscaping design (except for architectural designs of individual residential houses and buildings or structures, the agreement of which is requested in the functional area of the land parcel, in which the minimum landscaping rate is not determined) shall be specified, in particular:

a) the area determined by the minimum landscaping rate;

b) the date of approval of the landscaping design;

c) the type and characterization of green plants to be cultivated (including the age, circumference and height);

d) date of completion of landscaping design;

e) information on persons responsible for the maintenance of the grown green plants

f) duration of the maintenance of the grown green plants;

g) a model and/or image of the agreed landscaping design in the form of a photomontage.

2. An interested person whose lawful interests are directly and immediately affected by the planned construction, shall be engaged in the administrative procedure in accordance with Article 95 of the General Administrative Code of Georgia.

3. An administrative authority shall allow an interested person to review the submitted application for construction permit, and the enclosed documents within the reasonable period.

4. An interested person may provide evidence, as well as file motions requesting the investigation of the circumstances of the case, in compliance with the requirements established by Article 98 of the General Administrative Code of Georgia.

Law of Georgia No 2738 of 5 April 2023 – website, 18.4.2023

 

Article 111 – Entry into force and validity of a construction permit

1. A construction permit shall be issued with a reasonable validity determined by the construction organisation project.

2. A construction permit shall enter into force from the moment a notification on the issuance of a construction permit is delivered to /is read by an applicant.

3. A notification on the issuance of a construction permit shall be sent by an insured letter, through an official web-site or technical means (phone and/or e-mail).

4. An administrative authority issuing a construction permit shall take a decision on the means to be used for sending to an applicant a notification on the issuance of a construction permit.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 112 – New construction permit, issuance of a construction permit in the case of unauthorised construction, making changes to a construction permit

1. If construction is not completed and/or the requirements of the construction documents are violated after the expiry of the validity of a construction permit, a holder of the construction permit shall apply to an administrative authority issuing a construction permit with a request to issue a new construction permit.

2. If unauthorised construction is undertaken which complies with the requirements established by the legislation of Georgia, an administrative authority issuing a construction permit may, based on the application of an interested person, review the matter relating to the issuance of a construction permit.

3. To an application determined by paragraph 1 of this article shall be enclosed a schedule of construction necessary for carrying out the remaining works, information on the reasonable period required for the completion of construction, in the case of violation of the requirements of the construction documents, a receipt confirming the payment of relevant fine, a new document (receipt) confirming the payment of fees for obtaining a construction permit, and in the case of the necessity of making changes to the architectural design, also the adjusted architectural design. In such case, an administrative authority issuing a construction permit shall issue a permit in the manner determined by this Code.

4. In the case provided for by paragraph 2 of this article, an applicant shall provide a receipt confirming the payment of a respective fine, an expert opinion on the compliance of the completed construction with technical regulations, and the drawings of measurement or an architectural design of the existing building.

5. Changes to a construction permit may be made, if a person requests the extension of the validity of the construction permit and if no such construction works have been carried out on the construction site which shall require a new construction permit.

6. In the case provided for by paragraph 5 of this article, a holder of construction permit shall, before the expiry of the validity of the permit, file to an administrative authority issuing a permit, an application requesting the extension of the validity of the construction permit. The application shall be attached by a schedule of construction necessary for carrying out the remaining works, as well as information on the reasonable period requested for the completion of construction in accordance with the schedule. In such case, a relevant change shall be made to a construction permit.

7. The matter of making such changes to the construction documents that do not require a new construction permit, as well as the matters relating to the issuance of a construction permit shall be regulated by a legal act of the Government of Georgia.

Note:

1. If construction works are carried out in a cultural heritage protection zone, or works/rehabilitation are  /  is  carried out on an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city Municipality but the period of validity of the construction permit/the permit for carrying out works/rehabilitation on the immovable cultural property has expired and the construction/rehabilitation has not been completed, and/or the requirements under the construction documentation have been violated or an unauthorised construction has been carried out, which complies with the requirements established by the legislation of Georgia, the administrative body carrying out public supervision over construction shall, before the construction offence case is initiated, fix a period of 90 days for the offender to obtain the appropriate consent/permit or to remedy the violation. This period may be extended for not more than one month if the offender has submitted, during this period, the appropriate application to the administrative body issuing the construction permit and the said body has not made the decision.2. Where so provided for by paragraph 1 of this note, when an application for the appropriate consent/permit is submitted to the administrative body issuing the construction permit  ,  a document  (receipt) confirming the payment of the related fine defined by paragraphs 3 and 4 of this article shall not be required.

3. Paragraphs 1 and 2 of this note shall apply to the construction of a new building or structure or to the construction carried out for increasing the dimensions of an existing building or structure if the increased area of the new building or structure, or the area increased as a result of the construction carried out for increasing the dimensions of an existing building or structure does not exceed 10 square meters.

Law of Georgia No 4279 of 13 June 2024 – website, 27.6.2024

 

Article 113 – Preliminary decision

1. A preliminary decision is an approval of the architectural sketch (concept of construction) drafted by an administrative authority issuing a construction permit with respect to the construction of a building or the part thereof, planned based on an administrative and legal act.

2. A person shall have a lawful reliance to a preliminary decision, unless there are the grounds provided for by Article 9(2) of the General Administrative Code of Georgia.

 

Article 114 – Filing an application on a preliminary decision

1. Any person may request a preliminary decision.

2. An application for a preliminary decision and the enclosed documents shall contain such details that provide an actual opportunity for taking the decision. A list of the above documents shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

 

Article 115 – Term of validity of a preliminary decision and procedures for taking a preliminary decision

1. The validity of a preliminary decision shall be five years after taking such decision.

2. Procedures for taking a preliminary decision shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

3. A preliminary decision shall not be taken if there are no terms of the use of a land parcel for construction or a detailed development plan.

 

Article 116 – Inadmissibility of the suspension of validity of a construction permit, and a rule of exception

1. Validity of the right (of an individual administrative and legal act) to carry out construction that has been obtained based on a construction permit or a building notice, shall not be suspended due to the filing of an administrative appeal, or appeal before a court.

2. An authorised administrative body or a court may, by the request of an interested party, suspend the validity of an individual administrative and legal act or the part thereof, if there is a grounded suspicion with respect to the legality of the appealed act or if the urgent enforcement of the act substantially damages the interested party or makes the protection of the lawful right or interest of the above party impossible.

3. In the case provided for by paragraph 2 of this article, a body taking a decision shall determine a reasonable period for suspending the validity of the appealed act.

 

Chapter XIII – Construction Supervision

 

Article 117 – Types of construction supervision

1. The following shall be the types of construction supervision:

a) the public supervision over construction;

b) the technical supervision over construction;

c) the supervision over construction safety.

2. The public supervision over construction shall be carried out by a municipality, the technical supervision over construction shall be exercised by an accredited inspection authority and/or certified expert (in addition, on projects implemented by Tbilisi City Municipality – a legal entity established by Tbilisi City Municipality), whereas the supervision over construction safety shall be exercised by the duly qualified person as provided for by the legislation of Georgia.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 118 – Public supervision over construction

1. The public supervision over construction shall be the supervision exercised over the compliance with the construction/permit terms, the terms of construction safety, commissioning of a building or structure and other requirements established by the legislation of Georgia, as well as the identification of an unauthorised construction or the construction undertaken in violation of the legislation of Georgia, and the provision of adequate response.

2. The administrative body carrying out public supervision over construction shall a person determined by the representative body of a municipality.

3. During the technical supervision over construction exercised by a party exercising the technical supervision over construction, an administrative body exercising the public supervision over construction shall exercise the public supervision over construction:

a) randomly;

b) based on a risk analysis;

c) based on an appeal of an interested person and/or the application by an accredited inspection authority and/or a certified expert.

4. An administrative authority exercising public supervision over construction shall exercise, annually, public supervision of 10% of the total number of those buildings or structures belonging to Classes III and IV for the construction of which it issued construction permits in the previous year.

5. An administrative authority exercising public supervision over construction may have an unrestricted access to a construction site, and examine it, also request the persons responsible for construction the documents relating to the construction site, including the documents confirming the compliance with the requirements established by the technical regulations.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 119 – Technical supervision over construction

1. The technical supervision over construction shall be exercised by an accredited inspection authority and/or a certified expert. The accredited inspection authority shall be a person determined by the Product Safety and Free Movement Code of Georgia, exercising supervision over construction in the manner determined by this Code, and any other legislative and subordinate normative acts of Georgia. The certified expert shall be a person determined by the legislation of Georgia who, based on a respective certificate, exercises supervision over construction in the manner determined by this Code and any other legislative and subordinate normative acts of Georgia.

11. Technical supervision over the construction of projects implemented by the Tbilisi Municipality shall be carried out, in addition, by a legal entity established by the Tbilisi Municipality.

2. An accredited inspection authority, a certified expert shall be entitled to exercise technical supervision only over such activity for which it has been accredited or certified.

3. The exercising by a holder of construction permit of technical supervision shall consider the control during the construction over the compliance with the requirements established by the construction documents.

4. A holder of construction permit for buildings or structures of Classes I and II shall be entitled, and a holder of construction permit for buildings or structures of Classes III and IV shall order an accredited inspection authority and/or a certified expert, based on a respective agreement, to carry out the inspection of the construction site. The accredited inspection authority, the certified expert shall notify thereof the authority exercising public supervision over construction.

5. If, in the process of construction of a building or structure of Class I and/or Class II, a holder of construction permit does not designate a technical supervisor of construction, he/she shall be directly responsible for compliance with the requirements established by the construction documents in the process of construction.

6. A party exercising technical supervision over construction shall be responsible for the accuracy of the work performed and for the authenticity of information reflected therein. The party exercising technical supervision over construction is obliged to keep the documents that reflect the construction process. Procedures for maintaining such documents shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia.

7. An accredited inspection authority, a certified expert are obliged to:

a) have the relevant professional liability insurance for obtaining the right to inspect a construction object;

b) submit to a relevant authority exercising public supervision over construction respective documents on the completion of individual stages of construction;

c) be fully responsible for the damages to a holder of the construction permit;

d) be liable for the accuracy of documents drafted by it in accordance with the legislation of Georgia.

8. The matters relating to the inspection of a construction site by an accredited inspection authority and a certified expert, as well as the insurance of their liability shall be regulated by an ordinance of the Government of Georgia.

Note: the obligation to submit the milestone report as provided for by paragraph 7 (b) of this article shall not apply to the construction of an individual residential house.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 120 – Checking the compliance of the documents submitted to the body exercising public supervision over construction with the terms of construction/permit

1. Within 15 working days (except for linear structures, and in the case of a linear structure – within five working days) after an accredited inspection authority and/or a certified expert provides a positive opinion on the completion of individual stages of construction, the body exercising public supervision over construction shall be authorised to verify the compliance of the documents covering respective stage with the construction/permit terms. After the expiry of the period, the above stage of construction shall be deemed delivered.

2. If the body exercising public supervision over construction finds the deficiency in the submitted report, or the incompliance of the documents reflecting the relevant construction stage with the construction/permit conditions, the said stage shall not be deemed completed. The cause(s) of failure to complete a construction stage shall be notified to a holder of construction permit in writing, within the period specified by paragraph 1 of this article. In such case, the body exercising public supervision over construction shall, for the purpose of eliminating the deficiency or bringing the documents reflecting the relevant construction stage in line with the construction/permit conditions, prescribe a reasonable period for the holder of construction permit. The failure to eliminate the deficiency within the said period shall be deemed the violation of the permit conditions.

3. At the last stage of construction, the stage may be completed and a building or structure may be put into exploitation on the basis of a single application, within 10 working days of the request by a holder of construction permit, unless otherwise provided for by the legislation of Georgia.

4. In the case of the construction of an individual residential house of Class II, a holder of the construction permit shall be entitled, and in the case of the construction of individual residential houses of Classes III and IV, a holder of the construction permit is obliged to submit to the authorised body an assessment of the construction works carried out by an accredited inspection body and/or a certified expert regarding the compliance of the conducted construction works with the permit terms, in order to prove the suitability of putting a building or structure into exploitation. If a holder of the construction permit does not appoint a technical supervisor over construction in the process of construction of a Class II individual residential house, he/she shall be responsible for submitting to the authorised body an assessment of the compliance of the construction works with the permit terms in order to prove the suitability of putting Class II individual residential house into exploitation.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 121 – Construction safety supervision

1. In the process of construction of buildings or structures of Classes III and IV, a holder of construction permits, or a person carrying out construction shall designate a person responsible for the construction safety. If in the process of construction of buildings or structures of Classes I or II, the holder of construction permits does not designate a supervisor over construction safety, he/she shall supervise construction safety himself/herself.

2. A person responsible for construction safety shall be a duly qualified person determined by the legislation of Georgia to permanently inspect the compliance with the safety rules and standards in the process of construction by specialists engaged in construction, and in the case of their violation, to notify the body exercising public supervision over construction to take measures determined by the legislation of Georgia.

3. During the construction all technical means shall be used as per requirements of construction safety rules and standards.

 

Chapter XIV – Administrative Proceedings Relating to the Hearing of Cases on Offences in the Field of Construction and Enforcement Instruments

 

Article 122 – Concept of an offence and an offender in the field of construction

1. An offence in the field of construction is an action provided for by Chapter XV of this Code, and the administrative proceedings with respect to the hearing of the case related to such offence shall be conducted as provided for by the said Chapter.

2. For the purposes of Chapters XIV and XV of this Code, an offender in the field of construction may be:

a) a holder of construction permit

b) a person carrying out unauthorised construction;

c) an owner or a user of a building or structure and/or a land parcel for construction, if a person carrying out construction cannot be identified;

d) during unauthorised construction, if a land parcel is the property of the State and/or a municipality, a person carrying out unauthorised construction, whereas, if such person cannot be identified, a user of the land parcel;

e) an owner of a building or structure the damage rate of which immediately endangers human life and/or health, except for a building having the status of a cultural and/or architectural monument, for the reconstruction and/or demolishing of which the owner has applied to a relevant body and failed to obtain the required permit.

3. If a person who, based on an order, has been and/or would have been instructed to bring the unauthorised construction in line with the legislation of Georgia, has died, the obligation to perform such instruction shall be transferred to an owner and/or a user of a relevant building or structure and/or a land parcel allocated for construction. In the case of reorganisation of a legal entity, the obligation to perform the said instruction shall be transferred to its legal successor (if any).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 123 – Administrative proceedings with respect to an offence in the field of construction

1. Except for the cases provided for by paragraph 2 of this article, the body exercising public supervision over construction shall start administrative proceedings by issuing an instruction to an offender, which shall represent a comment given to the offender in relation to the incompliance and a request that shall determine a reasonable period within which the offender shall comply with the terms determined by the instruction in order to eliminate the offence in the field of construction.

2. The administrative proceedings relating to an offence in the field of construction shall be initiated by drafting an act of inspection:

a) in presence of an offence provided for by Article 136 of this Code;

b) where an order on imposing a fine for an offence is approved;

c) where the amount of fine imposed on an offender is tripled;

d) where a milestone protocol has not been submitted as per procedures;

e) in the case of the failure to file to an authorised body an application within the specified period for putting a construction project into exploitation the construction of which has been completed;

f) if an offender, based on his/her application, acknowledges the offences at the construction site and requests the taking of measures determined by law;

g) in presence of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation territory or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city Municipality.

[g) in presence of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the territory defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation territory or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality. (Shall  become effective  from 1 September 2026)]

3. Where an offence is committed in the field of construction, based on a grounded motion of an offender, an act of inspection may be drafted before the expiry of the period determined by the instruction, which shall be specified in the act of inspection.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 124 – Issuing an instruction for a construction offence and drafting an inspection act  

1. The body exercising public supervision over construction shall have the authority to give an instruction to:

a) submit construction documents and/or eliminate an offence;

b) prohibit the use of construction materials, items and structures on a construction site, if they fail to comply with the specified requirements;

c) correct the violated rules established by the construction organisation project.

2. Instructions on the elimination of an offence shall be issued for a reasonable period.

3. After the expiry of the period specified by the instruction, the body exercising public supervision over construction shall, within not more than seven calendar days, verify the fulfilment of the instructions, draft an act of inspection and include information on the fulfilment or non-fulfilment of the instructions therein.

 

Article 125 – Order on imposing a fine on an offender in the field of construction

1. The body exercising public supervision over construction shall, within two months after the drafting of an act of inspection, issue an order in relation to the case of an offence in the field of construction.

2. In presence of motivated grounds, the period of issuing an order may be extended for not more than two months.

21. The offender shall be notified of the place, date and time of the official examination of the case and the identity of an official examining the case, except for an offence in the field of construction provided for by Article 138 of this Code.

3. In the case of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the territory determined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality, the body exercising public supervision over construction shall, immediately after the drafting of an act of inspection, issue an order on the imposition of a fine.

[3. In the case of an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the territory defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality, the body exercising public supervision over construction shall, immediately after the drafting of an act of inspection, issue an order on the imposition of a fine. (Shall  become effective  from 1 September 2026  )]

4. If an offence is specified in an act of inspection, the body exercising public supervision over construction shall issue an order on imposing a fine on the offender in the field of construction.

5. The body exercising public supervision over construction shall issue an order on the termination of the proceedings on the offence in the field of construction, if:

a) an instruction has been followed and the offences have been eliminated;

b) an administrative body issuing a construction permit has taken a decision on the legalisation of the project;

c) there are no grounds for issuing an order specified by paragraph 4 of this article or Article 127(2) of this Code;

d) an instruction has not been fulfilled in time, however, an offence has been eliminated before issuing an order, except for an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality.

[d) an instruction has not been fulfilled in time, however, an offence has been eliminated before issuing an order, except for an offence provided for by Article 138(1) of this Code, if it occurs in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation area or zone, cultural heritage protection zone and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality. (Shall  become effective  from 1 September 2026)]

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 126 – Procedures for the payment of a fine by an offender in the field of construction, and for the imposition of a fine on the offender in the field of construction

1. An offender in the field of construction shall pay an imposed fine within 30 calendar days after the delivery of an order on imposing a fine for an offence in the field of construction. The amount of fine shall be transferred to a respective budget in the manner determined by the Budget Code of Georgia.

2. In the case of non-payment of the fine (except for a tripled fine provided for by paragraph 3 of this article) within the set time frame, a fine shall be imposed on an offender in the field of construction in the amount specified in the order on the imposition of a fine on an offender, after the expiry of the time frame specified by paragraph 1 of this article.

3. In the case of failure to eradicate the legal grounds for the imposition of a fine, in every three months after its imposition, an offender in the field of construction shall be imposed a fine which is triple the amount of the fine imposed last, which may be imposed on an offender for not more than three times, except for the case provided for by Article 1321(4) of this Code.

4. An order provided for by this article shall be enforced in accordance with the Law of Georgia on Enforcement Proceedings.

5. The payment of a fine by an offender in the field of construction shall not release the offender in the field of construction from the obligation to eliminate the offence.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5706 of 5 February 2020 – website, 10.2.2020

 

Article 127 – Order on the suspension of an authorised construction or construction carried out in violation of the permit terms and/or on the demolishing of the construction carried out in violation of law

1. The body exercising public supervision over construction may suspend construction fully or partially, if it is an unauthorised construction or it is carried out in violation of the permit terms and it cannot be eliminated without suspending the construction.

2. The body exercising public supervision over construction may:

a) issue an order on a complete or partial demolition of buildings or structures constructed in violation of the legislation of Georgia;

b) without giving instructions, issue an order on the demolition of the unauthorised construction, if a person carrying out the unauthorised construction cannot be identified, and a land parcel is in the property of the State and/or a municipality;

c) issue an order on the demolition of the unauthorised construction, if a person carrying out the unauthorised construction has been identified and a land parcel is in the property of the State and/or a municipality.

3. The body exercising public supervision over construction may, along with the order determined by Article 125(4) of this Code, take the decisions provided for by paragraphs 1 and 2 of this article.

4. The order provided for by paragraphs 1 and 2 of this article shall be issued within the time frame determined by Article 125(1)-(3) of this Code.

5. The order of the body exercising public supervision over construction shall contain information on possible criminal liability in case of non-suspension of the said construction.

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

 

Article 128 – Procedures for consulting a decision made by a superior administrative body on the basis of the review of an instruction, act of inspection, order, notification and an administrative appeal, for the suspension of the flow of period determined by the instruction, and for appealing the order

1. An instruction, an act of inspection or an order in relation to an offender in the field of construction shall be consulted officially on the construction site. If the offender is absent from the construction site or he/she refuses to consult the relevant act/acts, the posting of the act/acts in a visible place of the construction site shall be considered as being consulted.

11. Based on the review of the administrative appeal against the order in relation to the offender in the field of construction, the decision made by a superior administrative body shall be officially consulted at the address specified in the administrative appeal. If an offender in the field of construction is not present at the address specified in the administrative appeal or refuses to consult the said decision, an offender in the field of construction shall be deemed to have consulted the decision in the following circumstances:

a) p  lacing the decision in a visible place of the construction site

b) placing the decision on the official website of the City Hall of the relevant municipality.

12. In the case provided for by paragraph 11(a) of this article, when the decision made by the superior administrative body based on the examination of the administrative appeal is placed in a visible area of the construction site, the date of its placement shall be specified, which shall be confirmed through the preparation of the protocol by the authorised person.

13. In the case provided for by paragraph 11 of this article, only the title and operative part of the decision made by the superior administrative body based on the review of the administrative appeal shall be placed in a visible area of the construction site and on the official website of the City Hall of the relevant municipality. When placing the information on the said website, the date of its placement shall be specified. The information shall be kept for a reasonable period of time.

14. If, in the case provided for by paragraph 11 of this article, an offender is not present at the address indicated in the administrative appeal submitted against the order, or refuses to consult the relevant decision which was made based on the examination of the administrative appeal, in order to inform the relevant person(s) of the decision made by the superior administrative body, the appropriate body of the respective municipality shall place the said decision both in a visible area of the construction site and on the official website of the City Hall of the respective municipality. The decision made by the superior administrative body based on the examination of the administrative appeal shall be deemed to have been consulted by an offender on the seventh day of its placement in a visible area of the construction site or on the official website of the municipality. If the time of placing the said decision in a visible place of the construction site and the time of posting it on the official website of the City Hall of the municipality do not coincide, the 7-day period for submitting the decision shall start counting from the later placement.

15. If the telephone number and/or e-mail address of the author of the appeal is specified in the administrative appeal against the order in the case provided for by paragraph 11 of this article, on the basis of the decision of the superior administrative body, the relevant person/persons can be sent a short text message via their telephone numbers regarding the decision made and/or such decision may be sent to the relevant person/persons via e-mail. In accordance with this paragraph, the  sending of the relevant information via telephone or an email shall not be deemed to have consulted the decision.

2. For the purposes of paragraphs 1 and 11 of this article, a visible area of a construction site shall be:

a) a notice board;

b) a building temporarily placed on the construction site;

c) the security fence enclosing the construction site;

d) a facade of a construction project;

e) in the case of construction of an apartment house  – also the entrance door of the apartment house.

3. An order issued by the body exercising public supervision over construction may be appealed within 15 calendar days after being introduced, in accordance with the procedures provided for by the legislation of Georgia.  In addition, the appeal against the order of the body exercising public supervision over construction activities shall not suspend its execution in the part of suspension of construction or dismantling.

4. The appealing of the orders provided for Article 127(2)(b) and (c) of this Code shall not suspend their validity.

5. Validity of the period determined by an instruction shall be suspended from the initiation of procedures for legalisation of projects or the parts thereof that have been constructed without the permit and/or in breach of the design, but no more than three months in total.

6. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

7. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

8. The order stipulated by this Law is an administrative-legal act, which shall be enforced in accordance with the procedures provided for by this Code and the law of Georgia On Enforcement Proceedings. The order of the body exercising public supervision over construction shall be substantiated and contain the details established for the administrative-legal act, the name and address of the body in which the administrative-legal act can be appealed, and the period for appealing. The aforementioned order shall be enforced no later than six months from the date of its entry into legal force.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1520 of 26 April 2022 – website, 6.5.2022

 

Article 129 – Compensation for damage and expenses

1. The imposition of a fine and/or the elimination of an offence in the field of construction shall not release an offender from the obligation to compensate for the damage incurred as a result of the offence.

2. In the case of failure to eliminate an offence within the set period, if the failure to immediately eliminate the offence can harm the state or public interests, also, if during the proceedings relating to an offence in the field of construction, the circumstances provided for by Article 127(2)(b) and (c) of this Code are identified, the administrative body exercising public supervision over construction may take a grounded decision on the fulfilment of the instruction by itself or through a third person, by its own expenses. The decision may be appealed in the manner determined by the legislation of Georgia. The appeal of the decision shall not suspend its enforcement.

3. After identifying the expenses incurred under paragraph 2 of this article, the administrative body exercising public supervision over construction shall issue an order on the compensation of expenses and send it to an offender in the field of construction. The period determined for compensation of the said expenses shall not exceed 90 calendar days, unless other period is negotiated by the parties, but no less than 180 calendar days.

4. A person who has incurred expenses for the maintenance of the appearance of the building or structure in his/her ownership or legal possession, for its sustainability and for the safety of the construction site, shall have the right to request from the offender the compensation of the expenses incurred, if it was due to the violation of the construction norms and the conservation regime during the implementation of construction activities on the adjacent land parcel. In the case of failure to reach an agreement on the compensation of the mentioned expenses, the dispute shall be resolved by the court.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Chapter XV – Types of Offences in the Field of Construction

 

Article 130 – Unauthorised construction

1. The unauthorised construction (except for the cases stipulated by paragraph (2) of this article and Article 131 of this Code) shall entail the imposition of a fine:

a) in a self-governing city – in the amount of GEL 6 000;

b) in a town – in the amount of GEL 4 000;

c) in an urban-type settlement or village – in the amount of GEL 1 000.

2. Unauthorised construction (except for the cases provided for by Article 131 of this Code) shall lead to the imposition of fines:

a) for the construction of Class III or Class IV building or structure on an immovable property owned by the state or municipality and/or for the construction carried out on Class III or Class IV building or structure, which causes a change in the dimensions of the building or structure, in the amount of GEL 25 000;

b) for the construction of Class III or Class IV building or structure on a privately-owned immovable property and/or for the construction carried out on Class III or Class IV building or structure, which causes a change in the dimensions of the building or structure, in the amount of GEL 20 000;

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

 

Article 131 – Unauthorised construction in the areas defined by the Forest Code and  Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality

[Article 131 – Unauthorised construction in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (Shall become effective from 1 September 2026)]

1. The unauthorised construction (except for the cases stipulated by paragraphs 2 and 3 of this article) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 25 000 for the immovable property owned by the State or a municipality;

b) GEL 8 000 for the privately-owned immovable property (except for the case provided for by sub-paragraph c) of this paragraph);

c) GEL 20 000 for the privately-owned immovable property, in the case of construction of buildings or structures of Classes III or IV, and/or in the case of carrying out construction on buildings or structures of Classes III or IV;

[1. The unauthorised construction (except for the cases provided for by paragraphs 1  ​  1  -3  ​  1     of this article) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 25 000 for the immovable property owned by the State or a municipality;

b) GEL 8 000 for the privately-owned immovable property (except for the case provided for by sub-paragraph (c) of this paragraph);

c) GEL 20 000 for the privately-owned immovable property, in the case of construction of buildings or structures of Classes III or IV, and/or in the case of carrying out construction on buildings or structures of Classes III or IV. (Shall  become effective  from 1 September 2026)  ]

11.The unauthorised construction in a cultural heritage protection zone within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except for the cases provided for by paragraphs 12 and 31 of this article) shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 250 000 for the immovable property owned by the State or a municipality;

b) for the immovable property in the private ownership in the amount of:

b.a) GEL 16 000 for constructing a building or structure of Class I;

b.b) GEL 24 000 for constructing a building or structure of Class II;

b.c) GEL 200 000 for constructing a building or structure of Classes III or IV, and/or for carrying out construction on a building or structure of Classes III or IV.

12. If the authority to issue permission for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property has been delegated to Tbilisi city municipality by a body defined under the legislation of Georgia, the related works carried out without permission on an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 40 000 for carrying out minor rehabilitation works on an immovable cultural property;

b)  GEL 250 000 for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property.

Note:

1. For the purposes of this paragraph, minor rehabilitation works and rehabilitation works carried out on an immovable cultural property shall mean the appropriate works defined by the Law of Georgia on Cultural Heritage.

2. Where so provided for by this paragraph, public supervision over construction shall be carried out by an entity defined in accordance with Article 118(2) of this Code.

2. Unauthorised reconstruction in the area provided for by paragraph 1 of this article that does not result in altering the dimensions of a building or structure,

 – shall entail the imposition of a fine in the amount of GEL 4 000.

21.  Unauthorised reconstruction in the area provided for by paragraph 11 of this article that does not result in altering the dimensions of a building or structure,

 – shall entail the imposition of a fine in the amount of GEL 12 000.

3. An unauthorised new construction, reconstruction and/or demolition of a building or structure of Class I in the area provided for by paragraph 1(a) of this article,

–shall entail the imposition of a fine in the amount of GEL 8 000.

31. An unauthorised new construction, reconstruction and/or demolition in the area provided for by paragraph 11(a) of this article shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 16 000 for a building or structure of Class I;

b) GEL 75 000 for a building or structure of Class II.

4. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

5. For the purposes of this article, the reconstruction without altering the dimensions of a building or structure shall be considered as the reconstruction which does not alter the parameters of the foundation, enclosure structure and the roof of a building or structure.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

Law of Georgia No 3898 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

Law of Georgia No 3897 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 132 – Violation of construction and/or permit terms

1. The violation of the construction/permit terms defined by the construction documents and construction regulations:

a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a.a) GEL 2 000 for the construction of a building or structure of Class I;

a.b) GEL 4 000 for the construction of a building or structure of Class II;

a.c) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Class III;

a.d) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV;

[a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except for the cases provided for by paragraphs 1  ​  1  and 1  ​  2     of this article) shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a.a) GEL 2 000 for the construction of a building or structure of Class I;

a.b) GEL 4 000 for the construction of a building or structure of Class II;

a.c) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Class III;

a.d) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV. (Shall  become effective  from 1 September 2026)]

b) in a city, shall entail the imposition of a fine in the amount of:

b.a) GEL 800 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

b.b) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Class III;

b.c) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV;

c) in an urban-type settlement or a village, shall entail the imposition of a fine in the amount of:

c.a) GEL 200 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

c.b) GEL 10 000 for the construction of a building or structure of Classes III;

c.c) GEL 15 000 for the construction of a building or structure of Class IV.

11. The violation of the construction/permit terms defined by the construction documents and construction regulations in a cultural heritage protection zone within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except as provided for by paragraph  1  ​  2     of this article) shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 2 000 for the construction of a building or structure of Class I;

b) GEL 4 000 for the construction of a building or structure of Class II;

c) GEL 30 000 for the construction of a building or structure of Class III;

d) GEL 45 000 for the construction of a building or structure of Class IV.

12. If the authority to issue permission for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property has been delegated to Tbilisi city municipality by a body defined under the legislation of Georgia, the violation of the construction/permit terms defined by the construction documents and construction regulations in relation to an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 20 000 for carrying out minor rehabilitation works on an immovable cultural property;

b)  GEL 150 000 for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property.

Note:

1. For the purposes of this paragraph, minor rehabilitation works and rehabilitation works carried out on an immovable cultural property shall mean the appropriate works defined by the Law of Georgia on Cultural Heritage.

2. Where so provided for by this paragraph, public supervision over construction shall be carried out by an entity defined in accordance with Article 118(2) of this Code.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

3. If an offender violating the permit terms during the construction (also reconstruction) of  an individual residence house  of Class II (except for immovable monuments of cultural heritage and commercial properties) makes appropriate changes to the project design documents before the initiation of the proceedings on the offence in the field of construction, he/she shall not bear the liability determined by paragraph (1) of this article.

4. In the case of violation of the permit terms during the construction (also reconstruction) of an individual residential house of Class II, an administrative body exercising public supervision over construction shall, before the initiation of administrative proceedings, determine a 45-day period for an offender to make appropriate changes to the project design documents or to eliminate the offence. Such period may be extended for not more than three months, if the offender files an application for making changes to the project design documents and the administrative body issuing a construction permit has not taken a decision.

41. The construction carried out in violation of the building notice, which does not exceed the characteristics of Class I building or structure, which is confirmed by a person authorised to issue a construction permit in accordance with the rules and procedures established by the legislation of Georgia, shall not be considered a construction violation.

5. The fine determined by paragraph 1(b) and (c) of this article shall be applied in the case where a respective area is not simultaneously included in the area determined by paragraph 1(a) of this article.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

Law of Georgia No 3898 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

Law of Georgia No 3897 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 1321 – Failure to consider the special arrangement and architectural and planning elements for persons with disabilities as provided for by the appropriate technical regulations

1. Failure to consider the special arrangement and architectural and planning elements (except for individual residential houses) for persons with disabilities as provided for by the appropriate technical regulations shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) in a self-governing city, resort area or tourist zone:

a.a) for Class I (public purpose) buildings or structures – in the amount of GEL 3 000;

a.b) for Class II buildings or structures – in the amount of GEL 5 000;

a.c) for Class III buildings or structures – in the amount of GEL 12 000;

a.d) for Class IV buildings or structures – in the amount of GEL 20 000;

b) in the municipality settlement – town:

b.a) for Class I (public purpose) buildings or structures – in the amount of GEL 1 000;

b.b) for Class II buildings or structures – in the amount of GEL 2 000;

b.c) for Class III buildings or structures – in the amount of GEL 5 000;

b.d) for Class IV buildings or structures – in the amount of GEL 10 000;

c) in the municipality settlement – borough or village:

c.a) for Class I (public purpose) buildings or structures – in the amount of GEL 200;

c.b) for Class II buildings or structures – in the amount of GEL 500;

c.c) for Class III buildings or structures – in the amount of GEL 1 000;

c.d) for Class IV buildings or structures – in the amount of GEL 3 000.

2. The body exercising public supervision over construction activities, together with the adoption of the resolution on the imposition of a fine for the violation of the construction rules as provided for by paragraph 1 of this article, shall warn a person committing an offence in writing on ensuring the compliance of the construction with space arrangement and architectural and planning elements for persons with disabilities and shall give at least 30 day-period to eliminate such violation.

3. Non-fulfilment of the requirement stipulated in paragraph 2 of this article will lead to a fine in the double amount of the fine specified in paragraph 1 of this article.

4. Provisions provided for by paragraphs 2 and 3 of this article shall be applied before ensuring the compliance of the construction with the space arrangement and architectural and planning elements for persons with disabilities.

 Law of Georgia No 5706 of 5 February 2020 – website, 10.2.2020

 

 

Article 133 – (Deleted)

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 134 – Failure to place a notice board on the project site or the placement of incomplete information on the notice board

1. Failure to place a notice board on the project site or the placement of incomplete information on the notice board shall entail the imposition of a fine:

a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall result in imposing a fine in the amount of GEL 2 000;

[a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on of Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality shall result in imposing a fine in the amount of GEL 2 000; (Shall  become effective  from 1 September 2026)]

b) in a town – in the amount of GEL 400;

c) in an urban – type settlement or a village – in the amount of GEL 50.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 135 – Abandoning an object under construction by violating the rule of conservation

1. The suspension of construction for longer than six months by violating the rule of conservation shall entail the imposition of a fine:

a) in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except as provided for by paragraphs 11 and 12 of this article):

a.a) in the amount of GEL 5 000 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

a.b) in the amount of GEL 20 000 for the construction of a building or structure of Classes III or IV;

[a) in the area defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi city Municipality (except as provided for by paragraphs 11 and 12 of this article):

a.a) in the amount of GEL 5 000 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

a.b) in the amount of GEL 20 000 for the construction of a building or structure of Classes III or IV; (Shall become effective from 1 September 2026)]

b) in a town:

b.a) in the amount of GEL 1 000 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

b.b) in the amount of GEL 2 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV;

c) in an urban-type settlement or a village:

c.a) in the amount of GEL 200 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

c.b) in the amount of GEL 1 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV.

11. The suspension of construction for longer than 6 months by violating the rule of conservation in a cultural heritage protection zone within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality (except as provided for by paragraph 12 of this article) shall entail the imposition of a fine:

a) in the amount of GEL 5 000 for the construction of a building or structure of Classes I or II;

b) in the amount of GEL 150 000 for the construction of a building or structure of Classes III or IV.

12. If the authority to issue permission for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property has been delegated to Tbilisi city municipality by a body defined under the legislation of Georgia, the suspension of construction for longer than 6 months by violating the rule of conservation in relation to an immovable cultural property within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality shall entail the imposition of a fine in the amount of:

a) GEL 25 000 for carrying out minor rehabilitation works on an immovable cultural property;

b)  GEL 200 000 for carrying out rehabilitation works on an immovable cultural property.

Note:

1. For the purposes of this paragraph, minor rehabilitation works and rehabilitation works carried out on an immovable cultural property shall mean the appropriate works defined by the Law of Georgia on Cultural Heritage.

2. Where so provided for by this paragraph, public supervision over construction shall be carried out by an entity defined in accordance with Article 118(2) of this Code.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

3. The fine determined by paragraph 1(b) and (c) of this article shall be applied in the case where a respective area is not simultaneously included in the area determined by paragraph 1(a) of this article.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

Law of Georgia No 3897 of 13 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 136 – Failure to comply with the order on the suspension of construction issued by the body exercising public supervision over construction

1. Failure to comply with the order on the suspension of construction issued by the body exercising public supervision over construction shall entail the imposition of a fine:

a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality – in the amount of GEL 50 000;

[a) in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on of Water, in the special regulation areas or zones, cultural heritage protection zones and/or within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality – in the amount of GEL 50 000; (Shall become effective from 1 September 2026)]

b) in a town:

b.a) in the amount of GEL 5 000 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

b.b) in the amount of GEL 25 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV;

c) in an urban-type settlement or a village:

c.a) in the amount of GEL 1 000 during the construction of a building or structure of Classes I or II;

c.b) in the amount of GEL 10 000 during the construction of a building or structure of Classes III or IV.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).  

3. The fine determined by paragraph 1(b) and (c) of this article shall be applied in the case where a respective area is not simultaneously included in the area determined by sub-paragraph (a) of the same paragraph.

4. The body exercising public supervision shall inspect the relevant construction at least once a month after the adoption of the resolution on the suspension of construction, in order to control the implementation of the resolution, in accordance with the rules established by the Sakrebulo of the relevant municipality.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5967 of 22 May 2020 – website, 28.5.2020

Law of Georgia No 2484 of 22 December 2022 – website, 29.12.2022

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 137 – Failure to carry out compulsory reconstruction or demolition of a damaged building or structure posing a threat

1. If an owner of a damaged building or structure becomes aware that his/her property poses a threat to the life and/or health of third parties, the owner, within not later than 10 working days after being informed thereon, is obliged to notify a respective local authority thereof and take one of the following measures:

a) apply, within the period determined by a legal act of the Government of Georgia, to an administrative body issuing a construction permit for the issuance of a permit for the reconstruction or demolishing of the damaged building or structure, and in the case of obtaining such permit, accordingly, carry out reconstruction or demolishing activities;

b) follow the instructions of a respective body, also take safety measures within its capacity to prevent the threat.

2. Failure to take the action determined by paragraph (1)(a) or (b) of this article shall result in the imposition of a fine in the amount of GEL 5 000.

3. The matters provided for by this article shall be determined by an ordinance of the Government of Georgia on the Rules and Conditions for the Issuance of a Construction Permit, and for Commissioning of a Building or structure.

Law of Georgia No 7011 of 15 July 2020 – website, 28.7.2020

 

Article 1371 – Failure to carry out repair, reconstruction, restoration and/or dismantling of the building or structure that distorts the appearance of the municipality

Failure to carry out repair, reconstruction, restoration and/or dismantling of the building or structure that distorts the appearance of the municipality and is located in the area of visual perception from the public space:

a) in the area of the special regime zone of construction, where the special regime of construction is established, in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, cultural heritage protection zones, resort and recreation zones or the area of Tbilisi Municipality – shall lead to the imposition of a fine in the amount of GEL 5 000;

[a) in the area of the special regime zone of construction, where the special regime of construction is established, in the areas defined by the Forest Code and Law of Georgia on Water, cultural heritage protection zones, resort and recreation zones or the area of Tbilisi Municipality – shall lead to the imposition of a fine in the amount of GEL 5 000; (Shall become effective from 1 September 2026)]

b) in a self-governing city, except for the territory mentioned in sub-paragraph a) of this article, shall result in a fine of GEL 1 000;

c) in the settlement of a municipality – a city, except for the territory mentioned in sub-paragraph (a) of this article, shall result in a fine in the amount of GEL 500;

d) in the settlement of a municipality – borough or village, except for the territory mentioned in sub-paragraph a) of this article, shall result in a fine in the amount of GEL 200.

Note  :

1. For the purposes of this article, a building or structure is considered to distort the outward appearance of the municipality, if its external facing, roofing, glazing, fencing, external enclosing is damaged.

2. In the event of an offence provided for by this article, the body exercising pubic supervision over construction activities shall issue an instruction to the owner of the building or structure, by which, taking into account the condition of the building or structure, he/she will be given a reasonable time to eliminate the offence (equipping the building or structure with a protective grid will not be considered as elimination of the violation). After the expiry of the period determined by the instruction, the body exercising public supervision over the construction activities shall draw up an inspection act. If the violation is not eliminated within the specified period, the owner of the building or structure shall be charged with the fine provided for by this article in accordance with the procedure established by this Code.

3. If there is an offence provided for by this article, the body exercising pubic supervision over construction activities shall have the right to issue an instruction to the owner of the building or structure for demounting it only when this building or structure cannot be renovated (repaired), reconstructed or restored.

4. The effect of this article shall not apply to a residential house located on the homestead plot, cultural property and building or structure used for residential purpose.

Law of Georgia No 5779 of 17 March 2020 – website, 23.3.2020

Law of Georgia No 3436 of 30 June 2023 – website, 20.7.2023

 

Article 138 – Violation of construction safety rules

1. The violation of construction safety rules shall result in the imposition of a fine in the amount of GEL 30 000.

2. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Chapter XVI – Commissioning of a Building or structure

 

Article 139 – Commissioning of a building or structure

1. A building or structure of Class I shall not be subject to the recognition as suitable for commissioning.

2. The rules for commissioning of buildings of Classes II, III and IV shall be determined by a legal act of the Government of Georgia.

 

Article 1391 – Operation of a building or structure without commissioning

1. It shall not be allowed to operate a building or structure until the issuance of the relevant act on the commissioning of the building or structure in accordance with the procedure established by the legislation of Georgia.

2. It shall not be allowed to supply a building or structure with electricity and natural gas unless it has been commissioned.

3. The restriction provided for by paragraph 2 of this article shall not apply to the supply of electricity and natural gas to non-commissioned building or structure for construction activities, which shall not exceed the validity period of the relevant construction permit.

4. The issues related to the supply of electricity and natural gas for the construction activities of non-commissioned buildings or structures shall be regulated by the normative act of the Georgian National Energy and Water Supply Regulatory Commission.

Law of Georgia No 722 of 12 July 2021 – website, 14.7.2021

 

Chapter XVII – Mandatory Certification when Carrying out Architectural

and Construction Activities

 

Article 140 – Mandatory certification when carrying out architectural and construction activities

1. The following shall be subject to mandatory certification: an architect entitled to endorse an architectural design, a civil engineer responsible for endorsing a structural design and for carrying out construction works; an expert of the architectural design and structural design.

2. The specialists examining the permit documentation at the administrative body issuing a construction permit shall be subject to mandatory certification.

3. The rules for certification of persons determined by paragraphs 1 and 2 of this article shall be determined in accordance with the legislation of Georgia.

 

Chapter XVIII – Transitional and Final Provisions

 

Article 141 – Transitional Provisions

1. Construction permits issued before 3 June 2019 shall retain legal force; in addition, with respect to the commissioning of buildings or structures constructed based on the above permit, the requirements and rules established by the legal acts applicable at the moment of issuing the permit shall apply.

2. Buildings or structures constructed and being constructed as of 3 June 2019 which were not subject to the obligation to obtain a construction permit or a building notice before 3 June 2019, shall not be required to obtain the said permit or a building notice after 3 June 2019.

3. The Agency shall, before 1 January 2028, on the initiative of a municipality and under the instruction of the Government of Georgia, be entitled to work out a draft spatial planning plan and/or an urban development plan of a respective municipality. The said drafts shall be approved by an administrative and legal act of the Agency after which, the draft spatial planning plan and/or the urban development plan of the municipality shall be approved by the Sakrebulo of the respective municipality.

4. All municipalities shall, before 1 January 2028, ensure the drafting of a spatial planning plan of the respective municipality.

5. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

6. The decision on the increase of the maximum gross floor area ratio taken before 3 June 2019 based on which, an agreed design has not been adopted and/or for which a construction permit has not been issued before 1 January 2020, shall become void from 1 January 2020.

7. Paragraph 6 of this article shall not apply to the decision on the increase of the maximum gross floor area ratio established by the built-up area regulation plan.

8. The reconstruction of buildings or structures constructed before 3 June 2019 which, in their actual condition, are irrelevant due to exceeding the maximum gross floor area ratio of the development of a land parcel and/or land parcel development intensity, shall be allowed without the increase of the above irrelevance or on the condition of elimination or reduction of such irrelevance.

9. The expert examination and technical supervision of the permit documentation defined by this Code shall, before 1 December 2025, together with the accredited inspection authorities and certified experts, also be performed by persons temporarily designated for the performance of the expert examination and technical supervision of the permit documentation.

10. The spatial organisation plans and/or their planning assignments approved before 3 June 2019 shall remain legally effective. Based on the planning assignments of such plans the drafting of an appropriate plan may be completed in accordance with legislation applicable at the moment of the approval of the said planning assignment.

11. The master plans for land use and built-up area regulation plans approved before 3 June 2019, which contain the matters regulated by the master plan for land use, shall remain in effect until a new plan is approved, but no later than 3 June 2029.

12. Based on the planning assignment of the master plans for land use approved before 3 June 2019, and the planning assignment of the built-up area regulation plans containing matters regulated by master plans for land use, the drafting of an appropriate plan may be completed in accordance with legislation applicable at the moment of the approval of the said planning assignment. A plan approved under this paragraph shall remain in effect until a new plan is approved, but no later than 3 June 2029.

13. In relation to the areas to which the master plans for land use approved in accordance with legislation effective before 3 June 2019 as provided for by paragraphs 11 and 12 of this article apply and those built-up area regulation plans, which contain matters regulated by the master plan of land use, the approval of hierarchically subordinate urban development documentation, also, the regulation of the use of settlement areas and the built-up areas, the making of amendments thereto shall be carried out in accordance with procedures determined by the relevant legal acts effective before 3 June 2019. The mentioned regulation shall not apply to matters related to the implementation of urban planning measures. In this case, the requirements of this Code (except for Articles 61-63 of this Code) and relevant subordinate normative acts shall apply.

14. The built-up area regulation plans approved before 3 June 2019 based on the relevant legislation effective before 3 June 2029 shall comply with the detailed development plans provided for by this Code and shall remain legally effective. Where amendments need to be made in such plans, their compliance with the requirements of this Code and the relevant subordinate acts shall be ensured.

15. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

16. The planning assignments of the built-up are regulation plans approved before 3 June 2019 shall remain legally effective until 3 June 2021. Based on the planning assignments of such plans the drafting of a relevant plan may be completed in accordance with legislation effective at the moment of the approval of the said planning assignments. Where amendments need to be made in such plans, their compliance with the requirements of this Code and the relevant subordinate acts shall be ensured.

161. The administrative proceedings related to making amendments to the urban development plan approved without a concept can be carried out until 3 June 2029 by reviewing and approving the draft amendments to be made to the said plan.

17. If the terms of the use of a land parcel for construction are issued before 3 June 2019, for the issuance of a construction permit within the validity of the said terms, the legislation effective at the moment of their approval and the urban development plans shall apply.

18. In the case of the conduct of the technical supervision over construction, the legislation effective at the moment of the conclusion of a contract shall apply.

19. (Deleted – 20.12.2019, No 5693).

20. The legal acts provided for by paragraph 13 of this article and the corresponding legal acts adopted on their basis shall remain in legal force. Amendments to the said legal acts may be made or they may be annulled/declared as null and void in the manner established for their adoption or annulment/declaration as null and void.

21. Municipalities approving plans under paragraph 11 of this article shall, by 31 December 2021, develop action plans to ensure the compliance with this Code of land use master plans and/or built-up regulation plans that include matters regulated by land use master plans.

22. Where necessary, the representative body of the municipality shall ensure, in accordance with Article 128 of this Code, the approval of the manner and conditions of notification of the decision made by the superior administrative body on the basis of consideration of the administrative complaint submitted against the person committing an offence in the field of construction.

23. Before the approval of the master plan for the development of the city of Batumi, but no later than 1 January 2027, in the case of a positive recommendation of the deliberative council, upon the submission of the Mayor of the City of Batumi on the basis of the decision of the Sakrebulo of the City of Batumi, and in the form of temporary supporting measure, it shall be possible to increase the maximum land-to-building ratio within the administrative boundaries of the City of Batumi without a detailed development plan. It shall be also allowed to approve urban planning documentation and construction documentation or make amendments thereto under conditions different from those stipulated by the requirements established by the legislation of Georgia (maximum height of a building or structure, functional zone (except for the maximum land-to-building ratio and the landscaping rate)). Making the decision provided for in this paragraph shall be permissible if it is compensated by an appropriate measure, at the same time, it does not conflict with the regulations determined by the legislation on the protection of cultural heritage, public interests, and does not lead to the deterioration of the sanitary-hygienic conditions of the living and working environment of people. In addition, the temporary supporting measures shall not conflict with the aesthetic parameters of urban planning and shall consider the conditions of effective maintenance/improvement of the existing engineering, transport and green infrastructure. The temporary supporting measures provided for in this paragraph can only be used:

a) on a land parcel allocated/transferred for meeting the requirements of the victims of cooperative housing

b) when implementing a project of special state and/or municipal importance, in the case of appropriate justification

c) in order to replace a damaged building or structure (a multi-apartment residential building or a multi-apartment building with a residential function)

d) in order to complete the project, which is considered to be an unfinished construction based on the rules established by the legislation of Georgia.

24. The Mayor of the Batumi Municipality shall apply to the Sakrebulo of the Batumi Municipality regarding the use of the temporary supportive measure provided for in paragraph 23 of this article only in the case of a positive recommendation of the deliberative council. The rules of activity of the deliberative council shall be approved by the Sakrebulo of Batumi municipality, and the composition of the deliberative council shall be determined by the Mayor of Batumi municipality.

25. In the event that the Sakrebulo of the Municipality of Batumi makes a decision on the use of a temporary supporting measure provided for in paragraph 23 of this article, as a result of the measure, at least 10% of the increased area of the building or structure shall be registered as a useful area in the property of the Municipality of Batumi and shall be used for a social purpose, including, for the replacement of damaged residential houses. The area shall be registered under the ownership of the Batumi Municipality without the consent of the owner and/or the owner of the construction permit.

Law of Georgia N 4748 of 30 May 2019, website 30.5.2019

Law of Georgia No 4748 of 30 May 2019 – website, 30.5.2019

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1520 of 26 April 2022 – website, 6.5.2022

Law of Georgia No 1516 of 26 April 2022 – website, 13.5.2022

Law of Georgia No 1712 of 23 June 2022 – website, 5.7.2022

Law of Georgia No 1896 of 7 October 2022 – website, 10.10.2022

Law of Georgia No 2032 of 16 November 2022 – website, 25.11.2022

Law of Georgia No 4080 of 7 March 2024 – website, 14.3.2024

Law of Georgia No 159 of 13 December 2024 – website, 30.12.2024

 

Article 1411 – Making a decision on the legalisation of the project or a part thereof built without a permit and/or in violation of the design documents

1. An authority issuing a construction permit shall be authorised to legalise the project or a part thereof built without a permit and/or in violation of the design documents before 1 January 2007, as well as to determine the period for the completion of the unfinished project started before 1 January 2007, and to carry out further legalisation.

2. The Government of Georgia shall approve the terms and conditions of legalisation of the project or a part thereof built without a permit and/or in violation of the design documents, as well as the term of completion of the unfinished project started before 1 January 2007, and the terms and conditions of its legalisation.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

 

Article 1412 – Exemption of a person committing an offence in the field of construction from the liability for placing a temporary building or structure, a booth in the public territory and/or its adjacent territory without a building notice or a construction permit

1. If before 1 January 2021 a person committing an offence in the field of construction was held liable for the offense under Articles 130-132 of this Code and Articles 43 and 44 of the Product Safety and Free Movement Code, which was reflected in the placement of a temporary building or structure, a booth in the public territory and/or its adjacent territory without a building notice or a construction permit, but by 1 January 2021, the amount of the fine/penalty has not been paid or has been partially paid, he/she shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its unpaid part. And if a person committing an offence in the field of construction has committed an offense by 1 January 2021, although the proceedings against him/her have not been initiated or the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, he/she shall be exempt from the obligation to pay the fine/penalty as provided for by Articles 130-132 of this Code and Articles 43 and 44 of the Product Safety and Free Movement Code.

2. A body exercising public supervision shall:

a) annul the resolution on the imposition of a fine on a person committing an offence in the field of construction and/or of a penalty with respect to the offender, who, until 1 January 2021, was liable for committing the offense in the field of construction as provided for in paragraph 1 of this article and who has not paid or partially paid the amount of penalty/fine by 1 January 2021;

b) in relation to a person committing an offence in the field of construction, who, by 1 January 2021 has committed the offense provided for in paragraph 1 of this article and against whom the proceedings have not been initiated, shall not initiate the appropriate proceedings, and if the proceedings have been started, but the resolution has not been issued, adopt the resolution on the termination of the proceedings.

Law of Georgia No 81 of 5 January 2021 – website, 6.1.2021

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 1413 – Temporary procedures for commissioning the construction carried out in violation of the permit conditions within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality

1. A body exercising public supervision shall be authorised to commission the completed building or structure within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality, including the independently functioning project the construction of which has been completed (the project), on which a construction permit was issued and the construction of which was carried out in violation of the agreed architectural design (including by changing the built-up regulation plan parameters, in violation of functional zoning) or on an inappropriate land parcel. This paragraph shall also apply to the project for which the construction permit has not been issued, although its construction is carried out in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan.

2. Commissioning shall apply to the project for which a construction permit has been issued within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality and whose construction has been completed as of 18 August 2020, also, to the project for which the construction permit has not been issued, although it is located in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan and its construction, as of 18 August 2020, has been completed.

3. For the purposes of this article, a project whose main structural system and exterior construction works, except for facing and improvement works, have been completed, shall be considered to be a completed project.

4. For commissioning the project, the interested person shall apply to the body exercising public supervision over construction within 2 years after the entry into force of this article.

5. The interested person shall submit an application to the body exercising public supervision over construction in order to commission the project. The application shall be accompanied by the following documentation:

a) a topographical plan showing the existing condition of the project

b) an extract from the public registry and a survey drawing of the corresponding land parcel, on which the project to be commissioned shall be shown

c) an architectural design of the project and a survey drawing reflecting the existing condition of the project

d) the photographs of the project

e) expert opinion confirming the stability and seismic resistance of the project supporting structures issued by an accredited inspection authority

f) where necessary – expert opinion on the project issued by an accredited inspection authority

g) in the case of violation of the internal planning of the project or the facing and improvement works – consent of the relevant persons

h) the mandatory number of parking lots provided for by the agreed architectural design (if such an obligation exists in the agreed architectural design), and in the absence of the mentioned design – in the absence of the number of parking lots stipulated by the legislation of Georgia for this project – the consent from relevant persons

i) protocols of testing technological devices (an elevator, escalator, etc.) installed in the building or structure.

6. For the purposes of paragraph 5(g) and (h) of this article, the need for the consent of relevant persons and the circle of these persons shall be determined by a body exercising public supervision over construction.

7. An interested person shall have the right to carry out the facing and improvement works provided for by paragraph (5)(g) of this article in agreement with the Tbilisi City Municipality, within 2 years after the entry into force of this article, which shall not require an additional construction permit. The works to be implemented under this paragraph shall comply with the principles of the agreed architectural design, and in the absence of a construction permit – with the principles of other agreed architectural designs in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan (if any).

8. The principle of reasonable accommodation should be taken into account in the process of commissioning the project (except for individual residential houses), in order to ensure that persons with disability and other persons have equal rights and to ensure the elimination of discrimination.

9. After submitting the documentation specified in paragraph 5 of this article to a body exercising public supervision, it confirms the construction made in violation, taking into account the construction works. In accordance with the requirements of this article, he/she is obliged to make a decision on commissioning or refusing to commission the project. The body exercising public supervision over construction shall make a decision provided for in this paragraph within 6 months from the submission of the relevant application. In the case he/she does not make the appropriate decision, the period will extend to 6 months. Violation of the period set by a body exercising public supervision for making a decision shall be considered as a refusal to issue an administrative-legal act on commissioning the project, in accordance with Article 177(2) of the General Administrative Code of Georgia. Failure to make the said decision within the said period shall not limit the right of a person to submit an application repeatedly to a body exercising public supervision over construction for commissioning the project.

10. In accordance with this article, commissioning the project shall not mean:

a) the legality of works carried out in violation of the boundary zone;

b) the exemption from the payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel.

11. Before commissioning the project, in order to ensure its safety or due to private and public interests, a body exercising public supervision over construction shall have the right to request the interested person to submit additional documentation or to fulfil the relevant conditions directly in connection with the commissioning of the project. Failure to submit the documentation required under this paragraph or failure to comply with the relevant conditions may serve as grounds for refusing to commission the project.

12. A person committing an offence in the field of construction who, prior to the entry into force of this article, was held responsible for committing the offense provided for by Articles 131 and 132 of this Code and Articles 44 and 45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel), and who has not paid or has partially paid the amount of the fine/penalty at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its part unpaid, and the offender who, at the time of the entry into force of this article, has committed the offense provided for by Articles 131 and 132 of this Code and Articles 44 and 45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel) and in respect of whom the proceedings have not been initiated or have been initiated, but the resolution has not been issued, shall be exempted from the responsibility as provided for in Articles 131 and 132 of this Code and Articles 44 and 45 of the Product Safety and Free Movement Code.

13. An offender who, prior to the entry into force of this article, in accordance with Article 126(3) of this Code and Article 26(4) of the Product Safety and Free Movement Code, for committing an offense in the field of construction within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality, was imposed a fine of three times the amount, and he/she has not paid or partially paid the amount, also, an offender, who was subject to the imposition of a fine of three times the amount determined by the mentioned articles and who has not been imposed the fine at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the fine of three times the amount or its unpaid part.

14. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before the entry into force of this article, was held responsible for committing an offence in the field of construction within the administrative boundaries of Tbilisi City Municipality as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount at the time of the entry into force of this paragraph, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, at the moment of the entry into force of this article, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

15. Paragraphs 12-14 of this article shall apply only to a person who, in violation of the law, carried out construction activities on the project site, which will be commissioned in accordance with this article.

16. This article shall not apply to:

a) Class V buildings or structures

b) the immovable property determined by the Law of Georgia on Cultural Heritage;

c) the entity whose activity, in accordance with the Environmental Assessment Code, is subject to environmental impact assessment;

d) the entity that carries out the activities provided for by the ordinance of the Government of Georgia on Approval of Technical Regulations on Environmental Protection.

17. For the purposes of this article, the interested person can be the original owner/client, as well as any other interested person whose legal interest is proven both individually and in the form of joint/shared right/interest.

Law of Georgia No 722 of 12 July 2021 – website, 14.7.2021

 

Article 1414 – Exemption from liability for non-submission of a milestone report according to the determined procedure during the construction of an individual residential house

1. A person committing an offence in the field of construction who, prior to the entry into force of this article, was held responsible for the failure to submit a milestone report to the appropriate body exercising public supervision over construction during the construction of an individual residential house, and has not paid or partially paid the amount of the fine/penalty at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its unpaid part. Also exempted from responsibility shall be an offender who, during the construction of an individual residential house, has not submitted a milestone report to the relevant body exercising public supervision, and against whom the proceedings have not been initiated or the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued.

2. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before the entry into force of this article, was held responsible for committing an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount at the time of the entry into force of the said paragraph, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, at the moment of the entry into force of this article, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

 

Article 1415 – Temporary rules for exemption from liability for non-submission of a milestone report according to the determined procedure during the construction of a building or structure

1. During the construction of a building or structure, a person committing an offence in the field of construction shall not be held liable under Article 132 of this Code for failure to submit the milestone report to the relevant body exercising public supervision over construction until 31 December 2025.

2. An offender, who was held liable for the failure to submit the milestone report to the relevant body exercising public supervision over construction before 1 January 2024, and has not paid or partially paid the fine/penalty by 1 January 2024, shall be exempt from the payment of a fine/penalty and/or of the unpaid amount. In addition, exempt from liability shall be the offender who, during the construction of the building or structure, did not submit a milestone report to the appropriate body exercising public supervision over construction, and against whom the proceedings have not been initiated or the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued.

3. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before 1 January 2024, was held responsible for committing an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount before 1 January 2024, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, before 1 January 2024, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraph 1 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

Law of Georgia No 964 of 2 November 2021 – website, 5.11.2021

Law of Georgia No 1486 of 12 April 2022 – website, 19.4.2022

Law of Georgia No 3899 of 13 December 2023 – website, 25.12.2023

 

Article 1416 – temporary measures promoting the dismantling of damaged apartment buildings and/or multi-functional residential houses and the construction of new apartment buildings and/or multi-functional residential houses in the administrative boundaries of Batumi Municipality within the framework of the state/municipal target programme until 1 January 2027

1. If apartment buildings and/or multi-functional residential houses located within the administrative boundaries of Batumi municipality are damaged and not subject to reinforcement, which is confirmed by the relevant expert report, according to which the existence of these houses poses a threat to human health and/or life, such houses shall be subject to dismantling, and within the framework of the state/municipal target programme, in the case of a positive recommendation of the deliberative council, by the decision of the Mayor of Batumi Municipality, in the form of temporary measures promoting the construction of new apartment buildings and/or multi-functional residential houses, it is possible to exceed the maximum land-to-building ratio and/or maximum gross floor area ratio without a detailed development plan, also, the construction documentation should be approved under conditions different from the requirements (maximum height of a building, functional zone and its regulations, requirements stipulated by the planning assignment of the approved built-up regulation plan/development regulation plan, requirements stipulated by the conditions of land use for construction, requirements stipulated by the architectural-construction design, transportation and landscaping regulations, boundary zone and the manner of placing a building or structure, the number of parking spaces and other requirements, except for the regulations determined by the legislation on the protection of cultural heritage) established by the legislation of Georgia or changes should be made thereto. In addition, other measures can be used to compensate for temporary supporting measures.

2. The temporary supporting measures provided for in paragraph 1 of this article may be applied unless they conflict with public interests and lead to the deterioration of the sanitary-hygienic condition of the living and working environment. In addition, the aesthetic parameters of the urban planning and conditions for effective maintenance/improvement of existing engineering, transport and landscaping infrastructure should be taken into account.

3. The Mayor of Batumi municipality shall make a decision on the use of the temporary supporting measures provided for by paragraph 1 of this article only in the case of a positive recommendation of the deliberative council. The rules of activity of the deliberative council shall be approved by the Sakrebulo of Batumi municipality, and the composition of the deliberative council shall be determined by the Mayor of Batumi municipality.

Law of Georgia No 1712 of 23 June 2022 – website, 5.7.2022

 

Article 1417 – Temporary rule for commissioning the construction made in violation of permit conditions within the administrative boundaries of Batumi Municipality

1. The body exercising public supervision over construction shall be authorised to commission the completed building or structure within the administrative boundaries of Batumi Municipality, including the independently functioning project the construction of which has been completed (the project), on which a construction permit was issued and the construction of which was carried out in violation of the agreed architectural design (including by changing the built-up regulation plan parameters, in violation of functional zoning) or on an inappropriate land parcel. This paragraph shall also apply to the projects for which the construction permit has not been issued, although their construction is carried out in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan, also on an individual residential house located on a land parcel in private ownership (except for a commercial facility and a facility built in the area determined by the Sakrebulo of the Municipality of Batumi after the entry into force of this article), the characteristics of which do not exceed the characteristics of Class II building or structure, and the construction of which is carried out without a construction permit or a building notice.

2. Commissioning shall apply to the project for which a construction permit has been issued within the administrative boundaries of Batumi Municipality and whose construction has been completed as of 26 September 2022, also, to the project for which the construction permit has not been issued, although it is located in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan and its construction, as of 26 September 2022, has been completed. Commissioning also applies to an individual residential house located on a privately owned land parcel (except for a commercial facility and a facility built in the area determined by the Sakrebulo of Batumi Municipality after the entry into force of this article), the characteristics of which do not exceed the characteristics of Class II building or structure for which a construction permit has not been issued and the construction of which, as of 26 September 2022, has been completed.

3. For the purposes of this article, a project whose main structural system and exterior construction works, except for facing and improvement works, have been completed, shall be considered to be a completed project.

4. For commissioning the project, the interested person shall apply to the body exercising public supervision over construction within 2 years after the entry into force of this article.

5. The interested person shall submit an application to the body exercising public supervision over construction in order to commission the project. The application shall be accompanied by the following documentation:

a) a topographical plan showing the existing condition of the project

b) an extract from the public registry and a survey drawing of the corresponding land parcel, on which the project to be commissioned shall be shown

c) an architectural design of the project and a survey drawing reflecting the existing condition of the project

d) the photographs of the project

e) expert opinion confirming the stability and seismic resistance of the project supporting structures issued by an accredited inspection authority

f) where necessary – expert opinion on the project issued by an accredited inspection authority

g) in the case of violation of the internal planning of the project or the facing and improvement works – consent of the relevant persons

h) the mandatory number of parking lots provided for by the agreed architectural design (if such an obligation exists in the agreed architectural design), and in the absence of the mentioned design – in the absence of the number of parking lots stipulated by the legislation of Georgia for this project – the consent from relevant persons

i) protocols of testing technological devices (an elevator, escalator, etc.) installed in the building or structure.

j) in the case of a commercial facility whose characteristics exceed the characteristics of Class II building or structure – an opinion on the compliance with the fire safety requirements applicable at the time of issuing the relevant construction permit.

6. For the purposes of paragraph (5)(g) and (h) of this article, the need for the consent of relevant persons and the circle of these persons shall be determined by a body exercising public supervision over construction.

7. An interested person shall have the right to carry out the facing and improvement works provided for by paragraph 5(g) of this article in agreement with Batumi Municipality, within 2 years after the entry into force of this article, which shall not require an additional construction permit. The works to be implemented under this paragraph shall comply with the principles of the agreed architectural design, and in the absence of a construction permit – with the principles of other agreed architectural designs in the area of the approved built-up regulation plan/detailed development plan (if any).

8. The principle of reasonable accommodation should be taken into account in the process of commissioning the project (except for individual residential houses), in order to ensure that persons with disability and other persons have equal rights and to ensure the elimination of discrimination.

9. After submitting the documentation specified in paragraph 5 of this article to a body exercising public supervision, it shall confirm the construction made in violation, taking into account the construction works. In accordance with the requirements of this article, he/she is obliged to make a decision on commissioning or refusing to commission the project. The body exercising public supervision over construction shall make a decision provided for in this paragraph within 6 months from the submission of the relevant application. In the case he/she does not make the appropriate decision, the period shall be extended to 6 months. Violation of the period set by a body exercising public supervision for making a decision shall be considered as a refusal to issue an administrative-legal act on commissioning the project, in accordance with Article 177(2) of the General Administrative Code of Georgia. Failure to make the said decision within the said period shall not limit the right of a person to submit repeatedly an application to a body exercising public supervision over construction for commissioning the project.

10. In accordance with this article, commissioning the project shall not mean:

a) the legality of works carried out in violation of the boundary zone;

b) the exemption from the payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel.

11. Before commissioning the project, in order to ensure its safety or due to private and public interests, a body exercising public supervision over construction shall have the right to request the interested person to submit additional documentation or to fulfil the relevant conditions directly in connection with the commissioning of the project. Failure to submit the documentation required under this paragraph or failure to comply with the relevant conditions may serve as grounds for refusing to commission the project.

12. A person committing an offence in the field of construction who, prior to the entry into force of this article, was held responsible for committing the offense provided for by Articles 130-132 of this Code and Articles 43-45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of Tbilisi Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel), and who has not paid or has partially paid the amount of the fine/penalty at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the amount of the fine/penalty and/or its part unpaid, and the offender who, at the time of the entry into force of this article, has committed the offense provided for by Articles 130-132 of this Code and Articles 43- 45 of the Product Safety and Free Movement Code within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality (except for the non-payment of the amount established for the increase of the gross floor area ratio (K-2) for the land parcel) and in respect of whom the proceedings have not been initiated or have been initiated, but the resolution has not been issued, shall be exempted from the responsibility as provided for in Articles 130-132 of this Code and Articles 43-45 of the Product Safety and Free Movement Code.

13. An offender who, prior to the entry into force of this article, in accordance with Article 126(3) of this Code and Article 26(4) of the Product Safety and Free Movement Code, for committing an offense in the field of construction within the administrative boundaries of the Tbilisi City Municipality, was imposed a fine of three times the amount, and he/she has not paid or partially paid the amount, also, an offender, who was subject to the imposition of a fine of three times the amount determined by the mentioned articles and who has not been imposed the fine at the time of the entry into force of this article, shall be released from the obligation to pay the fine of three times the amount or its unpaid part.

14. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to an offender who, before the entry into force of this article, was held responsible for committing an offence in the field of construction within the administrative boundaries of Batumi Municipality as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and who has not paid the fine/penalty amount or has partially paid the amount at the time of the entry into force of this paragraph, declare the resolution on the imposition of a penalty on the offender and/or charging a fine to the offender as null and void;

b) with respect to an offender who, at the moment of the entry into force of this article, has committed an offence in the field of construction as provided for by paragraphs 12 and 13 of this article, and in respect of whom the relevant proceedings have not been initiated, not initiate the relevant proceedings, and if the proceedings have been initiated, but the resolution has not been issued, adopt a resolution on the termination of the initiated proceedings.

15. Paragraphs 12-14 of this article shall apply only to a person who, in violation of the law, carried out construction activities on the project site, which will be commissioned in accordance with this article.

16. This article shall not apply to:

a) Class V buildings or structures;

b) the immovable property determined by the Law of Georgia On Cultural Heritage;

c) the entity whose activity, in accordance with the Environmental Assessment Code, is subject to environmental impact assessment;

d) the entity that carries out the activities provided for by the ordinance of the Government of Georgia on Approval of Technical Regulations on Environmental Protection.

17. For the purposes of this article, the interested person can be the original owner/client, as well as any other interested person whose legal interest is proven both individually and in the form of joint/shared right/interest.

Law of Georgia No 2990 of 31 May 2023 – website, 16.6.2023

 

Article 1418 – Lawfulness of construction of an individual residential house and an auxiliary building or structure built without permission and/or in violation of the project

1.     An individual residential house with an auxiliary building or structure (if any) built on a land parcel owned by a natural person before 1 December 2023 without permission and/or in violation of the project, except for the geographical areas defined by the Government of Georgia for the purposes of this article, and objects located within the administrative boundaries of Tbilisi city municipality, shall not need legalisation and shall be considered lawful.

2. Paragraph 1 of this article shall also apply to an individual residential house with an auxiliary building or structure (if any) located on a land parcel, which was built on it before 1 December 2023 without permission and/or in violation of the project, to which the property right of a natural person will be registered in accordance with the Law of Georgia on the Procedure for Systematic and Sporadic Registration of Rights to Land Parcels and the Improvement of Cadastral Data.

3. Where so provided for by paragraph 1 of this article, the fact of construction of an object before 1 December 2023 shall be confirmed by the consent of the owner/owners of 2 adjacent or 3 non-adjacent land parcels located within the same registration block, or by relevant information issued by the municipality, unless the opposite of the said fact is ascertained by the data retained at the National Agency of Public Registry or by the orthophoto (  aerial photographic survey).

4. When administrative proceedings for a construction offence case is pending, the body exercising public supervision over construction  shall issue an ordinance on suspending the construction offence case if the construction of the object is considered lawful under this article.

5. For the purposes of this article, an individual residential house shall mean a stand-alone subject of individual ownership with not more than 3 aboveground floors (apart from an attic floor) – a building of residential function, which may be the combination of adjacent spaces united (interconnected) in one construction system making a covered space and is confined by the walls and/or other building envelopes. An individual residential house shall also mean a house which consists of not more than 2 subjects of individual ownership.

6. This article shall not apply to a building or structure the hazard level of which endangers human life and/or health, on the basis of which an authorised body has made the decision on ensuring compliance of the building or structure with the building norms, or on demounting it.

7. This article shall apply to a fine imposed in accordance with Chapter XV of this Code for committing the related construction offence and to a surcharge charged, and which are outstanding by the time this article becomes effective.

8. This article shall not affect any pending civil and/or criminal proceedings with regard to an object built without permission and/or in violation of the project.

9. Additional criteria for considering the individual residential houses located within the geographical areas provided for by paragraph 1 of this article lawful shall be approved by an ordinance of the Government of Georgia.

Law of Georgia No 4017 of 15 December 2023 – website, 28.12.2023

 

Article 1419 – Exemption from liability determined for committing certain construction offences provided for by Articles 131 and 132 of this Code

1. A construction offender, on whom liability was imposed for committing a construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  from 11 January 2024 until the entry of this article into force and who has not paid or partially paid the amount of the fine/surcharge before entry of this article into force, shall be exempted from the obligation of paying the amount of the fine/surcharge and/or its outstanding part. A construction offender, against whom a construction offence case has been initiated  from 11 January 2024 until the entry of this article into force with regard to the construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  but the resolution has not been passed, shall also be exempted from the related liability.

2. A body exercising public supervision over construction shall:

a) with respect to a construction offender on whom liability was imposed before 1 July 2024 for committing a construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  from 11 January 2024 till 1 July 2024 and who has not paid or partially paid the amount of the fine/surcharge before 1 July 2024, invalidate the resolution on fining the offender and/or charging the offender with a surcharge;

b) with respect to a construction offender, against whom a construction offence case  has been initiated from 11 January 2024 till 1 July 2024 concerning a construction offence provided for by Article 131(11), (  1  ​  2  ), (2  ​  1  ) and  (3  ​  1  ) and Article 132(11)(c) and (d), and (12) of this Code  but the resolution has not been passed, pass a resolution on terminating the initiated construction offence case.

3. A body exercising public supervision over construction shall carry out the measures provided for by the Note in Article 112 of this Code against a person who has committed a construction offence and in relation to whom the resolution on fining the offender and/or charging the offender with a surcharge has been invalidated in accordance with this article, or the resolution on terminating the initiated construction offence case has been passed.

Law of Georgia No 4279 of 13 June 2024 – website, 27.6.2024

 

Article 142 – Subordinate normative acts to be adopted

1. With respect to the entry into force of this Code, the Government of Georgia shall adopt the following ordinances on:

a) the Rule of Drafting Spatial Planning and Urban Development Plans;

b) the Main Provisions for Regulation of the Use and Development of Territories;

c) the Rule and Conditions for the Issuance of a Construction Permit and Commissioning of Buildings or Structures;

d) the Information System of Spatial Planning;

e) the Organisation and Security of Construction;

f) the Determination of the Rule and Conditions for the Establishment of Conceptual Compliance of Infrastructural and/or Other Similar Construction Designs Affecting Spatial Planning of Georgia;

g) the Approval of Technical Regulations on Construction Products;

h) (deleted – 20.12.2019, No 5693);

i) the Procedure of Maintaining the Documentation Reflecting the Process of Construction by a Person Carrying Out Construction;

j) the Minimum Requirements to Insolation of Buildings;

k) the Rule of Certification of Architects, Civil Engineers and Experts Carrying Out Technical Supervision of Construction;

l) the Rule of Inspection of a Construction Object by an Accredited Inspection Authority and a Certified Expert and on the Insurance of their Liability;

m) (deleted – 20.12.2019, No 5693);

n) Temporary Rule of Expert Examination of Permit Documentation and on Carrying out Technical Supervision.

2. The subordinate normative acts determined by paragraph 1(a-c), (g), and (n) of this article shall be adopted before 3 June 2019.

3. A subordinate normative act determined by paragraph (1)(j) of this article shall be adopted before 30 December 2021.

4. The subordinate normative acts determined by paragraph 1(k) of this article shall be adopted before 1 March 2022.

5. A subordinate normative act determined by paragraph 1(i) of this article shall be adopted before 1 April 2020.

6. The subordinate normative acts determined by paragraph 1(e) and (f) of this article shall be adopted before 1 May 2020.

7. A subordinate normative act determined by paragraph 1(l) of this article shall be adopted before 1 March 2022.

8. A subordinate normative act determined by paragraph 1(d) of this article shall be adopted before 1 January 2022.

9. When drafting a subordinate normative act determined by paragraph 1(e) of this article, the requirements of the EU Directive 92/57/EEC shall be taken into account.

10. When drafting a subordinate normative act determined by paragraph 1(g) of this article, the requirements of the EU Regulation 305/2011 shall be taken into account.

11. Before 3 June 2019 the Government of Georgia shall ensure the compliance of relevant subordinate normative acts with this Code.

12. Before 1 June 2019 the Government of Georgia shall ensure the submittal of the draft Law of Georgia on Energy Efficiency of Buildings to the Parliament of Georgia.

Law of Georgia No 4748 of 30 May 2019 – website, 30.5.2019

 

Article 143 – Invalid normative act

From 3 June 2019, the Law of Georgia of 2 June 2005 on the Principles of Spatial Organisation and Urban Development (Legislative Herald of Georgia, No 30, 24.6.2005, Article 186) shall be declared invalid.

 

Article 144 – Entry into force of this Code

1. This Code, except for Articles 1-141 of this Code, shall become effective upon its promulgation.

2. Articles 1-13, Articles 15-21, Articles 23-139 and Article 141 of this Code shall become effective from 3 June 2019.

3. Article 22 of this Code shall become effective from 1 May 2020.

4. Article 140 of this Code shall become effective from 1 October 2022.

5. Article 14 of this Code shall become effective from 1 January 2022.

6. The validity of Article 88(1) of this Code shall be suspended until 31 December 2024.

7. The validity of Article 140 of this Code shall be suspended until 1 December 2025.

Law of Georgia No 5693 of 20 December 2019 – website, 26.12.2019

Law of Georgia No 1896 of 7 October 2022 – website, 10.10.2022